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Abwicklungsfonds: Manager müssen Gas geben

Dieses Bürogebäude in Frankfurt-Niederrad (Hahnstraße 49) gehört dem SEB Immoinvest. Die Deutsche Bahn belegt dort 13.000 qm, rund 80% der Mietfläche.

Dieses Bürogebäude in Frankfurt-Niederrad (Hahnstraße 49) gehört dem SEB Immoinvest. Die Deutsche Bahn belegt dort 13.000 qm, rund 80% der Mietfläche.

Bild: Savills Investment Management

Karriere29.04.2016
Die Fondsmanager der Abwicklungsfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal müssen die Schlagzahl erhöhen, wollen sie die Objekte aus ihren Portfolios termingerecht abverkauft haben. Rein ... 

Die Fondsmanager der Abwicklungsfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal müssen die Schlagzahl erhöhen, wollen sie die Objekte aus ihren Portfolios termingerecht abverkauft haben. Rein rechnerisch müssen sie bis zum Ende der Abwicklungsfrist durchschnittlich noch knapp sechs bzw. gut drei Immobilien im Monat veräußern. Bis dato schafften sie im Schnitt nur den Verkauf von gut einem Objekt pro Monat. Aber auch andere Fondsmanager sollten etwas mehr Gas geben, wie eine aktuelle Analyse von Drescher & Cie Immo Consult nahelegt.

Drescher & Cie hat zum inzwischen fünften Mal die Portfolios der offenen Immobilienfonds in Abwicklung sowie die bei den einzelnen Fonds bereits eingetretenen Wertverluste nach einer bestimmten Methodik analysiert. In puncto Portfolioqualität wurden dabei nur die Fonds berücksichtigt, die noch nicht an die Depotbanken übergegangen sind: acht an der Zahl.

SEB Immoinvest und CS Euroreal haben noch ein Jahr Zeit

Beim SEB Immoinvest fanden sich zum Stichtag des jüngsten Geschäftsberichts (also dem 31. Januar 2016) noch 82 Gebäude mit einem gesamten Immobilienvermögen von knapp 3 Mrd. Euro in den Büchern. Die Abwicklungsfrist endet am 30. April 2017. Zu Beginn der Abwicklung Anfang Mai 2012 hatte das Portfolio des SEB Immoinvest aus 131 Immobilien (Immobilienvermögen: knapp 6,4 Mrd. Euro) bestanden. Dem CS Euroreal aus dem Hause Credit Suisse schlägt ebenfalls Ende April 2017 die Stunde. Dort waren Ende Februar 2016 noch 45 Immobilien (Immobilienvermögen: 2 Mrd. Euro) zu verkaufen. Allerdings waren die Fondsmanager des CS Euroreal Ende Mai 2012 auch nur mit 99 Gebäuden (5,7 Mrd. Euro) an den Abwicklungsstart gegangen.

Der CS Euroreal hat von den acht auf ihre Qualität hin untersuchten Fonds das Portfolio mit dem dritthöchsten Anteil an Objekten "guter" Qualität, nämlich rund 15%. Angelegt wurden die Kriterien Lage- und Gebäudequalität sowie Vermietungsrisiko, gewichtet nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl und Jahresnettosollmiete. Einen höheren Anteil mit Objekten der Note "gut" - jeweils rund 30% - haben nur der Kanam Grundinvest und der Kanam Spezial Grundinvest. Beide Kanam-Fonds müssen bereits bis Dezember 2016 abgewickelt sein. Sie haben aber auch nur noch 19 bzw. neun Immobilien mit einem Vermögen von knapp 2 Mrd. bzw. 313 Mio. Euro in ihren Portfolios. Sie müssen ihre Schlagzahl aber ebenfalls vervielfachen, wollen sie ihre Bestände fristgerecht abverkauft haben. Die Fonds mit dem höchsten Anteil "schlechter" Portfolioqualität sind der SEB Immoportfolio Target Return und der SEB Global Property Funds: Jeweils mehr als 50% fallen der Analyse zufolge in diese Kategorie.

Degi Global Business, TMW Weltfonds und Morgan Stanley P2 Value wenig wertstabil

Die höchsten Wertverluste in Höhe von rund 60% bis 70% - bezogen auf Ende 2007, als die Welt noch in Ordnung und Fondsabwicklungen nicht in Sicht waren - sind bislang beim Degi Global Business, dem TMW Weltfonds und dem Morgan Stanley P2 Value eingetreten. Darauf weist die sogenannte Cash-Burn-Rate hin, mit der Drescher & Cie Immo Consult die Leistung des jeweiligen Fondsmanagements in der Abwicklung ermitteln will. Zur Ermittlung dieser Kennziffer wird der NAV des jeweiligen Fonds zum 31. Dezember 2007 herangezogen und, bereinigt um Ausschüttungen, mit dem aktuellen NAV verglichen.

Harald Thomeczek