Karriere-News

Ihre gewählten Filter:

„Geförderter Wohnungsbau muss nicht quersubventioniert werden“

Karen Pein ist die neue Stadtentwicklungssenatorin von Hamburg.

Karen Pein ist die neue Stadtentwicklungssenatorin von Hamburg.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Köpfe 26.04.2023
Hamburgs neue Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) will mit vernetztem Denken und Handeln Potenziale gerade für die effiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums heben. Genervt ist ... 

Hamburgs neue Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) will mit vernetztem Denken und Handeln Potenziale gerade für die effiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums heben. Genervt ist sie von der Initiative Hamburg enteignet, weil es die adressierten renditegetriebenen großen Wohnungsgesellschaften in Hamburg kaum gebe, stattdessen aber Unternehmen, die engagiert und verantwortungsvoll das Bündnis für das Wohnen seit zwölf Jahren prägen.

Immobilien Zeitung (IZ): Können Sie mir die drei von Ihnen identifizierten TOP-Themen zum Start Ihres Jobs als Senatorin nennen, die mit dem dringlichsten Handlungsbedarf?

Karen Pein: Sehr dominant sind: 
a. weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.
b. die klimaneutrale Transformation des Wohngebäudebestands mit Augenmaß weiter voranzutreiben. 
c. auf allen Ebenen vernetzter zu denken und zu handeln. 

IZ: Beim Wohnungsbau erwarten Sie selbst nicht, dass die Zielmarke von 10.000 genehmigten Wohneinheiten jährlich erreicht werden kann.

Pein: Trotzdem sollten wir an den 10.000 Wohnungen als Ziel festhalten. Hamburg hat weiterhin einen großen Bedarf an neuen, bezahlbaren Wohnungen, schon allein um bei den Neuvermietungen flexibel zu sein. Für eine gesunde Leerstandsquote von 3% bis 7% sind gut 3.000 Wohnungen pro Jahr zusätzlich nötig. 

IZ: Stress gab es im Bündnis für das Wohnen anlässlich der Senatsentscheidung zur Einigung mit den Initiativen Keine Rendite aus Boden und Miete. 

Pein: Wir haben im Bündnis für das Wohnen nach Einigung mit den Initiativen einen harten Prozess hinter uns. Das muss man auch aushalten. Grundsätzlich wird im Bündnis sehr offen, transparent und sehr intensiv kommuniziert - da wird Tacheles geredet. Es gibt einen hohen Ressourceneinsatz durch Plenumssitzungen, Fachgespräche, Arbeitsgemeinschaften etc. Wenn man die letzten zwölf Jahre des Bündnisses reflektiert, ist ein positives Ergebnis – neben den guten Wohnungsbauzahlen –, dass es tiefes Verständnis für die Belange und Sorgen der anderen gibt. Weil es einen permanenten konstruktiven Austausch gibt, mit dem man auch Hürden überwinden kann. Das hat auch dazu beigetragen, dass stark renditegetriebene Wohnungsunternehmen hier kaum Fuß gefasst haben. Deshalb ärgert mich auch die Initiative Hamburg enteignet, weil sie den Akteuren hier ein Misstrauen entgegenbringt, das sie nicht verdient haben. Neben SAGA, Genossenschaften, Kirchen und Stiftungen, die in Hamburg rund 280.000 Mietwohnungen halten, gibt es einen erheblichen Umfang von Zinshäusern in kleinteiligem Privatbesitz. Na klar, wollen die auch verdienen, aber sie reinvestieren ihre Gewinne auch in Sanierung und Neubau. Diesen verantwortungsvollen Eigentümern mit Enteignung zu drohen, ist ein starkes Stück.

Aus dem Bündnis kam übrigens auch der Hinweis zum Angebot der 1%-Finanzierungen durch die IFB. Das würde wirklich helfen, den geförderten Wohnungsbau nach vorne zu bringen, hat die Wohnungswirtschaft deutlich gemacht.

IZ: Ich höre immer: durch den Einbruch beim Verkauf von Eigentumswohnungen funktioniert die Quersubventionierung des geförderten Wohnungsbaus nicht mehr. 

Pein: Geförderter Wohnungsbau muss nicht quersubventioniert werden. Im Gegenteil, unsere soziale Wohnraumförderung wurde so passgenau weiterentwickelt, dass wir nun über die gesamte Bindungszeit ein Förderdarlehen zu lediglich 1% Zinsen garantieren – gepaart mit einem Erbbauzins von 1,3% auf städtischen Erbpacht-Grundstücken ist das ein sehr lukratives Angebot mit einer Renditeerwartung von 4 bis 5%. Auch für viele freifinanzierte Projekte lohnt es sich jetzt, in diese Förderung zu gehen. Wer geförderte Wohnungen baut, braucht zudem nur die IFB, keine Hausbank mehr. In Kombination mit der erneuten Baukostenerhöhung um 12% gleichen wir die Marktprobleme vollständig aus. Neben dem Neubau ist die Modernisierung des Bestands ein weiterer Eckpfeiler der Hamburgischen Wohnungswirtschaft. Dabei kommt es nun vor allem auch auf eine gesteigerte Wohnraumeffizienz an. 

IZ: Experten kritisieren, dass die Effizienzgewinne einer Verschärfung energetischer Anforderungen mathematischer Natur seien, aber unter Alltagsbedingungen nicht wirksam würden – bei gleichzeitig deutlich steigenden Kosten. 

Pein: Im Mai stellen wir unsere Machbarkeitsstudie zur Erreichung der Klimaschutzziele bei Wohngebäuden vor, in der wir untersucht haben, ob und wie klimaneutrales Wohnen in Hamburg bis 2045 erreicht werden kann. Ein wichtiges Ergebnis ist, dass die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien eine deutlich höhere Bedeutung hat als die Gebäudeeffizienz. Wir sind in Abstimmung mit Hamburgs Umweltbehörde, die das Klimaschutzgesetz verantwortet. Zur Bedeutung der Gebäudedämmung gibt es zwar noch einen Richtungsstreit, den wir aber in diesem Jahr noch lösen werden. Wir planen zudem eine Vorstellung der Studie in Berlin und ich bin mit Kolleginnen und Kollegen in anderen Ländern im Austausch, die ähnliche Studien auf den Weg bringen. Der Prozess, diesen Ansatz auf die Bundesebene zu kommunizieren, beginnt gerade und ich glaube, dass die Ergebnisse dieser Studie von nationaler Bedeutung sind. Pein lacht. Das ich so was mal sagen würde. Aber ich finde die Ergebnisse unserer Studie, die uns in die Lage versetzt, auf breiter Datenbasis abgeleitete Handlungsempfehlung umzusetzen, wirklich gelungen. 

Wo wir Umweltbehörde und Wohnungswirtschaft schon erfolgreich zusammengebracht haben, ist der Ausbau der Wärmenetze – auch damit es eine gegenseitige Beeinflussung bei den Planungen gibt. 

IZ: Wir sind bei c. Ihrer Top 3: Vernetzter denken und handeln.

Pein: Wir haben so große Herausforderungen, wie etwa Bestandssanierung und demografischen Wandel. Vieles läuft noch eindimensional. Aber mit jeder Förderrichtlinie, die man aufsetzt, sollten wir schauen: Wo können wir Effekte in anderen Feldern auslösen? Im Interdisziplinären liegen viele Synergien. Aber man braucht Menschen, die vernetzt denken. Ein Beispiel: wenn ein Bestandshalter mit einem Neubau nachverdichtet, kann man zur Vorbereitung der Umzugsketten die Mieter vorher fragen: Wollen Sie weiter allein auf 96 qm wohnen oder vielleicht künftig auf 55 qm? Ich kann mir hier einen Ausgleich für Mietzahlungen vorstellen, wenn die kleinere Wohnung teurer ist, oder Umzugsboni. Aber für solche Umzugsketten braucht man freie Wohnungen, aber wir haben einen Leerstand von 0,4%. Auch dafür brauchen wir Neubau.

Dann haben wir Förderprogramm für Haushalte, die in Not geraten sind – aber ohne zu fragen: Auf wie viel Quadratmeter wohnst du eigentlich? Wir subventionieren so einen großen Wohnflächenverbrauch. Hier dürfen wir jedoch nicht noch mehr regulieren, sondern wir müssen beraten und gute Angebote machen. 

IZ: Gibt's noch weitere Initiativen zur Wohnraumschaffung?

Pein: Wir beleuchten im Moment unter anderem die Bauüberhänge von 26.000 Wohnungen: Woran liegt es, dass in diesen Fällen nicht gebaut wird? Sind das immer dieselben Bauherren? Liegt es an bestimmten Grundstücksformaten? Wir wollen Muster und Hindernisse finden und dazu Beratungen entwickeln und anbieten. Die Ergebnisse liegen im Herbst vor.

Besonders gekniffen sind diejenigen, die im freifinanzierten Wohnungsbau tätig sind, weil ihnen die Förderung KfW 55 weggebrochen ist. Zu rund 4.500 Euro/qm Herstellungskosten kann man kaum noch vermarktbare Mieten anbieten und die Käufer von Eigentumswohnungen haben gerade ein Finanzierungsproblem. Für das Segment prüfen wir aktuell eine darlehensbasierte Eigenheimförderung, um Kaufwilligen Erleichterungen beim Übergang von einer Mietwohnung hin zum Eigentum zu bieten. Auch denken wir über die Förderung frei finanzierter Wohnungen nach, die positive strukturelle Effekte auf umliegende Bestände haben, wie etwa altengerechter Wohnraum. 

Genauso wichtig ist es, dass auch die Wohnungswirtschaft und die Planenden schauen, wie man weiter Baukosten senken kann: frühzeitig die Bauunternehmen in die Planung miteinbeziehen, Grundrissgestaltungen optimieren, Bautiefen angehen. In der Projektplanung liegt noch ziemlich viel Geld auf der Straße. Es geht darum, die Baukosten nicht nur durch Förderung zu senken, sondern auch durch kluge Planung. Die SAGA entwickelt hier gerade ein tolles Beispielprojekt, wie man noch effizienter auf Seiten der Bauherren agieren kann. Das werden wir in Kürze vorstellen.

IZ: Ganz herzlichen Dank für das Gespräch, Frau Pein.

Das Gespräch führte Friedhelm Feldhaus

Friedhelm Feldhaus

Michael Sachs ist tot

Köpfe 29.07.2021
Michael Sachs, ehemaliger Geschäftsführer der Hamburger Wohnungsgesellschaft Saga GWG, ist tot. Sachs verstarb am 25. Juli. ... 

Michael Sachs, ehemaliger Geschäftsführer der Hamburger Wohnungsgesellschaft Saga GWG, ist tot. Sachs verstarb am 25. Juli.

Sachs wurde 1947 geboren. Er starb im Alter von 73 Jahren nach längerer Krankheit, wie das Hamburger Abendblatt schreibt. Geschäftsführer bzw. Vorstand der städtischen Wohnungsgesellschaft Saga/GWG war Sachs von 1995 bis 2010. Zum Wohnungskoordinator wurde er noch 2010 unter dem schwarz-grünen Senat berufen. Als Staatsrat in der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt der Freien und Hansestadt Hamburg diente der SPD-Mann unter Olaf Scholz von 2011 bis 2015. Das zu Beginn von Scholz' Regentschaft gestartete Wohnungsbauprogramm wurde von Sachs mitgestaltet. Von 2015 bis 2019 saß er dem Aufsichtsrat des kommunalen Berliner Wohnungsbauunternehmens Gewobag vor.

"Michael Sachs war ein herausragender Mann der Wohnungswirtschaft und er gilt als einer der Väter des erfolgreichen Bündnisses für das Wohnen in Hamburg", sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), zum Tod von Michael Sachs. Als langjähriger Geschäftsführer von Saga/GWG habe er sich genauso einen Namen gemacht wie als Staatsrat für Stadtentwicklung und Hamburger Wohnungsbau-Koordinator: "Michael Sachs verband in eindrucksvoller Weise die Sicht eines Unternehmers mit dem Gespür eines Politikers."

Harald Thomeczek

evoreal-Chef Frank Stern geht, Susanne Gräff kommt

Köpfe 15.05.2020
Frank Stern setzt hinter seine elfjährige Zeit bei evoreal einen Schlusspunkt. Der bisherige Geschäftsführer des bundesweit tätigen Projektentwicklers will sich in dem ihm vertrauten Metier ... 

Frank Stern setzt hinter seine elfjährige Zeit bei evoreal einen Schlusspunkt. Der bisherige Geschäftsführer des bundesweit tätigen Projektentwicklers will sich in dem ihm vertrauten Metier selbstständig machen.

Anke Pipke

Mehr Geld für Immovorstände

Karriere 29.03.2018
Vorstände von Wohnungs- und Immobilienunternehmen verdienen im Schnitt 318.900 Euro. Jedenfalls, wenn man Dax, M- und SDax weglässt. ... 

Vorstände von Wohnungs- und Immobilienunternehmen verdienen im Schnitt 318.900 Euro. Jedenfalls, wenn man Dax, M- und SDax weglässt.

Das geht aus der aktuellen Vergütungsstudie von Kienbaum hervor. Die Personalberatung Kienbaum durchforstete die Geschäftsberichte von 1.102 deutschen Unternehmen aus allen möglichen Branchen nach Gehaltsdaten. Bei diesen Unternehmen handelte es sich vor allem um Aktiengesellschaften. Daneben wurden auch große Unternehmen anderer Rechtsformen, z.B. GmbHs, berücksichtigt, wenn sie im Geschäftsjahr 2016 - bzw. 2015/2016 oder 2016/2017 - mehr als 250 Mio. Euro umgesetzt oder mindestens 1.000 Mitarbeiter beschäftigt hatten. Die Vergütung der Vorstände von Unternehmen aus dem Dax, MDax und SDax im Berichtsjahr 2016 werden für eine separate Studie ausgewertet.

Der besagte Durchschnittswert von 318.900 Euro in der Gruppe Wohnungswirtschaft/Immobilien bezieht sich auf 38 Unternehmen. Insgesamt tauchen in der Studie in der Kategorie Wohnungswirtschaft/Immobilien 43 Unternehmen auf, doch für fünf von ihnen liegen keine Vergleichsdaten für das Vorjahr vor. Darunter befinden sich u.a. viele Wohnungsbaugesellschaften wie ABG aus Frankfurt, Saga aus Hamburg, GAG aus Köln oder Gewobag aus Berlin, Gewerbe-AGs wie Demire sowie Bauträger bzw. Projektentwickler wie CD Deutsche Eigenheim oder Isaria Wohnbau. Im Jahr 2015 hatten die Vorstände, für die es Vergleichszahlen gibt, pro Kopf noch 302.100 Euro erhalten. Der für 2016 errechnete Wert bedeutet also eine durchschnittliche Steigerung von 6,5% (auf Grundlage der Einzelwerte). Geklettert ist vor allem die variable Vergütung.

Das Feld der Immobilienunternehmen ist sehr heterogen: So reicht die Zahl der Mitarbeiter von einigen wenigen Köpfen bis zu mehr als 900 Leuten. Beim Jahresumsatz reicht die Bandbreite von ein paar Milliönchen bis zu einer knappen Milliarde. Und der Jahresüberschuss erstreckt sich von einem Fehlbetrag von 144 Mio. Euro bis zu einem Plus von 150 Mio. Euro. Die Gesamtdirektvergütung des Vorstands bewegte sich pro Kopf zwischen 72.000 Euro und 1,3 Mio. Euro. Die drei Unternehmen mit den höchsten Steigerungsraten sind in dieser Reihenfolge: Verianos Real Estate, Gateway Real Estate sowie an dritter Stelle gemeinsam Hahn-Immobilien und Eyemaxx Real Estate. Bei drei dieser Unternehmen lag die Vergütung des Vorstands bzw. der Vorstände im Schnitt (deutlich) über dem Durchschnitt, ein Unternehmen unterschritt diesen Wert.

Harald Thomeczek

6,5% mehr Geld für Immobilienvorstände

Die Vorstände aus der Untersuchungsgruppe Wohnungswirtschaft/Immobilien bekamen 2016 im Durchschnitt eine Gehaltserhöhung von 6,5%.

Die Vorstände aus der Untersuchungsgruppe Wohnungswirtschaft/Immobilien bekamen 2016 im Durchschnitt eine Gehaltserhöhung von 6,5%.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Artenex

Karriere 06.03.2018
Vorstände von Wohnungs- und Immobilienunternehmen verdienten im Jahr 2016 im Schnitt 318.900 Euro. Jedenfalls, wenn man die Immobilienunternehmen aus dem Dax, dem M- und SDax weglässt. ... 

Vorstände von Wohnungs- und Immobilienunternehmen verdienten im Jahr 2016 im Schnitt 318.900 Euro. Jedenfalls, wenn man die Immobilienunternehmen aus dem Dax, dem M- und SDax weglässt. Das geht aus der aktuellen Vergütungsstudie Vorstand - Vergütung nach Höhe & Struktur der Personalberatung Kienbaum hervor.

Für die Studie wurden die Geschäftsberichte von insgesamt 1.102 deutschen Unternehmen aus allen möglichen Branchen nach Gehaltsdaten durchforstet. Bei diesen Unternehmen handelte es sich vor allem um Aktiengesellschaften. Daneben wurden auch große Unternehmen anderer Rechtsformen, z.B. GmbHs, berücksichtigt, wenn sie im Geschäftsjahr 2016 - bzw. 2015/2016 oder 2016/2017 - mehr als 250 Mio. Euro umgesetzt oder mindestens 1.000 Mitarbeiter beschäftigt hatten. Ausdrücklich ausgeklammert wurden für die Studie u.a. alle Unternehmen aus den Börsensegmenten Dax, MDax und SDax. Deren Gehälter im Berichtsjahr 2016 werden für eine separate Studie ausgewertet.

Vor allem die variable Vergütung legte zu

Der besagte Durchschnittswert von 318.900 Euro in der Gruppe Wohnungswirtschaft/Immobilien bezieht sich auf 38 Unternehmen. Insgesamt tauchen in der Studie in der Kategorie Wohnungswirtschaft/Immobilie 43 Unternehmen auf, doch für fünf von ihnen liegen keine Vergleichsdaten für das Vorjahr vor. Darunter befinden sich u.a. viele Wohnungsbaugesellschaften wie ABG Frankfurt Holding, Saga aus Hamburg, GAG aus Köln oder Gewobag aus Berlin, Gewerbeimmobilien-AGs wie Demire sowie Bauträger bzw. Projektentwickler wie CD Deutsche Eigenheim oder Isaria Wohnbau.

Im Jahr 2015 hatten die Vorstände der Gesellschaften, für die Vergleichsdaten vorliegen, pro Kopf noch 302.100 Euro erhalten. Der von Kienbaum für 2016 errechnete Wert bedeutet also eine durchschnittliche Gehaltssteigerung von 6,5% (berechnet auf Grundlage der Einzelwerte). Die Personalberatung führt dies vor allem auf einen Anstieg bei der variablen Vergütung zurück.

Große und kleine Unternehmen in einem Topf

Das Feld ist sehr heterogen: So reicht die Zahl der Mitarbeiter von einigen wenigen Köpfen bis zu mehr als 900 Leuten. Beim Jahresumsatz reicht die Bandbreite von ein paar Milliönchen bis zu einer knappen Milliarde. Und der Jahresüberschuss erstreckt sich von einem Fehlbetrag von 144 Mio. Euro bis zu einem Plus von 150 Mio. Euro.

Verianos, Gateway, Hahn und Eyemaxx mit den höchsten Steigerungsraten

Die Gesamtdirektvergütung des Vorstands bewegte sich pro Kopf zwischen 72.000 Euro und 1,3 Mio. Euro. Die drei Immobilienunternehmen mit den höchsten Steigerungsraten bei der Vorstandsvergütung sind in dieser Reihenfolge: Verianos Real Estate, Gateway Real Estate sowie an dritter Stelle gemeinsam Hahn-Immobilien und Eyemaxx Real Estate. Unternehmensnamen nebst konkreter Zahlen will die Personalberatung nicht veröffentlicht sehen, doch so viel sei verraten: Bei drei dieser Unternehmen verdienten der Vorstand bzw. die Vorstände im Schnitt (deutlich) mehr als die genannten rund 319.000 Euro, ein Unternehmen unterschreitet diesen Wert.

Gehaltsplus von nur 3,5% über alle Branchen hinweg

Über alle Branchen hinweg kassierte ein Vorstand durchschnittlich 451.000 Euro, weit mehr also als in den Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Das Plus im gesamten Teilnehmerfeld fiel mit 3,5% allerdings deutlich niedriger aus. Am besten verdienten Vorstände aus der Automobilindustrie: Sie erhielten im Schnitt 1,1 Mio. Euro.

Die von Kienbaum zugrunde gelegte Gesamtdirektvergütung pro Kopf enthält das fixe Grundgehalt sowie variable Vergütungsbestandteile - allerdings ausschließlich solche, die den Vorständen schon zugeflossen sind, nicht aber lediglich gewährte Vergütungskomponenten. Das Gehalt des Vorstandsvorsitzenden wurde für die Analyse mit dem Gehalt bzw. den Gehältern (möglicher) weiterer Vorstandsmitglieder addiert. Dann wurde ein Pro-Kopf-Wert gebildet.

Harald Thomeczek

Basse nicht mehr Aufsichtsrat bei der Deutschen Annington

Köpfe 12.09.2014