Stephan Rabe, 52, ist seit November 2014 an der Seite von Klaus-Peter Hesse Geschäftsführer des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Der Jurist erklärt im IZ-Interview, welche Themen er ...
Immobilien Zeitung: Herr Rabe, Sie haben Ihr warmes Nest als stellvertretender Hauptgeschäftsführer beim Bankenverband VÖB verlassen, um Geschäftsführer beim ZIA zu werden, den Ihr Vorgänger Axel von Goldbeck eine Dauerbaustelle nannte. Warum der Wechsel von der gut beheizten Bank auf die zugige Baustelle?
Stephan Rabe: Ich würde den ZIA nicht als eine Baustelle betrachten, schon gar nicht als eine, auf der es drunter und drüber geht. Der ZIA ist, gemessen an den anderen Verbänden der Immobilienbranche, noch sehr jung und hat sich nach meinem Eindruck mit inzwischen 202 Mitgliedern - darunter 25 Verbänden - deutlich besser entwickelt, als sich die Gründerväter das 2006 gedacht hatten. Mit der Pubertät ist der ZIA nun im Wesentlichen durch, jetzt kommt das Erwachsenenalter. Die Strukturen sind gefestigt. In der Organisation geht es jetzt im Wesentlichen um Ergänzungen, nicht um das Erfinden grundlegend neuer Strukturen.
IZ: Dennoch: Was wollen Sie alles neu machen?
Rabe: Eine meiner wichtigsten Aufgaben wird es sein, die Interessen der Deutschen Immobilienbranche bei der Europäischen Union in Brüssel stärker zu vertreten. Es gibt in Brüssel keine dem breiten Aufgabenspektrum des ZIA entsprechende immobilienwirtschaftliche Interessenvertretung, der wir uns anschließen könnten. Daher wollen wir uns bei der Kommission und im Europäischen Parlament noch stärker als bisher eigene Kontakte erschließen. Bislang sind wir in Brüssel über das Büro des Bundesverbands der Deutschen Industrie (BDI) vertreten. Dort bezahlen wir eine halbe Stelle. Wir denken nun darüber nach, wie wir unsere Präsenz in Europa ausbauen können.
IZ: In Deutschland ist die Immobilienwirtschaft mit konkreten Themen wie der Mietpreisbremse, diversen Grunderwerbsteuererhöhungen und der Forderung nach besseren Abschreibungsmöglichkeiten beim Wohnungsbau beschäftigt. Welche Themen sehen Sie für den ZIA in Brüssel?
Rabe: Eine Reihe von Themen sind tatsächlich abgeräumt. Die Bankenregulierung ist durch und das für Versicherungen relevante Thema Solvency II ist auf einem vernünftigen Weg. Aber denken Sie an künftige Regulierungsthemen wie die angekündigte Kapitalmarktunion, Verbraucherschutzthemen oder an die Energieeffizienz-Richtlinie. Es ist wichtig, so etwas vor Ort intensiv zu begleiten.
IZ: Hätte der ZIA in Brüssel längst viel stärker präsent sein müssen?
Rabe: Bei uns ging es in den ersten Jahren sicherlich erst einmal darum, Strukturen aufzubauen und sich in Deutschland zu etablieren. Jetzt aber - ich sprach ja vom Erwachsenenalter - ist es wichtig, in Brüssel permanent vor Ort zu sein, um neben den offiziellen auch informelle Kontakte pflegen zu können. Das ist in vielen Fällen wichtiger, als die meisten offiziellen Termine es sind.
IZ: Dem VÖB haben Sie nach 15 Jahren den Rücken gekehrt, weil sie dort nicht die Nummer eins geworden sind. Beim ZIA teilen Sie sich die Geschäftsführung mit Klaus-Peter Hesse. Die bisher von Axel von Goldbeck ausgeübte Sprecherfunktion entfällt. Lohnt es sich für Sie dann überhaupt, gewechselt zu sein?
Rabe: Das ist nicht meine Herangehensweise. Beim VÖB sah ich für mich keine Perspektive mehr, und beim ZIA reizen mich eine Reihe neuer Aufgaben. Wir teilen uns die Fachbereiche auf. Klaus-Peter Hesse kümmert sich zum Beispiel um Themen wie Stadtentwicklung, Wohnen und Nachhaltigkeit, und ich nutze mein Know-how in den Bereichen Finanzierung, Regulierung und Europapolitik. Eine Sprecherfunktion ist bei einer solchen Arbeitsteilung nicht erforderlich.
IZ: Sie sind studierter Volljurist und Experte im Bankenmetier. Woher kommt Ihre Expertise in Immobiliendingen?
Rabe: Immobilienthemen haben schon in meiner alten Funktion eine Rolle gespielt. Als ZIA-Geschäftsführer habe ich den Anspruch, mich in der gebotenen Tiefe in die relevanten Themen einzuarbeiten, aber ich muss nicht in allen fachspezifischen Themen tief drin sein. Ich bin ja nicht allein, sondern wir sind beim ZIA fast 20 Mitarbeiter. Grundsätzlich ist es so, dass der Schritt von der Bankenwelt in die Immobilienbranche gar nicht so groß ist, jedenfalls nicht so groß, wie ein Wechsel in die Zigaretten- oder Automobilindustrie es wäre. Das sehen Sie schon daran, dass ich bereits in meiner vorherigen Tätigkeit viele Male auf der Expo Real war. Immobilien und Finanzierung sind Themen, bei denen es eine Reihe von Schnittmengen gibt.
IZ: Trotz aller Europapläne: Das Gros Ihrer Arbeit als Vertreter eines Lobbyverbands der deutschen Immobilienwirtschaft werden Sie in Berlin erledigen. Welches Bundesministerium ist für den Geschäftsführer des ZIA das wichtigste: Bau, Wirtschaft oder Finanzen?
Rabe: Für meinen Zuständigkeitsbereich ist das Bundesfinanzministerium das wichtigste. Das ergibt sich schon aus Feldern wie der Finanzmarktregulierung und Steuern. In der ZIA-Gesamtsicht ist aber das Bauministerium erster Ansprechpartner.
IZ: Mit dem Stichwort Steuern meinen Sie das Interesse Ihres Verbandes daran, steuerliche Förderungen für die energetische Gebäudesanierung, den Wohnungsneubau und den seniorengerechten Umbau von Wohnungen durchzusetzen. Wie passen solche Forderungen nach staatlichen Subventionen zu der gängigen Forderung des ZIA, der Staat möge sich aus möglichst viel heraushalten?
Rabe: Ich sehe in den von Ihnen genannten Punkten keinen Ruf nach Subventionen. Das sind eher Incentives.
IZ: Also Subventionen.
Rabe: Wir meinen Instrumente des Staates zum Anstoßen politisch gewünschter Entwicklungen. Zum Beispiel über die Förderbank KfW mit ihrem 100.000-Dächer-Programm, das von 1999 bis 2003 lief. Bei so etwas ist es nicht die Immobilienwirtschaft, die nach Unterstützung ruft, sondern der Staat ergreift die Initiative und fördert, was er fördern möchte. Aber grundsätzlich gebe ich Ihnen Recht: Es ist ein Widerspruch, wenn die Branche einerseits den Markt als Regulativ befürwortet und andererseits staatliche Fördermittel begrüßt. Das Problem ist aber: Häufig geht es nicht ohne den Staat. Wir brauchen ihn zum Beispiel dafür, für breite Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
IZ: Derzeit könnte man den Eindruck gewinnen, nicht das Ministerium von Wolfgang Schäuble wäre das wichtigste für die Immobilienwirtschaft, sondern das Bundesjustizministerium, weil dort das Gesetz zur Mietpreisbremse geschrieben wird.
Rabe: Die Mietpreisbremse ist in der Tat unser Schockthema. Wir rätseln zwar noch immer über den Zeitplan des parlamentarischen Verfahrens, aber wir gehen davon aus, dass die Mietpreisbremse kommen wird.
IZ: Eine Niederlage des ZIA, dass er die Bremse nicht verhindert hat?
Rabe: Nein, ich werte es eher als Erfolg, dass es uns gelungen ist, Neubauten aus dem Gesetz herauszuhalten und eine zeitliche Begrenzung der Mietpreisbremse erreicht zu haben. Es gibt einen großen Unterschied zwischen der ursprünglichen Fassung des Gesetzestextes und der jetzt vorliegenden. Wir müssen unseren Mitgliedern immer wieder erklären, was ein Verband leisten kann und was nicht. Er kann Entwicklungen oft nicht vollständig verhindern, aber es lohnt sich, wenn er sich einbringt. Wir müssen voraussichtlich mit der Bremse leben, tun das aber nicht gerne. Sie wird nach unserer Einschätzung ohnehin nur wenig bewirken, wenn sie nicht von staatlichen Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus flankiert wird. Wir denken da an die Wiedereinführung der degressiven AfA und daran, dass Kommunen günstiges Bauland zur Verfügung stellen.
IZ: Was die Kommunen in der Regel gar nicht dürfen, ganz abgesehen davon, dass viele von ihnen so gut wie pleite sind und nichts zu verschenken haben.
Rabe: Es stimmt, dass auch Kommunen nichts zu verschenken haben. Gleichwohl halte ich die Forderung nach einem Beitrag zu politisch gewünschten Effekten für zulässig.
IZ: Juckt Sie das Bestellerprinzip für Makler bei der Vermietung von Wohnungen?
Rabe: Das ist für uns kein Kernthema. Darum kümmert sich der IVD, der betont, er wolle ein echtes Bestellerprinzip haben und keine Regelung, bei der fast immer der Vermieter den Makler bezahlen muss. Bei uns ist es so: Wir vertreten auch eine Reihe von Maklern, die Gewerbeimmobilien vermitteln. In diesem Teil der Branche wird längst ein Bestellerprinzip praktiziert. Also fragen sich die dort Tätigen: Wo ist das Problem?
IZ: Der ZIA will das Thema Innovation besetzen und hat mit Martin Rodeck neuerdings einen Innovationsbeauftragten. Steckt Substanzielles dahinter, oder ist das nur PR?
Rabe: Wir meinen das schon substanziell. Bei uns werden darunter Themen wie digitales Bauen oder neue Formen altersgerechten Wohnens verstanden. Da geht es zum Beispiel darum, wie Wohnungen altersgerecht konfiguriert werden können, ob die Pflegeversicherung bei der Finanzierung noch stärker herangezogen werden kann und welche anderen innovativen Fördermöglichkeiten es gibt. Oder wir fragen, inwieweit es möglich ist, in bestehende Wohnquartiere Pflegedienste zu integrieren, damit ältere Menschen möglichst lange in ihren Wohnungen bleiben können.
IZ: Ihr Verband gilt als Erfolgsgeschichte. Das wird an der anerkannten Kompetenz, aber auch an der stetig gestiegenen Zahl der Mitglieder festgemacht. Wie groß schätzen Sie das noch zu erschließende Potenzial von Mitgliedern ein?
Rabe: Der ZIA hat in den vergangenen drei Jahren etwa 50 Mitglieder hinzugewonnen. Ich hoffe, dass sich diese positive Entwicklung fortsetzt. Wachstumsmöglichkeiten sehe ich in allen unseren Tätigkeitsfeldern, zum Beispiel bei den Dienstleistern rund um die Immobilie, den Banken und in den Bereichen Hotel und Anwaltskanzleien. Die Zielmarke, 10.000 Mitglieder zu haben, ist aber sicher nicht unser Anspruch.
IZ: Herr Rabe, danke fürs Gespräch.
Das Interview führte Bernhard Bomke.
