Albert Heinermann hat in der Projektentwicklungssparte des Augsburger Investment-Managers Patrizia Immobilien angeheuert. Heinermann firmiert bei der börsennotierten Aktiengesellschaft als Head of Real Estate Development Germany South. Damit trägt der 57-jährige Architekt für sämtliche Projektentwicklungen von Patrizia in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern die Last der Verantwortung. Heinermann tritt in die Fußstapfen von David Christmann, der Patrizia im vergangenen Jahr den Rücken gekehrt hat. Er kommt von der AIP Gruppe aus Düsseldorf, wo er als Geschäftsführer von GRS Beteiligungen zuletzt ebenfalls Projektentwicklungen im Bundesgebiet verantwortete. Von 2010 bis 2015 arbeitete er als Geschäftsführer beim Münchner Projektentwickler Jost Hurler. Davor war Heinermann mehrere Jahre Geschäftsführer von LHI Real Estate Management in München und hatte auch dort mit Projektentwicklung und Projektmanagement zu tun.

Segro Germany, Düsseldorf, vermeldet zwei Neueinstellungen in Deutschland. Seit Anfang März 2018 arbeiten Jens Ole Appelhof (32) und Julia Schultejohann (33) im hiesigen Property-Management-Team des aus Großbritannien stammenden Logistikimmobilienentwicklers. Schultejohann kommt von Rheinmetall Immobilien, wo sie ebenfalls als Property-Managerin arbeitete. Vorher war sie Teamleiterin Property-Management beim Shoppingcenterspezialisten mfi (heute: Unibail-Rodamco Germany, kurz: URG), und davor wiederum Senior Property-Managerin bei der NAI apollo group in Düsseldorf. Appelhof war vor seinem Wechsel zu Segro Property-Manager bei mfi/URG in Düsseldorf. Auch für das Oberhausener Unternehmen Ruhrwert und in der Expansionsabteilung der Modekette Tom Tailor hat er schon gearbeitet, und zwar als Property-Manager.

Die belgische Immobilien-AG Cofinimmo hat Jean Kotarakos zum Chief Financial Officer (CFO) berufen. Kotarakos werde sich Cofinimmo spätestens am 9. Juli 2018 anschließen, teilt das Unternehmen mit. Er kommt von Aedifica, einer weiteren, u.a. auf deutsche Gesundheitsimmobilien bzw. Pflegeheime spezialisierten Aktiengesellschaft aus Belgien. Seinen bisherigen Arbeitgeber wird Kotarakos zum 31. Mai 2018 verlassen, wie dieser seinerseits wissen lässt. Dann wird er mehr als zehn Jahre lang für diesen tätig gewesen sein: Der Scheidende heuerte bereits im Mai 2007 als CFO bei Aedifica an. Bei Cofinimmo schließt er die Lücke, die durch den Abgang von Jérôme Descamps zum 8. Februar 2018 entstanden ist. Für den Abschied des alten CFO wurden persönliche Gründe angeführt.

Karsten Markwardt (49) und Philipp Lauenstein (28) rücken in den Vorstand von MPC Capital auf. Markwardt, ausgebildeter Rechtsanwalt, übernimmt das neue Ressort Legal & Compliances, der Betriebswirt Lauenstein kümmert sich um Finanzen. Die übrigen Mitglieder behalten ihre Zuständigkeiten, darunter Roman Rocke den Bereich Immobilien. Markwardt arbeitet seit 2008 für MPC, Lauenstein seit 2016. MPC ist ein Vermögensverwalter für Sachwerte (Immobilien, Schiffe, Infrastruktur).

AustralianSuper, der größte australische Pensionsfonds, hat TH Real Estate ein Einkaufsmandat für Kontinentaleuropa erteilt. Nachdem der Immobilieninvestmentmanager schon im Vereinigten Königreich zwei Großinvestitionen für die Australier getätigt hat, sucht Kontinentaleuropa-Chef Timothy Horrocks jetzt u.a. in Deutschland nach passenden Immobilien, die die Ansprüche des Pensionsfonds erfüllen.

Vor vier Jahren hatten die Australier TH Real Estate mit einem Mandat für das Vereinigte Königreich betraut. Das Resultat: eine ca. 200 Mio. Euro schwere 50%-Beteiligung an einem Shoppingcenter im englischen Milton Keynes und ein 67%-Anteil an einer milliardenschweren Bürorevitalisierung am Bahnhof King's Cross in London.

Nun soll der Investmentmanager die Fühler nach Einzelhandels- und Büroimmobilien auf dem Kontinent ausstrecken - aber nicht überall gleichermaßen: „Es gibt eine starke Präferenz für Nordeuropa“, berichtet Horrocks. Südeuropa fassen die Australier eher mit spitzen Fingern an - der „wirtschaftlichen Seite“ wegen und weil „die Märkte nicht so transparent“ seien. Deutschland hat es den Australiern dagegen angetan, und zwar aus folgenden Gründen: „Die Wirtschaft läuft gut, es gibt starkes Mietwachstum und viel job creation“, resümiert der gebürtige Brite Horrocks.

Vier deutsche A-Städte für Büroinvestments interessant

Der Fokus liege auf Immobilien der Güteklassen „Prime und Superprime“. Für den Kauf von Bürogebäuden kommen für Horrocks und sein 50-köpfiges Deutschlandteam ausschließlich die vier Immobilienhochburgen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München infrage. „Wir werden AustralianSuper beispielsweise keine Büroobjekte in Nürnberg, Wiesbaden, Mannheim oder Koblenz vorschlagen“, so Horrocks.

Die Fokussierung auf die sogenannten A-Städte bei Büroinvestments hat auch damit zu tun, dass der Pensionsfonds aus Down-under möglichst große Tickets lösen will: Die „Mindestgröße“ beziffert Horrocks auf „rund 200 Mio. Euro“ - Eigenkapital. Nach oben sei alles offen: „Das hängt ganz von den Gelegenheiten ab.“ An Bieterverfahren wolle sich TH Real Estate für dieses Mandat nicht beteiligen: Diese bänden zu viel Manpower, gingen ins Geld und seien mit einer zu großen Unsicherheit behaftetet, am Ende überboten zu werden (oder womöglich selbst in Versuchung zu geraten, die Preisschraube zu überdrehen).

In der Assetklasse Einzelhandelsimmobilien kommen ob der avisierten Ticketgröße eigentlich nur Einkaufszentren für AustralianSuper infrage. Der geografische Fokus ist hier weiter als bei Bürogebäuden: „Bei dominanten Shoppingcentern sind sie bereit, sich bundesweit zu orientieren“, so Horrocks. Portfolios, die sich z.B. aus Geschäftshäusern zusammensetzen, sind eher kein Thema, denn die Wahrscheinlichkeit sei gering, dass in einem Paket alle Objekte die hohen Ansprüche gleichermaßen erfüllen.

Australier wollen IRR von 7% p.a. sehen

Apropos Ansprüche. Die Renditeerwartungen der Australier beschreibt Horrocks so: „Sie sind nicht ausschüttungsorientiert, sondern schauen auf den Total Return, gemessen an der Internal Rate of Return (IRR) auf Immobilienebene, also vor Steuern, Finanzierung und Managementgebühren.“ Gern sehen würden die Australier eine IRR von 7% p.a.

Weil Core-Bestandsimmobilien, vor allem in den Kernmärkten, in der jetzigen Marktphase solche Renditen eher nicht mehr liefern, kann sich Horrocks vorstellen, auch etwas mehr Risiko in Gestalt von Commitments und Fundings zu nehmen. Er liebäugelt also mit einem frühzeitigen Einstieg schon in der Entwicklungsphase einer Immobilie. Ähnlich sei TH Real Estate schon für andere Kunden bei zwei Berliner Projektentwicklungen vorgegangen: bei der Projektentwicklung The Cube von CA Immo am Kanzleramt und beim Investment in ein Büroprojekt von OVG am Berliner Hauptbahnhof.

„Wenn wir drei, vier Investments finden, ist das super!“

Die Ansprüche des australischen Auftraggebers zu erfüllen, wird nicht ganz so einfach, das weiß auch Horrocks: „Der Zyklus kennt seit neun Jahren nur eine Richtung. Wenn wir drei, vier Investments finden, ist das super! Wenn nicht, verlieren sie auch nicht die Geduld, denn sie investieren langfristig; über zehn, zwanzig Jahre.“

Vor vier Jahren hatte AustralianSuper übrigens schon mal einen Investmentmanager - Rockspring, der heute zu Patrizia Immobilien gehört - mit einem Mandat für den Kontinent betraut. Ob und welche Ankäufe im Namen dieses Mandats erfolgten, war bis Redaktionsschluss bei Rockspring nicht in Erfahrung zu bringen.

Die Immobilien-AG Deutsche Konsum Reit hat für insgesamt 25,6 Mio. Euro drei Einzelhandelsimmobilien von verschiedenen Investoren gekauft. Die Kaufpreisfaktoren sind überschaubar.

Zum einen holte sich die Truppe um CEO Rolf Elgeti das Fachmarkzentrum Pleissen Center im sächsischen Werdau bei Zwickau ins Einkaufskörbchen. Verkäufer ist ein "internationaler Investor", den Namen mag der Käufer nicht nennen. Das Objekt ist jedenfalls der dickste Fisch im Netz: Es hat eine Gesammietfläche von rund 39.000 qm und ist zu 95% vermietet, u.a. an Kaufland und Möbel Roller. Die Immobilie steht allein für 2,3 Mio. Euro von insgesamt rund 2,9 Mio. Euro Jahresmieteinnahmen. Die durchschnittliche gewichtete Laufzeit der Mietverträge (Walt) in Werdau liegt bei etwa fünf Jahren.

Dauermietverträge in Angermünde

Ins Portfolio der Deutschen Konsum ist auch das Anger Zentrum im brandenburgischen Angermünde gewandert. Die vorhandenen 4.900 qm Mietfläche sind komplett belegt, u.a. sitzen der Lebensmittelhändler Norma, eine Sparkasse, eine Apotheke, Ärzte und Gesundheitsdienstleister im Haus. Die Immobilie spielt aktuell Mieteinnahmen von 0,4 Mio. Euro ein und gehörte vorher einem deutschen Investor. Einen Walt nennt der Erwerber für diese Immobilie nicht: "Wir haben in Angermünde im Wesentlichen Dauermietverträge, die wir nicht in die Berechnung des Walt einbeziehen. Dies umfasst sowohl den Norma-Markt als auch die Vielzahl der Arztpraxen usw. Diese sind nach den gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar, bestehen aber in den meisten Fällen schon seit der Erbauung des Objekts", erklärt Christian Hellmuth, Finanzvorstand der Deutschen Konsum.

Das letzte Ei im Korb, ein Edeka-Großmarkt im schwäbischen Pfullingen mit 3.500 qm, bringt derzeit - ebenfalls im Stande der Vollvermietung - 0,2 Mio. Euro auf die Waage. Das Gebäude war zuvor im Besitz eines deutschen Family-Offices. Der Walt liegt bei rund fünf Jahren.

Pfullingen ist etwa bei Faktor zehn, die anderen beiden Objekte sind günstiger

Die Ankaufsrendite gibt die Deutsche Konsum für alle drei Deals zusammen mit 11,2% an. Auf die einzelnen Objekte herunterbrechen darf Hellmuth die Renditen bzw. Kaufpreisfaktoren nicht, nur so viel: "Tendenziell ist Pfullingen etwa bei Faktor zehn und die anderen beiden Assets dementsprechend günstiger." Alle drei Immobilien sollen zum 1. Mai in den Besitz des neuen Eigentümers übergehen.

"Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro im aktuellen Geschäftsjahr"

Das Portfolio der Deutschen Konsum wird mit den drei Neuerwerbungen auf 85 Objekte mit einer annualisierten Gesamtmiete von 32 Mio. Euro anwachsen. Hellmuth ist in Gedanken schon einen Schritt weiter: "Wir gehen aufgrund der nach wie vor sehr gut gefüllten Ankaufspipeline aktuell von einem Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro im aktuellen Geschäftsjahr aus und sind in mehreren konkreten Ankaufsprozessen, die wir kontinuierlich abarbeiten." Was das Verhältnis von Miete und Kaufpreis angeht, liegt die Schmerzgrenze in aller Regel bei Faktor elf (bezogen auf die Ist-Miete).

Vor Leerstand scheut Hellmuth nicht zurück, "da wir für diesen nichts bezahlen und trotz bzw. auch aufgrund des Leerstands in der Regel bereits zweistellige Anfangsrenditen haben." Durch Investitionen, Neuvermietungen oder Mietvertragsverlängerungen - so der Plan - "steigen unsere bereits zweistelligen Ankaufsrenditen nochmals deutlich und die Immobilien werden höher bewertet".

Armin Wittershagen feiert ein Wiedersehen mit Sander Kahlert. Kahlert, bisher für Pandion Real Estate als Projektentwickler in Köln tätig, ist seit Anfang März 2018 Teamleiter Projektentwicklung bei der ebenfalls in der Domstadt ansässigen Metropol Immobiliengruppe. Für Pandion wirkte er an der Schöpfung von Wohn- und Bürogbäuden mit einer Bruttogrundfläche von rund 100.000 qm mit. Wittershagen leitete früher den Bereich Projektentwicklung bei Pandion in Köln. Seit seinem Wechsel zu Metropol im Herbst 2017 ist er dort Geschäftsführer.

Die vier Herren Volker Halbig, Albert Koutny, Daniel Rauen und Dirk Schmitz haben den Investment- und Asset-Manager Akres GmbH gegründet. Das Unternehmen sitzt in Frankfurt am Main und bietet seine Dienste für Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien bundesweit an. Die vier Partner haben schon in der Vergangenheit mit ihren Einzelunternehmen zusammengearbeitet. Nun wurden die angebotenen Dienst- und Beratungsleistungen unter einem Dach gebündelt.

Halbig leitete vor dem Schritt in die Selbstständigkeit einst das Asset-Management bei Corestate Capital Advisors und davor bei CBRE Global Investors. Koutny gründete 2014 den Vorläufer der heutigen Akres: Albert Koutny Real Estate Services. Vorher hatte er als verantwortlicher Partner das Account-Management bei Cushman & Wakefield in Frankfurt geführt. Anfang 2017 übernahm Koutny die Leitung des Asset-Management bei der NAI apollo group. Dirk Schmitz war in der Vergangenheit u.a. Senior Real Estate Asset-Manager bei Hudson Advisors Germany und Associate in der Investmentabteilung von Cushman & Wakefield in Frankfurt. Der jüngste Partner, Daniel Rauen, tummelte sich nach seinem BWL-Studium mit Schwerpunkt Immobilienmanagement auf dem Feld des Asset-Managements und der Transaktionsberatung für Wohnanlagen.