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"Wir werden jetzt richtig Gas geben"

Köpfe10.05.2007
Die IVG ist die größte in Deutschland ansässige börsennotierte Gewerbeimmobilien-AG. Doch im Developmentgeschäft merkt man davon - abgesehen vom Frankfurter Megaprojekt Airrail - bislang kaum ... 

Die IVG ist die größte in Deutschland ansässige börsennotierte Gewerbeimmobilien-AG. Doch im Developmentgeschäft merkt man davon - abgesehen vom Frankfurter Megaprojekt Airrail - bislang kaum etwas. Aber jetzt will Bereichsvorstand Andreas Barth durchstarten.

Barth, ein langjähriger Weggefährte Leichnitz' und wie dieser zuvor als Manager bei Hochtief und Viterra tätig, hatte Ende 2006 das neue Vorstandsressort Projektentwicklung übernommen. In der Bilanz des abgelaufenen Geschäftsjahres wurde in dem Segment ein aufgelaufener Abschreibungsbedarf von 25 Mio. Euro bereinigt, was das Ergebnis (Ebit) des Bereichs von 44 Mio. (2005) auf magere 4 Mio. Euro drückte. Barth wird daher bereits in seinem ersten vollen Vorstandsjahr 2007 einen deutlichen Ergebnissprung ausweisen können.

Grünes Licht für Wachstum

Regional ist man bereits breit aufgestellt: Die in Bonn-Bad Godesberg ansässige IVG unterhält Projektentwicklungs-Büros in Frankfurt am Main, Hamburg, München, Düsseldorf und Berlin. Allerdings konzentrieren sich die deutschen Aktivitäten derzeit noch stark auf das Airrail am Frankfurter Flughafen, ein gemischt genutztes Megaprojekt mit einem Investitionsvolumen von rund 550 Mio. Euro und einer Gesamtfläche von 142.000 m2. Weitere 784 Mio. Euro sind in Vorhaben außerhalb Deutschlands gebunden. Insgesamt betreut die IVG ein anteiliges Projektvolumen von 1,4 Mrd. Euro (Stand: Ende 2006). Für Kaufinteressenten hat IVG daher (neben dem Großkaliber Airrail) nur drei deutsche Objekte im Angebot: eine 50%-Beteiligung an der Berliner Büroentwicklung Salzufer, den Münchner Squareparc in der Parkstadt Schwabing (hier ist IVG mit 33% Minderheitspartner) sowie das geplante Artquadrat in Bonn.

Doch das soll nicht mehr lange so bleiben. Barth ist "sehr optimistisch, für die Niederlassungen Berlin, Frankfurt, München und wohl auch Düsseldorf" zügig neue Vorhaben melden zu können. Hamburg sei gegenwärtig noch "klar untergewichtet", Ziel sei eine etwa gleichmäßige Verteilung über alle fünf Standorte. Je nach Marktlage ist man auch bereit, spekulativ zu bauen. Entwickelt werden vorwiegend Büros. Hier habe die IVG höchste Kompetenz und rechne sich die besten Chancen auf langfristig stabile Erträge im Developmentgeschäft aus. Barth: "Idealerweise hat jede Niederlassung gleichzeitig zwei Projekte in der Akquisition, zwei in Realisierung und zwei im Verkauf."

IVG Projektentwicklung will sich in ihrem Deutschlandgeschäft gezielt auf mittlere Größenordnungen um die 50 Mio. Euro konzentrieren. Solche Produkte böten eine höhere Prognosesicherheit aufgrund des überschaubaren Realisierungshorizonts und seien in praktisch allen Stufen des Immobilienzyklus verkäuflich, begründet Barth. Bei entsprechender Gelegenheit sei man aber durchaus bereit, auch größere Volumina in die Hand zu nehmen. Fragt man den neuen Development-Vorstand, ob es unter seiner Ägide noch einmal Entscheidungen für ähnlich langfristige und komplexe Projekte wie das Frankfurter Airrail geben könnte, gibt sich Barth pragmatisch: "Heute, da der Erfolg des Airrail absehbar ist, sage ich natürlich: Ja." Bekanntlich beschäftigt sich IVG mit dem Airrail seit mittlerweile sieben Jahren. Dass Barth mit der Gesamtrendite des Projekts dennoch sehr zufrieden ist, liegt am gewählten Zeitrahmen: Gerechnet wird in Bonn nämlich erst ab der "finalen Entscheidung" zur Realisierung, und die fiel Mitte 2006.

Weitaus stärker etabliert ist IVG jedoch jenseits der Heimat, insbesondere in London und Paris. In London, Paris, Prag, Warschau und Budapest haben die Developer je ein Büro. Auch die beiden größten für 2007 geplanten Projektverkäufe werden jenseits von Deutschland stattfinden. In London steht u.a. Caxton Hall, in Paris das Objekt Park Avenue auf der Liste. Entsprechend hoch liegt die Messlatte für den gesamten Aktionsradius der IVG Projektentwicklung. "Wir wollen wachsen, um im europäischen Markt eine führende Position einzunehmen", kündigt Barth an.

Aus Büros werden Profit-Center

Was das zukünftige Projektvolumen des Ressorts angeht, hat Konzernchef Leichnitz klare Ziele vorgegeben: Mittelfristig erwartet er sich von seinem Geschäftsbereich IVG Development ein jährliches Abrechnungsvolumen von 500 Mio. bis 600 Mio. Euro. Das ist zwar etwas weniger als die Summe von 600 Mio. bis 800 Mio. Euro, die Leichnitz im vergangenen Herbst genannt hatte. Doch auch mit den leicht abgespeckten Zielen stieße die IVG in Regionen vor, die derzeit noch dem Platzhirsch Hochtief Development vorbehalten sind. Die Essener stemmten 2006 eine Summe von 805 Mio. Euro.

Außerdem wurden im Hause IVG das Reporting und Controlling der Organisation auf neue Füße gestellt. "Es ging darum, die Wertbeiträge transparent zu machen", so Barth. Heute muss jede Niederlassung bei ihren Projekten eine vorab mit der Konzernleitung abgestimmte, risikoadjustierte Verzinsung ihrer Kapitalkosten (WACC) erwirtschaften. Der durchschnittliche WACC im IVG-Geschäftsbereich Projektentwicklung liegt aktuell bei ca. 10,3%, die mittlere geforderte Gesamtrendite (IRR) für neue Vorhaben bei 12,5%. Nur mit solchen Steuerungsinstrumenten sei erkennbar, welches Projekt wirklich zur Ertragssteigerung beitrage, ist Barth überzeugt. "Die reine Orientierung am Trading-Profit greift für ein börsennotiertes Unternehmen wie das unsere zu kurz."

Jede Niederlassung arbeitet als Profit-Center. Dazu gehört auch das verstärkte Bemühen, bei Banken für Neuentwicklungen Non-Recourse-Finanzierungen zu besorgen. Vormals waren Vorhaben auf Konzernebene finanziert und strukturiert worden. Für Barth passt das neue Konzept besser zum Profit-Center-Denken. "Die Niederlassungen müssen sich jetzt extern um Kapital bewerben und beweisen, dass die Story ihres Projekts auch trägt."

Barth hat sich dem Erfolg seines Geschäftsbereichs verschrieben und hält damit auch nicht hinterm Berg. "Wir werden unsere Marktposition nachhaltig und über langfristig erfolgreiche Projekte aufbauen, und wir werden diesen Erfolg in allen unseren zehn Niederlassungen unter Beweis stellen."

Im Kampf um Kunden und Standorte will die IVG ihre gute Bonität, professionelle Abwicklung und schnelle Entscheidungsprozesse ausspielen. Dass ein etablierter Player wie die IVG im Wettbewerb mit lokalen Mittelständlern leichtes Spiel hat, mag Barth so nicht stehen lassen. "Die Preise für Grundstücke sind deutlich in die Höhe geschossen, und die Mieter sind in einer unverändert starken Verhandlungsposition - der Wettbewerb ist weiter sehr stark."

Gleichzeitig seien aber in Deutschland immer noch höhere Anfangsrenditen erzielbar als an anderen europäischen Standorten. Was ausländische Developer bereits motiviert hat, sich mit einem Einstieg in den deutschen Markt zu beschäftigen, ist auch der IVG ein Ansporn. "Wir werden in Deutschland richtig Gas geben", kündigt Barth an. Der Konzern habe "grünes Licht" für Investitionen und personelles Wachstum an allen Standorten gegeben. (mol)

IZ