Immobilienbewertungen werden immer mehr nachgefragt. Der Immobilienkunde benötigt sie für die Finanzierung. Die Bank arbeitet damit bei der Bewertung ihrer Kredite, und jedes Unternehmen, das jährliche Bilanzen vorlegt und Immobilienbesitz hat, muss für diesen auch eine Wertermittlung vorlegen. Doch wer kann solch ein Gutachten liefern? Der Makler? Der Gutachter? Welche Ausbildung ist dafür nötig, und wie sieht es mit der Haftung für diese Bewertung aus? Ein Einblick in die Wertermittlung.

Sie heißen ST-Xenn und K.IM, Basic und Market-Value. Bei deutschen Banken gehört Lora zum Standard, international ist das cashflowbasierte System Argus gefragt. "Manche Gutachter haben bis zu fünf Programme im Büro, weil jeder Kunde ein anderes Produkt benutzt", verrät Steffen Schröder. Er ist öffentlich vereidigter Sachverständiger und als Gutachter tagtäglich damit betraut, Wohn- und Logistikimmobilien, Handels-, Gewerbe- und Bürobauten zu bewerten.

Aus Unsinn kann auf keinen Fall Wahrheit werden

"Die Software allerdings", da ist er sich mit Falk Schollenberger, Managing Partner bei NAI apollo valuation & research, einig, "sagt über die Qualität der letztlichen Bewertung nichts aus." Drastischer ausgedrückt: "Wo Unsinn eingegeben wird, kann keine Wahrheit herauskommen", nennt Schollenberger das Problem beim Namen. Es ist also letztlich nicht das verwendete Programm, das einem Gutachter dazu verhilft, eine stimmige Immobilienbewertung abzugeben, sondern die fundierte Ausbildung und vor allem die eigene Erfahrung. Die braucht er auch, denn er haftet bis zu 30 Jahre lang für seine Aussagen.

Entsprechend sind die meisten Maklerbewertungen keine wirklichen Bewertungen, sondern Einschätzungen, die jene aufgrund ihrer Erfahrung im Markt machen. "Diese einfachste Form der Bewertung wird in unserem Haus oft von erfahrenen Mitarbeitern gemacht, die die jeweilige Gegend und den dortigen Immobilienbestand sehr gut kennen und die Immobilie auch besichtigt haben. Sie ist im ersten Schritt oft sogar kostenfrei", erzählt Alexander Lampert, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Hamburg.

Etwas fundierter ist das Meinungsbild, das ein Makler einem Kunden im Rahmen eines normalen Verkaufsprozesses gibt. Es ist meist hinterlegt mit Vergleichsobjekten, basiert aber nicht auf Verfahren der Ermittlungsverordnung. Gutachten, die eine Bank etwa im Rahmen einer Finanzierung einfordert, sind hingegen rechtsverbindlich und müssen von ausgebildeten Sachverständigen bzw. Gutachtern ausgestellt werden. Sie müssen die Wertermittlungsverordnung abbilden und der Gutachter kann für sie haftbar gemacht werden. Noch haftungsanfälliger sind Gutachten, die im Rahmen von Börsengängen erstellt werden, denn hier haftet der ausstellende Sachverständige gegenüber jedem, der diese Aktie zeichnet. Auch bei jährlich erscheinenden Bilanzierungen diverser Unternehmen werden Gutachten gefordert, da mit ihrer Hilfe der Wertverlust bzw. Wertgewinn der im Bestand gehaltenen Immobilien errechnet werden kann.

Ausbildung ja, doch die Erfahrung macht den Meister

Wer als Gutachter solche Arbeiten erledigen kann, ist zumindest aktuell gut im Geschäft. Denn angesichts des florierenden Immobilienmarkts fließen die Aufträge und versprechen ein regelmäßiges hohes Einkommen. Nur, für jeden ist das Geschäft nicht zugänglich. Sachverständige, die Gutachten vorlegen dürfen, müssen eine Ausbildung durchlaufen. Diese endet im Regelfall mit der sachlichen und fachlichen Prüfung seitens der IHK. Eine Mitgliedschaft bei dem internationalen Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) wird insbesondere von internationalen Kunden gefordert und die Kompetenz des Bewerbers beim Eintritt auch hier geprüft. Das so genannte HypZert ist wiederum eine Zertifizierung, die von akkreditierten Ausbildungsstellen abgenommen wird, und auch die Ausbildung per Hochschulstudium ist möglich.

"Es gibt sehr unterschiedliche Anforderungen an die Berufszugehörigkeit", verrät Schröder, "doch sicher ist, dass ein Gutachter multidisziplinäres Wissen haben muss." Neben der Fachausbildung ist zudem die tägliche Bewertungsarbeit eine unabdingbare Voraussetzung für die Qualität der Arbeit. Entsprechend setzen viele Zertifizierungen eine fünf- bis siebenjährige Berufserfahrung voraus. Die muss der Gutachter allerdings erst einmal erwerben.

Klar, dass es sich da auszahlt, wenn jemand wie Falk Schollenberger fundierte Erfahrung aufweisen kann. Schollenberger ist seit 15 Jahren in der Bewertung tätig. Bevor er bei NAI apollo valuation & research einstieg, war er bei Jones Lang LaSalle und zuvor bei Dr. Lübke tätig. Letzterer war damals eines der ersten Unternehmen, das sich mit der Bewertung von Wohnraum beschäftigte. In der Folge war Schollenberger auch bei Jones Lang LaSalle in dem Team dabei, das dort die Wohnraumbewertung erstmals einführte. "Wohnen und Gewerbe sind grundsätzlich zwei unterschiedliche Bewertungswelten", informiert er. Natürlich müsse man in beiden Fällen viele Details prüfen, das Grundbuch begutachten, Liegenschaftskarten wälzen und natürlich das Objekt besichtigen.

Doch bei Gewerbebauten spiele vor allem der über fünf oder zehn Jahre angelegte Mietvertrag in Verbindung mit der Nachvermietungswahrscheinlichkeit eine Rolle bei der Einschätzung des tatsächlichen Gebäudewertes. Dazu komme der Eingangsbereich, das Entrée, das sowohl im Gewerbeals auch im Wohnsektor über den ersten Eindruck von der Anlage entscheidet. Im Wohnsektor sind zudem noch eine Reihe weiterer Faktoren für den endgültigen Wert des Objekts ausschlaggebend. Der Mieter kann praktisch jeden Tag entscheiden, ob er ausziehen möchte. Zudem gibt es eine ganze Reihe von weichen Faktoren wie den Grundriss der Wohnung oder die Mieterstruktur. "Wer einmal in einem Haus gewohnt hat, in dem ein Nachbar nachts gerne Partys feiert, weiß, wie wichtig jene Struktur ist", lacht Schollenberger. Auch das Vorhanden- oder Nicht-Vorhandensein eines Balkons kann für eine Nachvermietung ausschlaggebend sein.

Eine kleine Wohnung, in der gerade einmal ein Single Platz findet, vermietet sich auch ohne Balkon. Denn der Single zieht einfach aus, wenn er einen Partner gefunden hat, mit dem er zusammenziehen möchte. Eine große Wohnung ohne Balkon ist hingegen kaum vermietbar. Denn sie wird in der Regel von Familien bewohnt, die natürlich langfristiger denken. In ländlichen Gegenden haben hingegen Wohnungen über 100 m2 Wohnfläche keinen Markt, denn hier ist in dieser Größenordnung eher das Haus gefragt. In Häusern ohne Aufzug sind wiederum die obersten Wohnungen preiswerter als jene in Häusern mit Aufzug. "Das ist der so genannte Kraxelbonus", schmunzelt der Immobilienfachmann weiter, "den weiß jeder zu schätzen, der einmal einen Wasserkasten in das oberste Stockwerk geschleppt hat."

Alle diese Feinheiten kann keine Software bewerten. Sie ist lediglich ein Mittel, um die Gedankengänge des Bewerters weiterzugeben. Deshalb sind die Erfahrung und das Wissen jenes Fachmanns im jeweiligen Markt ein unverzichtbares Instrument für eine qualitativ hochwertige Bewertung. "Hilfsmittel ist dabei oft auch das gute alte Excel, mit dem sich viele Daten eingeben lassen, die ansonsten untergehen", erklärt Schollenberger.

Sämtliche Annahmen wollen offengelegt werden

Denn eine wirklich gute Immobilienbewertung muss sämtliche Annahmen offenlegen. Sie muss darstellen, wie der Bewerter zu seinem Ergebnis kommt, und dies auch begründen. Zur Begründung gehört bei der Wohnraumbewertung etwa der fehlende Balkon, beim Einzelhandel hingegen das Vorhandensein direkter Konkurrenz am selben Standort.

Entsprechend besteht ein Gutachten aus drei Bestandteilen. Teil eins beschreibt das Objekt, das der Bewerter am betrachteten Stichtag besichtigt hat. Es wird beschrieben und in der Anlage oft mit Fotos, Grundbuchauszug und mehr dokumentiert. "Der Stichtag des Gutachtens ist wichtig, denn entsprechend der Marktentwicklung kann ein Objekt bereits nach einem Jahr einen komplett anderen Preis erzielen", erläutert Schröder. Im Anschluss steht die Abbildung des Marktes und die Einpassung des Objekts in seinen Eigenschaften in diesen Markt. In diesem Zusammenhang müssen der Ertrags- und Sachwert sowie der Vergleichswert des Objekts nach der Ermittlungsverordnung angegeben werden. Hier finden entsprechende Modelle und Kalkulationen sowie Wertableitungen Platz. Das Ergebnis stellt schließlich die klare Einschätzung des Objekts selbst dar, natürlich in Kombination mit den Zusatzinformationen, die der jeweilige Gutachter im Zusammenhang mit der Bewertung gesammelt hat.

Entsprechend der unterschiedlichen Umfänge der Gutachten differieren die Kosten dafür. Früher wurde nach HOAI abgerechnet, inzwischen sind die Preise frei vereinbar. Weil Gutachter aber für ihre Gutachten haften, müssen sie in ihre Kalkulation auch eine entsprechende Versicherung mit einberechnen, und die kann sehr hoch liegen.

Lohnt es sich also, als Makler auch ins Gutachtergeschäft einzusteigen? Nun, als kurzes Zusatzgeschäft eignet sich dieser Marktzweig sicher nicht, allein schon aufgrund der Versicherungssummen und der nötigen Ausbildung. Sicher ist jedoch, dass gute Gutachter hierzulande gut im Geschäft sind. "Ein Sommerloch", so lächelt Schollenberger, "kenne ich derzeit nicht."

Der Verein Frauen in der Immobilienwirtschaft hat einen neuen Vorstand gewählt: Den Vorsitz führt Christine Hager, die als National Director den Bereich Shopping Center Management Deutschland/Österreich bei Jones Lang LaSalle leitet. Im Amt bestätigt wurde Cornelia Eisenbacher, stellvertretende Leiterin der Kundenbetreuung der Hypothekenbank Frankfurt in der Niederlassung Berlin.

Neu in den Vorstand gewählt wurden Susanne Bendfeldt, geschäftsführende Gesellschafterin der BGI Gesellschaft für Immobilienentwicklung, Jovita Galster-Döring, Bereichsleiterin Vertrieb & Entwicklung bei der Deutschen Bahn - DB Immobilien, sowie Sabine Wieduwilt, Rechtsanwältin bei der Kanzlei Orrick. Nicht mehr zur Wahl gestellt haben sich Carmen Reschke, bislang erste Vorsitzende, sowie Jutta Heusel und Kerstin Pietzsch.

Benjamin Metzen-Tibor (30) wechselt von Greif & Contzen zu Jones Lang LaSalle. Als Senior Consultant tritt er zum 1. Oktober 2013 in das Industrial Teams von JLL Köln ein.

Markus Laermann (39) ist zum Leiter Einzelhandelsinvestment München bei Jones Lang LaSalle (JLL) ernannt worden und trat seine neue Position zum September dieses Jahres an. Seit April 2013 gehört er dem Münchner Retail Investment Team von JLL an. Zuvor war er seit 2010 als Senior Berater Investment für die Münchner Niederlassung des Bankhauses Ellwanger & Geiger tätig gewesen.

Ernst Hanfstaengl (44) ist zum 1. September 2013 zu CBRE gewechselt. Als Head of Transaction Advisory im Bereich Global Corporate Services berät er grenzüberschreitend arbeitende Unternehmen u.a. bei der Standort- und Flächenwahl, wie das Unternehmen mitteilt. Hanfstaengl kommt von Jones Lang LaSalle, wo er als Teamleiter Consulting Services beschäftigt gewesen war.

Marc André Erbstößer (44) hat zum August 2013 die Leitung der Abteilung Einzelhandelsvermietung Hamburg bei Jones Lang LaSalle übernommen. Zuvor war er seit 1. April 2013 Leiter Vermietung Süd bei Koprian iQ Management, Hamburg. Vor dieser Tätigkeit war er als Senior Leasing Manager Retail bei ING Real Estate Germany beschäftigt gewesen.

Günter Lisson verstärkt von September an das Büroinvestment-Team von Jones Lang LaSalle (JLL) in Frankfurt. Der 48-Jährige verantwortet künftig die Investmentgeschäfte mit Privatinvestoren und Family-Offices. Der Immobilienexperte war zuletzt Leiter Akquisition und Vermarktung von Dietz Asset Management in Bensheim an der Bergstraße. In seiner neuen Verantwortung berichtet er an Christian Kadel, Teamleiter Büroinvestment Frankfurt.

"Konzept für Fachkarrieren entwickelt"

Zum fünften Mal steht Jones Lang LaSalle (JLL) auf dem Siegerpodest beim Top-Arbeitgeberranking der Immobilien Zeitung und belegt wie schon im Vorjahr den ersten Platz. Das Beratungsunternehmen beschäftigt in 70 Ländern rund 40.000 Mitarbeiter, davon etwa 820 in Deutschland. Derzeit etabliert das Maklerhaus neben einer Führungskarriere auch eine Fachlaufbahn. Wer sich dafür qualifizieren will, muss vor allem viel Umsatz erwirtschaften.

Das Logo von Jones Lang LaSalle ist in deutschen Städten nur schwer zu übersehen, prangt es doch häufig auf großen Bannern, die sich über Hauswände spannen, um auf freie Flächen in dem Gebäude hinzuweisen. Nützlicher Nebeneffekt der Außenwerbung ist auch, dass die jungen Immobilienstudenten so auf Schritt und Tritt auf einen möglichen Arbeitgeber hingewiesen werden. Auch wenn die Zielgruppe das Unternehmen dadurch stärker im Blick haben dürfte als so manches andere, waren für die Wahl zum Top-Arbeitgeber die "inneren Werte" ausschlaggebend: Stimmt das Tätigkeitsfeld mit meinen Berufswünschen überein? Diese Frage ist auch in diesem Jahr wieder das wichtigste Kriterium bei der Wahl des Wunscharbeitgebers.

Aktuell gibt es 20 offene Stellen für Berufseinsteiger

Berufseinsteiger können bei JLL als Direkteinsteiger oder als Trainee in verschiedenen Geschäftsfeldern anfangen. "Aktuell gibt es 20 offene Stellen für Nachwuchskräfte, u.a. in den Bereichen Valuation, Vermietung, Leasing und Corporate Solutions", sagt Izabela Danner, Head of Human Resources von JLL Deutschland. Wer sich für den Direkteinstieg interessiert, findet die entsprechenden Stellenausschreibungen auf der Karriereseite der Unternehmenshomepage.

Eine sehr große Nachfrage herrscht nach den Traineeprogrammen, die in den Bereichen Investment, Vermietung, Bewertung und Corporate Solutions angeboten werden. Auch diese werden im Internet ausgeschrieben. Bewerbungen für die ca. sechs Plätze sind zwischen November und Juni möglich. Die Traineeprogramme beginnen jeweils im Oktober, und die Trainees durchlaufen innerhalb eines Jahres drei verschiedene Abteilungen. Parallel dazu werden sie u.a. in Präsentations- und Kommunikationstechniken weitergebildet und üben Kundengespräche.

Bei Berufseinsteigern steht JLL, das in diesem Jahr sein 40-jähriges Deutschland-Jubiläum feiert, mit seinen Einstiegsangeboten hoch im Kurs. Von den jährlich rund 4.000 Bewerbungen stammen 70% von Berufseinsteigern und Young Professionals mit bis zu zwei Jahren Berufserfahrung.

Unter den befragten Studenten der IZ-Joboffensive konnte JLL bei Männern und Frauen gleichermaßen punkten. Das gelang nur noch einem weiteren Unternehmen aus der Liste der Top 15 des IZ-Arbeitgeberrankings: Cushman & Wakefield. Auch die besuchten Hochschultypen haben kaum einen Einfluss auf die Arbeitgeberwahl: JLL erhielt 12% aller von Universitätsstudenten und 11% aller von Fachhochschulstudenten vergebenen Punkte. Anders sieht es hingegen aus, wenn der Blick auf den angestrebten Abschluss fällt: Während 12% der von Bachelorstudenten vergebenen Punkte auf JLL entfallen, sind es bei den Masterstudenten nur 7%.

Unternehmen müssen Karriereperspektiven aufzeigen

Zweitwichtigstes Kriterium bei der Wahl des Wunscharbeitgebers sind für die befragten Studenten die möglichen Karriereperspektiven im Unternehmen. In diesem Bereich erweitert das Beratungsunternehmen gerade sein Angebot. Neben der klassischen Führungskarriere entwickelte JLL Deutschland im vergangenen Jahr ein Konzept für eine Fachlaufbahn.

Mit sechs Mitarbeitern wurde ein Pilotprojekt gestartet, und auf Basis dieser Erfahrungen wird das Konzept bis Herbst dieses Jahres im Rahmen des Talentmanagements in einen Karrierepfad gegossen

Fachkarriere ist ein Pfad für Umsatztreiber

Wer sich für eine Fachkarriere entscheidet, trägt keine Mitarbeiterverantwortung und ist somit "frei fürs Kerngeschäft". Das heißt aber auch, dass die Fachkarriere vor allem eine Laufbahn für Top-Umsatzbringer ist. Wer sich dafür qualifizieren möchte, sollte eine Million Euro Umsatzvolumen im Jahr generieren.

Darüber hinaus sollten die Mitarbeiter etwa zehn Jahre Berufserfahrung mitbringen und sich auch innerhalb der Organisation viel Kompetenz erworben haben. Die sechs Teilnehmer des Pilotprojekts hatten mindestens die erste Direktorenstufe, den Rang des Associate Director, erreicht. Berufseinsteiger beginnen meist als Junior Consultant. Danach folgen die Laufbahnstufen Consultant, Senior Consultant und Principal Consultant. Auf der Direktorenstufe gibt es nach dem Associate Director die drei Ebenen National, Regional und International Director.

Wer hingegen eher eine klassische Führungskarriere anstrebt, der muss wissen, dass er künftig etwa ein Drittel seiner Arbeitszeit mit Personalthemen zubringen wird. Die Führungslaufbahn beinhaltet denn auch in erster Linie Management- und Führungsthemen und strategisches Denken. Doch gerade die Personalthemen sind nicht jedermanns Sache. Auch deswegen bietet JLL nun die Fachkarriere an. Zwischen beiden Karrierepfaden ist auch später noch ein Wechsel möglich. Der Zugang zu den beiden Laufbahnen führt über das Mitarbeitergespräch und die zuständige Führungskraft. Beide Laufbahnen werden gleichwertig vergütet so Danner. Und auch beim Status werde kein Unterschied gemacht.