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Die Digitalisierung fordert die Bewerter heraus

Die Automatisierung in der Bewertung muss für Immobilienbewerter keine Gefahr sein. Sie sollen sie eher als Herausforderung sehen.

Die Automatisierung in der Bewertung muss für Immobilienbewerter keine Gefahr sein. Sie sollen sie eher als Herausforderung sehen.

Quelle: fotolia.com, Urheber: Alexander Limbach

Karriere 13.09.2018
Die Digitalisierung verändert das Berufsbild des Immobilienbewerters. Er muss sich künftig stärker mit den Technologien beschäftigen, die hinter den Tools stecken. Letztlich wird der ... 

Die Digitalisierung verändert das Berufsbild des Immobilienbewerters. Er muss sich künftig stärker mit den Technologien beschäftigen, die hinter den Tools stecken. Letztlich wird der Gutachter stärker zum Berater von Banken und Investoren.

Sie heißen realxdata, Archilyse oder DataScience Service. Die Zahl der Proptechs, die die automatisierte Immobilienbewertung im Blick haben, nimmt zu. Zudem gibt es etliche Online-Tools auf Webseiten von Immobilienanbietern, die versprechen, den Immobilienwert auf Knopfdruck zu ermitteln - ohne dass jemals ein Gutachter das Haus besichtigt hat. Sieht so die Zukunft der Immobilienbewertung aus? Wird der Immobilienbewerter durch künstliche Intelligenz ersetzt?

Die Szene der Immobilienbewerter beobachtet die Entwicklung rund um Big Data und künstliche Intelligenz aufmerksam. "Da kommt man nicht drumherum", sagt Andreas Kunert, Director Research bei vdpResearch. Und tätsächlich, so erklärt Stephan Halling, Leiter Bewertung und Consulting bei der HypoVereinsbank, gebe es Szenarien in Zukunftsreports, nach denen sich gerade die Immobilienbewertung für die Digitalisierung anbiete. Die Verarbeitung großer Datenmengen, das Ziel, mit hoher Geschwindigkeit zu einem Ergebnis zu kommen, das Erstellen von Prognosen über drei bis fünf Jahre und die Marktwertfortschreibungen für große Portfolios seien Felder, in denen digitale Technologien großes Potenzial böten.

Trotz aller Neuerungen wird es allerdings Kunert zufolge dabei bleiben: Daten zu sammeln, sie zu analysieren und den Marktwert festzusetzen, das werden auch künftig die zentralen Kernaufgaben eines Bewerters sein. Die gesetzlichen Vorgaben zur Wertermittlung geben dazu den Rahmen und schränken den Einsatz digitalisierter Bewertungen ein. Die Herangehensweise an die einzelnen Arbeitsschritte bekommt jedoch einen zusätzlichen technischen Schwerpunkt, der von den künftigen wie alteingesessenen Bewertern nicht nur angewandt, sondern auch verstanden werden muss. "Das klassische immobilienwirtschaftliche Skill-Set wird dazu nicht mehr ausreichen", sagt Thomas Herr, Emea Head of Digital Innovation beim Immobilienberater CBRE.

Das fängt schon beim Sammeln der Daten an. Die Zahl der Datenbanken, die Einzelheiten zu Immobilientransaktionen anbieten, nimmt zu. Auch die digitalen Tools werden zahlreicher. Liegenschaftskarten, Bodenrichtwerte und Geo-Informationssysteme und viele Daten mehr sind automatisch abrufbar. Ob man insgesamt allerdings heute schon von Big Data sprechen kann, ist zweifelhaft. Verglichen mit den täglichen Transaktionen an der Börse ist die Zahl der Verkaufsfälle von Immobilien recht überschaubar. Hinzu kommt, dass die Inhalte von Grundstückskaufverträgen oder von Mietverträgen hierzulande nicht öffentlich einsehbar sind.

Big Data hin oder her: Immer wichtiger wird es auf jeden Fall sein, nicht nur einfach die Daten zu nutzen, sondern sie auch zuvor zu validieren, die Herkunft zu hinterfragen und damit die Qualität der Daten einzuschätzen. "Leider ist es schwer erkennbar, ob ein Online-Tool etwas taugt", sagt Birger Ehrenberg, geschäftsführender Gesellschafter von ENA-Experts in Mainz. "Die Qualität der Datenbasis, welche vom Tool ausgewertet werden kann, wird oft nicht offengelegt. Es macht eben einen Unterschied, ob tatsächliche Verkaufspreise oder nur unverhandelte Angebotspreise hinterlegt sind und ob diese aus den letzten sechs Monaten oder aus den letzten drei Jahren stammen."

In etwa zehn bis 15 Jahren, schätzt Kunert, wird es so sein, dass dank eines vollständigen BIM-Modells viele weitere Daten zur Immobilie per Knopfdruck vorliegen. Das reichert die Datenmenge um einige wichtige Fakten an. Die Aufgabe des Bewerters wird es Kunert zufolge sein, diese Daten stichprobenartig zu überprüfen. Das Thema Smart Home liefert weitere Anhaltspunkte. Die Verbräuche der Nutzer könnten Informationen zur Immobilie preisgeben. Dabei stehe die Branche allerdings noch am Anfang, wirft Herr ein. Zunächst müssten die Korrelationen geklärt werden. Was sagt zum Beispiel ein geringer Energieverbrauch aus? Ist das Gebäude gut gedämmt oder handelt es sich um einen sparsamen Nutzer? Weitere Zukunftsmusik liefert die Blockchain-Technologie, die noch detailliertere Daten zu Immobilien greifbar macht. "Klemmbrett und Kamera - das war einmal", fasst Kunert zusammen.

Neben dem Sammeln wird auch das Analysieren der Daten ein zunehmend technischer Prozess. Maschinen können schneller und korrekter mit den großen Datenmengen umgehen. Schon heute gibt es die ersten Beispiele dafür. So hat die HypoVereinsbank vor mehr als zehn Jahren ein digitales Tool eingeführt, mit dem sich der Wert von Standardimmobilien wie Einfamilien-, Reihenhäusern und Doppelhaushälften abschätzen lässt. Es veränderte die Arbeit der HypoVereinsbank. "Indem wir einen Teil der Arbeit nicht mehr händisch machen müssen, können wir unsere Analysen schneller erstellen und haben mehr Zeit für die Bewertung komplexerer Immobilienprojekte", sagt Halling.

Mit dem Eingeben von Daten in einen Rechner ist es allerdings nicht getan. "Sie müssen wissen, was Sie da tun", sagt Kunert. Methodenkompetenz in der Datenanalyse und ein gewisses Verständnis für die Funktionsweise von Algorithmen sind ein Muss. Der Bewerter müsse nicht alles selbst ausrechnen können, aber er müsse verstehen, was dort passiert, betont Kunert. Darüber hinaus muss es Menschen geben, die der Maschine sagen, was sie zu tun hat. Daher sieht er künftig in der Bewerterausbildung einen größeren Schwerpunkt beim Thema mathematischer Statistik - ein heute schon unter angehenden Gutachtern unbeliebtes Thema. Aber es nutzt nichts. Denn das, was sich jetzt schon für die Zukunft andeute, sei noch komplexer als die heute angewandten Modelle. Kunert verweist dabei auf die neuronalen Netzwerke, für viele eine Blackbox. Sie hätten eine gute Prognoseeigenschaft und eine hohe Treffergenauigkeit. Die Funktionsweise ist allerdings hochkomplex. Doch auch dafür müsse es unter den Gutachtern ein bestimmtes Verständnis geben. Denn eines bleibt auch in Zukunft Aufgabe eines Bewerters: Er muss seine Berechnungen belegen können und nachvollziehbar machen, auch solche, die Resultat einer Maschine sind.

Letztlich den Marktwert festzusetzen, ist die Paradedisziplin des Bewerters. Denn dabei zählen nicht nur die für jedermann ersichtlichen Fakten. Hier spielt zudem das Marktgespür und die Einschätzung nicht rationalisierbarer Faktoren hinein. Gerade im Fall von Standardimmobilien wie privat genutzten Immobilien hält die Maschine Einzug. Etliche Banken orientieren sich Herr zufolge oftmals in Finanzierungsfragen an den Grobeinschätzungen der Rechner. In Spanien und Australien, wo die Transaktionsdaten im Wohnungsmarkt transparenter sind, sei die Bewertung bereits komplett automatisiert. Hierzulande sei die Datenlage hingegen noch sehr undurchsichtig.

Für Bewerter um einiges interessanter wird es indes auf dem Markt der Gewerbeimmobilien und großvolumiger Transaktionen. Hier kommt der punktgenauen Einschätzung des Marktwerts ein größeres Gewicht zu, weil es nicht selten um besondere Gebäude oder größere Pakete geht. Es spielen ungleich mehr solcher für Maschinen nicht fassbaren Daten und Umstände ein, die den Wert deutlich beeinflussen können. Z.B. kann ein Gutachter einschätzen, ob es sich bei einer vergleichbaren Transaktion um einen Freundschaftspreis handelte, wie sich die Innenstadt entwickeln könnte, wenn erst einmal das Outlet-Center am Stadtrand in Betrieb geht, oder wie solvent der Großmieter ist, der schon mit Insolvenzgerüchten in den Schlagzeilen steht.

Angesichts dieser Gesamtentwicklung des Berufsbilds geht Herr davon aus, dass es letztlich "vielleicht ein paar weniger Bewerter geben wird", weil das Geschäft der Datensammlung stark automatisiert werden wird. Das bedeutet allerdings nicht direkt eine Schwächung des Berufsstands, im Gegenteil. Denn gleichzeitig gebe es eine Spezialisierung mit Blick auf das Verständnis und die Anwendung der künftigen Technologien und mit Blick auf die verschiedenen Asset-klassen. "Der Bewerter wird zum Berater", sagt Kunert. Zu den Kunden zählten Banken oder Investoren mit großen Portfolios. Halling erläutert zudem, dass die durch die Automatisierung gewonnene Zeit in die Qualität der Bewertung fließt. Auch gesetzliche und regulatorische Vorgaben könnten effizienter erfüllt werden. Zudem wären zusätzliche detaillierte Immobilienratings möglich,wodurch sich zahlreiche Steuerungs- und Analysemöglichkeiten für Immobilienportfolios ergäben.

Andreas Kunert und Stephan Halling sind zwei der Referenten, die beim Summer-Camp der HypZert am 24. und 25. September in Berlin auftreten. Nachwuchs- und Führungskräfte informieren sich dort u.a. auch über das Thema Digitalisierung.

Anke Pipke

Expo Real: CareerDay mit dem nächsten Ausstellerrekord

Personalberaterin Inga Beyler (links), Managing Director von Bernd Heuer Karriere, auf dem CareerDay 2017 im Plausch mit angehenden Immobilienprofis.

Personalberaterin Inga Beyler (links), Managing Director von Bernd Heuer Karriere, auf dem CareerDay 2017 im Plausch mit angehenden Immobilienprofis.

Karriere 23.08.2018
Der CareerDay auf der Expo Real verzeichnet den nächsten Ausstellerrekord. Dieses Jahr präsentieren sich 44 Arbeitgeber aus der Immobilienwirtschaft der Zielgruppe Studenten, Absolventen ... 

Der CareerDay auf der Expo Real verzeichnet den nächsten Ausstellerrekord. Dieses Jahr präsentieren sich 44 Arbeitgeber aus der Immobilienwirtschaft der Zielgruppe Studenten, Absolventen und Young Professionals.

Im vergangenen Jahr hatten 38 Unternehmen um die Aufmerksamkeit des Branchennachwuchses gebuhlt. Das bedeutete damals ein starkes Wachstum der Ausstellerzahl von mehr als 70%. Dass das Plus dieses Jahr nicht ganz so groß ausfällt, liegt nicht zuletzt an einer banalen Tatsache: "Es gab noch Anfragen von Unternehmen, aber denen mussten wir eine Absage erteilen, weil wir einfach nicht mehr Fläche zur Verfügung haben. 44 Aussteller ist die finale Zahl, der CareerDay ist ausgebucht", sagt Isabell Kaiser, Exhibition Manager Expo Real.

Veranstaltung zieht um

Letztes Jahr fand der CareerDay auf der Fläche der Meet & Retreat Lounge statt. Diese wird es in diesem Jahr so nicht mehr geben, "daher musste die Veranstaltung umziehen und findet jetzt im Eingang West statt; deswegen hat sich auch die Fläche verkleinert", erklärt Kaiser. Die neue Fläche im Eingang West, auf der sich die Aussteller am letzten Messetag (Mittwoch, 10. Oktober; 9 bis 14 Uhr) als potenzielle Arbeitgeber vorstellen, ist ca. 500 qm groß.

Das Rahmenprogramm dagegen findet wie in den Vorjahren wieder im Discussion & Networking Forum (Halle A1, Stand 250) statt. U.a. wird es eine Diskussionsrunde zu Industriekonzernen als Immobilienarbeitgebern geben: IZ-Redakteur Harald Thomeczek fühlt Vertretern von Daimler Real Estate, der BMW Group und BASF auf den Zahn.

Messe hofft auf bis zu 600 Studenten

In wie viele junge Gesichter die Personaler und sonstigen Unternehmensvertreter auf dem Career Day 2018 blicken werden, steht natürlich noch nicht fest: Bis dato hat die Messe München ca. 250 Studententickets verkauft, "diese Anzahl ist ähnlich der vom letzten Jahr", so Kaiser. Schlussendlich "möchten wir auch in diesem Jahr gerne wieder zwischen 500 und 600 Studenten auf der Expo Real willkommen heißen". Studenten und Azubis, die bis zum 7. Oktober online ein Ticket ordern, zahlen 100 Euro. Wer erst auf der Messe ein Ticket löst, zahlt 150 Euro. Was die Aussteller zahlen, gibt Kaiser nicht preis. Die Vermutung, dass sich die gestiegene Nachfrage auch in steigenden Preisen niedergeschlagen hat, bestätigt sie jedoch: "Ja, die Preise sind gestiegen."

Angefangen hat der Career Day mit vier Ausstellern

Die Expo-Real-Macher haben den Career Day im Jahr 2010 aus der Taufe gehoben. Seitdem fand er jedes Jahr statt. Die Zahl der Aussteller ist seitdem - nicht immer kontinuierlich - deutlich gewachsen: Mit nur vier Ausstellern - Commerz Real, DU Diederichs Projektmanagement, Greif & Contzen und Savills - gestartet, ging es bis 2014 auf 22 Teilnehmer hoch. In den Jahren 2015/2016 stagnierte die Ausstellerzahl, ehe sie letztes Jahr erneut kräftig zulegte.

14 Aussteller sind zum ersten Mal dabei

Einige Unternehmen werden dieses Jahr zum ersten Mal ihr Fähnchen auf dem Career Day hissen. Neu dabei ist diesmal z.B. die Rewe Group, die ihren Wettbewerbern Lidl und Kaufland, die schon letztes Jahr Präsenz zeigten, offenbar das Feld nicht kampflos überlassen will. Ebenfalls Premiere feiern auf dem Career Day 2018 folgende Unternmehmen: Witte Projektmanagement, Wilhelm Geiger, P&P, die Niedersächsische Landgesellschaft, M&P Management, Kondor Wessels, Interboden, Instone, HW Ingenieure, Goldbeck, Catella, Christie & Co sowie Die Immobilien Partner Hamburg.

Dass Immobilienunternehmen zurzeit alle Hände voll zu tun haben und sich immer mehr um Nachwuchskräfte bemühen (müssen), war auch auf dem 9. Karriereforum der Immobilien Zeitung zu beobachten: 58 Aussteller warben im Juni 2018 in Frankfurt um die Gunst studierender Köpfe - so viele wie noch nie. Mit von der Partie waren beim IZ-Karriereforum dieses Jahr 47 Unternehmen und elf Institute der Aus- und Weiterbildung.

Harald Thomeczek

Christie-Hotelmakler machen sich selbstständig

Karriere 21.03.2018
Die beiden Hotelimmobilienmakler Jebo Samuels und Stephan Brüning haben sich selbstständig gemacht und im Februar 2018 den Hotelimmobilienvermittler Quin Real Estate Investment mit Sitz in ... 

Die beiden Hotelimmobilienmakler Jebo Samuels und Stephan Brüning haben sich selbstständig gemacht und im Februar 2018 den Hotelimmobilienvermittler Quin Real Estate Investment mit Sitz in Berlin gegründet. Beide Herren haben vorher für Christie & Co in Berlin gearbeitet: Brüning gut vier Jahre als Senior Consultant Investment and Letting, Jebo auf der gleichen Position seit Anfang 2017. Ende 2017 haben beide Christie verlassen.

Unter neuer Flagge bleiben sie der Vermittlung von Hotelimmobilien, -pachtverträgen und -betrieben treu, aber: "Hierbei beschränken wir uns nicht nur auf die Stadthotellerie; auch Hotels in kleineren Orten und klassische Ferienhotels sind für Betreiber und Investoren, die gerade händeringend nach geeigneten Hotelimmobilien suchen, interessant", so Brüning. Und: Andere Assetklassen wie Wohn- und Geschäftshäuser verschmähen beide nicht. So sollen Hotelimmobilien "ca. 80% unseres Geschäfts ausmachen. Jedoch haben wir tagtäglich mit Immobilieninvestoren zu tun, bei denen der Anteil an Hotelimmobilien im Portfolio oft nur bei 5% bis 10% liegt. Hier werden wir für unsere Kunden gezielt Synergien in anderen Assetklassen nutzen", verspricht der Gründer.

Harald Thomeczek

Immobörse Frankfurt: Urgestein Peter Ohlig verlässt Vorstand

Köpfe 04.09.2017
Die Mitgliederversammlung der Frankfurter Immobilienbörse hat gewählt - und den bisherigen Vorstand im Amt bestätigt. Auch für die Zeit bis 2022 gehören damit folgende Herren und Damen dem ... 

Die Mitgliederversammlung der Frankfurter Immobilienbörse hat gewählt - und den bisherigen Vorstand im Amt bestätigt. Auch für die Zeit bis 2022 gehören damit folgende Herren und Damen dem Vorstand an: Harald Blumenauer (Blumenauer Consulting), Helmut Christmann (Helmut Christmann Immobilien), Anja Fischer (Printz & Schwenk Immobilienverwaltung bzw. M.G. Hauck), Petra Saffran (Sachverständigenbüro Petra Saffran) und Stephan Schlocker (Schlocker Sachverständigenbüro). Peter Ohlig (ohlig + compagnon) stellte sich nicht mehr zur Wahl und konnte daher auch nicht wiedergewählt werden. Weil der Mann jedoch 50 Jahre ehrenamtlich für die Immobilienbörse Frankfurt, die es genau so lange schon gibt, tätig war, wurde er zum Ehrenmitglied ernannt. In der Frankfurter Immobilienbörse sind (aktuell) 62 Immobilienmakler, Sachverständige, Projektentwickler, Immobilienverwalter und andere Marktteilnehmer zusammengeschlossen. Sie wurde 1967 unter der Trägerschaft der IHK Frankfurt am Main gegründet.

Harald Thomeczek

IVD West: Andreas Schnellting geht auf Mitgliederakquise

Andreas Schnellting.

Andreas Schnellting.

Quelle: AS Immobilien

Köpfe 18.08.2017

Keine Sachkundeprüfung für Makler und Verwalter

Auch Jungmaklern und -verwaltern - und nicht nur Alten Hasen - soll die geplante Sachkundeprüfung im Rahmen der Berufszulassung erspart bleiben.

Auch Jungmaklern und -verwaltern - und nicht nur Alten Hasen - soll die geplante Sachkundeprüfung im Rahmen der Berufszulassung erspart bleiben.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Photographee.eu

Karriere 22.06.2017
Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und -verwalter, das lange Zeit auf der Kippe stand, wird nun offenbar doch noch in dieser ... 

Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und -verwalter, das lange Zeit auf der Kippe stand, wird nun offenbar doch noch in dieser Legislaturperiode festgezurrt. Der Haken an der Sache: Die im Kabinettsbeschluss vom August 2016 vorgesehene Sachkundeprüfung bleibt angeblich auf der Strecke, aus Angst der Wirtschaftsliberalen in CDU und CSU vor zu viel Berufsregulierung.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) und der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum (WiE) gehen jedenfalls fest davon aus, dass die Regierungskoalition den Gesetzentwurf mit dieser und ein paar anderen Änderungen am 22. Juni im Bundestag beschließen wird. Dann steht die zweite und dritte Lesung an. Da das Gesetz nicht zustimmungspflichtig ist - also nicht der Zustimmung des Bundesrats bedarf -, gelten die beiden anstehenden Lesungen im Bundestag als letzte Hürde.

Der DDIV will erfahren haben, dass die Koalition sich insbesondere wegen der avisierten Alte-Hasen-Regelung nicht auf die verpflichtende Einführung eines Sachkundenachweises einigen konnte. Vorgesehen war, dass von der Sachkundeprüfung befreit sein sollte, wer bereits länger als sechs Jahre am Markt ist. Damit wäre de facto "ein sehr großer Teil" der gewerblichen Verwalter und Makler von der Prüfung befreit gewesen. Die für die Nutzung der Ausnahmeregel zu erbringenden Nachweise und die Prüfung durch die Erlaubnisbehörde seien der Koalition als zu bürokratisch und zu regulatorisch erschienen.

Für WiE wäre die Pflicht zu einem Sachkundenachweis - neben der, zumindest für Verwalter, ebenfalls vorgesehenen Versicherungspflicht - der wichtigste Gesetzesinhalt (gewesen). Verwalter hätten eine sachgemäße Ausbildung vorweisen oder ihre Qualifikation durch eine Prüfung bei der IHK nachweisen müssen. Und im Gesetzgebungsverfahren, resümiert der Verbraucherschützerverband, sei ja lange Zeit auch alles seinen Gang gegangen - ehe die Wirtschaftspolitiker von CDU/CSU ins Spiel gekommen seien. Deren Engagement im Wirtschaftsausschuss des Bundestags gelte insbesondere der Verhinderung von Überregulierung. Entsprechend "hinterfragten sie den Gesetzentwurf grundsätzlich, sahen zu hohen Bürokratieaufwand, zu hohe Kosten für die Verwaltungen und einen fehlenden Nutzen für die Wohnungseigentümer", berichtet der Verband.

Das Ergebnis: An Einsteiger in den Beruf des Immobilienverwalters werden, wenn der verwässerte Gesetzentwurf wie befürchtet am 22. Juni vom Bundestag verabschiedet wird, wie bisher keine Anforderungen bezüglich ihrer Qualifikation gestellt. Und auch bereits am Markt tätige Akteure, egal ob Alte Hasen mit sechs und mehr Jahren Berufserfahrung oder weniger erfahrene Marktteilnehmer, müssten ihre Sachkunde auch in Zukunft nicht unter Beweis stellen. WiE beruft sich auf ein internes Beschlusspapier, das in der nächsten Sitzungswoche vom Bundestag beschlossen werden solle. Die zweite und dritte Lesung des Gesetzentwurfs ist am heutigen Donnerstag für den Zeitraum von 22.05 bis 22.35 Uhr anberaumt.

Mit dem Kompromiss, den die Fraktionen von CDU/CSU und SPD "in letzter Minute" für die Berufszulassungsregelung von u.a. WEG-Verwaltern gefunden hätten, werde "der Verbraucherschutz auf ein intransparentes Konstrukt zusammengestrichen", bemängelt Gabriele Heinrich, geschäftsführendes Vorstandsmitglied von WiE.

Gleichsam als Trostpflaster für den entfallenden Sachkundenachweis soll es den Verbänden zufolge nun eine Weiterbildungspflicht geben. Das bedeutet, dass Gewerbetreibende und ein Teil der im operativen Geschäft tätigen Angestellten alle drei Jahre nachweisen müssen, dass sie sich regelmäßig fortbilden - allerdings in einer eher homöopathischen Dosis von nur 20 Stunden. Wer einen staatlich anerkannten Aus- oder Fortbildungsabschluss wie den Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt mitbringt, soll in den ersten drei Jahren nach der Aufnahme der Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sein.

Faktisch gibt es mit der nun bekannt gewordenen Lösung keine Eintrittsbarriere in puncto Bildung für Makler und Verwalter. Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobilienverwalter umfassen künftig, so der DDIV, lediglich Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Für Makler liegt die Latte noch niedriger: Die ursprünglich auch für sie vorgesehene Berufshaftpflichtversicherung ist im Gesetzgebungsverfahren schon vor längerer Zeit auf der Strecke geblieben.

"Wir hatten uns mehr erhofft, denn wir haben immer noch keine Lösung für neu in den Markt eintretende Verwalter. Ihre einzig nennenswerte Voraussetzung wäre eine 20-Stunden-Fortbildung in drei Jahren. Das ist deutlich zu wenig und wird der Tätigkeit und dem Verbraucherschutz auch nicht gerecht", stimmt auch DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler in den Chor der Enttäuschten ein.

Eingang ins Gesetz finden soll neben einer Fortbildungspflicht auch das Wörtchen "Wohnimmobilienverwalter": Das Verhandlungsergebnis sieht laut DDIV nämlich auch vor, dass die geplante Erlaubnispflicht nicht nur für WEG-Verwalter gilt, sondern auch auf Mietverwalter ausgedehnt wird. Im Begriff des Wohnimmobilienverwalters soll diese Ausdehnung ihre sprachliche Abbildung erfahren. Schließlich soll dem gewerblichen Verwalter eine Informationspflicht über abgelegte Fortbildungen gegenüber seinem Auftraggeber auferlegt werden.

Die Details zur Weiterbildungs- und der Informationspflicht sollen in einer Rechtsverordnung ausgestaltet werden. Dort soll auch geregelt werden, wie der Gewerbetreibende gegenüber der zuständigen Behörde nachweist, dass er seiner Weiterbildungsverpflichtung nachkommt. Wann das Gesetz verkündet werden soll, steht noch nicht fest. Die Verordungsermächtigung - also der Startschuss für die Ausarbeitung der das Gesetz ausgestaltenden Verordnung - tritt jedenfalls direkt nach der Verkündung in Kraft. Für die anderen Inhalte des Gesetzes gilt eine Übergangsfrist von neun Monaten.

WiE-Geschäftsführerin Heinrich bringt sich schon einmal für die nächste Legislaturperiode in Stellung: Sie empfiehlt den Parteien, in ihre Wahlprogramme für den Bundestagswahlkampf eine Novellierung des kurz vor der Verabschiedung stehenden Gesetzes - sowie eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes - aufzunehmen. Damit der im Koalitionsvertrag ursprünglich avisierte Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer bei Dienstleistungen zur WEG-Verwaltung endlich wirklich in die Tat umgesetzt wird. Dreitägige Ausbildungen zum WEG-Verwalter dienten nämlich allenfalls den Bildungseinrichtungen, an denen man solche Weiterbildungen absolvieren könne. Die Aussagekraft solcher Fortbildungszertifikate für Eigentümer auf der Suche nach einer fähigen Verwaltung liege bei Null.

Harald Thomeczek

Die Erfahrung macht es und nicht die Software

Auch beim Verkauf von Logistikimmobilien wie der der Hella Werkzeugbau werden Gutachten nachgefragt.

Auch beim Verkauf von Logistikimmobilien wie der der Hella Werkzeugbau werden Gutachten nachgefragt.

Bild: Engel & Völkers

Karriere 31.10.2013
Immobilienbewertungen werden immer mehr nachgefragt. Der Immobilienkunde benötigt sie für die Finanzierung. Die Bank arbeitet damit bei der Bewertung ihrer Kredite, und jedes Unternehmen, das ... 

Immobilienbewertungen werden immer mehr nachgefragt. Der Immobilienkunde benötigt sie für die Finanzierung. Die Bank arbeitet damit bei der Bewertung ihrer Kredite, und jedes Unternehmen, das jährliche Bilanzen vorlegt und Immobilienbesitz hat, muss für diesen auch eine Wertermittlung vorlegen. Doch wer kann solch ein Gutachten liefern? Der Makler? Der Gutachter? Welche Ausbildung ist dafür nötig, und wie sieht es mit der Haftung für diese Bewertung aus? Ein Einblick in die Wertermittlung.

Sie heißen ST-Xenn und K.IM, Basic und Market-Value. Bei deutschen Banken gehört Lora zum Standard, international ist das cashflowbasierte System Argus gefragt. "Manche Gutachter haben bis zu fünf Programme im Büro, weil jeder Kunde ein anderes Produkt benutzt", verrät Steffen Schröder. Er ist öffentlich vereidigter Sachverständiger und als Gutachter tagtäglich damit betraut, Wohn- und Logistikimmobilien, Handels-, Gewerbe- und Bürobauten zu bewerten.

Aus Unsinn kann auf keinen Fall Wahrheit werden

"Die Software allerdings", da ist er sich mit Falk Schollenberger, Managing Partner bei NAI apollo valuation & research, einig, "sagt über die Qualität der letztlichen Bewertung nichts aus." Drastischer ausgedrückt: "Wo Unsinn eingegeben wird, kann keine Wahrheit herauskommen", nennt Schollenberger das Problem beim Namen. Es ist also letztlich nicht das verwendete Programm, das einem Gutachter dazu verhilft, eine stimmige Immobilienbewertung abzugeben, sondern die fundierte Ausbildung und vor allem die eigene Erfahrung. Die braucht er auch, denn er haftet bis zu 30 Jahre lang für seine Aussagen.

Entsprechend sind die meisten Maklerbewertungen keine wirklichen Bewertungen, sondern Einschätzungen, die jene aufgrund ihrer Erfahrung im Markt machen. "Diese einfachste Form der Bewertung wird in unserem Haus oft von erfahrenen Mitarbeitern gemacht, die die jeweilige Gegend und den dortigen Immobilienbestand sehr gut kennen und die Immobilie auch besichtigt haben. Sie ist im ersten Schritt oft sogar kostenfrei", erzählt Alexander Lampert, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Hamburg.

Etwas fundierter ist das Meinungsbild, das ein Makler einem Kunden im Rahmen eines normalen Verkaufsprozesses gibt. Es ist meist hinterlegt mit Vergleichsobjekten, basiert aber nicht auf Verfahren der Ermittlungsverordnung. Gutachten, die eine Bank etwa im Rahmen einer Finanzierung einfordert, sind hingegen rechtsverbindlich und müssen von ausgebildeten Sachverständigen bzw. Gutachtern ausgestellt werden. Sie müssen die Wertermittlungsverordnung abbilden und der Gutachter kann für sie haftbar gemacht werden. Noch haftungsanfälliger sind Gutachten, die im Rahmen von Börsengängen erstellt werden, denn hier haftet der ausstellende Sachverständige gegenüber jedem, der diese Aktie zeichnet. Auch bei jährlich erscheinenden Bilanzierungen diverser Unternehmen werden Gutachten gefordert, da mit ihrer Hilfe der Wertverlust bzw. Wertgewinn der im Bestand gehaltenen Immobilien errechnet werden kann.

Ausbildung ja, doch die Erfahrung macht den Meister

Wer als Gutachter solche Arbeiten erledigen kann, ist zumindest aktuell gut im Geschäft. Denn angesichts des florierenden Immobilienmarkts fließen die Aufträge und versprechen ein regelmäßiges hohes Einkommen. Nur, für jeden ist das Geschäft nicht zugänglich. Sachverständige, die Gutachten vorlegen dürfen, müssen eine Ausbildung durchlaufen. Diese endet im Regelfall mit der sachlichen und fachlichen Prüfung seitens der IHK. Eine Mitgliedschaft bei dem internationalen Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) wird insbesondere von internationalen Kunden gefordert und die Kompetenz des Bewerbers beim Eintritt auch hier geprüft. Das so genannte HypZert ist wiederum eine Zertifizierung, die von akkreditierten Ausbildungsstellen abgenommen wird, und auch die Ausbildung per Hochschulstudium ist möglich.

"Es gibt sehr unterschiedliche Anforderungen an die Berufszugehörigkeit", verrät Schröder, "doch sicher ist, dass ein Gutachter multidisziplinäres Wissen haben muss." Neben der Fachausbildung ist zudem die tägliche Bewertungsarbeit eine unabdingbare Voraussetzung für die Qualität der Arbeit. Entsprechend setzen viele Zertifizierungen eine fünf- bis siebenjährige Berufserfahrung voraus. Die muss der Gutachter allerdings erst einmal erwerben.

Klar, dass es sich da auszahlt, wenn jemand wie Falk Schollenberger fundierte Erfahrung aufweisen kann. Schollenberger ist seit 15 Jahren in der Bewertung tätig. Bevor er bei NAI apollo valuation & research einstieg, war er bei Jones Lang LaSalle und zuvor bei Dr. Lübke tätig. Letzterer war damals eines der ersten Unternehmen, das sich mit der Bewertung von Wohnraum beschäftigte. In der Folge war Schollenberger auch bei Jones Lang LaSalle in dem Team dabei, das dort die Wohnraumbewertung erstmals einführte. "Wohnen und Gewerbe sind grundsätzlich zwei unterschiedliche Bewertungswelten", informiert er. Natürlich müsse man in beiden Fällen viele Details prüfen, das Grundbuch begutachten, Liegenschaftskarten wälzen und natürlich das Objekt besichtigen.

Doch bei Gewerbebauten spiele vor allem der über fünf oder zehn Jahre angelegte Mietvertrag in Verbindung mit der Nachvermietungswahrscheinlichkeit eine Rolle bei der Einschätzung des tatsächlichen Gebäudewertes. Dazu komme der Eingangsbereich, das Entrée, das sowohl im Gewerbeals auch im Wohnsektor über den ersten Eindruck von der Anlage entscheidet. Im Wohnsektor sind zudem noch eine Reihe weiterer Faktoren für den endgültigen Wert des Objekts ausschlaggebend. Der Mieter kann praktisch jeden Tag entscheiden, ob er ausziehen möchte. Zudem gibt es eine ganze Reihe von weichen Faktoren wie den Grundriss der Wohnung oder die Mieterstruktur. "Wer einmal in einem Haus gewohnt hat, in dem ein Nachbar nachts gerne Partys feiert, weiß, wie wichtig jene Struktur ist", lacht Schollenberger. Auch das Vorhanden- oder Nicht-Vorhandensein eines Balkons kann für eine Nachvermietung ausschlaggebend sein.

Eine kleine Wohnung, in der gerade einmal ein Single Platz findet, vermietet sich auch ohne Balkon. Denn der Single zieht einfach aus, wenn er einen Partner gefunden hat, mit dem er zusammenziehen möchte. Eine große Wohnung ohne Balkon ist hingegen kaum vermietbar. Denn sie wird in der Regel von Familien bewohnt, die natürlich langfristiger denken. In ländlichen Gegenden haben hingegen Wohnungen über 100 m2 Wohnfläche keinen Markt, denn hier ist in dieser Größenordnung eher das Haus gefragt. In Häusern ohne Aufzug sind wiederum die obersten Wohnungen preiswerter als jene in Häusern mit Aufzug. "Das ist der so genannte Kraxelbonus", schmunzelt der Immobilienfachmann weiter, "den weiß jeder zu schätzen, der einmal einen Wasserkasten in das oberste Stockwerk geschleppt hat."

Alle diese Feinheiten kann keine Software bewerten. Sie ist lediglich ein Mittel, um die Gedankengänge des Bewerters weiterzugeben. Deshalb sind die Erfahrung und das Wissen jenes Fachmanns im jeweiligen Markt ein unverzichtbares Instrument für eine qualitativ hochwertige Bewertung. "Hilfsmittel ist dabei oft auch das gute alte Excel, mit dem sich viele Daten eingeben lassen, die ansonsten untergehen", erklärt Schollenberger.

Sämtliche Annahmen wollen offengelegt werden

Denn eine wirklich gute Immobilienbewertung muss sämtliche Annahmen offenlegen. Sie muss darstellen, wie der Bewerter zu seinem Ergebnis kommt, und dies auch begründen. Zur Begründung gehört bei der Wohnraumbewertung etwa der fehlende Balkon, beim Einzelhandel hingegen das Vorhandensein direkter Konkurrenz am selben Standort.

Entsprechend besteht ein Gutachten aus drei Bestandteilen. Teil eins beschreibt das Objekt, das der Bewerter am betrachteten Stichtag besichtigt hat. Es wird beschrieben und in der Anlage oft mit Fotos, Grundbuchauszug und mehr dokumentiert. "Der Stichtag des Gutachtens ist wichtig, denn entsprechend der Marktentwicklung kann ein Objekt bereits nach einem Jahr einen komplett anderen Preis erzielen", erläutert Schröder. Im Anschluss steht die Abbildung des Marktes und die Einpassung des Objekts in seinen Eigenschaften in diesen Markt. In diesem Zusammenhang müssen der Ertrags- und Sachwert sowie der Vergleichswert des Objekts nach der Ermittlungsverordnung angegeben werden. Hier finden entsprechende Modelle und Kalkulationen sowie Wertableitungen Platz. Das Ergebnis stellt schließlich die klare Einschätzung des Objekts selbst dar, natürlich in Kombination mit den Zusatzinformationen, die der jeweilige Gutachter im Zusammenhang mit der Bewertung gesammelt hat.

Entsprechend der unterschiedlichen Umfänge der Gutachten differieren die Kosten dafür. Früher wurde nach HOAI abgerechnet, inzwischen sind die Preise frei vereinbar. Weil Gutachter aber für ihre Gutachten haften, müssen sie in ihre Kalkulation auch eine entsprechende Versicherung mit einberechnen, und die kann sehr hoch liegen.

Lohnt es sich also, als Makler auch ins Gutachtergeschäft einzusteigen? Nun, als kurzes Zusatzgeschäft eignet sich dieser Marktzweig sicher nicht, allein schon aufgrund der Versicherungssummen und der nötigen Ausbildung. Sicher ist jedoch, dass gute Gutachter hierzulande gut im Geschäft sind. "Ein Sommerloch", so lächelt Schollenberger, "kenne ich derzeit nicht."

Christine Ryll

RICS beruft Michael Newey zum Präsidenten

Michael Newey.

Michael Newey.

Bild: RICS

Köpfe 02.07.2013