Die Berliner CG Gruppe von Christoph Gröner begrüßt einen neuen Mitarbeiter: Marcus Hermes. Der 49-Jährige kommt von der Porr Bau GmbH, Wien, einer Gesellschaft des österreichischen Baukonzerns Porr. Bei der CG Gruppe leitet Hermes seit dem 1. November 2016 das Geschäftsfeld Vertical Village. Die CG Gruppe baut bevorzugt leer stehende Büro(hoch)häuser in - genau: vertikale Wohnhäuser mit Co-Working-Bereichen und Gemeinschaftsflächen wie Gastronomie und Freizeitangeboten um ("gestapelte Dörfer"). Zurzeit hat man nach eigenen Angaben exakt 1.874 Wohnungen der Marke VauVau in Leipzig, Dresden, Berlin, Frankfurt, Köln und Düsseldorf in der Mache. Hermes war vor seiner Zeit bei Porr von 2003 bis 2013 bei Hochtief und bekleidete dort Posten als Geschäftsführer und CFO verschiedener Gesellschaften.

Die Gewerkschaft ver.di hat am gestrigen Donnerstag ihre Drohung wahr gemacht und mit Beginn der Frühschicht im Duisburger Kundenservice-Center des Wohnungsunternehmens Vonovia zu einem Warnstreik aufgerufen. Dem "ersten Streik in der Geschichte des Unternehmens", so ver.di.

Von den rund 650 Duisburger Beschäftigten der Gesellschaft Vonovia Property Management, die den Kundenservice für die Vonovia-Mieter erbringt, sind laut ver.di rund 70 dem Aufruf gefolgt. Auch "ein Teil des Betriebsrats" habe sich "den Streikenden angeschlossen", heißt es von Seiten der Gewerkschaft.

Vonovia hat auf die - in den vergangenen Tagen angekündigte - Arbeitsniederlegung eines Teils der Beschäftigten im Duisburger Kundenservice so reagiert: "Wir haben dies durch unseren Kundenservice in Dresden und den Einsatz eines externen Dienstleisters abgefedert", sagt Vonovia-Sprecherin Nina Henckel. Sie versichert: "Wir konnten alle Kundenanliegen wie gewohnt bearbeiten." Im Dresdener Kundenservice-Center der Wohnungsgesellschaft sind rund 300 Mitarbeiter beschäftigt.

"Der Betriebsrat ist weiterhin unser erster Ansprechpartner"

ver.di will Vonovia an den Verhandlungstisch bringen und fordert u.a. bei der Bezahlung der im Kundenservice in Duisburg Beschäftigten eine "Rückkehr" zum Tarifvertrag für die Wohnungswirtschaft. Rund 20% der Duisburger Mitarbeiter werden aktuell an den Tarifvertrag angelehnt bezahlt, die Mehrheit jedoch nicht. Vonovia-Sprecherin Nina Henckel zur Forderung von ver.di: "Der Betriebsrat ist weiterhin unser erster Ansprechpartner, wir haben bisher konstruktiv mit ihm zusammengearbeitet."

Vonovia zahlt Mitarbeitern im Kundenservice nach eigenen Angaben Einstiegsgehälter zwischen 2.000 Euro und 2.400 Euro. Damit verdienen diese laut Henckel mehr als bei externen Dienstleistern, die teilweise nur den Mindestlohn von rund 1.600 Euro zahlten. Laut ver.di erhalten die tariflos im Kundenservice von Vonovia Beschäftigten rund 2.000 Euro. Der Tarifvertrag der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sieht 2.550 Euro. Auch ein Urlaubs- und Weihnachtsgeld sehen die nicht nach Tarif bezahlten Beschäftigten laut ver.di nicht, dafür müssen sie mehr Stunden in der Woche arbeiten.

Qualität leide nicht durch branchenfremde Mitarbeiter

ver.di betont, dass eine Tätigkeit im Kundenservice einer Wohnungsgesellschaft speziell geschultes Personal verlange. Dazu Vonovia-Sprecherin Henckel: "Die Mitarbeiter im Kundenservice erfüllen viele Aufgaben, für die es immobilienwirtschaftliches Know-how braucht. Durch die Standardisierung von Arbeitsprozessen, die wir bereits seit mehr als fünf Jahren mit steigender Kundenzufriedenheit umsetzen, ändern sich unser Servicelevel und Qualität jedoch nicht, wenn wir auch Mitarbeiter ohne reinen immobilienwirtschaftlichen Hintergrund einstellen. "

Sollte Vonovia ver.di auch nach dem gestrigen Warnstreik keinen Verhandlungstermin anbieten, will ver.di den Streik fortsetzen.

Dem im Dax notierten Wohnungsvermieter Vonovia steht ein Streik ins Haus. Mitarbeiter aus dem Duisburger Kundenservicecenter sind laut der Gewerkschaft ver.di bereit, die Arbeit niederzulegen. ver.di will Vonovia so an den Verhandlungstisch und schlussendlich zu einer Rückkehr zum Tarifvertrag für die Wohnungswirtschaft bewegen.

Rund 650 Mitarbeiter nehmen für die Vonovia Property Management GmbH in Duisburg Anfragen und Aufträge von Mietern und Mietinteressenten entgegen. Circa 20% davon haben nach Angaben von ver.di noch alte Verträge, die sich am Tarif orientieren. Der große Rest ist außertariflich beschäftigt. In puncto Gehalt bedeutet das ein "Delta von bis zu 500 Euro", sagt Andrea Becker, designierte Verhandlungsführerin von ver.di. Während die nach Tarif bezahlten Kollegen Becker zufolge 2.500 Euro brutto bekommen, erhielten diejenigen ohne Tarifvertrag „um die 2.000 Euro - für die gleiche Tätigkeit!“

Außerdem müssten die Kollegen mit Altverträgen nur 37,5 Stunden in der Woche arbeiten, die anderen aber 40 Stunden. Auch ein 13. Monatsgehalt gebe es für die tariflos Beschäftigten nicht, und regelmäßige Gehaltssteigerungen nach Berufsjahren kennten diese ebenfalls nicht.

"Wir zahlen doch gute Gehälter"

Aus den genannten Gründen versucht ver.di nach eigenen Angaben seit rund einem halben Jahr, Vonovia an den Verhandlungstisch zu bekommen - bislang vergebens. "Wir zahlen doch gute Gehälter", sagt Vonovia-Sprecherin Nina Henckel auf Anfrage der Immobilien Zeitung. Womit sie - anders als ver.di - jedoch nicht auf den für die Wohnungswirtschaft geltenden Tarifvertrag abzielt, sondern Gehälter im Auge hat, die nach ihrer Aussage in Kundencentern üblich sind. "Unsere Einstiegsgehälter liegen zwischen 2.000 Euro und 2.400 Euro." Damit würden die Mitarbeiter mehr als bei externen Dienstleistern verdienen, die teilweise nur den Mindestlohn von rund 1.600 Euro zahlten. Soll wohl heißen: Vonovia könnte den gleichen Service auch deutlich billiger haben.

Zusätzlich zum Festgehalt, betont die Sprecherin, werden die Mitarbeiter aus dem Duisburger Kundenservice mit einer Erfolgsprämie von bis zu 1.600 Euro im Jahr am Unternehmenserfolg beteiligt.

"Kosten und Qualität müssen mit externen Dienstleistern vergleichbar sein"

Die Sichtweise der Gewerkschaft teilt man bei Vonovia nicht: "Der Grad der Arbeitsteilung ist heute viel stärker ausgeprägt als in der Vergangenheit", sagt Henckel. "Die Mitarbeiter übernehmen die zentrale Service- und Kundenbetreuung wie in vielen anderen Branchen auch." Beim Aufbau des internen Kundenservices habe Vonovia neue Mitarbeiter eingestellt. Zudem seien Mitarbeiter, die zuvor in wohnungswirtschaftlichen Kernbereichen gearbeitet hätten, ohne Vertragsänderung in diesen Bereich gewechselt. "Das ist selbstverständlich. Aber wir müssen wettbewerbsfähig bleiben und die Leistungen zu Kosten und Qualität erbringen, die mit denen eines externen Dienstleisters vergleichbar sind." Vonovia bzw. ihre Vorläuferin Deutsche Annington hatte den Kundenservice - wie andere Mieterdienstleistungen auch - nach einer Outsourcingwelle in den vergangenen Jahren wieder aufgebaut.

"Vonovia weh tun"

ver.di-Fachbereichsleiterin Becker überzeugen die Argumente von Vonovia nicht: Sie kündigt an, ver.di werde noch in diesem Jahr zum Streik aufrufen. Wann und wie lange im Duisburger Kundenservice der Aufstand geprobt werden soll, will sie naturgemäß nicht verraten. Da auf einer Betriebsversammlung im Juni drei Viertel der Anwesenden ver.di gleichsam das Mandat für eine Auseinandersetzung erteilt hätten und rund 30% der Kundenservice-Mitarbeiter aus Duisburg mittlerweile gewerkschaftlich organisiert seien, geht Becker davon aus, dass die Kollegen beim Aufruf zum Warnstreik mitziehen - und es Vonovia weh tun wird“.

Vonovia-Sprecherin Henckel lässt das kalt. Sie sagt zur Streikandrohung der Gewerkschaft: "Das bleibt abzuwarten. Wir werden alles tun, um unseren guten Kundenservice weiterhin zu gewährleisten. Wir haben Flexibilität durch unseren Kundenservice in Dresden, können kurzfristig aber auch externe Dienstleister nutzen, falls erforderlich." Und was die Bereitschaft, mit ver.di zu diskutieren angeht, stellt Henckel klar: In Fragen der Lohn- und Arbeitsplatzgestaltung sei für Vonovia der Betriebsrat der erste Ansprechpartner.

Von Deutsche Wohnen zu Capital Bay: Diesen Weg ist Ralph Ziegler gegangen. Der bisherige Managing Director Asset Management der Wohnimmobilien-AG wirkt seit dem 1. November 2016 als Geschäftsführer von Capital Bay Transaction Management. Auf dieser Position ist Ziegler bei dem Investmenthaus für den gesamten Immobilienankauf verantwortlich.

Torsten Bergner hat im Oktober dieses Jahres als Senior Project Manager bei Allianz Real Estate in München angeheuert. Er kommt von Vonovia. Bei der börsennotierten Wohnungsgesellschaft war er drei Jahre lang Regionalleiter. Auf seinem Karrierepfad machte Bergner u.a. bei BGP Asset Management (als Portfolio Asset Manager) und bei der Goldman-Sachs-Tochter Archon Group in Deutschland (Junior Portfolio Manager) Station.

Das Baugewerbe bezahlt seine Führungskräfte mit am schlechtesten, die Grund- und Wohnungswirtschaft hingegen honoriert die Leistungen von Führungsfiguren im Branchenvergleich überdurchschnittlich gut. Dies geht aus einer aktuellen Vergütungsstudie der Personal- und Managementberatung Kienbaum hervor.

Kienbaum hat rund 11.000 Einzelpositionen aus 1.000 Unternehmen bzw. 31 Branchen ausgewertet. Das Ergebnis: Über alle Führungsebenen hinweg erhält eine Führungskraft in Deutschland in diesem Jahr durchschnittlich eine Gesamtdirektvergütung von 122.000 Euro.

In der Grund- und Wohnungswirtschaft streicht man auf solchen Positionen zurzeit im Schnitt 129.000 Euro ein (plus 5,7%). Damit liegt diese im Branchenvergleich im oberen Viertel des Rankings. Das Baugewerbe liegt dagegen am unteren Ende der Rangliste: Dort verdienen Führungskräfte nur 99.000 Euro im Jahr, also 18,9% weniger als im Branchendurchschnitt.

Versicherer, Handel und Pharmabranche zahlen am besten

Die drei Branchen, die die Leistungen ihrer Leader am großzügigsten honorieren, sind Versicherungen, der Handel und die Pharmaindustrie. Die Assekuranzen besolden Führungskräfte im Durchschnitt mit 178.000 Euro. Knapp dahinter folgt der Handel mit 176.000 Euro. In der Pharmabranche sind Führungskräfte laut den Zahlen der Kienbaum-Studie schon deutlicher weniger wert, nämlich durchschnittlich 158.000 Euro.

Das Gehalt einer Führungskraft wächst in aller Regel mit der Anzahl der Beschäftigten und dem erzielten Umsatz: So verdient eine Führungskraft in der Grund- und Wohnungswirtschaft in Unternehmen mit über 2.000 Mitarbeitern im Schnitt 149.000 Euro. Das sind 9,6% mehr als der Durchschnitt aller von Kienbaum untersuchten Branchen (136.000 Euro). In Firmen mit weniger als 100 Leuten bekommt man in der Wohnungswirtschaft auf Führungsebene nur noch 95.000 Euro. Der Branchendurchschnitt liegt hier mit 100.000 Euro etwas höher.

"Size matters"

Auch bei den einzelnen Umsatzklassen zeigen sich große Unterschiede in der Besoldung: So kassiert eine Führungskraft in der Grund- und Wohnungswirtschaft bei einem jährlichen Umsatz von über 500 Mio. Euro im Jahr in den von Kienbaum beäugten Firmen durchschnittlich 153.000 Euro bzw. 8,5% mehr als in den betrachteten Branchen im Schnitt (141.000 Euro). In der Umsatzgruppe von 100 Mio. bis 500 Mio. Euro im Jahr verdienen Führungskräfte in der Wohnungsbranche mit 115.000 Euro dagegen 7,3% weniger als im Branchenschnitt (124.000 Euro) - und übrigens auch ein bisschen weniger als im Baugewerbe (116.000 Euro).

Dass das eigene Gehalt nicht automatisch mit dem Umsatz des Arbeitgebers steigt, zeigt ein Vergleich der Umsatzgruppe 25 Mio. bis 100 Mio. Euro mit der Klasse 100 Mio. bis 500 Mio. Euro: In der kleineren Gruppe beläuft sich die Gesamtdirektvergütung von Führungskräften in Wohnungsunternehmen aktuell auf 118.000 Euro und liegt damit etwas höher als in den nächstgrößeren Wohnungsfirmen (115.000 Euro). In der Bauwirtschaft liegt das Jahresgehalt bei einem Unternehmensumsatz von 25 Mio. bis 100 Mio. Euro bei 98.000 Euro, Branchendurchschnitt sind 114.000 Euro.

"Size matters: Führungspositionen in größeren Unternehmen beinhalten komplexere Aufgaben und stellen höhere Anforderungen an die Fähigkeiten und das Engagement ihrer Mitarbeiter. Das wirkt sich auch auf das Gehalt aus", sagt Hans-Carl von Hülsen, Vergütungsexperte bei Kienbaum. "Andererseits tragen Führungskräfte in kleineren Unternehmen aufgrund flacherer Hierarchien häufig mehr unmittelbare Verantwortung."

Mehr Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter als im ursprünglichen Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für beide Berufsgruppen vorgesehen sollen nach dem Willen des Bundeskabinetts unter die Bestandsschutzregelung fallen.

Die Bundesregierung hat in ihrer Reaktion auf Empfehlungen des Bundesrats zu dem avisierten Gesetz dem Vorschlag zugestimmt, dass auch die im Rahmen einer unselbstständigen Tätigkeit erworbene Sachkunde von Verwaltern und Maklern für eine Inanspruchnahme der Alte-Hasen-Regelung berücksichtigt werden soll.

Der Gesetzentwurf sieht nur für solche Marktteilnehmer einen Bestandsschutz vor, die mindestens sechs Jahre vor Inkrafttreten des Gesetzes "ununterbrochen selbstständig" mit einer Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung tätig waren und dies bis spätestens zwölf Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gegenüber der zuständigen Behörde nachweisen. Die Idee, dass auch unselbstständige Tätigkeiten anerkannt werden sollen, hatte der Wirtschaftsausschuss des Bundesrats ins Spiel gebracht.

Erste Lesung am 10. November

Immobilienmakler oder -verwalter, die sich erst nach Inkrafttreten des Gesetzes selbständig machen und eine § 34c-Erlaubnis beantragen, sind nicht von den Übergangsregelungen und der Bestandsschutzregelung erfasst, teilt das Bundeswirtschaftsministerium auf Nachfrage mit. Gewerbetreibende, die erst nach Inkrafttreten eine § 34c-Erlaubnis beantragen, müssten sämtliche Erlaubnisvoraussetzungen einschließlich des Sachkundenachweises erfüllen. Die erste Lesung im Bundestag findet Stand jetzt am Donnerstag, den 10. November 2016, statt.

Der Ausschuss für Verbraucherschutz hatte dafür plädiert, dass sämtliche Gewerbetreibende, egal, wie lange sie schon am Markt sind, und auch ihre Mitarbeiter eine Sachkundeprüfung ablegen müssen. Im Bundesrat hatte sich dafür jedoch keine Mehrheit gefunden - anders als für die vom Wirtschaftsausschuss vorgeschlagene Entschärfung.

In seiner Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrats stimmt das Kabinett auch der Berichtigung eines "Redaktionsversehens" zu. So soll die einjährige Übergangsfrist für bereits tätige Makler und WEG-Verwalter nicht, wie im Entwurf zu lesen ist, bereits ab dem Zeitpunkt der Gesetzesverkündung zu ticken beginnen, sondern erst ab dem Inkrafttreten des Gesetzes.

Der Bundesrat hatte auch vorgeschlagen, den Zeitraum zwischen Verkündung und Inkrafttreten von neun auf 18 Monate auszudehnen. Dieser Empfehlung ist die Bundesregierung nicht gefolgt; sie will sie nur "im weiteren Gesetzgebungsverfahren prüfen".

IVD will mehr Zeit für Umsetzung

Der Immobilienverband IVD trommelt für eine Verlängerung dieser Frist auf 18 Monate. Die Begründung: Die Rechtsverordnung, in der u.a. festgelegt wird, welche Inhalte bei einer Sachkundeprüfung abgefragt werden und welche Abschlüsse bzw. Qualifikationen einer Sachkundeprüfung gleichgestellt werden, könne erst nach der Gesetzesverkündung vom Wirtschaftsministerium mit Unterstützung der Industrie- und Handelskammern und der Wirtschaft erarbeitet werden. Neun Monate seien jedoch nicht genug, "um ein sachgerechtes Prüfungsniveau und eine angemessene Anerkennungsregelung" zu erreichen. Unterm Strich soll die gesamte Übergangsfrist ab der Verkündung nach den Vorstellungen des IVD insgesamt 30 Monate - gegenüber den jetzt vorgesehenen 21 Monaten - dauern.

Der IVD fordert zudem "eine Klarstellung bei gesellschaftsrechtlichen Wechseln". Noch sei nämlich unklar, ob bei der Ermittlung alter Hasen auch die Tätigkeit vor einem gesellschaftsrechtlichen Wechsel berücksichtigt werde oder nur die Zeit nach einem Wechsel.

Seit 1. Oktober ist Fabian Heß (42) bei Vonovia alleine für die Leitung der Rechtsabteilung verantwortlich und repräsentiert das Unternehmen als General Counsel auch nach außen juristisch. Sein Amtsvorgänger Thomas Görgemanns verlässt das Unternehmen zum Monatsende, um sich anderen Aufgaben widmen zu können. Heß war zuletzt bereits für die interne Leitung der Vonovia-Rechtsabteilung verantwortlich und hatte denselben Posten zuvor bei der Gagfah bekleidet, ehe diese mit der Deutschen Annington zu Vonovia fusionierte. Vor seinen acht Jahren bei der Gagfah war Heß bei der US-amerikanischen Kanzlei Shearman & Sterling im Bereich Gesellschaftsrecht und M&A tätig.

Vonovia hat in Sachen Corporate Social Responsibility (CSR) offenbar noch Luft nach oben. Das legt zumindest das "Good Company Ranking 2016" nahe, für das Wissenschaftler die aktuellen Geschäftsberichte der Dax-30-Konzerne ausgewertet haben.

Die Wissenschaftler der TU Dresden, der Universität Hohenheim, der Uni des Saarlandes und der HHL Leipzig Graduate School of Management untersuchten, ob und wie die Unternehmen u.a. ihrer Verantwortung gegenüber der Gesellschaft, der Umwelt und ihren Mitarbeitern nachkommen und wie sie dies auch für Außenstehende nachvollziehbar und messbar kommunizieren. Im Gesamtranking landet der Wohnungsvermieter mit 45,2 von 100 möglichen Punkten auf dem 30. und damit letzten Platz. Spitzenreiter Daimler und die Zweit- und Drittplatzierten Bayer und SAP erzielen jeweils mehr als 70 Punkte. Die durchschnittlich erreichte Punktzahl liegt bei 61,5 Punkten.

Für das Ranking wurden die Konzerne in den Kategorien Gesellschaft, Mitarbeiter, Umwelt und "Financial Integrity" - wie verantwortungsvoll die Aktiengesellschaften also mit dem Geld ihrer Kapitalgeber umgehen - unter die Lupe genommen. Die ersten drei Kategorien wurden mit je 20 (möglichen) Punkten gewichtet, die finanzielle Integrität schlug mit 40 Punkten zu Buche, weil die wirtschaftliche Performance ja die Grundlage für ein segensreiches Wirken auf den anderen Feldern ist, so Rankinginitiator Klaus Rainer Kirchhoff, CEO von Kirchhoff Consult.

Das schlechte Abschneiden von Vonovia ist nicht gleichbedeutend damit, dass die Wohnungsgesellschaft in puncto unternehmerischer Verantwortung praktisch auf ganzer Linie versagt hat. Kirchhoff stellte klar: "Dass Vonovia in Sachen Transparenz und Kommunikation noch nicht so entwickelt ist wie es sein sollte, und viele Informationen, die wir für die Beurteilung gebraucht hätten, nicht verfügbar waren, ist sicher auch damit zu erklären, dass Vonovia noch recht frisch an der Börse ist." Für das Ranking wurden keine Interviews mit Unternehmensvertretern geführt, sondern ausschließlich Geschäftsberichte ausgewertet.

Lobend erwähnte Kirchhoff mit Blick auf die Bochumer Wohnungsgesellschaft ein "umweltorientiertes Gebäudemanagement" und "eine starke Kundenorientierung sowie viele Maßnahmen zur Umsetzung der Kundenzufriedenheit". Dort, wo es um eine "direkte Geschäftsbeziehung" gehe, mache Vonovia eine gute Figur.

Sobald es mit Blick auf Gesellschaft und Umwelt über "direkte Geschäftsbeziehungen" hinausgeht, fänden sich jedoch kaum verwertbare Informationen zu CSR-Zielen und messbaren Fortschritten. "Schwer zu sagen, ob das alles nicht vorhanden ist oder es nur nicht kommuniziert wird." So sei trotz einer "grundsätzlich guten Positionsbestimmung im Bereich Human Resources" auch "keine klare Personalstrategie erkennbar". Vonovia sei zwar in der beruflichen Ausbildung stark und fördere gezielt benachteiligte Jugendliche: "Aber das reicht eben nicht."

Auch bei den anderen Konzernen sehen die Autoren der Studie den größten Spielraum im Personalmanagement: "Bei einer durchschnittlichen Betriebszugehörigkeit junger Mitarbeiter von dreieinhalb Jahren würde man sich wünschen, dass die Unternehmen sich bei Mitarbeiterbindung und -motivation oder Weiterbildung mehr einfallen lassen."

Bei der "Financial Integrity", zu deren Messung die Autoren laut Kirchhoff im Grunde wie Aktienanalysten Finanzkennzahlen bzw. die Leistungsfähigkeit und Stabilität einer AG abklopften - als notwendige Bedingung nachhaltigen Handelns -, kann sich Vonovia anscheinend noch steigern: Wissenschaftler der HHL Leipzig Graduate School of Management jedenfalls, die diesen Aspekt untersuchten, wollen bei Vonovia eine "mangelhafte Offenlegung strategischer Zielgrößen im Wertmanagement" erkannt haben. Im gesonderten Financial-Integrity-Ranking landet Vonovia auf Platz 24, in puncto Umwelt und Gesellschaft jeweils auf dem letzten Platz und in der Kategorie Mitarbeiter auf Rang 28.