Karriere-News

Ihre gewählten Filter:

"Ich muss mich nicht zwingen zu arbeiten"

Moritz Kuckertz kennt die Immobilienbranche von Klein auf.

Moritz Kuckertz kennt die Immobilienbranche von Klein auf.

Urheber: Lukas Kuckertz

Karriere 16.05.2024
Mit 22 Jahren hat Moritz Kuckertz die Prüfung der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) bestanden und ist dem Verband als jüngster Deutscher als Vollmitglied beigetreten. Den ... 

Mit 22 Jahren hat Moritz Kuckertz die Prüfung der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) bestanden und ist dem Verband als jüngster Deutscher als Vollmitglied beigetreten. Den ersten Kontakt zu dem Netzwerk hatte er während seines Studiums am EBZ (Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft). Um den Verbandstitel so früh tragen zu können, bereitete er sich neben Studium und Beruf auf die Aufnahmeprüfung vor.

Immobilien Zeitung: Herr Kuckertz, Sie sind 22 und beruflich bereits fest in der Immobilienwirtschaft verankert. Was ist Ihr Job?

Moritz Kuckertz: Meine Ausbildung zum Immobilienkaufmann IHK konnte ich im Sommer 2021 erfolgreich abschließen, meinen Bachelor of Arts Real Estate an der EBZ Business School im Januar 2023. Im August 2019 habe ich mein ausbildungsintegriertes Studium bei der Dürener Bauverein AG begonnen. Seit Oktober 2022 arbeite ich dort als Referent der Geschäftsführung und unterstütze die Geschäftsführung auf der ökonomischen Ebene.

IZ: Und Sie sind auch neben dem eigentlichen Beruf noch aktiv. Bei den RICS tragen Sie als jüngster Deutscher den Titel für die bestandene Prüfung. Welche weiteren Titel erarbeiten Sie sich noch?

Kuckertz: Ich mache momentan in Freiburg am Center for Real Estate Studies meinen Master of Arts mit dem Schwerpunkt Immobilienwirtschaft. An der Deutsche Immobilien Akademie an der Uni Freiburg mache ich zusätzlich meinen Diplom Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Parallel dazu absolviere ich an der Frankfurt School of Finance and Management das Vorbereitungsstudium für die Abschlussprüfung bei der HypZert.

IZ: Da klingt, als ob Sie in Zukunft noch tiefer in die Branche einsteigen wollen. Was gefällt Ihnen so gut an der Immobilienwirtschaft?

Kuckertz: Ich fühle mich einfach wohl in dieser Branche. Ich lerne tolle Leute kennen. Ich mag den persönlichen Austausch und bin deshalb den RICS beigetreten. Ebenso besuche ich gerne Events der gif, auch Treffen, die über meinen Schwerpunkt Bewertung hinausgehen. Außerdem bin ich Mitglied im IHK Juniorenkreis, im Alumni-Netzwerk der EBZ und bei den Matrics, der Nachwuchssparte der RICS: So will ich verschiedene Perspektiven innerhalb der Branche kennenlernen.

IZ: Wie haben Sie Ihren Weg in die Immobilienwirtschaft gefunden?

Kuckertz: Ich kenne die Branche von Kind auf. Meine Mutter ist Architektin und Maklerin und mein Vater Sachverständiger. Schon als ich zehn oder zwölf Jahre alt war, habe ich mitbekommen, dass die beiden über die Branche gesprochen haben. Und auch darüber, dass es durchaus manchmal Blender gibt. Ich habe damals schon gemerkt, dass man hier viel Verantwortung trägt und es wichtig ist, dass es Leute gibt, die erkennbaren Sachverstand haben, sodass man ihnen vertrauen kann. Es geht schließlich oft um viel Geld. Ein solches Siegel sehe ich in den RICS. Es hat nicht nur mit Sachverstand zu tun, sondern die RICS verfolgen auch eine gewisse Ethik, was ich beim Umgang mit großen Summen und viel Kapital für sehr wichtig halte.

IZ: Die Berufsethik hat für Sie also sogar vor dem Berufseinstieg eine wichtige Rolle gespielt?

Kuckertz: Ja, denn ich erwarte von jedem Menschen – egal ob im Beruf oder im Privaten –, dass ich ihm vertrauen kann. Das erreicht man durch Transparenz in seinem Handeln. Und genau das spiegelt die Ethik der RICS für mich wider. Dadurch, dass sie im Verband verschriftlicht ist, wird sie für die Mitglieder verbindlich und sie verhindert vor allem eins, nämlich Abzocke in der Branche.

IZ: Wie wird die Ethik bei den RICS geprüft?

Kuckertz: Primär durch einen Onlinetest. Da werden Fallbeispiele gestellt und man muss erklären, wie man in den beschriebenen Situationen handeln würde. Etwa, wenn ein Familienmitglied in einen Deal verwickelt oder persönlich betroffen wäre. Denn in solchen Fällen muss man unbefangen bleiben.

IZ: Welchen Prüfungen mussten Sie sich für die Aufnahme noch stellen?

Kuckertz: Anwärter auf den Titel müssen zunächst Kompetenzen festlegen, die ihre Schwerpunkte sind. Bei mir war das alles, was mit der Wohnungswirtschaft, Mietrecht und Bewertungsthemen zu tun hatte. Hinzu kommen neben der Ethik auch Standard-Kompetenzen, in denen jeder geprüft wird. Dazu zählen zum Beispiel Verhandlungskompetenzen, Nachhaltigkeitsthemen und Basics aus der Berufswelt wie zum Beispiel Arbeitssicherheit. Zu jeder Kompetenz muss man ein Niveau festlegen, um sie für sich persönlich zu gewichten. Dann folgen Themenbeiträge, die jeder schreiben muss und eine Case-Study. In einer mündlichen Abschlussprüfung wird dies dann einer Gruppe von Prüfern präsentiert und es werden von diesen Nachfragen gestellt.

IZ: Was war denn schwieriger für Sie? Die RICS-Prüfung oder die Abschlussprüfung an der Uni?

Kuckertz: Bei meiner Bachelorprüfung kannte ich die beiden Prüfer im Vorfeld schon aus Vorlesungen und wusste, worauf sie besonderen Wert legen. Umgekehrt konnten sie einschätzen, welches Wissen ich mir im Studium angeeignet habe, und wo ich Vergleiche ziehen kann. Bei den RICS hingegen wusste ich nicht, wer vor mir sitzen würde und welche eigenen Schwerpunkte die drei Prüfer haben. Das hat zu einer gesunden Anspannung geführt.

IZ: Was wäre gewesen, wenn Sie nicht bestanden hätten?

Kuckertz: Darüber habe ich mir erst gar keine Gedanken gemacht. Ich wollte es einfach versuchen. Generell gilt aber, wer die Prüfung nicht besteht, kann einen zweiten Anlauf nehmen.

IZ: Welche Rolle spielte Ihr Arbeitgeber bei Ihrem ehrgeizigen Vorhaben?

Kuckertz: Eine große! Mein Arbeitgeber, genauer meine Chefin bei der Dürener Bauverein AG, hat mich in der Zeit der Vorbereitung sehr unterstützt. Wenn ich eine Frage hatte, etwa zum Mietrecht, hat sich meine Chefin als Volljuristin immer Zeit genommen, mir etwas zu erklären. Als der Prüfungstermin feststand, war es auch kein Problem, dass ich mir spontan Urlaub nehme. Umgekehrt habe ich in der Zeit den ein oder anderen privaten Termin abgesagt, um allen meinen Pflichten nachgehen zu können.

IZ: Wie finden Sie bei so viel beruflichem Einsatz und dem Studium einen Ausgleich in der Freizeit?

Kuckertz: Die Immobilienwirtschaft ist eine meiner großen Leidenschaften, ich muss mich nicht zwingen zu arbeiten, zu lernen oder mich Prüfungen zu stellen, da es mir einfach nahezu immer große Freude bereitet. Ich sehe meinen Beruf und alles, was dazugehört als Berufung und habe keine Probleme damit, mich in meiner Freizeit weiter damit zu beschäftigen. Neben der Immobilienwirtschaft mache ich viel Sport und verbringe Zeit mit meiner Familie. Gerade der Sport ist ein wichtiger Ausgleich, denn ich finde, man muss den eigenen Körper nicht nur mental, sondern auch körperlich beanspruchen, um ausgeglichen zu sein.

IZ: Wie sehen Ihre Ziele für die Zukunft aus? Welche weiteren Schritte sind geplant?

Kuckertz: Meinen Master werde ich durch eine verkürzte Studienzeit voraussichtlich noch dieses Jahr abschließen, mein Aufbaustudium an der Frankfurt School im Dezember und den Titel zum Diplom-Sachverständigen könnte ich im Januar 2025 tragen. Langfristig will ich dann das Unternehmen wechseln, um ins Fonds- oder Bewertungsmanagement einzusteigen. Bei den RICS will ich mich bei den Matrics engagieren, den Austausch nutzen und mein eigenes Wissen weitergeben, etwa bei Fachkonferenzen des Verbands.

IZ: Und was sind Ihre Tipps für andere? Wie findet man am besten den Weg zu den RICS?

Kuckertz: Ich selbst kam während meines Studiums am EBZ zum ersten Mal mit den RICS in Kontakt. Aber auch abseits einer Hochschule ist es ganz leicht, sich mit den Mitgliedern zu verbinden, nämlich durch einfache Kontaktaufnahme, etwa bei einer Veranstaltung oder online. Oder man tritt den Matrics bei. Es gibt auch immer wieder Infoveranstaltungen, bei denen die genaue Aufnahmeprozedur und die Zulassungsvoraussetzungen erklärt werden. Wer den Umfang der Prüfung und die Schritte zum Einstieg kennt, kann für sich persönlich einschätzen, wann der passende Startpunkt ist, um sich anzumelden.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Janina Stadel.

Janina Stadel

Die Digitalisierung fordert die Bewerter heraus

Die Automatisierung in der Bewertung muss für Immobilienbewerter keine Gefahr sein. Sie sollen sie eher als Herausforderung sehen.

Die Automatisierung in der Bewertung muss für Immobilienbewerter keine Gefahr sein. Sie sollen sie eher als Herausforderung sehen.

Quelle: fotolia.com, Urheber: Alexander Limbach

Karriere 13.09.2018
Die Digitalisierung verändert das Berufsbild des Immobilienbewerters. Er muss sich künftig stärker mit den Technologien beschäftigen, die hinter den Tools stecken. Letztlich wird der ... 

Die Digitalisierung verändert das Berufsbild des Immobilienbewerters. Er muss sich künftig stärker mit den Technologien beschäftigen, die hinter den Tools stecken. Letztlich wird der Gutachter stärker zum Berater von Banken und Investoren.

Sie heißen realxdata, Archilyse oder DataScience Service. Die Zahl der Proptechs, die die automatisierte Immobilienbewertung im Blick haben, nimmt zu. Zudem gibt es etliche Online-Tools auf Webseiten von Immobilienanbietern, die versprechen, den Immobilienwert auf Knopfdruck zu ermitteln - ohne dass jemals ein Gutachter das Haus besichtigt hat. Sieht so die Zukunft der Immobilienbewertung aus? Wird der Immobilienbewerter durch künstliche Intelligenz ersetzt?

Die Szene der Immobilienbewerter beobachtet die Entwicklung rund um Big Data und künstliche Intelligenz aufmerksam. "Da kommt man nicht drumherum", sagt Andreas Kunert, Director Research bei vdpResearch. Und tätsächlich, so erklärt Stephan Halling, Leiter Bewertung und Consulting bei der HypoVereinsbank, gebe es Szenarien in Zukunftsreports, nach denen sich gerade die Immobilienbewertung für die Digitalisierung anbiete. Die Verarbeitung großer Datenmengen, das Ziel, mit hoher Geschwindigkeit zu einem Ergebnis zu kommen, das Erstellen von Prognosen über drei bis fünf Jahre und die Marktwertfortschreibungen für große Portfolios seien Felder, in denen digitale Technologien großes Potenzial böten.

Trotz aller Neuerungen wird es allerdings Kunert zufolge dabei bleiben: Daten zu sammeln, sie zu analysieren und den Marktwert festzusetzen, das werden auch künftig die zentralen Kernaufgaben eines Bewerters sein. Die gesetzlichen Vorgaben zur Wertermittlung geben dazu den Rahmen und schränken den Einsatz digitalisierter Bewertungen ein. Die Herangehensweise an die einzelnen Arbeitsschritte bekommt jedoch einen zusätzlichen technischen Schwerpunkt, der von den künftigen wie alteingesessenen Bewertern nicht nur angewandt, sondern auch verstanden werden muss. "Das klassische immobilienwirtschaftliche Skill-Set wird dazu nicht mehr ausreichen", sagt Thomas Herr, Emea Head of Digital Innovation beim Immobilienberater CBRE.

Das fängt schon beim Sammeln der Daten an. Die Zahl der Datenbanken, die Einzelheiten zu Immobilientransaktionen anbieten, nimmt zu. Auch die digitalen Tools werden zahlreicher. Liegenschaftskarten, Bodenrichtwerte und Geo-Informationssysteme und viele Daten mehr sind automatisch abrufbar. Ob man insgesamt allerdings heute schon von Big Data sprechen kann, ist zweifelhaft. Verglichen mit den täglichen Transaktionen an der Börse ist die Zahl der Verkaufsfälle von Immobilien recht überschaubar. Hinzu kommt, dass die Inhalte von Grundstückskaufverträgen oder von Mietverträgen hierzulande nicht öffentlich einsehbar sind.

Big Data hin oder her: Immer wichtiger wird es auf jeden Fall sein, nicht nur einfach die Daten zu nutzen, sondern sie auch zuvor zu validieren, die Herkunft zu hinterfragen und damit die Qualität der Daten einzuschätzen. "Leider ist es schwer erkennbar, ob ein Online-Tool etwas taugt", sagt Birger Ehrenberg, geschäftsführender Gesellschafter von ENA-Experts in Mainz. "Die Qualität der Datenbasis, welche vom Tool ausgewertet werden kann, wird oft nicht offengelegt. Es macht eben einen Unterschied, ob tatsächliche Verkaufspreise oder nur unverhandelte Angebotspreise hinterlegt sind und ob diese aus den letzten sechs Monaten oder aus den letzten drei Jahren stammen."

In etwa zehn bis 15 Jahren, schätzt Kunert, wird es so sein, dass dank eines vollständigen BIM-Modells viele weitere Daten zur Immobilie per Knopfdruck vorliegen. Das reichert die Datenmenge um einige wichtige Fakten an. Die Aufgabe des Bewerters wird es Kunert zufolge sein, diese Daten stichprobenartig zu überprüfen. Das Thema Smart Home liefert weitere Anhaltspunkte. Die Verbräuche der Nutzer könnten Informationen zur Immobilie preisgeben. Dabei stehe die Branche allerdings noch am Anfang, wirft Herr ein. Zunächst müssten die Korrelationen geklärt werden. Was sagt zum Beispiel ein geringer Energieverbrauch aus? Ist das Gebäude gut gedämmt oder handelt es sich um einen sparsamen Nutzer? Weitere Zukunftsmusik liefert die Blockchain-Technologie, die noch detailliertere Daten zu Immobilien greifbar macht. "Klemmbrett und Kamera - das war einmal", fasst Kunert zusammen.

Neben dem Sammeln wird auch das Analysieren der Daten ein zunehmend technischer Prozess. Maschinen können schneller und korrekter mit den großen Datenmengen umgehen. Schon heute gibt es die ersten Beispiele dafür. So hat die HypoVereinsbank vor mehr als zehn Jahren ein digitales Tool eingeführt, mit dem sich der Wert von Standardimmobilien wie Einfamilien-, Reihenhäusern und Doppelhaushälften abschätzen lässt. Es veränderte die Arbeit der HypoVereinsbank. "Indem wir einen Teil der Arbeit nicht mehr händisch machen müssen, können wir unsere Analysen schneller erstellen und haben mehr Zeit für die Bewertung komplexerer Immobilienprojekte", sagt Halling.

Mit dem Eingeben von Daten in einen Rechner ist es allerdings nicht getan. "Sie müssen wissen, was Sie da tun", sagt Kunert. Methodenkompetenz in der Datenanalyse und ein gewisses Verständnis für die Funktionsweise von Algorithmen sind ein Muss. Der Bewerter müsse nicht alles selbst ausrechnen können, aber er müsse verstehen, was dort passiert, betont Kunert. Darüber hinaus muss es Menschen geben, die der Maschine sagen, was sie zu tun hat. Daher sieht er künftig in der Bewerterausbildung einen größeren Schwerpunkt beim Thema mathematischer Statistik - ein heute schon unter angehenden Gutachtern unbeliebtes Thema. Aber es nutzt nichts. Denn das, was sich jetzt schon für die Zukunft andeute, sei noch komplexer als die heute angewandten Modelle. Kunert verweist dabei auf die neuronalen Netzwerke, für viele eine Blackbox. Sie hätten eine gute Prognoseeigenschaft und eine hohe Treffergenauigkeit. Die Funktionsweise ist allerdings hochkomplex. Doch auch dafür müsse es unter den Gutachtern ein bestimmtes Verständnis geben. Denn eines bleibt auch in Zukunft Aufgabe eines Bewerters: Er muss seine Berechnungen belegen können und nachvollziehbar machen, auch solche, die Resultat einer Maschine sind.

Letztlich den Marktwert festzusetzen, ist die Paradedisziplin des Bewerters. Denn dabei zählen nicht nur die für jedermann ersichtlichen Fakten. Hier spielt zudem das Marktgespür und die Einschätzung nicht rationalisierbarer Faktoren hinein. Gerade im Fall von Standardimmobilien wie privat genutzten Immobilien hält die Maschine Einzug. Etliche Banken orientieren sich Herr zufolge oftmals in Finanzierungsfragen an den Grobeinschätzungen der Rechner. In Spanien und Australien, wo die Transaktionsdaten im Wohnungsmarkt transparenter sind, sei die Bewertung bereits komplett automatisiert. Hierzulande sei die Datenlage hingegen noch sehr undurchsichtig.

Für Bewerter um einiges interessanter wird es indes auf dem Markt der Gewerbeimmobilien und großvolumiger Transaktionen. Hier kommt der punktgenauen Einschätzung des Marktwerts ein größeres Gewicht zu, weil es nicht selten um besondere Gebäude oder größere Pakete geht. Es spielen ungleich mehr solcher für Maschinen nicht fassbaren Daten und Umstände ein, die den Wert deutlich beeinflussen können. Z.B. kann ein Gutachter einschätzen, ob es sich bei einer vergleichbaren Transaktion um einen Freundschaftspreis handelte, wie sich die Innenstadt entwickeln könnte, wenn erst einmal das Outlet-Center am Stadtrand in Betrieb geht, oder wie solvent der Großmieter ist, der schon mit Insolvenzgerüchten in den Schlagzeilen steht.

Angesichts dieser Gesamtentwicklung des Berufsbilds geht Herr davon aus, dass es letztlich "vielleicht ein paar weniger Bewerter geben wird", weil das Geschäft der Datensammlung stark automatisiert werden wird. Das bedeutet allerdings nicht direkt eine Schwächung des Berufsstands, im Gegenteil. Denn gleichzeitig gebe es eine Spezialisierung mit Blick auf das Verständnis und die Anwendung der künftigen Technologien und mit Blick auf die verschiedenen Asset-klassen. "Der Bewerter wird zum Berater", sagt Kunert. Zu den Kunden zählten Banken oder Investoren mit großen Portfolios. Halling erläutert zudem, dass die durch die Automatisierung gewonnene Zeit in die Qualität der Bewertung fließt. Auch gesetzliche und regulatorische Vorgaben könnten effizienter erfüllt werden. Zudem wären zusätzliche detaillierte Immobilienratings möglich,wodurch sich zahlreiche Steuerungs- und Analysemöglichkeiten für Immobilienportfolios ergäben.

Andreas Kunert und Stephan Halling sind zwei der Referenten, die beim Summer-Camp der HypZert am 24. und 25. September in Berlin auftreten. Nachwuchs- und Führungskräfte informieren sich dort u.a. auch über das Thema Digitalisierung.

Anke Pipke

"Die beste Expo"

Elke Buhl hat die Expo Real für ihre Jobsuche genutzt. Nach einer Interimstätigkeit leitet sie heute die Frankfurter Niederlassung von FA|KT Valuation.

Elke Buhl hat die Expo Real für ihre Jobsuche genutzt. Nach einer Interimstätigkeit leitet sie heute die Frankfurter Niederlassung von FA|KT Valuation.

Bild: sma

Karriere 25.09.2014
Die Kündigung aus betriebsbedingten Gründen überraschte Bewerterin Elke Buhl kalt und die sofortige Freistellung war ein Schock. Während der Auszeit definierte die studierte Diplom-Ingenieurin ... 

Die Kündigung aus betriebsbedingten Gründen überraschte Bewerterin Elke Buhl kalt und die sofortige Freistellung war ein Schock. Während der Auszeit definierte die studierte Diplom-Ingenieurin der Architektur ihre beruflichen Ziele neu, bildete sich weiter - und fuhr dann zur Expo Real, um sich zu bewerben. Im Interview verrät die Leiterin des Frankfurter Büros von FA|KT Valuation mit Sitz in Hamburg und Büro in Berlin, wie Arbeitssuchende die Messe für sich am besten nutzen können.

Immobilien Zeitung: Frau Buhl, Sie waren dreieinhalb Jahre lang als Director Valuation Germany bei einem internationalen Beratungsunternehmen tätig gewesen, als Sie gekündigt und freigestellt wurden.

Elke Buhl: Für mich war die Freistellung dramatisch, weil von jetzt auf gleich die gewohnte Struktur wegfiel. Der Knacks saß tief. Plötzlich konnte ich nicht mehr sagen "Ich mache das und das". Es war wie ein Makel. Ich hatte mir Urlaub genommen, um mich auf die Re-Zertifizierungs-Prüfung von HypZert vorzubereiten. Und plötzlich hatte ich den Kopf dafür gar nicht mehr frei, weil ich nicht wusste, wie es danach weitergehen würde. Nach dem Kündigungsgespräch bin ich erst einmal ins Fleming's gegangen und habe auf der Dachterrasse einen Cappuccino getrunken um mich zu sammeln.

IZ: Sind Sie dann doch zur HypZert-Prüfung gegangen?

Buhl: Ja, meine Freunde hatten mich motiviert. Nach der Prüfung habe ich mich dann einem der Prüfer anvertraut und ihm erzählt, dass ich auf Jobsuche bin.

IZ: Wie hat er reagiert?

Buhl: Sehr hilfsbereit, wie alle anderen übrigens in der Zeit auch. Den Schritt nach vorne zu machen und offensiv mit der Situation umzugehen, bietet viele Chancen. Dazu kann ich jedem in einer solchen Situation nur raten. Eine Freundin empfahl mir: "Du musst jetzt erreichbar sein". Also habe ich mir ein Design überlegt und private Visitenkarten mit Titel und Zertifizierungen gedruckt.

IZ: Wie sind Sie das Projekt Jobsuche dann weiter angegangen?

Buhl: Nachdem ich mich bei zwei Internet-Jobbörsen angemeldet hatte, kontaktierte ich auch Headhunter und bewarb mich auf Stellenausschreibungen. Es lohnt sich, auch mal auf eine Anzeige zu antworten, die streng genommen nicht ganz dem eigenen, engen Suchraster entspricht. Dann kann man versuchen, dem Unternehmen ein Add-on anzubieten. Doch sehr wichtig ist meiner Meinung nach, sich selbst kritisch zu befragen "Was kann ich?", "Was kann ich anbieten?" und "Was habe ich vielleicht auch falsch gemacht?". Jeder, der einmal ausgebremst wurde, sollte sich für diese Fragen Zeit nehmen. Das hilft, um sich ein Bild von sich selbst zu machen und sich ein eigenes Produkt zu überlegen, mit dem man wieder auf den Markt geht.

IZ: In Ihrem Fall war das die Expo Real.

Buhl: Ja, für mich war klar, dass ich auf die Expo gehen würde, um aktiv auf Unternehmen zuzugehen.

IZ: Wie haben Sie sich vorbereitet?

Buhl: Ich habe ausgewählte Personen in Schlüsselpositionen aus meinem Netzwerk zuvor angerufen oder ihnen ein individuelles Bewerbungsanschreiben geschickt.

IZ: Und, haben Sie darauf Rückmeldung bekommen?

Buhl: Auf alle - da kam immer ein Feedback! Und dann war ich auf der Expo. Ich war hochmotiviert und freute mich auf interessante Gespräche. Zum ersten Mal hatte ich auch Zeit, mir die Messe einfach mal anzuschauen. Ich habe so viele Leute getroffen und bin vielen neuen Kontakten durch Bekannte vorgestellt worden, dass ich mit einem ganzen Stapel Visitenkarten wieder nach Hause gefahren bin. Das war die beste Expo, die ich je hatte.

IZ: Was hat sich Ihrer Meinung nach bewährt?

Buhl: Es hilft, auf der Messe einen Stand als Anlaufstelle zu haben. Bei mir war das der Frankfurt-Stand, wo auch u.a. der Verein Frauen in der Immobilienwirtschaft beheimatet war. Dort konnten Visitenkarten für mich abgegeben werden. Es eignen sich aber auch Stände anderer Institutionen wie RICS oder HypZert. Man kann sich auch überlegen, dort mal einen Standdienst zu übernehmen. Wichtig ist auch, nicht zu viele Termine zu vereinbaren: Drei bis vier pro Tag reichen, damit genug Zeit für die spontanen Treffen auf der Messe bleibt.

IZ: Sind Sie mit einer Jobzusage von München nach Hause gefahren?

Buhl: Nein, obwohl ich viele sehr gute Gespräche hatte. Aber sechs Wochen später bekam ich ein Angebot von einer regionalen Sparkasse, bei der ich meine Visitenkarte hinterlegt hatte, für eine sechsmonatige Interims-Aufgabe.

IZ: Und haben Sie zugesagt?

Buhl: Ja, und das war der Anfang vom Ende meiner Arbeitslosigkeit. Dort konnte ich meine bisherigen vielfältigen Berufserfahrungen einbringen. Der Einsatz war zeitlich überschaubar. Ich habe gemerkt, wie flexibel ich bin. Gleichzeitig hatte ich die Möglichkeit, weiter nach einer unbefristeten Stelle zu suchen - nach einer, die zu mir passt.

IZ: Sie haben die Auszeit auch für Weiterbildungen genutzt.

Buhl: Ja. Die Zeit sollte unbedingt aktiv genutzt werden, also habe ich den Chartered Surveyor gemacht, den wollte ich schon immer machen. Und ich habe mir einen Englisch-Crashkurs und ein Coaching gegönnt. Aber ich habe nicht meinen Kleiderschrank, nicht mein Bücherregal und nicht meinen Keller aufgeräumt!

IZ: Frau Buhl, ich danke Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Sonja Smalian.

Sonja Smalian

Die Erfahrung macht es und nicht die Software

Auch beim Verkauf von Logistikimmobilien wie der der Hella Werkzeugbau werden Gutachten nachgefragt.

Auch beim Verkauf von Logistikimmobilien wie der der Hella Werkzeugbau werden Gutachten nachgefragt.

Bild: Engel & Völkers

Karriere 31.10.2013
Immobilienbewertungen werden immer mehr nachgefragt. Der Immobilienkunde benötigt sie für die Finanzierung. Die Bank arbeitet damit bei der Bewertung ihrer Kredite, und jedes Unternehmen, das ... 

Immobilienbewertungen werden immer mehr nachgefragt. Der Immobilienkunde benötigt sie für die Finanzierung. Die Bank arbeitet damit bei der Bewertung ihrer Kredite, und jedes Unternehmen, das jährliche Bilanzen vorlegt und Immobilienbesitz hat, muss für diesen auch eine Wertermittlung vorlegen. Doch wer kann solch ein Gutachten liefern? Der Makler? Der Gutachter? Welche Ausbildung ist dafür nötig, und wie sieht es mit der Haftung für diese Bewertung aus? Ein Einblick in die Wertermittlung.

Sie heißen ST-Xenn und K.IM, Basic und Market-Value. Bei deutschen Banken gehört Lora zum Standard, international ist das cashflowbasierte System Argus gefragt. "Manche Gutachter haben bis zu fünf Programme im Büro, weil jeder Kunde ein anderes Produkt benutzt", verrät Steffen Schröder. Er ist öffentlich vereidigter Sachverständiger und als Gutachter tagtäglich damit betraut, Wohn- und Logistikimmobilien, Handels-, Gewerbe- und Bürobauten zu bewerten.

Aus Unsinn kann auf keinen Fall Wahrheit werden

"Die Software allerdings", da ist er sich mit Falk Schollenberger, Managing Partner bei NAI apollo valuation & research, einig, "sagt über die Qualität der letztlichen Bewertung nichts aus." Drastischer ausgedrückt: "Wo Unsinn eingegeben wird, kann keine Wahrheit herauskommen", nennt Schollenberger das Problem beim Namen. Es ist also letztlich nicht das verwendete Programm, das einem Gutachter dazu verhilft, eine stimmige Immobilienbewertung abzugeben, sondern die fundierte Ausbildung und vor allem die eigene Erfahrung. Die braucht er auch, denn er haftet bis zu 30 Jahre lang für seine Aussagen.

Entsprechend sind die meisten Maklerbewertungen keine wirklichen Bewertungen, sondern Einschätzungen, die jene aufgrund ihrer Erfahrung im Markt machen. "Diese einfachste Form der Bewertung wird in unserem Haus oft von erfahrenen Mitarbeitern gemacht, die die jeweilige Gegend und den dortigen Immobilienbestand sehr gut kennen und die Immobilie auch besichtigt haben. Sie ist im ersten Schritt oft sogar kostenfrei", erzählt Alexander Lampert, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Hamburg.

Etwas fundierter ist das Meinungsbild, das ein Makler einem Kunden im Rahmen eines normalen Verkaufsprozesses gibt. Es ist meist hinterlegt mit Vergleichsobjekten, basiert aber nicht auf Verfahren der Ermittlungsverordnung. Gutachten, die eine Bank etwa im Rahmen einer Finanzierung einfordert, sind hingegen rechtsverbindlich und müssen von ausgebildeten Sachverständigen bzw. Gutachtern ausgestellt werden. Sie müssen die Wertermittlungsverordnung abbilden und der Gutachter kann für sie haftbar gemacht werden. Noch haftungsanfälliger sind Gutachten, die im Rahmen von Börsengängen erstellt werden, denn hier haftet der ausstellende Sachverständige gegenüber jedem, der diese Aktie zeichnet. Auch bei jährlich erscheinenden Bilanzierungen diverser Unternehmen werden Gutachten gefordert, da mit ihrer Hilfe der Wertverlust bzw. Wertgewinn der im Bestand gehaltenen Immobilien errechnet werden kann.

Ausbildung ja, doch die Erfahrung macht den Meister

Wer als Gutachter solche Arbeiten erledigen kann, ist zumindest aktuell gut im Geschäft. Denn angesichts des florierenden Immobilienmarkts fließen die Aufträge und versprechen ein regelmäßiges hohes Einkommen. Nur, für jeden ist das Geschäft nicht zugänglich. Sachverständige, die Gutachten vorlegen dürfen, müssen eine Ausbildung durchlaufen. Diese endet im Regelfall mit der sachlichen und fachlichen Prüfung seitens der IHK. Eine Mitgliedschaft bei dem internationalen Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) wird insbesondere von internationalen Kunden gefordert und die Kompetenz des Bewerbers beim Eintritt auch hier geprüft. Das so genannte HypZert ist wiederum eine Zertifizierung, die von akkreditierten Ausbildungsstellen abgenommen wird, und auch die Ausbildung per Hochschulstudium ist möglich.

"Es gibt sehr unterschiedliche Anforderungen an die Berufszugehörigkeit", verrät Schröder, "doch sicher ist, dass ein Gutachter multidisziplinäres Wissen haben muss." Neben der Fachausbildung ist zudem die tägliche Bewertungsarbeit eine unabdingbare Voraussetzung für die Qualität der Arbeit. Entsprechend setzen viele Zertifizierungen eine fünf- bis siebenjährige Berufserfahrung voraus. Die muss der Gutachter allerdings erst einmal erwerben.

Klar, dass es sich da auszahlt, wenn jemand wie Falk Schollenberger fundierte Erfahrung aufweisen kann. Schollenberger ist seit 15 Jahren in der Bewertung tätig. Bevor er bei NAI apollo valuation & research einstieg, war er bei Jones Lang LaSalle und zuvor bei Dr. Lübke tätig. Letzterer war damals eines der ersten Unternehmen, das sich mit der Bewertung von Wohnraum beschäftigte. In der Folge war Schollenberger auch bei Jones Lang LaSalle in dem Team dabei, das dort die Wohnraumbewertung erstmals einführte. "Wohnen und Gewerbe sind grundsätzlich zwei unterschiedliche Bewertungswelten", informiert er. Natürlich müsse man in beiden Fällen viele Details prüfen, das Grundbuch begutachten, Liegenschaftskarten wälzen und natürlich das Objekt besichtigen.

Doch bei Gewerbebauten spiele vor allem der über fünf oder zehn Jahre angelegte Mietvertrag in Verbindung mit der Nachvermietungswahrscheinlichkeit eine Rolle bei der Einschätzung des tatsächlichen Gebäudewertes. Dazu komme der Eingangsbereich, das Entrée, das sowohl im Gewerbeals auch im Wohnsektor über den ersten Eindruck von der Anlage entscheidet. Im Wohnsektor sind zudem noch eine Reihe weiterer Faktoren für den endgültigen Wert des Objekts ausschlaggebend. Der Mieter kann praktisch jeden Tag entscheiden, ob er ausziehen möchte. Zudem gibt es eine ganze Reihe von weichen Faktoren wie den Grundriss der Wohnung oder die Mieterstruktur. "Wer einmal in einem Haus gewohnt hat, in dem ein Nachbar nachts gerne Partys feiert, weiß, wie wichtig jene Struktur ist", lacht Schollenberger. Auch das Vorhanden- oder Nicht-Vorhandensein eines Balkons kann für eine Nachvermietung ausschlaggebend sein.

Eine kleine Wohnung, in der gerade einmal ein Single Platz findet, vermietet sich auch ohne Balkon. Denn der Single zieht einfach aus, wenn er einen Partner gefunden hat, mit dem er zusammenziehen möchte. Eine große Wohnung ohne Balkon ist hingegen kaum vermietbar. Denn sie wird in der Regel von Familien bewohnt, die natürlich langfristiger denken. In ländlichen Gegenden haben hingegen Wohnungen über 100 m2 Wohnfläche keinen Markt, denn hier ist in dieser Größenordnung eher das Haus gefragt. In Häusern ohne Aufzug sind wiederum die obersten Wohnungen preiswerter als jene in Häusern mit Aufzug. "Das ist der so genannte Kraxelbonus", schmunzelt der Immobilienfachmann weiter, "den weiß jeder zu schätzen, der einmal einen Wasserkasten in das oberste Stockwerk geschleppt hat."

Alle diese Feinheiten kann keine Software bewerten. Sie ist lediglich ein Mittel, um die Gedankengänge des Bewerters weiterzugeben. Deshalb sind die Erfahrung und das Wissen jenes Fachmanns im jeweiligen Markt ein unverzichtbares Instrument für eine qualitativ hochwertige Bewertung. "Hilfsmittel ist dabei oft auch das gute alte Excel, mit dem sich viele Daten eingeben lassen, die ansonsten untergehen", erklärt Schollenberger.

Sämtliche Annahmen wollen offengelegt werden

Denn eine wirklich gute Immobilienbewertung muss sämtliche Annahmen offenlegen. Sie muss darstellen, wie der Bewerter zu seinem Ergebnis kommt, und dies auch begründen. Zur Begründung gehört bei der Wohnraumbewertung etwa der fehlende Balkon, beim Einzelhandel hingegen das Vorhandensein direkter Konkurrenz am selben Standort.

Entsprechend besteht ein Gutachten aus drei Bestandteilen. Teil eins beschreibt das Objekt, das der Bewerter am betrachteten Stichtag besichtigt hat. Es wird beschrieben und in der Anlage oft mit Fotos, Grundbuchauszug und mehr dokumentiert. "Der Stichtag des Gutachtens ist wichtig, denn entsprechend der Marktentwicklung kann ein Objekt bereits nach einem Jahr einen komplett anderen Preis erzielen", erläutert Schröder. Im Anschluss steht die Abbildung des Marktes und die Einpassung des Objekts in seinen Eigenschaften in diesen Markt. In diesem Zusammenhang müssen der Ertrags- und Sachwert sowie der Vergleichswert des Objekts nach der Ermittlungsverordnung angegeben werden. Hier finden entsprechende Modelle und Kalkulationen sowie Wertableitungen Platz. Das Ergebnis stellt schließlich die klare Einschätzung des Objekts selbst dar, natürlich in Kombination mit den Zusatzinformationen, die der jeweilige Gutachter im Zusammenhang mit der Bewertung gesammelt hat.

Entsprechend der unterschiedlichen Umfänge der Gutachten differieren die Kosten dafür. Früher wurde nach HOAI abgerechnet, inzwischen sind die Preise frei vereinbar. Weil Gutachter aber für ihre Gutachten haften, müssen sie in ihre Kalkulation auch eine entsprechende Versicherung mit einberechnen, und die kann sehr hoch liegen.

Lohnt es sich also, als Makler auch ins Gutachtergeschäft einzusteigen? Nun, als kurzes Zusatzgeschäft eignet sich dieser Marktzweig sicher nicht, allein schon aufgrund der Versicherungssummen und der nötigen Ausbildung. Sicher ist jedoch, dass gute Gutachter hierzulande gut im Geschäft sind. "Ein Sommerloch", so lächelt Schollenberger, "kenne ich derzeit nicht."

Christine Ryll

Jörg Quentin zum Leiter Property Analysis bei pbb berufen

Jörg Quentin.

Jörg Quentin.

Bild: pbb

Köpfe 12.12.2011
Jörg Quentin (48) ist zum Leiter des Bereichs Property Analysis bei der pbb Deutsche Pfandbriefbank, München, berufen worden. Er wird seine neue Position zum 1. Februar 2012 antreten und an den ... 

Jörg Quentin (48) ist zum Leiter des Bereichs Property Analysis bei der pbb Deutsche Pfandbriefbank, München, berufen worden. Er wird seine neue Position zum 1. Februar 2012 antreten und an den Chief Risk Officer berichten. Wie ein pbb-Sprecher mitteilte, sollen die beiden Gutachterbereiche der pbb für Deutschland und Europa künftig in einem Bereich zusammengefasst werden, dessen Leitung dann Quentin übernehmen wird. Die bisherigen Berichtslinien und Verantwortlichkeiten würden zunächst erhalten bleiben. Unter Quentins Führung werde dann bis Anfang März eine neue Struktur für den Bereich erarbeitet, so der Sprecher weiter.

Quentin wechselt von der Deutschen Hypothekenbank, Hannover, wo er seit dem Jahr 2000 die Abteilung Immobilienbewertung und Immobilienconsulting leitete, zur pbb. Vor seiner Tätigkeit bei der Deutschen Hypothekenbank war er für die HypoVereinsbank und ihr Vorgängerinstitut, die Bayerische Vereinsbank, tätig gewesen. Quentin ist Mitglied im Bewertungsausschuss des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken und leitet dort den Arbeitskreis Ausland. Außerdem gehört er dem Verein HypZert und dem Appraisal Institute an.

Sonja Smalian