Viele Frauen haben den Eindruck, dass sie im Vergleich zu männlichen Kollegen ein höheres Engagement aufbringen müssen, um in der Immobilienwirtschaft in die Chefetage aufzusteigen. Sie kritisieren, dass sich Netzwerkveranstaltungen oft an Männer richten und nur wenige Personalentscheidungen von Frauen getroffen werden, und wünschen sich stattdessen mehr weibliche Vorbilder und engeren Zusammenhalt untereinander.

Warum die Anzahl von Frauen in Führungspositionen nur sehr langsam wächst, wollte der Verein Frauen in Führung (FiF) mit einer Branchenbefragung in Zusammenarbeit mit der Irebs Immobilienakademie und dem Institut Zukunft.unternehmen herausfinden. In einem Online-Fragebogen gaben 593 Personen ihre Einschätzung zum Thema ab. Bei der größten Teilnehmergruppe handelte es sich um Mütter im Alter von 35 bis 45 Jahren mit einem Hochschulabschluss, die in Vollzeit für ein Großunternehmen arbeiten. Dass nur 79 Männer an der Umfrage teilnahmen, deutet Anne Tischer, Initiatorin und Vorsitzende des Vereins, als Desinteresse am Thema und mangelndes Zuständigkeitsgefühl. "Männliche Entscheider sind diejenigen, die in nahezu allen Unternehmen über die Besetzung von Führungspositionen bestimmen. Wenn sie sich für die Frage, wie mehr Frauen in Führung kommen, nicht interessieren, erscheint es als wenig aussichtsreich zu hoffen, dass gerade sie es sind, die einen schnellen Wandel vorantreiben."

Dieser These stimmten bei der Umfrage mehr als die Hälfte der Teilnehmerinnen zu. Mehr als 60% kritisierten in diesem Zusammenhang auch die aktuelle Organisation von Netzwerken und Networking-Veranstaltungen, bei denen wichtige Verbindungen geschlossen werden, in denen Frauen aber oft unterrepräsentiert sind. Eine weibliche Führungskraft bemängelt in einem Statement dazu, dass die angebotenen Veranstaltungen oft typischen Männerinteressen entsprechen, etwa Auto- oder Golfevents. Eine weitere Befragte sieht zudem ein Zeitproblem, wenn die Treffen am Wochenende oder am Abend stattfinden, was sich nur schwer mit der Kindererziehung vereinbaren ließe. 61,2% der befragten Frauen gaben zudem an, sich an einer männlich geprägten Kommunikationskultur im eigenen Unternehmen zu stören. Ihnen falle es schwer, sich in Gesprächen zu Wort zu melden oder gar durchzusetzen. Von den Männern nahmen nur 36,1% das Problem wahr. Mehr weibliche Vorbilder in der Branche wünschten sich 41% der Frauen.

FiF zieht aus diesen Ergebnissen das Fazit: "Die Zeiten, zu denen Netzwerkveranstaltungen stattfinden, müssen familien- und frauenfreundlich werden." Dabei könnten die stärkere Verlagerung des Netzwerkens auf Social-Media-Plattformen und mehr weibliche Speaker bei Veranstaltungen helfen. Ein weiterer Vorschlag von FiF sind "gesetzliche Vorgaben für die Besetzung von Gremien, Vorständen und Geschäftsführungen sowie Nachhaltigkeitsratings, die über eine bloße Berichtspflicht hinausgehen und Zielgrößen zur Veränderung des Status-Quo enthalten." Boni-Zahlungen für Führungskräfte sollten mit diesen Zielen verknüpft werden. Fast 40% der Teilnehmerinnen richten auch einen Wunsch an die Frauen untereinander: stärkere gegenseitig Unterstützung. Mangelnde Kompetenzen oder notwendige Weiterbildungen wurden nur von etwa jeder Zehnten als persönliches Hemmnis genannt.

Fehlende Motivation, eine Führungsrolle zu übernehmen, gaben nur rund 15% der Frauen als Grund für die langsame Durchmischung der Führungsebenen an. Zu hohen Erfolgsdruck fürchtete jedoch etwa jede Vierte. 80% der Teilnehmerinnen äußerten sich im Übrigen überzeugt, dass besonders Frauen ein hohes oder sehr hohes Engagement aufbringen müssen, um eine Chance auf eine Führungsrolle zu bekommen. Diesen Eindruck bestätigten drei Viertel der männlichen Befragten. Für das eigene Geschlecht schätzte nur jeder zweite Mann das nötige Engagement ähnlich hoch ein.

Ab Mai bietet die International Real Estate Business School der Universität Regensburg (Irebs) das Intensivstudium Real Estate Transaction Management an. Der Studiengang richtet sich an Fach- und Führungskräfte aus Investition, Fondsmanagement, Finanzierung, Immobilienbewertung und Projektentwicklung sowie an Quereinsteiger und ist in drei Module untergliedert.

Vermittelt wird Wissen zu Immobilienklassen, -märkten und -preisdynamiken, Objektprüfungen und Transaktionsstrukturen. Zudem beinhaltet der Lehrplan Veranstaltungen zu methodischen und sozialen Aspekten wie Verhandlungsführung, Präsentationstechniken und Projektmanagement. Am Curriculum wirkte Stephanie Kühn, Transaktionsexpertin bei Capital Bay mit, die als Lehrbeauftragte Vorlesungen halten wird. Wissenschaftlich wird der Studiengang von Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft und wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der Irebs, begleitet. Die Studiengangsleitung übernimmt Michael Zingel, kaufmännischer Geschäftsführer der Irebs.

In drei Modulen bildet ein Studiengang der Irebs die Teilnehmer zu Transaktionsmanagern aus. An der Ausarbeitung der Lerninhalte wirkte Stephanie Kühn von Capital Bay mit.

Durch nachhaltige Baustoffe, einheitliche Verordnungen und digitale Tools für den Alltag kann die Wohnungswirtschaft ihren CO?-Ausstoß in Zukunft senken. Damit diese Ideen auch umgesetzt werden können, braucht es viel Kommunikation zwischen allen Vertretern der Immobilienbranche ? und mit der Politik, die in den Augen der Akteure vieles ausbremst. Das ist das Ergebnis zu dem zwanzig junge Frauen und Männer, alle Mitglieder des Nachwuchsnetzwerks Most Aspiring Talents (MATs), gekommen sind. Zwei Tage lang haben sie in einer Zukunftswerkstatt gemeinsam mit Patinnen und Paten aus der Praxis ? unter anderem Meravis-Chef Matthias Herter, ZIA-Geschäftsführerin Aygül Özkan und Sarah Maria Schlesinger, Geschäftsführerin von blackprintpartners ? an konkreten Maßnahmen für die Immobilienwirtschaft gearbeitet.

Was wir von der Politik fordern, ist ein weißes Blatt Papier", insistiert Projektentwicklerin Sarah-Madeline Buschmann. Sie schwenkt zur Veranschaulichung ein leeres DIN-A4-Blatt. Die Zustimmung im Plenum ist groß, als die Kollegen und Kolleginnen ihrer Arbeitsgruppe "Bauen" erklären, dass es ihnen bei dem Blatt um Bauverordnungen geht.

Buschmanns Ziel ist es, die Wohnungswirtschaft nachhaltiger zu machen. 55% weniger Treibhausgase bis 2030, so lauten die klaren Vorgaben der EU. Wenn es nach den Mitgliedern des MAT-Netzwerks geht, soll die Wohnungswirtschaft das vorgegebene Ziel schon früher erreichen. Wie das möglich werden soll, dafür haben die Nachwuchstalente der Immobilienwirtschaft in einem zweitägigen Workshop Ideen gesammelt und Konzepte entworfen.

In einem Planspiel haben sie verschiedene Rollen und damit auch unterschiedliche Sichtweisen eingenommen. Als Vertreter der Politik, von Wohnungsunternehmen, der Bauwirtschaft, der Mieter, der Verbände und der Digitalunternehmen der Branche ging es darum, Lösungen zu finden. Beraten wurden sie dabei von Praktikern, die in der jeweiligen Sparte aktiv sind (siehe "Rollenspiel: Der Weg zum klimaneutralen Wohnungsbestand"). Die Ergebnisse der Arbeitsgruppen galt es anschließend für die MATs in einer großen Abschlussdiskussion vorzustellen ? und auch gegen die Interessen der anderen "Branchenakteure" zu verteidigen. Alle präsentieren eine Liste von konkreten Maßnahmen, die ihrer Meinung nach jetzt zu ergreifen sind, um Wohnungsbestände klimaneutral zu machen, oder um zumindest nachhaltig CO₂ einzusparen. Die Schaffung von bundeseinheitlichen Regelungen, die für mehr Klarheit bei Projekten sorgen, landete beim Team Bauwirtschaft dabei ganz oben auf der Prioritätenliste.

"Es gibt in Deutschland tausende Bauvorschriften. Viele von ihnen sind historisch gewachsen und müssen bei jedem Vorhaben miteinander abgeglichen werden", moniert Buschmann, "aber damit nicht

genug. Es kommen ständig neue hinzu. Etwa ganz aktuell für CO2-Regelungen." Sie fordert deshalb mit Nachdruck: "Man muss sich auch mal trauen, die alten rauszuschmeißen."

Franziska Weis, im normalen Leben Product Developerin bei Patrizia und an diesem Tag Politkerin, kann das gut nachvollziehen. Gemeinsam mit Gianluca Martinelli und Maximilian Woiczikowsky machte sie sich für die Vereinheitlichung von Vorschriften in den verschiedenen Bundesländern stark. Es falle vielen Akteuren der Bau- und Immobilienbranche schwer, den Überblick über alle geltenden Verordnungen zu behalten, argumentierte Weis. Doch Gruppenpate Staatssekretär Frank Doods vom Niedersächsischen Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klima, stellt klar, dass die Unterschiede in den Bauverordnungen nicht nur mit den Zuständigkeiten der Länder, sondern auch mit den Gegebenheiten in den Regionen zusammenhängen: "Es ist eben so, dass der Punkt hohe Schneebelastung in Bayern wichtiger ist als in Schleswig-Holstein", nennt er ein Beispiel. Mit seiner Gegenrede holt er auch Team Bauen auf den Boden der Tatsachen.

Doch Weis und ihre Mitstreiter lassen als Nachwuchspolitiker im Planspiel nicht locker. Sie liefern neue Ansätze für eine Politik, von der die Immobilien- und die Bauwirtschaft profitieren können. Die Verordnungen, die die Ministerien festsetzen, so wollen es die MATs, sollen dazu führen, dass Immobilien nachhaltiger werden, besonders in Bezug auf die verwendeten Baustoffe. "50% aller Abfälle entstehen in der Immobilienindustrie, allein 8% der weltweiten CO2-Emission bei der Zementproduktion", nennt Weis konkrete Zahlen. Sie möchte diese Abfälle verstärkt wieder nutzbar zu machen. In Eigenregie hat sie deshalb recherchiert, welche Maßnahmen andere Länder schon ergriffen haben, um bei Bauvorhaben Ressourcen zu schonen. Eine Möglichkeit ist eine Primärrohstoffsteuer. Sie wird in Schweden seit 1996 auf Kies erhoben und hat unter anderem dazu geführt, dass dieser Rohstoff aus Kostengründen beim Straßenbau sparsamer eingesetzt wird. Doch Weis, Martinelli und Woiczikowsky möchten seitens der Politik positive Anreize setzen. Sie schlagen daher vor, in Deutschland den umgekehrten Weg zu gehen. Statt die Primärrohstoffe zu verteuern, wollen sie das Recycling von vorhandenem Material belohnen. Team Politik ist sich sicher, dass sich Subventionen für Unternehmen, die Sekundärbaustoffe aufbereiten, für mehrere Seiten lohnen würden. Zum einen, weil langfristig mehr Sekundärrohstoffe für die Bauindustrie bereitstünden, zum anderen aber auch, weil sie die Aufbereitungsverfahren durch die erhöhte Nachfrage schneller weiterentwickeln könnten. "So können neue Geschäftszweige in der Branche entstehen", nennt Woiczikowsky einen weiteren Vorteil. Martinelli denkt noch in eine andere Richtung und wünscht sich als Rollenspiel-Politiker von der "echten" Politik: "Gerade bei öffentlichen Ausschreibungen sollten Projekte, die von Anfang an mit diesen Stoffen planen, bevorzugt werden."

"Der Bedarf an Baustoffen wächst, weil der Bedarf an Wohnungen immer größer wird", weiß auch Bauvertreterin Buschmann und betont, dass in den kommenden vier Jahren schätzungsweise 1,5 Mio. zusätzliche Wohnungen in Deutschland bereitgestellt werden müssen. Schon beim Bau Rohstoffe einzusparen und gleichzeitig den Anteil versiegelter Flächen in den Städten möglichst gering zu halten, so lautet das Ziel, das Mark Andresen benennt. Er ist Referent des Vorstands bei Europa-Center und ebenfalls im Team Bauen. "Wir könnten vorhandene Bestandsimmobilien umbauen und so abändern, dass wir dem aktuellen Bedarf gerecht werden", ist er sich sicher. Dabei denkt Andresen geminsam mit Michael Sandbichler in seiner Arbeitsgruppe groß: Umstrukturierung von ganzen Quartieren, mehr gemischt genutzte Gebäude, die Wohnen und Gewerbe auf engem Raum kombinieren. "Im Erdgeschoss der Nahversorger und in den oberen Stockwerken Wohnungen in verschiedenen Größen und auf dem Dach eine Kita mit Spielplatz", beschreibt er eine ihrer Ideen, "und das könnte man noch weiter ausbauen." Dann, so überlegen die drei weiter, könnten in Mehrfamilienhäusern Sharing-Angebote für Fahrräder und Autostellplätze bis hin zu Rasenflächen und Hobbyräumen in den Kellern für neue Raumaufteilungen sorgen und die benötigte Fläche pro Bewohner reduzieren.

An dieser Stelle schlägt erneut die Realität in Form der Bauregularien zu, deren Sinnhaftigkeit die Politikvertreter Doods betont und etwa auf Gesundheitsschutz verweist ? und ihre Einhaltung anmahnt. Doch alle MATs bedauern, dass eine Experimentierklausel in der vergangenen Legislaturperiode keinen Einzug ins Baulandmobilisierungsgesetz gefunden hat, obwohl sich Branchenverbände wie etwa der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) seit Jahren dafür stark machen. Die Norm ist als eine befristete Ausnahmeregelung gedacht, die es den Kommunen für einige Jahre erleichtern soll, Wohnen und Gewerbe auf näherem Raum zusammenzubringen, ohne den strengen Auflagen der TA Lärm zu unterliegen. So könnten verschiedene Arten der Lärmdämmung getestet und die Vor- oder Nachteile nach Ende der Frist ausgewertet werden.

"Wir brauchen vielleicht nicht nur eine Bauverordnung, sondern zusätzlich eine Umbauverordnung", macht Beate Kleinewefers aus der Arbeitsgruppe Bauen, die als Consultant für BIM Solutions bei Drees & Sommer arbeitet, einen weiteren Vorschlag in Richtung Bestandsimmobiliennutzung. "Bei Neubauprojekten kann man vieles anders angehen, weil man von Anfang an weiß, welche Regularien zu befolgen sind. Für Nachrüstungen müsste es Zwischenschritte geben. Und das meinen wir ganz praktisch: Wenn Mieter im Haus sind, muss die Möglichkeit bestehen, Maßnahmen nach und nach zu treffen. So, dass ein Haus trotz Sanierung durchgängig bewohnt bleiben kann."

Für diese Idee gehen bei rund zwei Dritteln der 20 Mats und ihrer Paten grüne Papp-Schilder in Luft. So drücken sie ihre Zustimmung aus. Verhalten hingegen bleiben die Reaktionen in der Gruppe von Elena ter Glane. Sie ist als Manager Corporate Development für Art-Invest tätig ist und nimmt im Rollenspiel gemeinsam mit Katharina Sophie Tietz und Benjamin Reichel die Perspektive der Mieter ein. Sie haben Bedenken, wenn es um aufwendige Sanierungen geht ? und zwar aus finanziellen Gründen. "Wir müssen als Mieter auch den Geldbeutel im Blick behalten. Wir lehnen nachhaltige Wohnungen nicht ab, weil wir sie nicht wollen, sondern weil die Mieten oft zu hoch sind. Es herrscht ein Angebotsmarkt und kein Nachfragemarkt. Das gilt vor allem für die großen Städte", macht Tietz, sonst Vorstandsreferentin bei Union Investment Real Estate und nicht Mietervertreterin, deutlich. Für Tietz ist klar, die Mieter würden gerne einen Teil zum klimaneutralen Wohnen beitragen, doch sie brauchen dabei Unterstützung, um die Kosten dafür tragen zu können. Eine Mietsteigerung nach einer Sanierung sei gerade für einkommensschwache Familien nicht tragbar.

Knapp 90 Klebezettel mit Wünschen an Wohnungsunternehmen hat die Arbeitsgruppe Mieter über Stunden gesammelt und als große Mindmap an eine Wand gepinnt. Im Alltag denken sie beim Umweltschutz in den eigenen vier Wänden an Heizkosten, an Grünflächen im Quartier und an Haushaltsabfälle. "Mülltrennung wird uns seit Kindheitstagen eingetrichtert. Manche Mieter sind einfach zu faul oder sehen den Mehrwert darin nicht. Wenn aber ein Zähler am Müllschacht im Mehrfamilienhaus anzeigen würde, wie viel Energie aus den Abfällen im Bio-Heizkraftwerk produziert werden kann, könnte das zu mehr Genauigkeit animieren", glaubt Reichel, Junior Associate bei Habona Invest Asset Management.

Im Brainstorming wurde den Mietervertretern schnell klar, dass es in vielen Wohnungen an Transparenz fehlt. "Wir würden gerne unseren Energieverbrauch senken, aber wir wissen ja gar nicht, was wir im Moment verbrauchen", fasst Tietz im Plenum das Problem vieler Mieter zusammen. "Soll ich mir einen neuen Kühlschrank kaufen? Verbraucht der dann weniger?", wirft sie eine Alltagsfrage in die Runde. Nur die Angaben zur Energieeffizienzklasse auf den Produkten seien für die Mieter nicht ausreichend, um ein genaues Bild über den Energieverbrauch und den damit verbundenen CO2-Austausch bei längerer Nutzung zu bekommen. Stattdessen sehen die MATs die Vermieter in der Pflicht, ihrer Interessensgruppe nicht nur eine Abrechnung über Nebenkosten vorzulegen, sondern auch aufzuschlüsseln, wie diese zustande kommen.

Chiara Künzle, Marvin Greim und Niklas Querfeld und Jakob Wischhusen, die sich als Wohnungsunternehmen positioniert haben, müssen dazu nicht lange grübeln. Sie hatten als Wohnungsvermieter und -verwalter einen ähnlichen Ansatz ins Auge gefasst. "Wir müssen transparent machen, wie die CO2-Bilanz einer jeden Wohnung aktuell ist. Der Mieter muss sehen, dass er nicht nur CO2 einsparen kann, wenn er auf seinen Plastik-Strohhalm verzichtet, sondern wenn er den Verbrauch von jedem seiner Haushaltsgeräte kennt", führt Irebs- Doktorantin Künzel aus. Wie das gehen könnte, weiß Querfeld. Er schlägt vor: "Da muss eine technische Lösung her. Wir brauchen eine App." Sie wünschen sich ein Tool, das direkt an Steckdosen gekoppelt werden kann und so den Verbrauch eines jeden Geräts in Echtzeit abbildet.

In der Gruppe der Digitalisierer denken Christoph Schmidt, Linda Mayr und Enrico Kürtos noch einen Schritt weiter. Schmidt ist CEO des Proptechs Docestate und weiß, dass eine App nur zum Erfolg führt, wenn sie auch regelmäßig und flächendeckend zum Einsatz kommt. "Mietern müssen Anreize zur App-Nutzung gemacht werden. Sie sollen durch das Angebot den eigenen Verbrauch nicht nur verstehen und beobachten, sondern ganz bewusst umstellen. Dafür könnten die Vermieter Belohnungen bereitstellen. Zum Beispiel Freikilometer mit einem E-Auto aus der Quartiersgarage", schlägt er vor.

Zustimmung kommt dafür nicht nur von den Mietern. Auch die Wohnungsunternehmen könnten sich sein solches Angebot gut vorstellen. Die Baugruppe formuliert die nächste Sharingidee und denkt an geteilte Parkplätze im Quartier. Doch da rudern die Digitalisierer erst einmal zurück und zerstören die Illusion einer schnellen Lösung. Kürtös wendet sich an die Vermieter und verlangt: "Dann müsst ihr uns aber auch die entsprechenden Daten zur Verfügung stellen."

Dass genau dieser Punkt zum Problem werden könnte, hat Tobias Burkhard, der sich dem Team Verbände angeschlossen hat, schon geahnt. Er studiert Facility-Management und kennt das Problem der uneinheitlichen Datendokumentation. Burkhard beschreibt: "Jeder kocht sein eigenes Süppchen. Oft werden die Zahlen in Excel-Tabellen festgehalten. Das kostet im Arbeitsalltag Unmengen an Zeit in der Erfassung und bei der Auswertung merkt man oft, dass die Dokumentationen lückenhaft sind oder beim Festhalten der Daten unterschiedliche Schwerpunkte gesetzt wurden." Digitale Tools zur Erfassung gebe es zwar schon etliche auf dem Markt, doch mit ihnen werde oft nur der Verbrauch ab der Einführung erfasst. "Ein weiteres Problem ist, dass die Produkte, die die Daten erheben, viel zu unterschiedlich sind."

Burkhards Mitstreiter ist Philipp Luckas, der als Vorsitzender des Vereins Students meet Real Estate an der Hochschule Aschaffenburg schon Erfahrungen mit der Arbeit der Verbände gesammelt hat. Luckas Und Burkhard sehen die Verbände als einen Schlüssel auf dem Weg zu einem einheitlichen Dokumentationssystem für die gesamte Branche. "Wir müssen hier erst schauen, wer welche Datensätze hat und wer welche davon braucht", notiert sich Burkhard und erklärt, "erst wenn die Zahlen vergleichbar sind, können sie so abgebildet werden, dass auch die Mieter sie nachvollziehen können." Die Verbände sollten die einzelnen Akteure wie Vermieter, Verwalter, Property-Manager und die App-Entwickler dafür an einen Tisch bringen und einen gemeinsamen Weg finden, wie die Daten als Grundlage für die App überhaupt bereitgestellt werden können. Aus Sicht eines Vermieters fordert Querfeld an dieser Stelle mehr Druck von der Regierung: "Damit das Ganze nicht aufgeschoben werden kann, muss die Politik dafür sorgen, dass in einem festen Zeitfenster alle Verbrauchsdaten in einheitliche Systeme übertragen werden."

Deshalb sehen die Rollenspiel-Verbände sich nicht nur Vermittler innerhalb der Branche, sondern es zudem als ihre Aufgabe mit Politikern ins Gespräch zu kommen, um die Interessen der Branchenakteure zu erklären und deren Forderungen Nachdruck zu verleihen. Wie wichtig es ist, alle Hemmschuhe anzusprechen, zeigt ein weiterer Einwurf seitens Team Proptech. "Bei der App zum Beispiel müssen die Datenerhebungen und Verarbeitungen nämlich auch noch mit dem Datenschutz konform gehen", heißt es leicht genervt von Schmidt.

Zurück bleibt zunächst etwas Frust. Denn schnell standen sich im Plenum die Vertreter der verschiedenen Sparten in Opposition gegenüber. Wie im echten Leben, so ein Fazit. Deshalb, da sind sich die MATs wieder einig, muss das Thema Nachhaltigkeit nun angegangen werden, ohne dass noch mehr Zeit vergeht. Denn im Rollenspiel habe sich ? ähnlich wie im Berufsleben vieler MATs ? gezeigt, dass die Immobilienwirtschaft nur vorankommt, wenn sich die einzelnen Akteure zusammentun und sich gegenseitig anschieben, fasst Burkhard zusammen. Sein abschließendes Beispiel: "Es ist Aufgabe der Politik, veraltete Verordnungen zu streichen. Aber als Branche müssen wir uns gemeinsam Gehör verschaffen und so Druck ausüben, damit Bauverordnungen und Co. in der aktuellen Legislaturperiode gesichtet werden."

Aufsichtsräte der Immobilienbranche besitzen keine nachweisbaren Kompetenzen in Sachen Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Das zeigt eine stichprobenhafte Analyse von Immobilien-AGs. Alteingesessene sollten die Schulbank drücken. Und eine Durchmischung mit frischen Gesichtern von außen wäre auch kein Fehler.

"Wir wollten jemanden, der uns challenged", sagt Friedrich Weil, "der uns mit der Frage nach dem Warum konfrontiert: What is it all about?" Der 30-Jährige hat vor drei Jahren zusammen mit seinem Kompagnon Volker Busse in Düsseldorf den eher wenig bekannten Projektentwickler Alfons & Alfreda gegründet. Nun haben die beiden ihre Firma in eine Aktiengesellschaft umgewandelt, um die Tür zum Kapitalmarkt aufzustoßen. Das brachte die Notwendigkeit mit sich, einen Aufsichtsrat zu bestellen. "Natürlich", gibt Weil ehrlich zu, "machen wir momentan immer noch viel, was primär zahlengetrieben ist. Aber unseren Aufsichtsrat haben wir so zusammengestellt, um unsere Projekte in Richtung langfristige Daseinsberechtigung zu entwickeln." Er denkt dabei z.B. an vergünstigte Büromieten für Nutzer, die sich nicht die Neubaumieten von Kanzleien oder Versicherungen leisten können.

Mit Nico Rottke, Vorstand des Investmentmanagers und Finanzierers aam2core, und Jürgen Fenk, Immobilienchef beim Vermögensverwalter Primonial Reim für Europa, sitzen nicht nur immobilien- und kapitalmarktaffine Köpfe im Aufsichtsrat von Alfons & Alfreda: In Gestalt von Andreas Rickert ist auch Impact-Investing-Expertise vertreten. Rickert war früher Berater bei McKinsey. Mit seinem eigenen Beratungshaus Phineo bringt er nun Unternehmen bei, wie sie Rendite und soziale Wirkung in Einklang bringen. Zudem ist er Co-CEO von Nixdorf Kapital, einer vor kurzem gegründeten Investmentgesellschaft, mit der die Erben des Computerpioniers Heinz Nixdorf reiche Unternehmer für die nachhaltige Geldanlage begeistern wollen.

"Wir waren uns nicht sicher, ob Rickert Ja sagt", erzählt Weil, "so ein großer Name wie Vonovia sind wir ja nicht." Rickert ließ sich nicht lange bitten: "Mir gefällt der Anspruch, aus dem Kerngeschäft heraus einen Impact zu gestalten." Und: "Ich will der Immobilienszene zeigen, dass man mit einem wertebasierten Ansatz Geld verdienen kann." Es spricht einiges dafür, dass Rickert ein unbequemer, aber auch inspirierender Aufsichtsrat werden könnte: "Als Feigenblatt stehe ich nicht zur Verfügung", stellt er klar.

Rickert stellt alles, was er tut, in einen größeren Zusammenhang. Keine Generation vor uns habe vor so vielen Herausforderungen auf einmal gestanden: Klimawandel, Digitalisierung, Corona ? und vieles mehr. In dieser Gemengelage trage die Immobilienwirtschaft besondere Verantwortung, nicht zuletzt deshalb, weil Gebäude die Quelle von 40% unserer CO2-Emissionen sind. Rickert denkt dabei an die Schäden, die der Mensch mit dem Bauen anrichtet, und wünscht sich so viel Recycling von Baumaterialien wie möglich. Es geht ihm nicht nur um Vermeidung von Schäden, sondern auch ? pathetisch formuliert ? um die positive Kraft, die von einer Immobilie ausgehen kann, wenn sie dem gesellschaftlichen Bedarf gerecht wird.

So gesehen erscheint auch die Zusammensetzung von Aufsichtsräten in einem anderen Licht. Eigentümer- und Anlegerpflege sind wichtig, keine Frage ? aber damit endet der Verantwortungsradius des gern als Kontrollgremium kleingeredeten Organs nicht. Zumal es ja am Ende des Tages im Interesse von Eigentümern und Anlegern ist, ob und, wenn ja, welche strategischen Leitplanken der Aufsichtsrat gemeinsam mit der operativen Führung setzt. "Wenn ich auf die Kohorte insgesamt gucke, sehe ich lauter Altherrenclubs", formuliert Rickert bewusst etwas überspitzt.

Der 47-Jährige will den Beweis antreten, dass ein breiter aufgestellter Aufsichtsrat auch in der Immobilienwelt erfolgreicher ist. "So öffnen sich ganz andere Türen, und als Immobilienentwickler wird man nicht mehr nur als der gierige Investor wahrgenommen."

Leute wie Rickert, die von außen frischen Wind reinbringen und die operative Führung herausfordern, sind in Aufsichtsräten Mangelware. Diese gefühlte Wahrheit belegt eine Analyse von Tobias Just, dem Leiter der Immobilienakademie der International Real Estate Business School (Irebs). Just hat zusammen mit Thomas Wiegelmann, Mitglied des Harvard Alumni Real Estate Board und Geschäftsführer von Schroder Real Estate Asset Management, die öffentlich zugänglichen Lebensläufe der Aufsichtsratsmitglieder von elf Immobilienaktiengesellschaften unter die Lupe genommen.

Ihr Interesse an dem vermeintlichen Randthema erklärt Just so: "Es ist ein klassisches Innovationsproblem, dass der Vorstand gerade in stürmischen Marktphasen strategische Themen gegenüber dem operativen Geschäft unterpriorisieren muss." Genau hier komme der Aufsichtsrat als aktives Korrektiv ? und nicht nur reaktives Kontrollorgan ? und Sparringspartner auf Augenhöhe ins Spiel: "Der Aufsichtsrat ist ja gerade nicht für das Tagesgeschäft, sondern für strategische Entscheidungen wichtig ? unter Umständen Entscheidungen, bei denen Weichen für die nächsten zehn oder zwanzig Jahre gestellt werden."

Das Argument, dass es doch in nahezu jeder Immobilienfirma mittlerweile einen Beauftragten für Digitalisierung und ESG (Environmental Social Governance) gebe, überzeugt Just nur bedingt: Fachabteilungen kommunizierten mit dem Vorstand oder der Geschäftsführung häufig eben nicht auf Augenhöhe ? Kritik oder Verbesserungsvorschläge könnten da schon mal unangesprochen oder ungehört bleiben. "Kritische Fragen des Aufsichtsrats dagegen leiden unter diesem Vorbehalt nicht."

In ruhigen Zeiten mögen Aufsichtsräte eine ruhigere Kugel schieben können. Doch derzeit ist so viel Aktivität gefragt wie schon lange nicht mehr: Der Umgang mit den Folgen des Klimawandels und die digitale Transformation lassen viele neue Geschäftsmodelle entstehen, die wiederum die ureigenen Geschäftsmodelle von Immobilienunternehmen tangieren. "Immobilienunternehmen brauchen auf diese Herausforderungen mitunter ganz neue Antworten. Denn solche langfristigen Trends können ziemlich schnell auch kurzfristige Folgen für das Geschäft haben", mahnt Just.

Just und Wiegelmann scannten die CVs von Aufsichtsratsmitgliedern auf diesen fünf Feldern: Immobilien, Kapitalmarkt, Digitalisierung und Nachhaltigkeit sowie Nutzerkompetenz, womit tiefgreifende Kenntnisse der Geschäftsmodelle der Mieter gemeint sind. Unter die Lupe genommen wurden Gremien mit mindestens drei Köpfen. Alles in allem wurden mehr als 33 Aufsichtsratsmitglieder auf den Prüfstand gehoben.

Die Ergebnisse sind eindeutig (vgl. Tabelle). So weisen viele Aufsichtsräte von Immobilienunternehmen sowohl Immobilien- als auch Kapitalmarktkompetenz vor. Letztere dominiert: Bei genau zwei Dritteln der betrachteten Personen (66%) machen Just und Wiegelmann einen Haken in Sachen Kapitalmärkte. Immobilienkenntnisse bringen 58% in das von ihnen kontrollierte Unternehmen mit. Dass Kapitalmarktkompetenz bei Aktiengesellschaften als wertvollstes geistiges Asset im Aufsichtsrat bewertet wird, darauf deutet auch dieses Indiz hin: Die Streuung bei Immobilienkompetenz ist größer; zum Teil bringen weniger als die Hälfte der Aufseher dieses Know-how aus früheren Jobs mit.

In puncto Digitalisierung und Nachhaltigkeit schneiden die untersuchten Aufsichtsräte denkbar schlecht ab: Exakt 0% der mehr als 33 Personen verfügen nachweisbar über Wissen auf dem Gebiet der Nachhaltigkeit. Eindeutig belegbare Qualifikation bei Digitalisierung ist nur in einer homöopathischen Dosis von 3% der Aufsichtsräte vorhanden.

Kompetenzen in Sachen ESG oder digitaler Transformation absprechen wollen Just und Wiegelmann niemandem. "Ich gehe davon aus, dass jeder Manager in grundlegenden Fragen der Umweltökonomie und Digitalisierung Wissen und Erfahrung aufgebaut hat und dies fortlaufend tut", sagt Just. "Aber die Frage ist doch: Was ist für ein Unternehmen und den Aufsichtsrat so relevant, dass es als Schwerpunkt in einem Lebenslauf auftaucht und auch wert ist, an den Kapitalmarkt kommuniziert zu werden?" Darin drücke sich doch auch die Akzentuierung der Arbeit eines Aufsichtsrats aus.

Georg Allendorf hält diese Resultate der Analyse für ebenso richtig wie falsch. "Formale Kompetenzen in den Bereichen ESG und digitale Transformation mögen wirklich so schwach ausgeprägt sein", räumt der frühere Geschäftsführer von DWS Real Estate zwar ein. Allendorf ist nach seiner Karriere bei der Deutschen Bank selbst unter die Aufsichtsräte gegangen. Er feierte bei Corestate Premiere. Beim Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) trommelt er für "Building Better Boards", so der Titel eines Leitfadens, den das ICG im Frühjahr veröffentlicht hat.

Den in der Analyse festgestellten Mangel erklärt er sich so: "Man sucht erfahrene Führungskräfte für solche Positionen, damit typischerweise eher ältere bzw. solche mit Vorstandserfahrung. Solche Personen sind aber auf beiden Feldern sehr dünn gesät. Denn wenn überhaupt, gibt es diese Vorstandspositionen erst seit wenigen Jahren, und diese Personen stehen dann meist noch nicht für Aufsichtsratsmandate zur Verfügung."

Allendorf bricht für die (ehemaligen) C-Level-Führungskräfte aus der Immobilienbranche, die ? irgendwann ? auch in den Aufsichtsräten von Immobiliengesellschaften sitzen, eine Lanze: "Viele von ihnen haben Erfahrung mit beiden Themen, auch wenn sie nicht formal darin gearbeitet haben." Der frühere Immobilienfondsmanager der Deutschen Bank nimmt sich selbst als Beispiel: Er habe zwar zu seiner Zeit nie direkt als ESG- oder Digitalisierungsbeauftragter gewirkt, aber "an beiden Themen intensiv mitgearbeitet, entsprechende Strategien beauftragt und die Umsetzung begleitet".

Fragt sich, ob das reicht. Für Personalberater stellt es sich jedenfalls als ein schwieriges Unterfangen dar, innerhalb der Immobilienwirtschaft jemanden mit Digitalisierungs- oder ESG-Kompetenz für einen Aufsichtsrat zu finden. "Denn solche Personen sind in der Immobilienbranche eher in der zweiten Führungsebene zu finden, kaum auf dem Vorstands- und Geschäftsführungsniveau", sagt Sebastian Walter. Er sollte es wissen: Walter ist seit mehreren Jahren einer der weltweit erfolgreichsten Partner der Personalberatung Heidrick & Struggles. Er hat allein in diesem Jahr mehr als zehn hochkarätige Aufsichtsrats- und Beiratspositionen in Immobiliengesellschaften besetzt. Seine Unterstützung wird u.a. dann benötigt, wenn Private-Equity-Investoren IPOs der von ihnen gehaltenen Immobilienportfolios/-unternehmen vorbereiten und ein Aufsichtsrat für die künftig börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft zusammengestellt werden muss.

Werde ein Bedarf an ausgeprägten Skills in den Bereichen ESG oder Digitalisierung festgestellt, "muss man diese aus anderen Industrien rekrutieren, am besten mit vergleichbaren Geschäftsmodellen, z.B. der Finanzindustrie", erklärt Walter. Dass der Bedarf da ist oder zumindest da sein sollte, daran zweifelt Walter nicht: "Im Moment sind Nachhaltigkeit und digitale Transformation in Aufsichtsräten von Immobiliengesellschaften wenig repräsentiert, die Branche hinkt hinterher." Die Unternehmen entwickelten aber zunehmend ein Bewusstsein dafür, dass fundierte Kenntnisse und Netzwerke in diesen Bereichen jedem Aufsichtsrat gut zu Gesicht stünden. "Dieses Thema wird in den nächsten Jahren auch in der Immobilienbranche Fahrt aufnehmen."

Für die Kontrollfunktion eines Aufsichtsrats sind vor allem Betriebswirte bzw. Wirtschaftswissenschaftler und Juristen gefragt und die braucht es selbstverständlich weiterhin. Ebenso wie, speziell bei AGs, kapitalmarktaffine Köpfe. Darüber hinaus benötigen Immobilienfirmen natürlich Immobilienexperten in Aufsichtsräten, nicht zuletzt solche, die selbst als Entscheider schon operative Verantwortung übernommen haben. All das reicht nicht, damit ein strategisch so wichtiges Organ wie der Aufsichtsrat gut für die Zukunft gerüstet ist ? und mit ihm das beaufsichtigte Unternehmen. Oder wie Wiegelmann sagt: "Es braucht einen Anschub von außen."

Zumal Experten, die von außen kommen, in der Regel unabhängiger und sachlicher agieren. Sie tun sich leichter damit, den Vorstand oder die Geschäftsführung mit unangenehmen Wahrheiten zu konfrontieren. "In der Immobilienbranche herrscht aber eine große Hemmung, jemanden zu nehmen, der nicht aus der Immobilienecke oder einem verwandten Bereich kommt", stellt Immobilienmanagerin Heike Gündling fest, die die Geschicke des Proptechs 21st Real Estate lenkt.

Wiegelmann rät dringend dazu, dass sich Anteilseigner, der Vorstand bzw. die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat darüber klar werden sollen, welche Rolle der Aufsichtsrat über seine klassische Kontrollfunktion hinaus spielen soll ? und dabei energetische und umweltpolitische Herausforderungen und die digitale Transformation nicht zu vergessen. "Das gilt nicht nur für die großen Immobiliengesellschaften, sondern auch und gerade für die kleineren." Ist die Rolle des Aufsichtsrats definiert, "braucht es eine Inventur der vorhandenen Kenntnisse und Netzwerke. Fehlen wichtige Kompetenzen, sollten sich die vorhandenen Aufsichtsratsmitglieder weiterbilden und ihre Netzwerke ausbauen."

Auch Allendorf kann einen "signifikanten Bildungsbedarf" nicht leugnen: "Aufsichtsräte müssen sich weiterbilden." Nicht zuletzt, damit sie vom Vorstand oder der Geschäftsführung ersonnene ESG-Strategien oder digitale Geschäftsmodelle auf ihre Tauglichkeit und Zukunftsfähigkeit hin abklopfen können. "Interne und externe Weiterbildungsprogramme werden für Aufsichtsräte in der Zukunft nicht mehr der Einzelfall, sondern die Regel sein müssen", fordert Allendorf und verweist auf Schulungen, die die ICG Academy seit fast zehn Jahren anbietet.

Es ist allerdings ein großer Unterschied, ob ein Immobilienprofi sich neben dem Kerngeschäft z.B. zu Umweltfragen auf dem Laufenden hält ? oder ob er respektive sie z.B. wirklich aus der Energiebranche kommt. So gesehen, ist es nie ein Fehler, den Aufsichtsrat um Experten von außerhalb anzureichern. "Es geht nicht so sehr um Ersatz als um Ergänzung", sagt Wiegelmann.

Walter fallen jede Menge branchenfremde Köpfe mit ESG- und/oder Digital-Expertise ein, die in ihren Firmen oft in der ersten Reihe stehen: "Tanja Rückert, Monika Schaller, Barbara Frei-Spreiter, Jenny Bofinger-Schuster..." (siehe Kasten). Die Liste zeigt: Alternativen gibt es viele. Nur müssen Immobilienunternehmen bereit sein, über den Tellerrand zu gucken.