Karriere News

Ihre gewählten Filter:

Australischer Pensionsfonds hat (neuen) Appetit auf Europa

So sieht King's Cross heute nicht mehr aus. Die Aufnahme stammt von 2015.

So sieht King's Cross heute nicht mehr aus. Die Aufnahme stammt von 2015.

Quelle: TH Real Estate

Karriere23.03.2018
AustralianSuper, der größte australische Pensionsfonds, hat TH Real Estate ein Einkaufsmandat für Kontinentaleuropa erteilt. Nachdem der Immobilieninvestmentmanager schon im Vereinigten ... 

AustralianSuper, der größte australische Pensionsfonds, hat TH Real Estate ein Einkaufsmandat für Kontinentaleuropa erteilt. Nachdem der Immobilieninvestmentmanager schon im Vereinigten Königreich zwei Großinvestitionen für die Australier getätigt hat, sucht Kontinentaleuropa-Chef Timothy Horrocks jetzt u.a. in Deutschland nach passenden Immobilien, die die Ansprüche des Pensionsfonds erfüllen.

Vor vier Jahren hatten die Australier TH Real Estate mit einem Mandat für das Vereinigte Königreich betraut. Das Resultat: eine ca. 200 Mio. Euro schwere 50%-Beteiligung an einem Shoppingcenter im englischen Milton Keynes und ein 67%-Anteil an einer milliardenschweren Bürorevitalisierung am Bahnhof King's Cross in London.

Nun soll der Investmentmanager die Fühler nach Einzelhandels- und Büroimmobilien auf dem Kontinent ausstrecken - aber nicht überall gleichermaßen: „Es gibt eine starke Präferenz für Nordeuropa“, berichtet Horrocks. Südeuropa fassen die Australier eher mit spitzen Fingern an - der „wirtschaftlichen Seite“ wegen und weil „die Märkte nicht so transparent“ seien. Deutschland hat es den Australiern dagegen angetan, und zwar aus folgenden Gründen: „Die Wirtschaft läuft gut, es gibt starkes Mietwachstum und viel job creation“, resümiert der gebürtige Brite Horrocks.

Vier deutsche A-Städte für Büroinvestments interessant

Der Fokus liege auf Immobilien der Güteklassen „Prime und Superprime“. Für den Kauf von Bürogebäuden kommen für Horrocks und sein 50-köpfiges Deutschlandteam ausschließlich die vier Immobilienhochburgen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München infrage. „Wir werden AustralianSuper beispielsweise keine Büroobjekte in Nürnberg, Wiesbaden, Mannheim oder Koblenz vorschlagen“, so Horrocks.

Die Fokussierung auf die sogenannten A-Städte bei Büroinvestments hat auch damit zu tun, dass der Pensionsfonds aus Down-under möglichst große Tickets lösen will: Die „Mindestgröße“ beziffert Horrocks auf „rund 200 Mio. Euro“ - Eigenkapital. Nach oben sei alles offen: „Das hängt ganz von den Gelegenheiten ab.“ An Bieterverfahren wolle sich TH Real Estate für dieses Mandat nicht beteiligen: Diese bänden zu viel Manpower, gingen ins Geld und seien mit einer zu großen Unsicherheit behaftetet, am Ende überboten zu werden (oder womöglich selbst in Versuchung zu geraten, die Preisschraube zu überdrehen).

In der Assetklasse Einzelhandelsimmobilien kommen ob der avisierten Ticketgröße eigentlich nur Einkaufszentren für AustralianSuper infrage. Der geografische Fokus ist hier weiter als bei Bürogebäuden: „Bei dominanten Shoppingcentern sind sie bereit, sich bundesweit zu orientieren“, so Horrocks. Portfolios, die sich z.B. aus Geschäftshäusern zusammensetzen, sind eher kein Thema, denn die Wahrscheinlichkeit sei gering, dass in einem Paket alle Objekte die hohen Ansprüche gleichermaßen erfüllen.

Australier wollen IRR von 7% p.a. sehen

Apropos Ansprüche. Die Renditeerwartungen der Australier beschreibt Horrocks so: „Sie sind nicht ausschüttungsorientiert, sondern schauen auf den Total Return, gemessen an der Internal Rate of Return (IRR) auf Immobilienebene, also vor Steuern, Finanzierung und Managementgebühren.“ Gern sehen würden die Australier eine IRR von 7% p.a.

Weil Core-Bestandsimmobilien, vor allem in den Kernmärkten, in der jetzigen Marktphase solche Renditen eher nicht mehr liefern, kann sich Horrocks vorstellen, auch etwas mehr Risiko in Gestalt von Commitments und Fundings zu nehmen. Er liebäugelt also mit einem frühzeitigen Einstieg schon in der Entwicklungsphase einer Immobilie. Ähnlich sei TH Real Estate schon für andere Kunden bei zwei Berliner Projektentwicklungen vorgegangen: bei der Projektentwicklung The Cube von CA Immo am Kanzleramt und beim Investment in ein Büroprojekt von OVG am Berliner Hauptbahnhof.

„Wenn wir drei, vier Investments finden, ist das super!“

Die Ansprüche des australischen Auftraggebers zu erfüllen, wird nicht ganz so einfach, das weiß auch Horrocks: „Der Zyklus kennt seit neun Jahren nur eine Richtung. Wenn wir drei, vier Investments finden, ist das super! Wenn nicht, verlieren sie auch nicht die Geduld, denn sie investieren langfristig; über zehn, zwanzig Jahre.“

Vor vier Jahren hatte AustralianSuper übrigens schon mal einen Investmentmanager - Rockspring, der heute zu Patrizia Immobilien gehört - mit einem Mandat für den Kontinent betraut. Ob und welche Ankäufe im Namen dieses Mandats erfolgten, war bis Redaktionsschluss bei Rockspring nicht in Erfahrung zu bringen.

Harald Thomeczek

Knoflach sucht Büroimmobilien für 1,8 Mrd. Euro

Barbara Knoflach ist das Lachen trotz schrumpfender Renditen nicht vergangen.

Barbara Knoflach ist das Lachen trotz schrumpfender Renditen nicht vergangen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek

Karriere23.03.2017
Die Investmentmanager von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) haben einen neuen paneuropäischen Büroimmobilienfonds für institutionelle Investoren aufgelegt. In einer ersten Kapitalrunde wurden ... 

Die Investmentmanager von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) haben einen neuen paneuropäischen Büroimmobilienfonds für institutionelle Investoren aufgelegt. In einer ersten Kapitalrunde wurden für den Next Estate Income Fund III (Neif III) knapp 100 Mio. Euro Eigenkapital bei mehreren Anlegern eingesammelt. Das berichtete Barbara Knoflach, globale Investmentchefin von BNPPRE, dieser Tage auf der Mipim in Cannes. Inklusive Leverage soll der Fonds eines Tages mehr als doppelt so schwer werden wie sein Vorgänger.

Auch den ersten Stich hat der Neif III schon gemacht: In Düsseldorf sei für rund 60 Mio. Euro ein kurz vor der Fertigstellung stehender, an internationale Nutzer vermieteter Neubau mit 10.000 m² Bürofläche angekauft worden, sagte Nils Hübener, bei BNPPRE Investmentleiter für Europa.

Der in Luxemburg domizilierte Vorgängerfonds Neif II mit einem Eigenkapital von über 500 Mio. Euro und einer Feuerkraft von insgesamt gut 800 Mio. Euro ist unterdessen fast vollständig investiert, so Hübener weiter. Dieser auf Core-Bürogebäude in der Eurozone fokussierte Fonds zählt institutionelle Anleger aus sieben europäischen Ländern zu seinen Investoren.

Knoflach fährt mit dem neuen Bürofonds "eine absolute Core-Strategie" und ist primär "auf Cash-Returns aus": "Wir streben eine Dividendenausschüttung von 4% bis 4,5% im Jahr an." Zur Erinnerung: Der Vorgängerfonds Neif II soll zehn Jahre lang laufen und mehr als 5% p.a. ausschütten.

Auch der neue Fonds ist auf Core-Büroimmobilien in Euroland ausgerichtet. Bedenken, genügend Produkte für das auf 1 Mrd. Euro Eigenkapital bzw. inklusive einer Leveragequote von 40% auf ein Zielvolumen von 1,8 Mrd. Euro taxierte Investitionsvehikel zu finden, hat sie nicht. Zugegeben, "teuer ist zurzeit alles", aber "es wollen ja nicht alle Core".

Sie selbst und Hübener halten in 35 Städten aus der Eurozone, darunter die sieben üblichen Verdächtigen aus Deutschland, Ausschau nach Bürohäusern, die die klassischen Core-Kriterien erfüllen. Rund die Hälfte des Zielvolumens soll schlussendlich - bestenfalls nach zwei, spätestens nach vier Jahren - in Deutschland und Frankreich, die andere Hälfte in Märkten wie den Niederlanden, Italien oder Spanien angelegt werden. Bevorzugt werden brandneue Objekte. Genommen werden auch moderne Gebäude oder solche, die der Verkäufer zuvor einem Refurbishment unterzogen hat. Und nicht zu vergessen: Gebäude, die kein Green-Building-Label bzw. nicht die Voraussetzungen für ein solches Label mitbringen, fallen durchs Raster.

Bedenken, genügend Investoren für ihr jüngstes Fondsprodukt zu finden, hat Knoflach anscheinend ebenfalls nicht: "Wir wollen kaufen, egal was es kostet" - das bekomme sie oft von Investoren zu hören, die einen Atemzug vorher noch über irgendwann steigende Zinsen und ein mögliches Ende des Immobilienbooms räsoniert hätten. "Das Eine sagen und das Andere tun", umschreibt Knoflach diese "bipolare" Haltung vieler Anleger.

„Der Zyklus hält bis 2019"

Knoflach selbst ist sich - politische Unsicherheiten hin oder her - sicher, dass "der Zyklus bis 2019 anhält. Das einzige Fragezeichen ist, ob sich Europa von Zinserhöhungen in den USA abkoppeln kann". Die Investmentchefin von BNPPRE hat daran jedoch kaum Zweifel. Denn der wirtschaftliche Rahmen stimme nach wie vor. Steigenden Zinsen in den USA steht sie positiv gegenüber: "So wird der US-Markt wieder attraktiver. Investoren werden umallokieren und der Druck auf Europa wird nachlassen", was auch Investmentmanagern wie BNPPRE mehr Produktoptionen bescheren werde.

Der deutsche Immobilienmarkt dürfte nach Einschätzung von Knoflach nicht zuletzt vom eingebrochenen Transaktionsvolumen in Großbritannien profitieren: Die Frage sei, wohin sich das aus UK gleichsam abgeflossene Kapital verteile. Knoflach ist sicher: "Ein großer Teil dieses Geldes drängt nach Deutschland, denn die Fundamentaldaten sind hier noch stabil." Investoren rät sie, "lieber Qualität für 3,5% zu kaufen", als an gewohnten Renditeerwartungen zu kleben. Wer immer noch 5% oder 5,5% will, den führt Knoflach jedoch gern in die - natürlich - Toplagen der "Secondary"-Märkte. Dass die Drei bald die neue Fünf ist, mag sie nicht ausschließen: "Der Zyklus wird noch steigen, wir werden nochmals Teuerungsraten sehen."

Harald Thomeczek

Stefan Loipfinger meldet sich am Fondsmarkt zurück

Stefan Loipfinger.

Stefan Loipfinger.

Bild: Dr. Susanna Berndt

Karriere17.05.2016
Er war der Schrecken aller Fondsmanager, die Probleme bei ihren Produkten für Privatanleger lieber vertuschen als preisgeben wollten: Stefan Loipfinger. Der Analyst hatte sich als Autor und ... 

Er war der Schrecken aller Fondsmanager, die Probleme bei ihren Produkten für Privatanleger lieber vertuschen als preisgeben wollten: Stefan Loipfinger. Der Analyst hatte sich als Autor und Herausgeber im Jahr 2008 als Beobachter des "Grauen Kapitalmarkts" zurückgezogen und ist jetzt für das wissenschaftliche Analyseteam der Stiftung Warentest tätig. Nun hat er sich mit dem Portal investmentcheck.de zurückgemeldet. Er wolle "wieder die Fahne der Transparenz am Grauen Kapitalmarkt hochhalten", sagt er. Außerdem habe er es "vermisst, auch mal wieder selber meine Meinung zu sagen".

Investmentcheck.de liefert keine detaillierten Produktanalysen, sondern vergibt zunächst nur Sterne für die Auskunftsbereitschaft der Emittenten für ihre Produkte. Außerdem soll man dort einen Überblick über alle Neuemissionen des Grauen Kapitalmarkts erhalten. Das sei nötig, so Loipfinger, denn die einschlägigen Branchenzahlen bildeten den Markt nicht ausreichend ab. "Heuzutage gehören nicht nur klassische geschlossene Immobilienfonds dazu, sondern auch auch z.B. Nachrangdarlehen, Genussscheine und Crowdfunding. Ich veranschlage das jährliche Neugeschäft im gesamten Sektor auf deutlich mehr als 2 Mrd. Euro, es könnten sogar mehr als 4 Mrd. Euro sein." Zum Vergleich: Feri zählte für 2015 ein Brutto-Neugeschäftsvolumen mit Publikumsfonds von 1,37 Mrd. Euro, der Sachwerteverband BSI kommt auf 0,7 Mrd. Euro.

Monika Leykam

Abwicklungsfonds: Manager müssen Gas geben

Dieses Bürogebäude in Frankfurt-Niederrad (Hahnstraße 49) gehört dem SEB Immoinvest. Die Deutsche Bahn belegt dort 13.000 qm, rund 80% der Mietfläche.

Dieses Bürogebäude in Frankfurt-Niederrad (Hahnstraße 49) gehört dem SEB Immoinvest. Die Deutsche Bahn belegt dort 13.000 qm, rund 80% der Mietfläche.

Bild: Savills Investment Management

Karriere29.04.2016
Die Fondsmanager der Abwicklungsfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal müssen die Schlagzahl erhöhen, wollen sie die Objekte aus ihren Portfolios termingerecht abverkauft haben. Rein ... 

Die Fondsmanager der Abwicklungsfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal müssen die Schlagzahl erhöhen, wollen sie die Objekte aus ihren Portfolios termingerecht abverkauft haben. Rein rechnerisch müssen sie bis zum Ende der Abwicklungsfrist durchschnittlich noch knapp sechs bzw. gut drei Immobilien im Monat veräußern. Bis dato schafften sie im Schnitt nur den Verkauf von gut einem Objekt pro Monat. Aber auch andere Fondsmanager sollten etwas mehr Gas geben, wie eine aktuelle Analyse von Drescher & Cie Immo Consult nahelegt.

Drescher & Cie hat zum inzwischen fünften Mal die Portfolios der offenen Immobilienfonds in Abwicklung sowie die bei den einzelnen Fonds bereits eingetretenen Wertverluste nach einer bestimmten Methodik analysiert. In puncto Portfolioqualität wurden dabei nur die Fonds berücksichtigt, die noch nicht an die Depotbanken übergegangen sind: acht an der Zahl.

SEB Immoinvest und CS Euroreal haben noch ein Jahr Zeit

Beim SEB Immoinvest fanden sich zum Stichtag des jüngsten Geschäftsberichts (also dem 31. Januar 2016) noch 82 Gebäude mit einem gesamten Immobilienvermögen von knapp 3 Mrd. Euro in den Büchern. Die Abwicklungsfrist endet am 30. April 2017. Zu Beginn der Abwicklung Anfang Mai 2012 hatte das Portfolio des SEB Immoinvest aus 131 Immobilien (Immobilienvermögen: knapp 6,4 Mrd. Euro) bestanden. Dem CS Euroreal aus dem Hause Credit Suisse schlägt ebenfalls Ende April 2017 die Stunde. Dort waren Ende Februar 2016 noch 45 Immobilien (Immobilienvermögen: 2 Mrd. Euro) zu verkaufen. Allerdings waren die Fondsmanager des CS Euroreal Ende Mai 2012 auch nur mit 99 Gebäuden (5,7 Mrd. Euro) an den Abwicklungsstart gegangen.

Der CS Euroreal hat von den acht auf ihre Qualität hin untersuchten Fonds das Portfolio mit dem dritthöchsten Anteil an Objekten "guter" Qualität, nämlich rund 15%. Angelegt wurden die Kriterien Lage- und Gebäudequalität sowie Vermietungsrisiko, gewichtet nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl und Jahresnettosollmiete. Einen höheren Anteil mit Objekten der Note "gut" - jeweils rund 30% - haben nur der Kanam Grundinvest und der Kanam Spezial Grundinvest. Beide Kanam-Fonds müssen bereits bis Dezember 2016 abgewickelt sein. Sie haben aber auch nur noch 19 bzw. neun Immobilien mit einem Vermögen von knapp 2 Mrd. bzw. 313 Mio. Euro in ihren Portfolios. Sie müssen ihre Schlagzahl aber ebenfalls vervielfachen, wollen sie ihre Bestände fristgerecht abverkauft haben. Die Fonds mit dem höchsten Anteil "schlechter" Portfolioqualität sind der SEB Immoportfolio Target Return und der SEB Global Property Funds: Jeweils mehr als 50% fallen der Analyse zufolge in diese Kategorie.

Degi Global Business, TMW Weltfonds und Morgan Stanley P2 Value wenig wertstabil

Die höchsten Wertverluste in Höhe von rund 60% bis 70% - bezogen auf Ende 2007, als die Welt noch in Ordnung und Fondsabwicklungen nicht in Sicht waren - sind bislang beim Degi Global Business, dem TMW Weltfonds und dem Morgan Stanley P2 Value eingetreten. Darauf weist die sogenannte Cash-Burn-Rate hin, mit der Drescher & Cie Immo Consult die Leistung des jeweiligen Fondsmanagements in der Abwicklung ermitteln will. Zur Ermittlung dieser Kennziffer wird der NAV des jeweiligen Fonds zum 31. Dezember 2007 herangezogen und, bereinigt um Ausschüttungen, mit dem aktuellen NAV verglichen.

Harald Thomeczek