Manager und Entwickler vereint euch

Wer Immobilienanlagen erfolgreich managen will, muss die Denke eines Projektentwicklers mitbringen, meint Stephan Bone-Winkel, Vorstand von Beos. Gefragt sei heutzutage ein "Investordeveloper". Darauf sollten sich auch die Hochschulen einstellen.

Der Erfolg von Immobilieninvestments hängt maßgeblich vom aktiven Asset-Management ab - diese Erkenntnis hat sich unter Produktanbietern und Investoren durchgesetzt. Doch meiner Meinung nach reicht Kompetenz im Asset-Management allein inzwischen nicht mehr aus. Gefragt sind zunehmend die interdisziplinären Fähigkeiten eines Projektentwicklers, um Immobilienanlagen angemessen handhaben zu können. Allerdings verfügen die wenigsten Asset-Manager von Haus aus über entsprechende Fähigkeiten.

Das Problem: Der Projektentwicklung einerseits und dem Asset-Management andererseits liegen sehr unterschiedliche Denkweisen zugrunde. Der Developer verfolgt in der Regel einen kurzfristigen und wertschöpfungsorientierten Ansatz - es gilt, die Immobilie zu vermieten, fertigzustellen und gewinnbringend zu verkaufen. Aspekte wie Nebenkostenoptimierung, Mieterpflege oder ausgefeilte Reportings spielen für ihn eine deutlich untergeordnete bis gar keine Rolle. Im Immobilien-Asset-Management sind aber genau diese Punkte wesentlich, denn sie tragen zum Anlageerfolg aus Investorensicht bei. Die Herausforderung besteht darin, beides in Einklang zu bringen. Meiner Meinung nach verlangt die immobilienwirtschaftliche Realität dies sogar zwingend.

Die heute tatsächlich noch attraktiven Investmentobjekte fordern Asset-Managern immer mehr Flexibilität ab. Das gilt insbesondere unter dem Aspekt, dass Investoren zunehmend Chancen abseits von voll vermieteten Neubauten sehen und aktiv zu entwickelnde Immobilien suchen, die höhere Ausschüttungen erlauben. Hier müssen langfristige Strategien unter anderem mit Ideen in Einklang gebracht werden, wie Gebäude wettbewerbsfähig gemacht und neuen Nutzungen zugeführt werden können. In diesem Zusammenhang gilt es, verschiedene Prozesse zu koordinieren. Vermietungsmaßnahmen, Finanzierungsaspekte sowie Mieterausbau und das Einholen von Genehmigungen verschiedenster Art sind nur wenige Beispiele. Das für sich genommen ist bereits eine herausfordernde Aufgabe. Zusätzlich dürfen bei all dem die Interessen des Investors nicht aus den Augen verloren werden. Man könnte auch sagen, dass es hier einen "Investordeveloper" braucht, der mit mehreren Bällen gleichzeitig zu jonglieren versteht und sowohl wie ein Asset-Manager als auch wie ein Entwickler denkt.

Wie auch immer man es nennen mag, fest steht: Das Bild des Entwicklers, der ein Objekt auf eigene Rechnung erstellt und es dann sofort aus den Händen gibt, wird in Zukunft ebenso wenig Bestand haben wie das des Asset-Managers, der eine Immobilie lediglich in ihrem Ist-Zustand verwaltet. Darauf müssen Hochschulen und Praxis reagieren.