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HanseMerkur kauft Jens Spahns Berliner Büro zum Spitzenpreis

Das Gebäude des Gesundheitsministeriums, hier ein Archivbild von 2007, ist jetzt im Portfolio von Hanse Merkur.

Das Gebäude des Gesundheitsministeriums, hier ein Archivbild von 2007, ist jetzt im Portfolio von Hanse Merkur.

Quelle: Imago, Urheber: Seeliger

Karriere 28.07.2021
Der Berliner Dienstsitz von Bundesgesundheitsminister Jens Spahn (CDU) in der Friedrichstraße 108 hat einen neuen Eigentümer: Hanse Merkur Grundvermögen (HMG) hat Momeni das an die ... 

Der Berliner Dienstsitz von Bundesgesundheitsminister Jens Spahn (CDU) in der Friedrichstraße 108 hat einen neuen Eigentümer: Hanse Merkur Grundvermögen (HMG) hat Momeni das an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) vermietete Gebäude abgekauft - angeblich zu einem Kaufpreisfaktor um die 38, wie es im Markt heißt. Für ein zweiteiliges Paket mit dem Spahn-Ministerium und einer Immobilie im Düsseldorfer Bankenviertel zahlte die Versicherungstochter rund 280 Mio. Euro.

Momeni hatte das Haus von Gesundheitsminister Spahn bzw. seinem Vorgänger Hermann Gröhe (ebenfalls CDU) anno 2015 für den offenen Spezial-AIF Momeni Prime Opportunities Fund I von Patrizia gekauft. Ende 2019 meldete Momeni den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit der Bima über 12.000 qm. Die Bima selbst spricht davon, dass die Anmietung dieser Fläche für das Gesundheitsministerium die bisher größte im laufenden Jahr sei.

Wie auch immer: Das Single-Tenant-Objekt sei "langfristig" an den Staat vermietet, so Momeni. Bei Großanmietungen in stark nachgefragten Standorten - was hier zutreffen dürfte - mietet die Bima nach eigenen Angaben in der Regel für mindestens zehn Jahre.

"Neuer Spitzenpreis"

Marktteilnehmern zufolge ist für die Ministeriumsimmobilie nun ein "neuer Spitzenpreis erzielt" worden. Der Kaufpreis soll sich, so ist zu hören, im Rahmen des von BNP Paribas Real Estate arrangierten, strukturierten Bieterprozesses dem 38-Fachen der Mieteinnahmen genähert haben. Das würde grob einer Rendite von gut 2,6% entsprechen.

Momeni äußert sich auf Anfrage nicht zu dieser Information. Der Verkäufer nennt nur den Kaufpreis - allerdings nicht für den Spahn-Sitz allein, sondern für ein Paket aus zwei Immobilien, das an Hanse Merkur Grundvermögen veräußert wurde und von denen das Spahn-Haus eine ist. Die zweite ist das Büro- und Geschäftshaus Breite Straße 3 in Düsseldorf mit 5.100 m² Mietfläche. Den Gesamtkaufpreis für das sogenannte Prime Portfolio beziffert Momeni auf 280 Mio. Euro.

Attraktiv durch staatlichen Mieter

Die Attraktivität von langfristig an die öffentliche Hand vermieteten Bürogebäuden steht außer Frage - und sie hat seit Corona noch zugenommen: "Die Kirche und der Staat sind die Mieter mit dem geringsten Ausfallrisiko", sagt ein Marktteilnehmer. Ein anderer schätzt, dass solche Objekte locker zwei bis drei Jahresmieten mehr erzielen, wenn nicht ein Privatunternehmen, sondern die öffentliche Hand mit ihrer Top-Bonität und ihrer Unpleitbarkeit der Mieter ist.

Ein dritter weiß, dass Vermieter auch mal auf zwei Euro Miete pro Quadratmeter verzichten, wenn sie dafür Mietverträge über 10, 15 oder 20 Jahre mit gesichertem Cashflow erhalten. Zumal sich der Staat oft auch als standorttreuer Nutzer erweist, der seine Mietverträge nicht selten verlängert statt umzuziehen.

In puncto Miethöhe gilt es als sicher, dass die Bima in der Friedrichstraße 108 mehr als 30 Euro pro Quadratmeter zahlt - die Frage sei nur, wie viel mehr. Zum Vergleich: Für die 4.000 qm große Büroeinheit, die die Bima im zweiten Quartal 2020 im Mebeshaus in Berlin-Charlottenburg angemietet hat, soll sie nach Marktinformationen eine Spitzenmiete von 42 Euro/qm zahlen.

Ministerium wandert in Öffentliche-Hand-Fonds

So oder so: Während die Düsseldorfer Immobilie in den offenen Immobilien-Spezialfonds HMG Grundwerte Büro Deutschland III wandert, hat die Versicherungstocher das Ministerium für einen von ihr gemanagten offenen Immobilien-Spezialfonds mit dezidiertem Fokus auf Mietern der öffentlichen Hand gekauft.

Das Düsseldorfer Gebäude hatte Momeni ebenfalls 2015 gekauft, und zwar von Canada Life. Die Büros sind an den Business-Center-Betreiber IWG-Gruppe vermietet, der Laden im Erdgeschoss an das Kinderfachgeschäft Baby Kochs.

Harald Thomeczek

Dritter Vorstand für Hanse Merkur Grundvermögen

Malte Andes.

Malte Andes.

Bild: Hanse Merkur Grundvermögen

Köpfe 16.02.2016
Die Hanse Merkur Grundvermögen, eine Tochter der Hanse Merkur Versicherungsgruppe, bekommt einen dritten Vorstand: Malte Andes. Der avisierte Ausbau des Investorenkreises ist ... 

Die Hanse Merkur Grundvermögen, eine Tochter der Hanse Merkur Versicherungsgruppe, bekommt einen dritten Vorstand: Malte Andes. Der avisierte Ausbau des Investorenkreises ist derweil angelaufen.

Malte Andes (41) ist zum 1. Januar 2016 in den Vorstand der Hanse Merkur Grundvermögen, der jüngsten Tochter der Hanse Merkur Versicherungsgruppe, berufen worden. Andes kümmert sich dort um die Ressorts Portfolio- und Fondsmanagement, Konzeption/Finanzierung, Rechnungswesen, Organisation und Risikomanagement. Er tritt an die Seite von Raik Mildner, des Vorstandsvorsitzenden der Hanse Merkur Grundvermögen bzw. Vorstandsmitglied der Hanse Merkur Versicherungsgruppe, und von Lutz Wiemer, der für Themen wie Investments, Asset Management, Anlagestrategie und Fondsvertrieb zuständig ist.
Ebenfalls zu Jahresbeginn hat Ulrich Haeselbarth (39) die Leitung des Bereichs Investment bei der Hanse Merkur Grundvermögen übernommen. Wie Andes ist auch Haeselbarth seit Gründung der Hanse Merkur Grundvermögen am 1. Juli 2014 im Unternehmen und hat vorher mehrere Jahre lang mit Wiemer beim Fondsinitiator Hamburg Trust zusammengearbeitet.

In der Hanse Merkur Grundvermögen sind die Immobilienaktivitäten der Versicherungsgruppe gebündelt. Aktuell sind knapp 20 Mitarbeiter in dem Immobilienunternehmen beschäftigt, bis Mitte des Jahres sollen es 22 sein: Drei zusätzliche Stellen sind ausgeschrieben. In ihrem ersten vollen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft 450 Mio. Euro (inklusive Fremdkapital) für drei Immobilien-Spezialfonds in den Asset-Klassen Wohnen, Büro und Einzelhandel investiert. Der größte Brocken waren die Mercaden Böblingen mit ungefähr 130 Mio. Euro. (Der endgültige Kaufpreis steht erst fest, wenn das Center vollvermietet ist und also auch die Mieteinnahmen feststehen. Bislang ist nur der Kaufpreisfaktor klar.) In der Pipeline sind rund ein halbes Dutzend Letters of Intent mit einem Gesamtvolumen von circa 200 Mio. Euro.

Bis Ende 2017 will die Hanse Merkur "trotz schwieriger Märkte" mindestens 1,2 Mrd. Euro investiert haben, wie Vorstand Lutz Wiemer erklärt. "Und das schaffen wir sicher auch." Ob dieses Ziel erreicht oder gar übertroffen werde, hänge aber nicht zuletzt davon ab, ob und wie schnell es gelinge, weitere innerstädtische Shoppingcenter für den Einzelhandelsfonds, der 500 Mio. Euro schwer werden soll, zu akquirieren. Das investierte Geld stammt nicht nur von der Hanse Merkur: Nachdem die Fonds zum Teil befüllt sind, hat sich die Hanse Merkur Grundvermögen nun auf die "selektive Suche nach geeigneten Partnern" gemacht. Ein externer Investor hat laut Wiemer bereits Fondsanteile gezeichnet.

Harald Thomeczek