Die Fondsmanager der Abwicklungsfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal müssen die Schlagzahl erhöhen, wollen sie die Objekte aus ihren Portfolios termingerecht abverkauft haben. Rein rechnerisch müssen sie bis zum Ende der Abwicklungsfrist durchschnittlich noch knapp sechs bzw. gut drei Immobilien im Monat veräußern. Bis dato schafften sie im Schnitt nur den Verkauf von gut einem Objekt pro Monat. Aber auch andere Fondsmanager sollten etwas mehr Gas geben, wie eine aktuelle Analyse von Drescher & Cie Immo Consult nahelegt.

Drescher & Cie hat zum inzwischen fünften Mal die Portfolios der offenen Immobilienfonds in Abwicklung sowie die bei den einzelnen Fonds bereits eingetretenen Wertverluste nach einer bestimmten Methodik analysiert. In puncto Portfolioqualität wurden dabei nur die Fonds berücksichtigt, die noch nicht an die Depotbanken übergegangen sind: acht an der Zahl.

SEB Immoinvest und CS Euroreal haben noch ein Jahr Zeit

Beim SEB Immoinvest fanden sich zum Stichtag des jüngsten Geschäftsberichts (also dem 31. Januar 2016) noch 82 Gebäude mit einem gesamten Immobilienvermögen von knapp 3 Mrd. Euro in den Büchern. Die Abwicklungsfrist endet am 30. April 2017. Zu Beginn der Abwicklung Anfang Mai 2012 hatte das Portfolio des SEB Immoinvest aus 131 Immobilien (Immobilienvermögen: knapp 6,4 Mrd. Euro) bestanden. Dem CS Euroreal aus dem Hause Credit Suisse schlägt ebenfalls Ende April 2017 die Stunde. Dort waren Ende Februar 2016 noch 45 Immobilien (Immobilienvermögen: 2 Mrd. Euro) zu verkaufen. Allerdings waren die Fondsmanager des CS Euroreal Ende Mai 2012 auch nur mit 99 Gebäuden (5,7 Mrd. Euro) an den Abwicklungsstart gegangen.

Der CS Euroreal hat von den acht auf ihre Qualität hin untersuchten Fonds das Portfolio mit dem dritthöchsten Anteil an Objekten "guter" Qualität, nämlich rund 15%. Angelegt wurden die Kriterien Lage- und Gebäudequalität sowie Vermietungsrisiko, gewichtet nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl und Jahresnettosollmiete. Einen höheren Anteil mit Objekten der Note "gut" - jeweils rund 30% - haben nur der Kanam Grundinvest und der Kanam Spezial Grundinvest. Beide Kanam-Fonds müssen bereits bis Dezember 2016 abgewickelt sein. Sie haben aber auch nur noch 19 bzw. neun Immobilien mit einem Vermögen von knapp 2 Mrd. bzw. 313 Mio. Euro in ihren Portfolios. Sie müssen ihre Schlagzahl aber ebenfalls vervielfachen, wollen sie ihre Bestände fristgerecht abverkauft haben. Die Fonds mit dem höchsten Anteil "schlechter" Portfolioqualität sind der SEB Immoportfolio Target Return und der SEB Global Property Funds: Jeweils mehr als 50% fallen der Analyse zufolge in diese Kategorie.

Degi Global Business, TMW Weltfonds und Morgan Stanley P2 Value wenig wertstabil

Die höchsten Wertverluste in Höhe von rund 60% bis 70% - bezogen auf Ende 2007, als die Welt noch in Ordnung und Fondsabwicklungen nicht in Sicht waren - sind bislang beim Degi Global Business, dem TMW Weltfonds und dem Morgan Stanley P2 Value eingetreten. Darauf weist die sogenannte Cash-Burn-Rate hin, mit der Drescher & Cie Immo Consult die Leistung des jeweiligen Fondsmanagements in der Abwicklung ermitteln will. Zur Ermittlung dieser Kennziffer wird der NAV des jeweiligen Fonds zum 31. Dezember 2007 herangezogen und, bereinigt um Ausschüttungen, mit dem aktuellen NAV verglichen.

Bei dem Arbeitgeberwettbewerb Top Job wurden in diesem Jahr auch wieder mehrere Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche für ihre Personalarbeit ausgezeichnet. Zu den Preisträgern zählen das Büro Bankwitz Architekten Freie Architekten und Ingenieure (Kirchheim u. Teck), der Projektentwickler und Asset-Manager Beos (Berlin), die Baufirma Heitkamp & Hülscher (Stadtlohn), der Energiedienstleister ista Deutschland (Essen), der Heizungs- und Sanitärbetrieb Schlering (Drensteinfurt-Rinkerode) und das Ingenieurbüro Walter + Partner (Adelsheim). Insgesamt hatten sich 131 Unternehmen beworben, von denen 89 ausgezeichnet wurden. Grundlage des Wettbewerbs ist eine Befragung der Personalleitung und der Mitarbeiter u. a. zu den Themenfeldern Führung, Kommunikation, Mitarbeiterentwicklung und Familienorientierung. Das Verfahren wurde von Heike Bruch vom Institut für Führung und Personalmanagement der Universität St. Gallen entwickelt. Seit 2002 vergibt der Veranstalter compamedia die Auszeichnung an mittelständische Unternehmen. Preisträger der vergangenen Jahre waren u.a. PlanetHome, Immowelt und SEB Immobilien-Invest.

Neben offenen Fonds, Versicherungsunternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerken oder Immobilienaktiengesellschaften betrachten auch Non-Property-Gesellschaften ihr Realvermögen zunehmend unter Portfoliogesichtspunkten. Eine Herausforderung für die wachsende Zahl von Portfoliosteuerern, Akquisiteuren und Corporate Real Estate Manager - und für deren berufliche Qualifizierung, meint IZ-Gastautor Dr. Martin Wernecke

Worin liegen die Unterschiede zwischen der Einzelinvestition und der Betrachtung ganzer Portfolios? Bei der einzelnen Immobilie sind es vor allem die Standort-, Markt- und Objektanalyse, die in Verbindung mit einer an den Zielen des Investors ausgerichteten Investitionsrechnung eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung begründet. Neben dem richtigen Objekt, der richtigen Lage und dem richtigen Timing entscheidet ein optimiertes Nutzungs- und Facilities-Management-Konzept über die Gesamtrendite der Investition.

Bei Immobilien-Portfolios treten hingegen die Aspekte strategische Steuerung und operative Umsetzung in den Vordergrund. Bei der strategischen Steuerung des Gesamtportfolios wird der Gesamtbestand nach qualitativen und quantitativen Kriterien segmentiert, um für die so gebildeten Kate-gorien individuelle, aus den Zielen des Unternehmens abgeleitete Strategien anzuwenden.

Bei der operativen Umsetzung der Strategie wird neben dem Ertragsbeitrag jeder einzelnen Immobilie ihre Auswirkung auf das Gesamtrisiko des Portfolios bedeutsam, da diese über die geforderte Rendite und damit über Kauf- und Verkaufspreise entscheidet. Deshalb müssen Diversifikationspotenziale, die zwischen Immobilientypen, Nutzungen, Lagen, Regionen, Ländern und Anlageformen bestehen können, fortwährend gesucht, analysiert und genutzt werden.

Barbara Knoflach, als Geschäftsführerin der SEB Immoinvest GmbH praktizierende Portfoliomanagerin und Mitglied im Fachbeirat des Intensivstudiengangs Immobilien-Portfoliomanagement an der ebs Immobilienakademie, beschreibt die Anforderungen an Portfoliomanager so: "Ein guter Immobilien-Portfoliomanager ist Generalist mit unternehmerischem Weitblick und Spezialist mit Liebe zum Immobiliendetail gleichermaßen. Denn gerade bei Immobilienportfolios wirken Detailaspekte - positive wie negative - lange nach und sind im Nachhinein oft nur schwer oder gar nicht mehr zu ändern. Zu hohe Konzentration auf Einzelaspekte hingegen beschränkt die Möglichkeiten und Chancen von Immobilieninvestitionen in den modernen Kapitalmärkten."

Die Bewältigung der mit dem Portfoliomanagement verbundenen Aufgaben setzt ein umfangreiches Wissen voraus, das der noch junge Lehrgang an der ebs Immobilienakademie vermitteln will. Hierzu zählen Kenntnisse der volkswirtschaftlichen Zusammenhänge wie der Funktionsweise von Flächen- und Anlagemärkten, der Bedeutung von Immobilien als Asset-Klasse und der Ursachen und Ausprägungen von Immobilienzyklen. Zum Verständnis der modernen Portfoliotheorie müssen die mathematisch-statistischen Konzepte von Renditerechnung über stochastische Prozesse bis hin zum Capital-Asset-Pricing-Modell bekannt sein.

Philip Seiler, bester Absolvent des ersten Jahrgangs und bei der TMW Immobilien GmbH in München beschäftigt, sagt zur Ausbildung: "Es passte alles sehr gut zusammen: zunächst die theoretischen, mathematischen Grundlagen der modernen Portfoliotheorie, dann die Möglichkeiten der Übertragung auf die Immobilienvermögen und zuletzt Beispiele aus der praktischen Anwendung im internationalen Kontext." Neues Wissen, das auch unmittelbar praktisch umgesetzt werden kann? "Einige neue Ideen haben wir schon in unsere Arbeit einfließen lassen."

Die Bewertung von Einzelimmobilien, Portfolios und indirekten Immobilienanlagen und die unterschiedlichen Rechnungslegungsstandards sind weitere wichtige Bausteine des Grundlagenwissens eines Portfoliomanagers. Hinzu kommen Kenntnisse der Behandlung von Markt-Research-Methoden, die Besonderheiten verschiedener europäischer und internationaler Immobilienmärkte, Finanzierungsmethoden einschließlich derivativer und hybrider Innovationen, IT-Instrumente, Real-Optionsansätze, Performancemessung und Reporting.

Barabara Knoflach will die Bedeutung des "ausgezeichneten internationalen Fachwissens" nicht relativieren, betont aber gleichzeitig eine andere Seite der erforderlichen Managementqualität: "ein ausgeprägtes Fingerspitzengefühl im Umgang mit Menschen, um die strategisch-analytische Steuerung in einem in Deutschland immer noch stark emotionalisierten Immobilienumfeld umsetzen zu können".

Noch eine Partner-Hochschule

Im Herbst 2003 schloss der erste Jahrgang des international ausgerichteten Intensivstudiums Immobilien-Portfoliomanagement an der ebs Immobilienakademie nach insgesamt 21 Präsenztagen mit Vorträgen, Gruppenarbeiten und einem Studienaufenthalt in Cambridge erfolgreich ab. Das Weiterbildungsangebot wurde in Zusammenarbeit mit hochrangigen Kooperationspartnern wie der University of Reading, der University of Cambridge und der IPD Investment Property Databank in London entwickelt und durchgeführt.

Dozenten des Intensivstudiums waren und sind Wissenschaftler und Praktiker aus der internationalen Immobilien-Portfoliomanagement-Branche. Für den jüngst gestarteten zweiten Jahrgang konnten mit der Johns-Hopkins-University in Baltimore/USA ein weiterer hochrangiger Kooperationspartner und von dort mit Prof. Glenn Mueller ein weltweit renommierter Wissenschaftler für Vorlesungen gewonnen werden. (ae)