Der ehemalige Deutschlandchef von Savills, Uwe Willer, und sein langjähriger Weggefährte Robert Kellershohn, früher selbst Geschäftsführer bei Savills, leben seit einiger Zeit wieder stärker ...
Fast fünf Jahre hat es gedauert, bis Uwe Willer (52) in der Immobilien Zeitung wieder zu Wort kam. Im Januar 2017 war es so weit, im Zusammenhang mit einem von Willers Firma Blackbear Real Estate durchgeführten Kauf in Düsseldorf. Dabei hatte Willer als Head of Germany von Savills zwei Jahre lang erhöhte Aufmerksamkeit genossen.
Seit seinem Abgang von der Chefbühne im Herbst 2012 jedoch war er völlig in der Versenkung verschwunden - zumindest, was die öffentliche Präsenz angeht. Wer das Nachrichtenarchiv der Immobilien Zeitung (IZ) nach ihm befragt, dem spuckt es "nur noch" eine Reihe von Transaktionen und Vermietungen aus, die mit ihm verknüpft sind. Genauer: mit der von Willer Ende 2012 gegründeten Blackbear Real Estate, Düsseldorf.
"2011 ist es uns gelungen, weitere Marktanteile in den Top-Büromärkten Deutschlands hinzuzugewinnen", diktierte Willer noch im März 2012 einem Reporter der IZ auf der Mipim in den Notizblock. Allein: Trotz einer Umsatzsteigerung von 12% erreichte der Bereich Bürovermietung von Savills Deutschland nicht die im Businessplan erwartete Gewinnschwelle, sondern wies 2011 erneut einen Verlust aus. Zwar dämmte die deutsche Savills-Truppe den Verlust gegenüber 2010 um zwei Drittel ein. Doch auch ohne das verlustreiche Property-Management-Geschäft, das 2010 eingestellt worden war, blieb die Firma mit -1,6 Mio. Euro in den roten Zahlen hängen. "Der Umsatz pro Kopf war schlicht zu gering. Ursachen liegen im starken und teilweise unrentablen Wachstum der ersten Jahre und in fehlgeschlagenen Experimenten", sagt Willer rückblickend.
Ein halbes Jahr nachdem er den Satz mit den hinzugewonnenen Marktanteilen gesagt hatte, war Willer nicht mehr Deutschlandchef von Savills. Wer sich im Markt umhört, stößt auf die Vermutung, Willer könne einem Putsch der anderen damaligen Alphatiere von Savills zum Opfer gefallen sein. Er selbst sagt über seinen damaligen Abschied: "Ich habe damals nur noch 10% meiner Zeit mit Immobilien und Mietern verbracht." Einen 140-Mann-Laden zusammenzuhalten - dafür sei einer wie er, der sich am konkreten Objekt betätigen wolle, auf lange Sicht wohl nicht der richtige Typ. "Und an vier von fünf Tagen in der Woche in den Flieger steigen - das muss man mögen."
Ehemalige Mitarbeiter beschreiben den Typen Uwe Willer und seine Art, den Immobiliendienstleister seinerzeit zu führen, als "authentisch", "offen", "entspannt". Und mit Aussagen wie "Unschätzbar gut, was die menschliche Seite angeht." "Legte großen Wert darauf, dass die Chemie unter den Mitarbeitern stimmt." "Führte die Firma eher kumpelhaft." "Wollte zu jedem Mitarbeiter eine fast familiäre Beziehung haben."
"Jede Win-win-Situation ist eben irgendwann vorbei. Der Wissenstransfer von uns zu Savills und umgekehrt war irgendwann ausgeschöpft. Und wir sind zu sehr Unternehmer, als dass wir uns auf Dauer in so einer festen Struktur wohlgefühlt hätten." Das sagt Robert Kellershohn (41), der andere geschäftsführende Gesellschafter von Blackbear.
Kellershohn ist, berufsbiografisch betrachtet, gleichsam der Zwilling von Willer. Seit der Jahrtausendwende arbeiten beide fast ununterbrochen Seit' an Seit': zuerst bei Müller International bzw. Atisreal bzw. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), später bei White bzw. Savills, und heute eben bei Blackbear.
Als Willer und Kellershohn BNPPRE 2007/2008 verließen, sich mit einer eigenen Beratungsgesellschaft - der White GmbH - in Düsseldorf selbstständig machten und ein eingespieltes Team mitnahmen, wollte es der Zufall, dass Savills just zu dieser Zeit auf dem Sprung nach Düsseldorf war: "White war gerade mal sechs Wochen gegründet, da kam eine Anfrage des damaligen Deutschland-Chefs, Roy Frydling: Savills wolle uns aufkaufen."
Willer leitete die neue Düsseldorfer Niederlassung von Savills, zwei Jahre später beerbte er Frydling als Deutschland-Chef. Als Willer Savills im Herbst 2012 verließ, hatte das Makler- und Beraterhaus rund 140 Mitarbeiter, heute sind es mehr als 200 - Tendenz steigend. Kellershohn, der bei Savills Geschäftsführer für Bürovermietung und das Projektentwicklungsgeschäft war, folgte ihm rund zwei Jahre später und stieg Ende 2014 bei Blackbear ein. Bei Blackbear machen Willer und Kellershohn als Eigentümer und Chefs zusammen schon mehr als ein Drittel der gesamten Belegschaft von "fünfeinhalb" Köpfen aus.
Das Rad, das Willer und Kellershohn heute drehen, ist überschaubar: Seit 2013 hat Blackbear mit insgesamt 150 Mio. Euro Eigenkapital vermögender Privatanleger und institutioneller Investoren ein gutes halbes Dutzend Investitionen mit einem Gesamtvolumen von 350 Mio. Euro in Düsseldorf eingefädelt. "Wir sind nicht - wie z.B. ein offener Fonds - gezwungen, Geld anzulegen", erklärt Kellershohn die Vorzüge, die das Arbeiten auf eigene Faust hat. Willer ergänzt: "Wir können auch mal ein Jahr lang gar nichts kaufen. Aber das wollen wir natürlich nicht."
Investments von Blackbear lassen sich in drei verschiedene Schubladen einsortieren: Deal-Volumina zwischen 5 Mio. Euro und 15 Mio. Euro werden mit privaten Einzelinvestoren gestemmt. Ab ca. 20 Mio. Euro aufwärts paart sich Blackbear mit Institutionellen. Die dritte Schiene: waschechte Projektentwicklungen im Bestand. Für die ersten beiden Kategorien werden Objekte mit Schwachpunkten gekauft, die Arbeit machen, die aber nicht komplett gedreht werden müssen. So wurde das 7.000 m² große Wohn- und Geschäftshaus Immermannstraße 51-53 mit einem Leerstand von 50% übernommen und zweieinhalb Jahre später vollvermietet an die Credit Suisse weiterverkauft.
Ein Beispiel für aufwendigere Projekte, also solche der Kategorie drei, ist das Bürogebäude Jahnstraße 3 in der Düsseldorfer Innenstadt. Dieses Objekt mit rund 7.000 m² hatte die OFB Anfang 2016 für eine Revitalisierung erworben. Nun wird die Helaba-Tochter es gemeinsam mit Blackbear in ein Hotel umwandeln. Der Mietvertrag mit einem Hotelbetreiber wurde gerade abgeschlossen.
"Ein Klassiker-Objekt" für die Herangehensweise der beiden "Schwarzbären", die sich bevorzugt etwas angestaubte, aber grundsolide Objekte krallen, ist die jüngste Neuerwerbung: die Kö 106. Als die Leasing-Truppe der Deutschen Bank einst die kompletten Büros in dem Gebäude belegte, war dieses vor der Finanzkrise über einen großen Portfolio-Deal über den Ladentisch gegangen - und fristete fortan ein Dasein als Excel-Sheet.
Willer und Kellershohn nennen die Voreigentümer nicht beim Namen, doch im Markt wird gemunkelt, dass der damalige Käufer des Immobilienpakets, in dem das Kö 106 steckte, Fortress war. Dieser verkaufte das Gebäude später an Arminius, der es wiederum an Curzon Advisers, den Asset-Manager von Kildare Partners, weiterreichte. Von Letzterem erwarb Blackbear das Kö 106 Anfang dieses Jahres für ein Versorgungswerk.
Das in den 1960er Jahren errichtete Objekt ist 17.000 m² groß. Rund 4.500 m² Büro- und 1.500 m² Einzelhandelsfläche stehen leer. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei unter fünf Jahren. Der einstige Alleinmieter Deutsche Immobilien Leasing, die kein Neugeschäft mehr tätigt, belegt nach einer Vertragsverlängerung im Jahr 2015 nur noch fünf von 16 Etagen mit je 560 m².
Gebäudehülle und -technik werden die Immobilienmanager weitgehend unangetastet lassen, denn Fassade und Technik wurden in den 90er Jahren saniert. Dafür wollen sie u.a. das Foyer, das den Charme des Empfangsbereichs eines Arbeitsamts versprüht, auffrischen. Angedacht ist, dieses mit dem Business-Center-Betreiber Regus, der Mieter im Gebäude ist, co-working-tauglich zu machen. Eine Kaffee- und Snackbar sollen Leben in die verwaiste Empfangshalle holen, ebenso wie z.B. Kultur- oder Unternehmensveranstaltungen. Apropos mehr Leben: Eines der leer stehenden Geschosse, das ringsum von einer 2.000 m² großen Dachterrasse umgeben ist, könne mit einer Kita bespielt werden.
In der Neuvermietung der Büros im Kö 106 peilt Blackbear 16 bis 18 Euro den Quadratmeter an. Das ist so die Liga, in der das Haus mietpreistechnisch auch mit den anderen sechs bis dato angekauften Immobilien spielt. Zum Vergleich: Im Düsseldorfer Bankenviertel liegt der Richtwert ungefähr bei 25, 26 Euro/m².
Willer und Kellershohn halten sich zugute, sie könnten schneller und flexibler reagieren als andere. "Ein Fonds tut sich viel schwerer, von seinem Businessplan abzuweichen", sagt Kellershohn. Sie kämen z.B. mit einer kleinteiligen Mieterstruktur besser klar. Und die Mieterklientel von Blackbear scheint bunter: Stolz zeigt Willer auf dem Smartphone die Website von Glowing Rooms. Falsch gedacht, wer dahinter Schweinkram vermutet. Doch schauen Sie selbst: www.glowingrooms.com.
