Jöri Engel ist Head Corporate Real Estate Management (CREM) bei Swisscom. Er hält dem Schweizer Telekommunikationskonzern schon seit 18 Jahren die Treue - auch wenn er außerhalb der CREM-Welt vielleicht größere Brötchen backen könnte. Sein Arbeitgeber punktet bei ihm mit anderen Werten.

Wissen Sie, was ein Global Head of Corporate Real Estate eines internationalen Finanzdienstleisters, eines Technologiekonzerns oder einer großen Versicherung verdient? Im vergangenen Jahr im Schnitt 307.000 US-Dollar (Grundgehalt plus Boni). Das waren 4,7% mehr als 2018. Das zeigt die aktuelle Gehaltsumfrage des Berufsverbands CoreNet Global, der seine Wurzeln in den USA hat, zusammen mit FPL Associates. Insgesamt lüfteten 158 CRE-Leute, vom Global Head of bis zum gemeinen Immobilienprofi, anonym das Geheimnis ihres Gehaltszettels. Die meisten von ihnen haben ihren Dienstsitz in Nordamerika.

In Europa werden etwas kleinere Brötchen gebacken: Hier wog das durchschnittliche Gehaltspaket, das der Chef einer CRE-Abteilung bekam, nur rund 256.000 USD - minus 7,2%. Doch Vorsicht: In Europa beteiligt sich traditionell nur eine Handvoll CREM-Leute an der Befragung. In diesem Jahr flossen nicht mehr als fünf Angaben von CREM-Leitern in die europäische Benchmark ein. Angesichts der Nordamerikalastigkeit des Zahlenwerks - und weil man nicht weiß, wer bei der Umfrage im jeweiligen Jahr aus Europa mitgemacht hat, - ist es wohl kaum statthaft, aus dem Vergleich der 2018er und der 2019er Zahlen eine Art Entwicklung der europäischen CREM-Gehälter herleiten zu wollen.

Sicher nicht mitgemacht hat Jöri Engel. Der Schweizer ist Head Corporate Real Estate Management beim Telekommunikations- und IT-Unternehmen Swisscom mit Sitz in Worblaufen bei Bern. "Früher haben wir bei solchen Gehaltsstudien auch mitgemacht. Dann mussten wir jedoch enttäuscht feststellen, dass die nicht viel hergeben." Ein Grund: In keinem Unternehmen sei eine bestimmte Rolle genau so definiert wie in einem anderen. "Bei uns ist ein Asset-Manager etwas ganz anderes als bei der Credit Suisse. Und bei der Schweizer Bundesbahn wäre mein Asset-Manager wahrscheinlich ein Portfoliomanager", nennt Engel Beispiele.

Dass Engel trotzdem an dieser Stelle zu Wort kommt, auch wenn er für die Gehälteranalyse keine Daten geliefert hat, liegt daran, dass er seit dem vergangenem Jahr Präsident von CoreNet Global in der Region Central Europe ist. Nicht, dass ihn die Gehälter anderer CREM-Chefs oder von Asset-, Investment- oder Projektmanagern in den CREM-Abteilungen anderer Konzerne aus der Schweiz oder Deutschland nicht interessieren würden. Aber um an Daten wie diese zu gelangen, setzt Engel eher auf einen "vertraulichen Austausch" mit Branchenkollegen.

Festgestellt hat er bei den Tête-à-Têtes insbesondere drei Dinge. Erstens: "Wenn wir uns im artreinen CREM-Umfeld bewegen, sind die Vergütungen vergleichbar. Zumindest, was die Basissaläre betrifft."

Zweitens gebe es in Konzernstrukturen für gewöhnlich Zulagen, "die andere, reine Immobilienunternehmen vielleicht nicht haben". Die Swisscom z.B. punktet bei Engel, indem sie einen großen Teil seiner Altersvorsorge übernimmt, ihm eine Lebensversicherung sponsert oder ihm einen Freibetrag für Telekommunikationsdienstleistungen gewährt.

"Sobald Rendite hineinspielt, werden andere Gehälter gezahlt"

Dritte Erkenntnis: "Sobald ein Unternehmen nicht mehr artrein CREM macht, sondern auch nur zum Teil Property-Company ist, z.B. Projektentwicklung gemacht oder in Liegenschaften investiert, sobald also das Renditeelement als Teil der Finanzwirtschaft hineinspielt, werden andere Gehälter gezahlt." Konkret können sich die Saläre laut Engel auf C-Level (CEO & Co.) teilweise verdoppeln.

Da stellt sich doch die Frage, warum Engel selbst dieser Verlockung bis dato widerstanden hat und seinem Arbeitgeber schon seit 18 Jahren die Treue hält. Seine Laufbahn bei Swisscom begann 2002 im Bereich Facility-Management. "Ich würde auch für mehr Geld nicht im Property-Management arbeiten", sagt Engel und meint mit Property-Management nicht die schnöde Immobilienverwaltung, sondern den rein renditeorientierten Umgang mit Gebäuden. "Im CREM geht es um Gestaltung. Wir haben direkten Zugang zu der Konzernleitung und sind Teil von vertraulichen Themen."

Von einer Tätigkeit bei Swisscom Immobilien fühlen sich, hat Engel festgestellt, vor allem Menschen mit einer technischen Affinität angesprochen. Menschen, die in erster Linie einen Bezug zum Kerngeschäft Telekommunikation/IT mitbringen. Menschen, die "nachhaltig" und "langfristig" orientiert seien und eher auf "wiederkehrende Projekte und Menschen" aus seien - und weniger auf einen großen Deal nach dem anderen.

"Wir gewinnen viele Leute, die sich in ihrem zweiten beruflichen Lebensabschnitt befinden, die schon Karriere gemacht haben und jetzt nicht mehr unbedingt einen Führungsjob brauchen", verrät der Immobilienchef des Schweizer Großkonzerns, der rund 17.000 Mitarbeiter beschäftigt (Festnetz, TV, Mobilfunk etc.).

Nicht, dass Engel nicht gern auch das eine oder andere jüngere Semester in seine Immobilienmannschaft aufnähme: "Das ist schon auch unsere Zielgruppe." Aber: "Wir können Absolventen vier, fünf, sechs Jahre begeistern - dann kommt das Problem, dass sie den beruflichen Aufstieg wollen." Der ist aber leider mit Führungspositionen verbunden, von denen es in der nur 27-köpfigen Truppe von Swisscom Immobilien - das Facility-Management hat Swisscom 2009 ausgelagert - kaum welche gibt. Und ins Kerngeschäft Telekom hineinentwickeln können sich die Immobilienspezialisten ja auch schlecht.

Wer zurzeit einen immobilienwirtschaftlichen Studiengang absolviert und sich nach seinem Abschluss ein Engagement im Ausland vorstellen kann, könnte nach seinem Abschluss einen Blick auf die Jobinserate von Swisscom werfen. Neulinge mit Masterabschluss, die z.B. FM-Dienstleister steuern, "starten bei uns mit rund 100.000 Franken", lockt Engel. Das wären Stand Mitte März rund 94.000 Euro. Selbst für Bachelorabsolventen wären zum Berufsstart um die 90.000 Franken drin. "Aber das Leben in der Schweiz kostet auch was", relativiert Engel diese üppigen Saläre.

Swisscom Immobilien kümmert sich in der Schweiz um knapp 1.200 Liegenschaften, von Rechenzentren über Bürogebäude bis hin zu Shops, mit einer Gesamtfläche von ca. 1,1 Mio. m². Eigentlich sind es sogar rund 13.000 Objekte - darunter allerdings viele kleine Parzellen mit Mobilfunkantennen, "die man nicht als Immobilien bezeichnen würde", so Engel. Von den Objekten, die "eine Tür, Fenster und ein Dach haben", gehören rund 1.000 Swisscom selbst, die restlichen 200 sind gemietet. Flächenmäßig machen die gemieteten Gebäude, darunter alle Büros und Shops, jedoch ca. 40% des Gesamtportfolios aus. Im Eigentum hält der Konzerns vor allem Betriebsobjekte, also u.a. die Rechenzentren.

2015 haben die Chefs von Corporate-Real-Estate-Einheiten deutlich höhere Boni kassiert als im Vorjahr. Fraglich, ob das 2016 so weitergeht.

Kamen Führungskräfte im Bereich Coporate Real Estate (CRE) in Europa 2014 im Schnitt auf eine jährliche Gesamtvergütung von 228.059 US-Dollar, stieg diese 2015 auf 258.454 USD. Das geht aus der aktuellen Vergütungsstudie des CRE-Verbands CoreNet Global (CNG) und von FPL Associates hervor. Berücksichtigt man nur das Grundgehalt und variable Gehaltsbestandteile in Cash, lässt aber langfristige Komponenten außen vor, hat die Gesamtvergütung europäischer CRE-Leiter von 204.332 USD auf 237.787 USD zugelegt, also um gut 16%. Motor des Gehaltsauftriebs sind dabei die Boni, die CRE-Führungskräfte ob der eigenen Leistung, aber vor allem aufgrund einer guten Performance ihres Unternehmens einstreichen. Das offenbart ein Blick auf die Entwicklung des durchschnittlichen Fixgehalts: Dieses ist nämlich 2015 nur um 2% auf 161.585 USD gestiegen.

Diese Zahlen sind jedoch mit einer gewissen Vorsicht zu genießen, denn der Datenpool ist überschaubar. Für die aktuelle Befragung lüfteteten nur drei europäische CRE-Manager in leitender Funktion das Geheimnis ihrer Vergütung. 2014 waren es immerhin noch acht gewesen. Daher stellt sich die Frage, ob die genannten Zahlen den Gesamtmarkt widerspiegeln. In Nordamerika war das Teilnehmerfeld für diese Position mit 51 Antwortenden erneut (Vorjahr: 67) ungleich größer.

Nähme man die mathematisch exakte Steigerung für bare Münze, hätte er schon Bauchschmerzen, gesteht Thomas Glatte, CNGPräsident für das Chapter Central Europe. Aber Pi mal Daumen "passt das schon", denn "seit 2010 sind die Gehälter insbesondere in Deutschland und der Schweiz kontinuierlich deutlich gestiegen. In den vergangenen Jahren haben wir Höchststände gesehen, es wurden sehr hohe Werte ausgekehrt".

Exakt 172 Mitarbeiter von 155 Unternehmen weltweit steuerten Zahlen zur aktuellen CNG-Gehaltsstudie bei. Erfasst sind 15 Positionen. Auffällig ist, dass sich die Gehaltserwartungen der Befragten leicht eintrüben: So rechnen nur noch 80% für 2016 mit einem Anstieg ihres Grundgehalts, nachdem 2015 83% eine solche Steigerung realisiert haben. Laut der Umfrage aus dem Vorjahr hatten 2014 noch 89% eine Gehaltserhöhung erhalten.

Dasselbe wie beim Fixanteil ist auch bei den Cash-Boni zu beobachten: Im Jahr 2013 hatten der Vorjahresumfrage zufolge 52% der Teilnehmer einen höheren Bonus als 2012 eingestrichen. Im Jahr 2014 sank der Anteil der Mehrverdiener auf 48%. Und für 2015 rechnen nur noch 41% mit höheren Boni.

"Wirtschaft ist zyklisch, und die Spitze des aktuellen Zyklus dürfte langsam erreicht sein. Wir rutschen in eine Abschwungphase hinein, der Margendruck wächst", erklärt Glatte, der seine Brötchen als Director Group Real Estate & FM bei BASF verdient, die gedämpften Gehaltserwartungen. Björn Christmann, sein designierter Nachfolger bei CNG, diese Eintrübung: "Die gedämpften Gehaltserwartungen von CRE-Managern in unserer Studie scheinen im Zusammenhang mit den sich verändernden politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu stehen. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die meisten Teilnehmer der Umfrage aus den USA kommen."

Da CRE immer dann Hochkonjunktur hat, wenn sich der Ausblick für die Wirtschaft eintrübt - etwa, weil Unternehmen dann mit dem Verkauf von Immobilienbeständen die Bilanz aufbessern wollen -, gibt es auch zu denken, dass aktuell viele deutsche Firmen ihre Bemühungen in dieser Richtung verstärken. "In den vergangenen anderthalb Jahren haben wir im Durchschnitt etwa acht bis zehn CRE-Mandate pro Jahr erhalten", berichtet Thomas Flohr, Managing Director von Bernd Heuer & Partner Human Resources.

Christmann, im Hauptberuf Head of Real Estate bei Bayer, bestätigt die anziehende Personalnachfrage: "In den vergangenen sechs bis neun Monaten waren starke Aktivitäten in der Besetzung von CRE-Positionen, vor allem seitens familiengeführter und größerer mittelständischer Firmen, zu beobachten."

Mehr Geld gab es 2013 für Corporate Real Estate Manager (CRE). Drei Viertel erhielten ein höheres Grundgehalt, wie eine Studie von CoreNet Global (CNG) zeigt. Doch wer in Europa betriebliche Immobilien betreut, verdient weniger als in Nordamerika.

Die Grundgehälter der CRE-Manager, die mehrheitlich in international tätigen Konzernen beschäftigt sind, stiegen im vergangenen Jahr durchschnittlich um 6%. Auch von höheren Boni und sonstigen Vergünstigungen konnten 45% der Befragungsteilnehmer berichten und jeder dritte erhielt an langfristigen Zielen orientierte Vergünstigungen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Vergütungsstudie von CoreNet Global (CNG) und FPL Associates, an der sich 291 Mitglieder aus 244 verschiedenen Unternehmen beteiligten. Insgesamt listet die Studie Gehaltsinformationen zu 19 verschiedenen Positionen auf, vom Head of Corporate Real Estate bis zu Senior-Level Workplace Services (u.a. Arbeitsplatz- und Flächenplanung). Aufgrund einer starken Beteiligung der nordamerikanischen Mitglieder gibt es nicht für jede Position auch Angaben zum europäischen Raum. CNG zählt weltweit mehr als 7.300 Mitglieder, davon ca. 950 in Europa.

Doch die positiven Meldungen stützen sich vor allem auf die qualitativen Aussagen der Befragungsteilnehmer. Die konkreten Zahlen sprechen oft eine andere Sprache. Die mitunter extremen Schwankungen (bis zu 60% Abweichung vom Vorjahreswert) können jedoch dadurch beeinflusst sein, dass die Datenbasis für Europa sehr gering ist und sich die Zusammensetzung der Teilnehmergruppe jedes Jahr ändert. Die Studienmacher selbst verzichten denn auch auf Jahresvergleiche der konkreten Zahlen.

2013 erhielt ein Head of Corporate Real Estate im Durchschnitt ein Grundgehalt von rund 98.650 Euro. Zusammen mit variablen Vergütungskomponenten addiert sich die Vergütung auf etwa 124.000 Euro. Dabei umfasste die interne Einheit des betrieblichen Immobilienmanagements, für die der Leiter dieser Einheit zuständig ist, im Median 17 Beschäftigte (Durchschnitt: 121) bei einer Unternehmensgröße von 13.000 Beschäftigten im Median (Durchschnitt: ca. 44.000). Ein Regional Head of Corporate Real Estate erhält nach der Studie ein Grundgehalt in Höhe von ca. 104.580 Euro, das mit Boni insgesamt ca. 126.980 Euro erreicht.

Der Vergleich mit Nordamerika zeigt, dass ein europäischer Leiter des betrieblichen Immobilienmanagements im Durchschnitt ein Fünftel (Grundgehalt) bis ein Drittel (Gesamtvergütung) weniger verdient als sein Kollege westlich des Atlantiks. Bei der Position Regional Head of CRE ist die Differenz geringer und beträgt zwischen 10% (Grundgehalt) und 18% (Gesamtvergütung). Die Differenz kommt vor allem durch die variablen Vergütungsanteile zustande.

Doch neben den konkreten Zahlen zu der Vergütung offenbart die Studie auch einen Einblick in das Personalmanagement der CREM-Einheiten. 91% der Befragungsteilnehmer haben theoretisch Anrecht auf einen jährlichen Bonus bei entsprechender Leistung. Dieser so genannte Cash-Bonus ist bei 45% der Teilnehmer im vergangenen Jahr gestiegen, im Schnitt um 22%. Die Höhe des Cash-Bonus hängt bei jedem Zweiten von der Unternehmensgesamtperformance ab. Thomas Glatte, Präsident für Zentraleurope bei CNG, erwartet, dass künftig die internen CREM-Ziele stärker bei der individuellen Vergütung berücksichtigt werden, auch wenn die Unternehmensgesamtperformance den Rahmen vorgeben werde. Gerade in Deutschland seien die CREM-Einheiten noch sehr stark beratend und weniger selbst operativ tätig.

Mit Erschrecken sieht er jedoch das Umfrageergebnis, dass nur 36% der Befragten angeben, dass ihre CREM-Einheit über ein langfristiges Anreizsystem verfügt. In der aktuellen Diskussion spreche sich die Wirtschaftspresse eher gegen Programme aus, die kurzfristige Erfolge pushen und belohnen. Nichtsdestotrotz sind 88% der Befragten in Boni-Programme eingebunden, die sich an langfristigen Zielen orientieren.

Darüber hinaus gibt es noch eine Liste von zusätzlichen Nebenleistungen des Arbeitgebers: Weltweit dominieren Handys und mobile Geräte vor Parkplätzen. In Deutschland sei nach wie vor der Dienstwagen ein wichtiges Statussymbol, so Glatte. Hierarchieebenen würden gerade in der Industrie auch über Arbeitsplatzmaße ausgedrückt. Darüber hinaus seien Kantinenzuschüsse ein weit verbreiteter Klassiker. Die Entwicklung der Vergütung für CRE-Manager sieht Glatte positiv und auch die Befragungsteilnehmer blicken voller Zuversicht in die Zukunft: 79% rechnen mit weiter steigenden Grundgehältern.

Mehr Geld gab es 2013 für Corporate Real Estate Manager. Drei Viertel erhielten ein höheres Grundgehalt, wie eine Studie von CoreNet Global zeigt. Doch wer in Europa betriebliche Immobilien betreut, verdient weniger als in Nordamerika.

Die Grundgehälter der Corporate Real Estate Manager (CRE), die mehrheitlich in international tätigen Konzernen beschäftigt sind, stiegen im vergangenen Jahr durchschnittlich um 6%. Höhere Boni und weitere Vergünstigungen bekamen 45% der Befragten und jeder dritte erhielt höhere an langfristigen Zielen orientierte Vergünstigungen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Vergütungsstudie von CoreNet Global (CNG) und FPL Associates, an der sich 291 Mitglieder aus 244 verschiedenen Unternehmen beteiligten. CNG zählt weltweit mehr als 7.300 Mitglieder, davon ca. 950 in Europa.

"Wir beobachten seit einiger Zeit, dass sich Personal- und IT-Themen immer enger mit immobilienwirtschaftlichen Bereichen vernetzen und einander bedingen", sagt Thomas Glatte, Präsident von CNG in Zentraleuropa. "Das Corporate Real Estate Management wird in Unternehmen damit noch mehr als bisher zu einem wichtigen strategischen Unternehmensfaktor. Diese Entwicklung führt gemeinsam mit der wirtschaftlichen Erholung der Märkte weltweit zu höheren Vergütungen bei vielen Immobilienmanagern in Unternehmen, wie unsere Umfrage belegt."

Grundgehalt von knapp 100.000 Euro

2013 erhielt ein Head of Corporate Real Estate im Durchschnitt ein Grundgehalt von rund 98.650 Euro. Zusammen mit variablen Vergütungskomponenten addiert sich die Vergütung auf etwa 124.000 Euro. Dabei umfasste die interne Einheit des betrieblichen Immobilienmanagements, für die der Leiter dieser Einheit zuständig ist, im Durchschnitt 121 Beschäftigte bei einer durchschnittlichen Unternehmensgröße von ca. 44.000 Beschäftigten.

Ein Regional Head of Corporate Real Estate erhält nach der Studie ein Grundgehalt in Höhe von ca. 104.580 Euro, das mit Boni insgesamt ca. 126.980 Euro erreicht. Der Vergleich mit Nordamerika zeigt, dass ein europäischer Leiter des betrieblichen Immobilienmanagements im Durchschnitt ein Fünftel (Grundgehalt) bis ein Drittel (Gesamtvergütung) weniger verdient als sein Kollege westlich des Atlantiks.

Lesen Sie die ganze Auswertung der Studie in der am morgigen 20. Februar erscheinenden Ausgabe 7/2014 der Immobilien Zeitung.