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Hartmut Thomsen folgt bei Aareon auf Vorstandsvorsitzenden Manfred Alflen

Hartmut Thomsen.

Hartmut Thomsen.

Quelle: SAP, Urheber: Ingo Cordes

Köpfe 13.01.2022
Nach rund 20 Jahren an der Unternehmensspitze gibt Manfred Alflen seine Position als Vorstandsvorsitzenden bei Aareon im Frühjahr ab. Sein Nachfolger Hartmut Thomsen wechselt dann von SAP. ... 

Nach rund 20 Jahren an der Unternehmensspitze gibt Manfred Alflen seine Position als Vorstandsvorsitzenden bei Aareon im Frühjahr ab. Sein Nachfolger Hartmut Thomsen wechselt dann von SAP.



Dr. Manfred Alflen, Vorstandsvorsitzender bei Aareon, hat angekündigt, sich im Frühjahr aus dem operativen Geschäft zurückzuziehen. Der Aufsichtsrat hat Hartmut Thomsen als seinen Nachfolger bestimmt. Der 50-Jährige wird für diese Aufgabe zum 1. April von SAP zu Aareon wechseln.

Bei SAP ist Thomsen seit mehr als zehn Jahren tätig. Seit Mitte 2018 ist er als Leiter der Region Mittel- und Osteuropa für die Vertriebs- und Kundenaktivitäten in mehr als 30 Ländern verantwortlich. Davor war er langjähriger Geschäftsführer der SAP Deutschland und baute als Chief Operating Officer Cloud-Dienste in Mittel- und Osteuropa auf. Frühere berufliche Stationen hatte er in führenden Positionen bei IBM, Oracle und Siemens Nixdorf.

Sein Vorgänger Alflen war bei Aareon 20 Jahre lang an der Spitze des Unternehmens. Nach eigenen Angaben gibt der 61-Jährige das operative Geschäft ab, um mehr persönlichen Freiraum zu gewinnen. Als Mitglied des Advisory Boards, das 2020 gegründet wurde, will er Aareon weiter erhalten bleiben und die strategische Entwicklung mitgestalten.

Janina Stadel

Wenn der Verwalter aus Sofia anruft

IntelliWay-Chef Sergey Koynov ist seit 2012 an Bord und hat, wie er sagt, keine Probleme, in Bulgarien und in Deutschland qualifiziertes Personal für die Verwaltungstätigkeiten zu bekommen.

IntelliWay-Chef Sergey Koynov ist seit 2012 an Bord und hat, wie er sagt, keine Probleme, in Bulgarien und in Deutschland qualifiziertes Personal für die Verwaltungstätigkeiten zu bekommen.

Quelle: IntelliWay

Karriere 16.07.2020
IntelliWay bietet seit 2012 in Deutschland Property- und Facility-Management-Dienstleistungen an. Das Besondere ist, dass der Großteil der Aufgaben nicht im Frankfurter Büro erledigt ... 

IntelliWay bietet seit 2012 in Deutschland Property- und Facility-Management-Dienstleistungen an. Das Besondere ist, dass der Großteil der Aufgaben nicht im Frankfurter Büro erledigt wird, sondern in der bulgarischen Hauptstadt Sofia. CEO Sergey Koynov erklärt, woher er qualifizierte Mitarbeiter nimmt und wie er sie schult. Und auch, wie schwer es war, die Kunden vom Outsourcing der Verwaltung ins Ausland zu überzeugen.

Immobilien Zeitung: Herr Koynov, wie funktioniert die Zusammenarbeit zwischen der deutschen und der bulgarischen Vertretung von IntelliWay?

Sergey Koynov: Die Vertretung in Frankfurt fungiert als Vertragspartner für unsere Kunden mit einem Werkvertrag nach deutschem Recht und beauftragt die Filiale in Sofia. Aber praktisch alle Dienstleistungen werden in Bulgarien erbracht. Nur die Finanzbuchhaltung und das Controlling werden von Deutschland aus gesteuert.

IZ: Wie werden die bulgarischen Mitarbeiter auf ihre Arbeit vorbereitet? Schließlich müssen sie mit den deutschen Regeln und Gegebenheiten bestens vertraut sein.

Koynov: Die Mitarbeiter wurden anfangs durch unsere Muttergesellschaft Ten Brinke intensiv geschult, beispielsweise zur deutschen Betriebskostenverordnung. Heute werden sie von unseren Kunden selbst ausgebildet. Deshalb sind wir immer auf dem neuesten Stand. Unsere verantwortlichen Mitarbeiter sind den deutschen Kunden übrigens bestens bekannt. Die Schulungen sind auf die Property-Management-Bedürfnisse der jeweiligen Kunden zugeschnitten.

Die Schulungen finden in beiden Ländern statt

IZ: Wo finden diese Schulungen statt?

Koynov: Sowohl in Deutschland als auch in Bulgarien. Deutsche Teams kommen regelmäßig nach Sofia und unsere Mitarbeiter besuchen auch unsere Kunden in Deutschland. In der derzeitigen Covid-19-Lage ist es allerdings ein wenig komplizierter. Seit einigen Wochen stehen die virtuellen Lernmethoden stärker im Vordergrund.

IZ: Wie viele Unternehmen in Bulgarien bieten derzeit Outsourcing-Dienstleistungen an? Haben Sie viel Konkurrenz?

Koynov: Es gibt hierzulande etwa 600 solcher Firmen. 100 davon arbeiten aktiv für deutsche Unternehmen, auch für namhafte Firmen wie SAP. Sie sind aber nicht spezialisiert auf den Immobilien-Facility- und Property-Management-Bereich. Das machen nur wir. Ich beispielsweise war sechs Jahre lang Geschäftsführer von Cushman & Wakefield in dieser Region. Später war ich für die Projektentwicklung von Bürogebäuden zuständig. Und ich war bei einem Büro- und Gewerbeimmobilienfonds in Sofia tätig. Ich kenne die Branche und verstehe sehr gut, was unsere Kunden benötigen, weil auch ich mit entsprechenden Dienstleistern zusammengearbeitet habe.

IZ: Wo werben Sie Ihre Mitarbeiter an? Nur in Bulgarien? Oder auch gezielt in Deutschland?

Koynov: In Bulgarien gibt es derzeit über 230.000 Studenten. Etwa zwei Drittel davon haben gute bis sehr gute Deutsch- oder Englischkenntnisse. Es gibt 96 Sprachgymnasien. In Deutschland studieren etwa 12.500 bulgarische Studenten. Wir haben gerade drei Bulgaren, die in Berlin tätig waren, bei uns angestellt. Alle unsere Mitarbeiter haben studiert - meist Betriebswirtschaftslehre oder Bauingenieurswesen, zwölf davon in Deutschland. Nach dem Start in unserem Unternehmen werden sie zunächst in den Immobiliengrundlagen geschult und dann in Bezug auf die jeweiligen Kundenbedürfnisse spezialisiert.

"Wir haben eine sehr aktive Personalabteilung"

IZ: Ist es schwer, deutschsprachige Mitarbeiter zu gewinnen?

Koynov: Deutschsprachige Mitarbeiter sind gesucht auf dem hiesigen Arbeitsmarkt. Wir haben eine sehr aktive Personalabteilung, um auch Leute von anderen Unternehmen zu gewinnen. Das gelingt uns aus unserer Sicht recht gut, da der Immobilienbereich attraktiv zu sein scheint.

IZ: Wie sicher sind die Kundendaten bei Ihnen?

Koynov: Zunächst einmal haben wir die gleichen gesetzlichen Datenschutz-Standards wie in Deutschland. Dennoch ist für die Kunden alles nach deutschem Recht und in einem deutschen Vertrag geregelt. Wir arbeiten innerhalb der Systeme der Kunden über VPN- oder Citrix-Systeme. Die Daten bleiben deshalb immer beim Kunden selbst und er schaltet letztlich nur die relevanten Daten frei. Sie werden genau darüber informiert, welcher Mitarbeiter wann im entsprechenden System gearbeitet hat. Es findet ein Kennenlernprozess statt. Im Prinzip wird unser IntelliWay-Mitarbeiter ein Teil des jeweiligen deutschen Unternehmens.

IZ: Müssen Sie beim deutschen Mittelstand viel Überzeugungsarbeit leisten? Denn diese Unternehmen gelten als besonders zögerlich beim Auslagern von Property-Management-Dienstleistungen. Und dann auch noch ins Ausland? Das ist quasi Doppel-Outsourcing.

Koynov: Viele Unternehmen in Deutschland leiden unter Personalmangel vor allem im Property-Management-Bereich. Nehmen wir beispielsweise die Betriebskostenabrechnung. Das ist oft eine große zeitintensive Belastung für die Unternehmen. Aber ja, zunächst war es enorm schwer, einen Fuß in die Tür zu bekommen. Der Vorteil ist aber, dass die Branche letztlich klein ist und sich gute Dienstleistungen schnell herumsprechen. Wir setzen auf Mundpropaganda. Das klappt wirklich gut. Unser Türöffner war anfangs Ten Brinke, der jetzt ja noch Gesellschafter bei uns ist. Wir haben mittlerweile bereits drei von den zehn größten deutschen Property-Management-Unternehmen auf der Kundenliste.

IZ: Wie haben Sie letzten Endes Ihre deutschen Kunden überzeugt?

Koynov: Sie werden sich wundern, nicht der Preis war das Wichtigste. Es hat sich herausgestellt, dass es eher die Qualität und die Schnelligkeit ist.

IZ: In Ihrer Firmenbroschüre betonen Sie, dass Bulgarien ein Land mit christlichen Werten sei. Meinen Sie, dass das für deutsche Kunden eine wichtige Information ist?

Koynov: Zu Beginn unserer Geschäftstätigkeit bin ich nach Indien gereist, wo es tausende Unternehmen gibt, die dieses Geschäft machen. Dort ist mir aufgefallen, wie unterschiedlich die Werte dort im Vergleich zu Europa sind. Es ist sogar vorgekommen, dass Kunden vertröstet worden sind, wenn es ein Dienstleistungsmitarbeiter nicht zum Arbeitsplatz geschafft hat. Dann hat er vorgeschlagen, dass eben sein Bruder die Arbeit übernehmen kann. Es geht uns bei dieser Formulierung eher um die Betonung europäischer Kulturvorstellungen, denen wir eng verbunden sind. Wir wollen damit herausstellen, dass sich die Werte zwischen Deutschland und Bulgarien kaum unterscheiden.

IZ: Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf Ihr Unternehmen? Und welche Erwartungen haben Sie durch diese Situation an Ihr Geschäft?

Koynov: Wir spüren bislang keine Auswirkungen auf das Geschäft. Es hat uns aber gezeigt, dass wir auch mit Distanz, beispielsweise von zu Hause aus, gut arbeiten können. Videokonferenzen funktionieren hervorragend und kommen noch stärker zum Einsatz. Die Kommunikation auch mit den deutschen Kunden ist noch persönlicher geworden. Warum? Die oft konservativen deutschen Mittelständler öffnen sich den digitalen Wegen und schalten viel häufiger als vor der Krise ihre Videokamera an. Wir sehen häufiger die Gesichter unserer Kunden.

IZ: Welche Ziele haben Sie sich für die kommenden drei Jahre vorgenommen?

Koynov: In diesem Jahr haben wir schon viel von dem erreicht, was wir erreichen wollten. Unser Ziel ist es, in den kommenden drei bis fünf Jahren die Zahl unserer Kunden zu verdreifachen. Unser einziger Fokus wird dabei nach wie vor der Property-Management-Markt in Deutschland sein.

IZ: Herr Koynov, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Daniel Rohrig.

Daniel Rohrig

Immo-Chefaufseher verdienen vergleichsweise gut

Relativ betrachtet gehört Wulf Bernotat eher zu den Besserverdienern unter den Dax-Aufsichtsratschefs. In absoluten Zahlen steht er im hinteren Mittelfeld.

Relativ betrachtet gehört Wulf Bernotat eher zu den Besserverdienern unter den Dax-Aufsichtsratschefs. In absoluten Zahlen steht er im hinteren Mittelfeld.

Quelle: imago, Urheber: Sven Simon

Karriere 27.04.2017
Ein angemessenes Gehalt ist immer auch eine Frage der Relation, findet die Unternehmensberatung hkp/// group. Darum seien die Aufsichtsratsvorsitzenden vieler Dax-Konzerne, gemessen an der ... 

Ein angemessenes Gehalt ist immer auch eine Frage der Relation, findet die Unternehmensberatung hkp/// group. Darum seien die Aufsichtsratsvorsitzenden vieler Dax-Konzerne, gemessen an der Vergütung ihrer jeweiligen Vorstandschefs, eher unterbezahlt. Für viele Chefkontrolleure der Immobilienunternehmen und -banken im Dax und MDax gilt das nicht unbedingt.

Im Durchschnitt verdient ein Vorstandsvorsitzender 14,3 Mal so viel wie der Chefaufseher des jeweiligen Unternehmens, hat die hkp/// group ausgerechnet. Der Chefkontrolleur der im Dax notierten Wohnungs-AG Vonovia kommt in diesem Rechenspiel vergleichsweise gut weg: Vorstandsvorsitzender Rolf Buch erhält mit 3,1 Mio. Euro (Direktvergütung nach HGB) "nur" 10,4 Mal so viel wie der Aufsichtsratsvorsitzende, Wulf Bernotat, mit 300.000 Euro.

Platz fünf und ...

Nur vier der 27 in der hkp-Analyse berücksichtigten Chefaufseher von Dax-Konzernen verdienten - in Relation zu dem, was der jeweilige Unternehmenslenker für seine Arbeit erhält - im vergangenen Jahr besser als Bernotat. Ein weiterer schneidet genauso gut ab wie Bernotat. Doch die Mehrzahl (16) derer, für die eine Analyse möglich war, steht vergleichsweise schlechter da. Besonders groß ist der Gehaltsunterschied bei SAP (32,8), HeidelbergCement (30,9) und der Deutschen Börse (28). Bei den acht übrigen Unternehmen ist ein Vergleich aus unterschiedlichen Gründen nicht möglich.

... und Platz 18 im Gehaltsranking für Vonovia-Chefaufseher

In absoluten Zahlen landet Bernotat im Dax-Gehaltsranking der Aufsichtsratsvorsitzenden für 2016 allerdings lediglich auf Platz 18. Spitzenverdiener war erneut Paul Achleitner, der Aufsichtsratschef der Deutschen Bank, mit einer Gesamtvergütung von 800.000 Euro, gefolgt von Norbert Reithofer von BMW (610.660 Euro) und Gerhard Cromme von Siemens (605.000 Euro).

"Für einen Aufsichtsratsvorsitzenden muss man mindestens 50 Arbeitstage veranschlagen, bei Banken deutlich mehr", sagt Regine Siepmann, Partnerin bei der hkp/// group. Auf einen allgemeingültigen Vervielfacher mag sich Siepmann nicht festlegen, dafür hänge die Angemessenheit des Gehalts eines Aufsichtsratschefs im Einzelfall von zu vielen Aspekten ab. Doch wenn man ihren Ansatz zu Ende denkt und unterstellt, dass selbst der fleißigste Vorstandsvorsitzende nicht mehr als 350 Tage im Jahr arbeiten kann, landet man ungefähr beim Faktor Sieben.

TAG-Vorstände erhalten nicht mal viermal so viel wie der Aufsichtsratschef

Viele der Aufsichtsratschefs von Immo-AGs und -banken im MDax schneiden nach einer Auswertung der hkp/// group für die Immobilien Zeitung übrigens mehrheitlich besser ab als Bernotat - zwar nicht in absoluten Zahlen, aber eben relativ gesehen: So bekommen etwa die drei Vorstandsmitglieder von TAG Immobilien - einen Vorstandsvorsitzenden gibt es seit dem Wechsel von Rolf Elgeti in den Aufsichtsrat nicht mehr - im Durchschnitt nur das 3,7fache des Gehalts des Aufsichtsratsvorsitzenden Elgeti.

Bei der Deutschen Pfandbriefbank liegt das Vergütungsverhältnis von Vorstandsvorsitz und Aufsichtsratsvorsitz bei 5. Bei der LEG Immobilien wird sozusagen mit 7,5 Mal genommen, und der Aareal-Bank-Chef verdient gut neunmal so viel wie der Oberaufseher der Wiesbadener Immobilienbank. Bei Hochtief (22,7) und Deutsche Wohnen (14,9) kommen die Aufsichtsratsvorsitzenden hingegen nicht so gut weg.

Mehr zu alledem lesen Sie in der aktuellen Ausgabe der Immobilien Zeitung (Nr. 18/17) vom 04. Mai 2017.

Harald Thomeczek

Platz 20 in Dax-Gehaltsliga

Das Grundgehalt des Vorstandschefs von Vonovia, Rolf Buch, wurde 2016 um 11% angehoben. Insgesamt erhielt er eine Gehaltserhöhung von knapp 3%.

Das Grundgehalt des Vorstandschefs von Vonovia, Rolf Buch, wurde 2016 um 11% angehoben. Insgesamt erhielt er eine Gehaltserhöhung von knapp 3%.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Frank Boxler

Karriere 06.04.2017
Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch hat im vergangenen Jahr eine Gesamtdirektvergütung von 4,2 Mio. Euro erhalten - knapp 3% mehr als 2015. Doch im Vergleich aller 30 Dax-Häuptlinge rutscht er ab. ... 

Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch hat im vergangenen Jahr eine Gesamtdirektvergütung von 4,2 Mio. Euro erhalten - knapp 3% mehr als 2015. Doch im Vergleich aller 30 Dax-Häuptlinge rutscht er ab.

Dies geht aus einer aktuellen Analyse der Personalberatung Kienbaum hervor. Demnach verdiente der Vorstandsvorsitzende von Deutschlands größtem Wohnungsvermieter im vergangenen Jahr etwas weniger als Adidas-Chef Kasper Rorsted mit hochgerechneten 4,25 Mio. Euro, aber rund 300.000 Euro mehr als Oliver Bäte von der Allianz (3,9 Mio. Euro). Bestverdiener Bill McDermott von SAP kam 2016 auf 13,4 Mio. Euro und verdiente damit mehr als dreimal so viel wie Buch. Tabellenletzter ist Commerzbank-Chef Martin Zielke mit 1,48 Mio. Euro.

Kienbaum hat für seine Analyse die Festvergütung sowie die kurzfristigen und langfristigen variablen Vergütungsbestandteile der 30 Dax-Vorstandschefs addiert. Was die langfristigen Elemente angeht, wurden 2016 die tatsächlichen Zuflüsse berücksichtigt und nicht mehr, wie in den Analysen der Vorjahre, die gewährten Zuwendungen. Der Versorgungsaufwand blieb außen vor.

Für Rolf Buch bedeuten die so errechneten 4,2 Mio. Euro nur eine kleine Gehaltserhöhung in Höhe von 2,78% (2015: 4,1 Mio. Euro). Aber immerhin: Neun der 30 Dax-Vorstandschefs haben 2016 teils erheblich weniger verdient als im Vorjahr. So mussten die Chefs der Energieversorger RWE und E.ON, Rolf Martin Schmitz und Johannes Teyssen, Einbußen von 24% bzw. 17% hinnehmen. Nur gut jeder Zweite der 30 Herren, 17 an der Zahl, sah überhaupt eine Gehaltssteigerung.

Andererseits: Im Durchschnitt kletterten die Gehälter um satte 15% auf 4,9 Mio. Euro (2015: 4,4 Mio. Euro). Selbst ohne die beiden Spitzenverdiener von SAP und Daimler (Dieter Zetsche: 12,46 Mio. Euro) stiegen die Gesamtgehälter um 7% auf 4,6 Mio. Euro. Zurückzuführen waren die Gehaltssteigerungen vor allem auf die Langfristvergütungen. Die Grundgehälter blieben praktisch konstant.

Das Grundgehalt von Vonovia-Chef Buch legte 2016, im Dax-Vergleich eher untypisch, um 11,1% auf eine 1 Mio. Euro zu. Die Short-term Incentives notierten fast unverändert bei 694.800 Euro (2015: 693.000 Euro). Die Long-term Incentives machten mit 2,53 Mio. Euro den größten Batzen an Buchs Gehalt aus. Anders als bei vielen der anderen 29 Dax-Vorstandschefs traten diese bei Buch damit auf der Stelle (2015: 2,51 Mio. Euro).

Für 2015 hatte Kienbaum die Dax-Gehaltsliga noch nach einer anderen Systematik berechnet. Damals landete Buch mit 2,86 Mio. Euro auf Platz 25. Wendet man für 2015 jedoch rückwirkend die neue Methodik an, hätte Buch im vorvergangenen Jahr mit 4,1 Mio. Euro Platz 17 belegt. Rang 20 im Jahr 2016 würde also einen kleinen Abstieg für den Wohnungsmanager bedeuten.

Harald Thomeczek

Gehälter: Zufriedenheit von Vonovia-Mitarbeitern lässt nach

Karriere 10.02.2017
Unter allen Dax-30-Unternehmen sind die Mitarbeiter der Wohnungsgesellschaft Vonovia am wenigsten zufrieden mit ihrem Gehalt. Das sagt jedenfalls der Gehaltszufriedenheitsindex aus, den Kununu ... 

Unter allen Dax-30-Unternehmen sind die Mitarbeiter der Wohnungsgesellschaft Vonovia am wenigsten zufrieden mit ihrem Gehalt. Das sagt jedenfalls der Gehaltszufriedenheitsindex aus, den Kununu für FAZ.net erstellt hat. Dafür hat die Arbeitgeberbewertungsplattform insgesamt 8.921 (freiwillig abgegebene) Gehaltsbewertungen von Mitarbeitern der 30 Dax-Konzerne aus dem Jahr 2016 analysiert. Das Ergebnis: Auf einer Skala von eins (für sehr unzufrieden) bis fünf (sehr zufrieden) schneidet Vonovia mit einer durchschnittlichen Gehaltszufriedenheit von 3,13 Zählern auf den ersten Blick gar nicht so schlecht ab. Allein: Der diesjährige Durchschnitt aller Arbeitgeber liegt bei 3,85 Punkten. Und im 30er-Ranking teilt sich Vonovia mit diesem Wert den letzten Platz mit dem Medizintechnikunternehmen Fresenius. Besonders fair empfinden ihre Bezahlung die Angestellten von Volkswagen (4,48), dicht gefolgt von den Mitarbeitern von SAP (4,47) und Beiersdorf (4,42).

Auffällig bei Vonovia ist, dass der größte deutsche Wohnungsvermieter bei der gleichen Auswertung im Vorjahr noch mit 3,64 Zählern (Durchschnitt 2015: 3,91) deutlich besser abgeschnitten hatte und damals im Index immerhin Rang 22 belegte. Stärker verschlechtert als Vonovia hat sich 2016 nur der Baustoffkonzern Heidelberg Cement mit einem Rückgang von 4,50 auf 3,92 Punkte und einem Fall von Rang zwei auf Position 13.

Harald Thomeczek

"2008 ist der richtige Zeitpunkt für die Privatisierung"

Köpfe 24.05.2007
Die TLG Immobilien hat 2006 einen Jahresgewinn von 25,5 Mio. Euro erzielt. 2008 soll das bundeseigene Unternehmen privatisiert werden. Volkmar von Obstfelder, Vorsitzender der Geschäftsführung, ... 

Die TLG Immobilien hat 2006 einen Jahresgewinn von 25,5 Mio. Euro erzielt. 2008 soll das bundeseigene Unternehmen privatisiert werden. Volkmar von Obstfelder, Vorsitzender der Geschäftsführung, und Geschäftsführer Eugen von Lackum erläutern, warum die TLG Immobilien nach ihrer Überzeugung jetzt reif für diesen Schritt ist.

Immobilien Zeitung: Herr von Obstfelder, Degi-Chef-Researcher Thomas Beyerle hat unlängst festgestellt, dass Ostdeutschland "bei überregionalen bis hin zu ausländischen Investoren in den Fokus" geraten sei. Empfinden Sie Genugtuung, dass jetzt auch andere Investoren gemerkt haben, dass Ostdeutschland nicht ein einziges Krisengebiet ist?

Volkmar von Obstfelder: Das erfüllt uns tatsächlich mit Genugtuung, weil wir seit dem Jahr 2000 erklären, dass Ostdeutschland keine Wüste ist, sondern dass man differenziert hinschauen muss. Dabei entdeckt man, dass es Teilregionen gibt, die wachstumsstark sind und in denen sich Geschäfte machen lassen. Diese Teilregionen haben wir sehr frühzeitig identifiziert: die Seehäfen an der Ostsee, Berlin mit dem engeren Verflechtungsraum und vor allem das mitteldeutsche Kernland zwischen Dresden, Leipzig, Halle, Chemnitz, Zwickau und Erfurt.

IZ: Hätten Sie vor zwei Jahren denn damit gerechnet, dass Sie 2007 in so starker Konkurrenz zu auch ausländischen Investoren stehen?

von Obstfelder: Wir sind schon ein bisschen überrascht worden durch die Intensität des auf einmal einsetzenden Interesses anderer Investoren. Wir haben ja sehr frühzeitig mit einer offensiven Investitions- und Wachstumsstrategie begonnen, um ein attraktives, rentables Portfolio aufzubauen. Dabei wurden wir vor etwa zwei Jahren zum ersten Mal mit ausländischer Konkurrenz konfrontiert.

Preise stark gestiegen

Eugen von Lackum: Im Grunde war es ja für uns ein Glück, dass dieser Hype so spät einsetzte. Denn je stärker er wird, desto schwieriger wird es für uns, rentable Objekte einzukaufen. Wir schauen immer auf die Rendite und haben bewährte Berechnungsformen nicht über Bord geworfen. Damit vermeiden wir die Probleme, die sich andere Unternehmen eingekauft haben. Die Hoffnung zum Beispiel, in großem Umfang Wohnungen aufteilen und in den Markt drücken zu können, ist meiner Ansicht nach trügerisch.

IZ: Wo finden Sie noch die Objekte, die Ihren Kriterien genügen?

von Lackum: Wir müssen immer wieder neue Nischen suchen. Dabei stellen wir fest, dass die anderen Interessenten genau auf die TLG Immobilien achten. Als wir zum Beispiel anfingen, in Dresden Häuser mit hohem Leerstand, aber mit guter Bausubstanz zu kaufen, wurden auch die Konkurrenten auf dieses Segment aufmerksam. Es ist heute vor allem der Ortsnähe und der Vernetzung unserer Mitarbeiter zu verdanken, dass wir immer Ankaufsobjekte entdecken und gewissermaßen in der Asche das nicht verbrannte Korn finden.

von Obstfelder: Noch vor zwei Jahren haben auch wir uns an Bieterverfahren zum Erwerb größerer Wohnungsportfolios in Ostdeutschland und in Berlin beteiligt. Wir stellten dann fest, dass wir mit unseren eher bodenständigen Bewertungskriterien gegen den deutlich aggressiveren Auftritt internationaler Investoren keinen Erfolg hatten. Wir beschlossen daher, statt Pakete von 5.000 oder mehr Wohnungen zu fokussieren, uns auf Portfolios in einem Segment von 50 bis 400 Einheiten einzustellen. Damit blieben wir bislang unter dem Radarschirm der aggressiveren Investoren. Jetzt aber lesen wir, dass Fortress begonnen hat, sich auf dieses Segment zu verlegen. Wir sind so gesehen Getriebene, die immer wieder neue Nischen auftun müssen.

IZ: Welche Nischen haben Sie in letzter Zeit entdeckt?

Schwerpunkt Seniorenimmobilien

von Lackum: Wir haben uns seit einigen Jahren vor allem in Mecklenburg-Vorpommern der Pflegeimmobilie zugewandt. Unsere wohl ungewöhnlichste Seniorenimmobilie entsteht in Rostock: Dort bauen wir ein Heim mit 75 Pflegeplätzen und eine Kindertagesstätte für 100 Kinder.

IZ: Im Bereich der Pflegeimmobilien stehen Sie aber ebenfalls in Konkurrenz zu Großinvestoren, die dieses Segment entdeckt haben.

von Lackum: Es geht eben darum, es nicht so zu machen wie die anderen, sondern Nischen zu finden. Die Idee, alte Menschen und Kinder an einem Ort zusammenzubringen, die Begegnung zwischen den verschiedenen Generationen zu fördern und auf diese Weise die Vermittlung zwischen den Lebenswelten zu erleichtern, ist ja eine innovative Idee. Natürlich ergeben solche kleineren Projekte keine imposanten Bilder. Aber sie sind liebevoll gemalt. Wenn Sie in die Dresdner Gemäldegalerie gehen, sehen Sie im Erdgeschoss ganz kleine Bilder, die mit einem Pinselhaar gemalt und so interessant sind, dass Sie die Raffael-Madonna links liegen lassen können. So bewegen wir uns am Markt. Wir sind die Kleinen, aber Feinen.

Dresden besonders attraktiv

IZ: Sie haben aber auch keine Angst vor großen Projekten wie der Altmarkt-Galerie, dem Hotel de Saxe und dem SAP-Neubau am Postplatz - alle in Dresden. Warum sind Sie von Dresden so begeistert?

von Obstfelder: Dresden ist der attraktivste Standort in Ostdeutschland. Das bestätigte vor kurzem auch der Prognos-Zukunftsatlas. Das Land Sachsen verzeichnete 2006 ein Wirtschaftswachstum von 4% und war damit Spitzenreiter aller Bundesländer. In Dresden beträgt die Wachstumsrate sogar über 5%.

von Lackum: Und das macht sich vor allem in Gewerbeansiedlungen bemerkbar. Zudem ist die Finanzpolitik, die in Sachsen betrieben wurde, so solide, dass jeder von dieser Stadt überzeugt ist.

IZ: Spüren Sie den Wirtschaftsaufschwung auch auf dem Büromarkt?

von Obstfelder: Selbst in einer Stadt wie Dresden ist das Bürosegment schwach ausgeprägt. Im Fall von SAP handelt es sich um den klassischen Fall der Umschichtung von Bürobeständen innerhalb Dresdens. Im Bürobereich bauen wir deshalb nur, wenn wir den Nutzer an der Hand haben.

IZ: Sie haben in den vergangenen Jahren viel in Einzelhandelsimmobilien investiert. Geht das in derselben Intensität weiter?

von Obstfelder: Gewünscht ist es, durchführbar nicht. Denn Einzelhandelsimmobilien sind wegen des gewachsenen Wettbewerbs zu teuer geworden. Wir können im Moment nur noch selbst bauen, und zwar im Wesentlichen auf eigenen Flächen.

IZ: Wie teuer sind Einzelhandelsobjekte geworden?

von Lackum: Wenn Sie heute ein kleines Nahversorgungszentrum kaufen wollen, müssen Sie bis zum 15fachen der Jahresmiete bieten. Vor ein paar Jahren haben wir noch zum 10- bis 12fachen gekauft.

IZ: Sie haben vor, in diesem Jahr 170 Mio. bis 200 Mio. Euro in Ankäufe und eigene Projektentwicklungen zu investieren. Wie teilt sich das auf die Nutzungsarten Wohnen, Einzelhandel, Büro und Gewerbe auf?

von Obstfelder: Wir haben die grundsätzliche Vorstellung, in diesen Segmenten ausgewogen aufgestellt zu sein, da wir es uns, wenn wir schon auf Ostdeutschland beschränkt sind, nicht erlauben können, auch noch einzelne Nutzungsarten zu fokussieren. Vor diesem Hintergrund einer Diversifizierungsstrategie sind wir aber sehr flexibel und immer aktuell am Markt, wenn sich Investitionschancen ergeben. Die greifen wir sofort auf, wenn sie zu unseren Renditeanforderungen passen.

IZ: Was sind das für Renditeanforderungen?

von Lackum: Bei Wohnimmobilien müssen es um die 5% sein.

von Obstfelder: Bei Einzelhandelsimmobilien bewegen wir uns auf einem Niveau von 7% bis 8%. Dabei sprechen wir von Discounted-Cashflow-Renditen.

IZ: Wie viele Objekte muss die TLG Immobilien noch verkaufen?

von Lackum: Wir sind auf dem Weg der Bereinigung des Portfolios sehr weit gekommen. Um den Jahreswechsel 1999/2000 hatten wir noch gegen 37.000 Liegenschaften. Heute sind es rund 2.000. Wir wollen mit etwa 900 Objekten in die Privatisierung gehen, werden uns also noch von etwa 1.000 Objekten trennen. Dem Markt soll eine TLG Immobilien präsentiert werden, die von unattraktiven Restelementen befreit ist.

IZ: Sie sprechen die Privatisierung Ihres Unternehmens an. Bleibt es beim angekündigten Zeitpunkt 2008?

Langfristige Investoren gesucht

von Obstfelder: Wir sind mit dem Gesellschafter übereingekommen, dass 2008 in der Tat der richtige Zeitpunkt ist. Dies aus zwei Gründen: Zum einen sind wir als Unternehmen mittlerweile so gut aufgestellt, dass wir privatisierungsfähig sind. Zum andern ist für 2008 eine unverändert gute Verfassung des Kapitalmarkts zu erwarten, so dass es ausreichend viele Interessenten geben wird.

IZ: Wird das eher Anfang oder Ende 2008 sein?

von Obstfelder: Ziel des Gesellschafters ist es, den Erlös aus dem Verkauf unseres Unternehmens noch in den Haushalt 2008 einzustellen. Ende 2008 muss also das Geld fließen. Gemeinsame Auffassung ist, dass die Privatisierung auf der Grundlage des testierten Jahresabschlusses 2007 erfolgen soll. Der wird im April 2008 fertig sein. Beginnen wird das von einer Investmentbank gesteuerte Bieterverfahren nach unserer Einschätzung - denn zuständig ist der Gesellschafter - Ende 2007/Anfang 2008. Im Herbst dieses Jahres wird der Gesellschafter dafür eine Investmentbank aussuchen.

IZ: Bedeutet die Privatisierung das Ende der TLG Immobilien?

von Obstfelder: Für uns ist es wichtig, neue Eigentümer zu finden, die in der Lage und willens sind, das, was wir aufgebaut haben, fortzusetzen. Der Gesellschafter sucht also ausdrücklich Investoren, die langfristige Perspektiven für die TLG Immobilien vor Augen haben und eine Plattform für die Weiterentwicklung ihrer immobilienwirtschaftlichen Interessen in Deutschland suchen.

IZ: Herr von Obstfelder, Herr von Lackum, besten Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Hunziker.

Operatives Ergebnis gesteigert

Die TLG Immobilien hat im Jahr 2006 zum fünften Mal in Folge schwarze Zahlen geschrieben und einen Gewinn von 25,5 Mio. Euro erzielt. Die Investitionen beliefen sich auf 200 Mio. Euro, wovon 135 Mio. Euro auf Zukäufe und 65 Mio. Euro auf eigene Projektentwicklungen entfielen. Größtes Einzelinvestment war mit rund 32 Mio. Euro der Erwerb des Hotels de Saxe am Dresdner Neumarkt.

Das operative Ergebnis nach Steuern verbesserte sich um 18,2 Mio. Euro auf 14,9 Mio. Euro. Die Umsatzerlöse gingen im Vergleich zum Vorjahr von 195 Mio. auf 188 Mio. Euro zurück. Verantwortlich dafür war der - nach Unternehmensangaben planmäßige - Rückgang der Verkaufserlöse von 63 Mio. auf 50 Mio. Euro. Dagegen stiegen die Erlöse aus der Objektbewirtschaftung von 126 Mio. auf 132 Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote stieg von 47,5% auf 51%.

Als größte Vertragsabschlüsse bezeichnet das Unternehmen die Vermietung von 17.200 m2 Büro- und Archivfläche am Berliner Alexanderplatz an die Birthler-Behörde sowie die Vereinbarung über den Neubau des Wilsdruffer Kubus am Dresdner Postplatz. Dort wird 2008 eine Tochtergesellschaft von SAP 80% der knapp 10.000 m2 Nutzfläche beziehen. Für das laufende Jahr rechnet das Unternehmen mit einem Überschuss von mehr als 20 Mio. Euro. (ch)

IZ