Eurocastle Investment hat zwei Portfolios mit deutschen Einzelhandelsimmobilien verkauft. Die beiden Pakete, die auf die Namen Belfry und Truss hören, beinhalten zusammen 67 Immobilien mit 134.000 qm. Wie der in Amsterdam börsennotierte geschlossene Fonds mit Sitz auf Guernsey meldet, spült der Verkauf der beiden Portfolios nicht mehr als 2,3 Mio. Euro in die Kassen. Der Grund: Der sogenannte Nettovermögenswert der Immobilien war inzwischen niedriger (laut Halbjahresbericht 2016: 84,1 Mio. Euro bzw. 44,1 Mio. Euro) als die Verbindlichkeiten, die auf den Portfolios lasten (87,2 Mio. Euro bzw. 53 Mio. Euro). Die LTVs (Beleihungsausläufe) wurden auf 106% bzw. 129% beziffert.

Käufer der beiden Portfolios ist der kanadische Immobilieninvestor Slate Asset Management (Slate). Avison Young beriet Slate auf der kaufmännischen Seite, Goodwin Procter auf der rechtlichen. KPMG unterstützte Slate beim Steuerrecht und der Akquisitionsstruktur. Die Verkäuferseite wurde von Savills und Clifford Chance beraten. Als Kandidat für den Erwerb der 67 Supermärkte aus dem Truss- und dem Belfry-Portfolio war im vergangenen Jahr Patrizia gehandelt worden. Patrizia hatte bereits Anfang 2015 ein Portfolio mit 107 Supermärkten von Eurocastle gekauft.

Steve Charlton ist zum neuen Chief Financial Officer (CFO) und Mitglied der Geschäftsführung der deutschen operativen Gesellschaften der Gagfah berufen worden. Zuvor war er CFO von Eurocastle Investment, die von der Fortress Investment Group gemanagt wird. Charlton war im August 2004 von Gordian Knot zu Fortress gewechselt.

Die Finanzkrise schlägt sich nun auch in den Führungsetagen der Private-Equity-Häuser nieder, die in den vergangenen Jahren Milliarden u.a. in deutsche Immobilien investierten. Zum Jahreswechsel wurden zahlreiche Abgänge bzw. Wechsel bekannt.

So wird Matthias Moser, Deutschlandchef der Fortress Investment Group, Ende Juni seinen Posten räumen und sich nach eigenen Worten "einer Reihe privater Projekte widmen". Unter Mosers Führung hatte Fortress 2003 den Essener Wohnungskonzern Gagfah übernommen, ihn durch massive Zukäufe ausgebaut und schließlich Ende 2006 an die Börse gebracht. Außerdem wurde die ebenfalls börsennotierte Eurocastle mit Immobilienpaketen u.a. der Deutschen und der Dresdner Bank befüllt.

Ebenfalls kräftig eingekauft hatte die Fondsgesellschaft Whitehall der US-Bank Goldman Sachs. Diese übernahm unter anderem Immobilien des Karstadt-Konzerns sowie die landeseigene Wohnungsgesellschaft LEG NRW. Zum Jahresbeginn 2009 wechselte Sven Dahlmeyer, vormals als Managing Director bei Goldman Sachs für die Auswahl der Immobilieninvestments verantwortlich, als Chief Investment Officer zur Goldman-Tochtergesellschaft Archon Group Deutschland. Archon ist für das Servicing notleidender Kredite sowie für das Management der von Goldman erworbenen Objekte zuständig. In Deutschland hat der Konzern einem Bericht der Börsen-Zeitung zufolge einen Immobilienbestand von 15 Mrd. Euro aufgebaut.

Auch international gab es auf den Spitzenpositionen Abwanderungen. So hat Stuart Rothenberg, Chef der gesamten Immobilien-Investmentsparte bei Goldman Sachs Inc., nach 21 Jahren Firmenzugehörigkeit das Unternehmen Ende vergangenen Jahres verlassen. Er geht mit 45 Jahren in den Ruhestand. 2008 hatte der Goldman-Konzern mit seinen Immobilieninvestments einen Verlust von 949 Mio. USD verbucht.

Bei Morgan Stanley, in den letzten Jahren einer der aktivsten Immobilieninvestoren in Europa, steht im Januar der Abgang von John Carrafiell bevor. Dieser hatte sich bislang mit Sonny Kalsi den Job des Global Head of Real Estate geteilt. Künftig führt Kalsi den Immobilienbereich alleine; Carrafiell behält seine Posten in den Aufsichtsgremien der Multi Corporation und der DIC Asset AG. Auch bei Morgan Stanley war das Immobilienmanagement kein Goldesel: Der dazugehörige Geschäftsbereich Asset Management schrieb im Geschäftsjahr 2008 ein Minus von 1,8 Mrd. USD. (mol)

Die TLG Immobilien hat 2006 einen Jahresgewinn von 25,5 Mio. Euro erzielt. 2008 soll das bundeseigene Unternehmen privatisiert werden. Volkmar von Obstfelder, Vorsitzender der Geschäftsführung, und Geschäftsführer Eugen von Lackum erläutern, warum die TLG Immobilien nach ihrer Überzeugung jetzt reif für diesen Schritt ist.

Immobilien Zeitung: Herr von Obstfelder, Degi-Chef-Researcher Thomas Beyerle hat unlängst festgestellt, dass Ostdeutschland "bei überregionalen bis hin zu ausländischen Investoren in den Fokus" geraten sei. Empfinden Sie Genugtuung, dass jetzt auch andere Investoren gemerkt haben, dass Ostdeutschland nicht ein einziges Krisengebiet ist?

Volkmar von Obstfelder: Das erfüllt uns tatsächlich mit Genugtuung, weil wir seit dem Jahr 2000 erklären, dass Ostdeutschland keine Wüste ist, sondern dass man differenziert hinschauen muss. Dabei entdeckt man, dass es Teilregionen gibt, die wachstumsstark sind und in denen sich Geschäfte machen lassen. Diese Teilregionen haben wir sehr frühzeitig identifiziert: die Seehäfen an der Ostsee, Berlin mit dem engeren Verflechtungsraum und vor allem das mitteldeutsche Kernland zwischen Dresden, Leipzig, Halle, Chemnitz, Zwickau und Erfurt.

IZ: Hätten Sie vor zwei Jahren denn damit gerechnet, dass Sie 2007 in so starker Konkurrenz zu auch ausländischen Investoren stehen?

von Obstfelder: Wir sind schon ein bisschen überrascht worden durch die Intensität des auf einmal einsetzenden Interesses anderer Investoren. Wir haben ja sehr frühzeitig mit einer offensiven Investitions- und Wachstumsstrategie begonnen, um ein attraktives, rentables Portfolio aufzubauen. Dabei wurden wir vor etwa zwei Jahren zum ersten Mal mit ausländischer Konkurrenz konfrontiert.

Preise stark gestiegen

Eugen von Lackum: Im Grunde war es ja für uns ein Glück, dass dieser Hype so spät einsetzte. Denn je stärker er wird, desto schwieriger wird es für uns, rentable Objekte einzukaufen. Wir schauen immer auf die Rendite und haben bewährte Berechnungsformen nicht über Bord geworfen. Damit vermeiden wir die Probleme, die sich andere Unternehmen eingekauft haben. Die Hoffnung zum Beispiel, in großem Umfang Wohnungen aufteilen und in den Markt drücken zu können, ist meiner Ansicht nach trügerisch.

IZ: Wo finden Sie noch die Objekte, die Ihren Kriterien genügen?

von Lackum: Wir müssen immer wieder neue Nischen suchen. Dabei stellen wir fest, dass die anderen Interessenten genau auf die TLG Immobilien achten. Als wir zum Beispiel anfingen, in Dresden Häuser mit hohem Leerstand, aber mit guter Bausubstanz zu kaufen, wurden auch die Konkurrenten auf dieses Segment aufmerksam. Es ist heute vor allem der Ortsnähe und der Vernetzung unserer Mitarbeiter zu verdanken, dass wir immer Ankaufsobjekte entdecken und gewissermaßen in der Asche das nicht verbrannte Korn finden.

von Obstfelder: Noch vor zwei Jahren haben auch wir uns an Bieterverfahren zum Erwerb größerer Wohnungsportfolios in Ostdeutschland und in Berlin beteiligt. Wir stellten dann fest, dass wir mit unseren eher bodenständigen Bewertungskriterien gegen den deutlich aggressiveren Auftritt internationaler Investoren keinen Erfolg hatten. Wir beschlossen daher, statt Pakete von 5.000 oder mehr Wohnungen zu fokussieren, uns auf Portfolios in einem Segment von 50 bis 400 Einheiten einzustellen. Damit blieben wir bislang unter dem Radarschirm der aggressiveren Investoren. Jetzt aber lesen wir, dass Fortress begonnen hat, sich auf dieses Segment zu verlegen. Wir sind so gesehen Getriebene, die immer wieder neue Nischen auftun müssen.

IZ: Welche Nischen haben Sie in letzter Zeit entdeckt?

Schwerpunkt Seniorenimmobilien

von Lackum: Wir haben uns seit einigen Jahren vor allem in Mecklenburg-Vorpommern der Pflegeimmobilie zugewandt. Unsere wohl ungewöhnlichste Seniorenimmobilie entsteht in Rostock: Dort bauen wir ein Heim mit 75 Pflegeplätzen und eine Kindertagesstätte für 100 Kinder.

IZ: Im Bereich der Pflegeimmobilien stehen Sie aber ebenfalls in Konkurrenz zu Großinvestoren, die dieses Segment entdeckt haben.

von Lackum: Es geht eben darum, es nicht so zu machen wie die anderen, sondern Nischen zu finden. Die Idee, alte Menschen und Kinder an einem Ort zusammenzubringen, die Begegnung zwischen den verschiedenen Generationen zu fördern und auf diese Weise die Vermittlung zwischen den Lebenswelten zu erleichtern, ist ja eine innovative Idee. Natürlich ergeben solche kleineren Projekte keine imposanten Bilder. Aber sie sind liebevoll gemalt. Wenn Sie in die Dresdner Gemäldegalerie gehen, sehen Sie im Erdgeschoss ganz kleine Bilder, die mit einem Pinselhaar gemalt und so interessant sind, dass Sie die Raffael-Madonna links liegen lassen können. So bewegen wir uns am Markt. Wir sind die Kleinen, aber Feinen.

Dresden besonders attraktiv

IZ: Sie haben aber auch keine Angst vor großen Projekten wie der Altmarkt-Galerie, dem Hotel de Saxe und dem SAP-Neubau am Postplatz - alle in Dresden. Warum sind Sie von Dresden so begeistert?

von Obstfelder: Dresden ist der attraktivste Standort in Ostdeutschland. Das bestätigte vor kurzem auch der Prognos-Zukunftsatlas. Das Land Sachsen verzeichnete 2006 ein Wirtschaftswachstum von 4% und war damit Spitzenreiter aller Bundesländer. In Dresden beträgt die Wachstumsrate sogar über 5%.

von Lackum: Und das macht sich vor allem in Gewerbeansiedlungen bemerkbar. Zudem ist die Finanzpolitik, die in Sachsen betrieben wurde, so solide, dass jeder von dieser Stadt überzeugt ist.

IZ: Spüren Sie den Wirtschaftsaufschwung auch auf dem Büromarkt?

von Obstfelder: Selbst in einer Stadt wie Dresden ist das Bürosegment schwach ausgeprägt. Im Fall von SAP handelt es sich um den klassischen Fall der Umschichtung von Bürobeständen innerhalb Dresdens. Im Bürobereich bauen wir deshalb nur, wenn wir den Nutzer an der Hand haben.

IZ: Sie haben in den vergangenen Jahren viel in Einzelhandelsimmobilien investiert. Geht das in derselben Intensität weiter?

von Obstfelder: Gewünscht ist es, durchführbar nicht. Denn Einzelhandelsimmobilien sind wegen des gewachsenen Wettbewerbs zu teuer geworden. Wir können im Moment nur noch selbst bauen, und zwar im Wesentlichen auf eigenen Flächen.

IZ: Wie teuer sind Einzelhandelsobjekte geworden?

von Lackum: Wenn Sie heute ein kleines Nahversorgungszentrum kaufen wollen, müssen Sie bis zum 15fachen der Jahresmiete bieten. Vor ein paar Jahren haben wir noch zum 10- bis 12fachen gekauft.

IZ: Sie haben vor, in diesem Jahr 170 Mio. bis 200 Mio. Euro in Ankäufe und eigene Projektentwicklungen zu investieren. Wie teilt sich das auf die Nutzungsarten Wohnen, Einzelhandel, Büro und Gewerbe auf?

von Obstfelder: Wir haben die grundsätzliche Vorstellung, in diesen Segmenten ausgewogen aufgestellt zu sein, da wir es uns, wenn wir schon auf Ostdeutschland beschränkt sind, nicht erlauben können, auch noch einzelne Nutzungsarten zu fokussieren. Vor diesem Hintergrund einer Diversifizierungsstrategie sind wir aber sehr flexibel und immer aktuell am Markt, wenn sich Investitionschancen ergeben. Die greifen wir sofort auf, wenn sie zu unseren Renditeanforderungen passen.

IZ: Was sind das für Renditeanforderungen?

von Lackum: Bei Wohnimmobilien müssen es um die 5% sein.

von Obstfelder: Bei Einzelhandelsimmobilien bewegen wir uns auf einem Niveau von 7% bis 8%. Dabei sprechen wir von Discounted-Cashflow-Renditen.

IZ: Wie viele Objekte muss die TLG Immobilien noch verkaufen?

von Lackum: Wir sind auf dem Weg der Bereinigung des Portfolios sehr weit gekommen. Um den Jahreswechsel 1999/2000 hatten wir noch gegen 37.000 Liegenschaften. Heute sind es rund 2.000. Wir wollen mit etwa 900 Objekten in die Privatisierung gehen, werden uns also noch von etwa 1.000 Objekten trennen. Dem Markt soll eine TLG Immobilien präsentiert werden, die von unattraktiven Restelementen befreit ist.

IZ: Sie sprechen die Privatisierung Ihres Unternehmens an. Bleibt es beim angekündigten Zeitpunkt 2008?

Langfristige Investoren gesucht

von Obstfelder: Wir sind mit dem Gesellschafter übereingekommen, dass 2008 in der Tat der richtige Zeitpunkt ist. Dies aus zwei Gründen: Zum einen sind wir als Unternehmen mittlerweile so gut aufgestellt, dass wir privatisierungsfähig sind. Zum andern ist für 2008 eine unverändert gute Verfassung des Kapitalmarkts zu erwarten, so dass es ausreichend viele Interessenten geben wird.

IZ: Wird das eher Anfang oder Ende 2008 sein?

von Obstfelder: Ziel des Gesellschafters ist es, den Erlös aus dem Verkauf unseres Unternehmens noch in den Haushalt 2008 einzustellen. Ende 2008 muss also das Geld fließen. Gemeinsame Auffassung ist, dass die Privatisierung auf der Grundlage des testierten Jahresabschlusses 2007 erfolgen soll. Der wird im April 2008 fertig sein. Beginnen wird das von einer Investmentbank gesteuerte Bieterverfahren nach unserer Einschätzung - denn zuständig ist der Gesellschafter - Ende 2007/Anfang 2008. Im Herbst dieses Jahres wird der Gesellschafter dafür eine Investmentbank aussuchen.

IZ: Bedeutet die Privatisierung das Ende der TLG Immobilien?

von Obstfelder: Für uns ist es wichtig, neue Eigentümer zu finden, die in der Lage und willens sind, das, was wir aufgebaut haben, fortzusetzen. Der Gesellschafter sucht also ausdrücklich Investoren, die langfristige Perspektiven für die TLG Immobilien vor Augen haben und eine Plattform für die Weiterentwicklung ihrer immobilienwirtschaftlichen Interessen in Deutschland suchen.

IZ: Herr von Obstfelder, Herr von Lackum, besten Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Hunziker.