Der Berliner Dienstsitz von Bundesgesundheitsminister Jens Spahn (CDU) in der Friedrichstraße 108 hat einen neuen Eigentümer: Hanse Merkur Grundvermögen (HMG) hat Momeni das an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) vermietete Gebäude abgekauft - angeblich zu einem Kaufpreisfaktor um die 38, wie es im Markt heißt. Für ein zweiteiliges Paket mit dem Spahn-Ministerium und einer Immobilie im Düsseldorfer Bankenviertel zahlte die Versicherungstochter rund 280 Mio. Euro.

Momeni hatte das Haus von Gesundheitsminister Spahn bzw. seinem Vorgänger Hermann Gröhe (ebenfalls CDU) anno 2015 für den offenen Spezial-AIF Momeni Prime Opportunities Fund I von Patrizia gekauft. Ende 2019 meldete Momeni den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit der Bima über 12.000 qm. Die Bima selbst spricht davon, dass die Anmietung dieser Fläche für das Gesundheitsministerium die bisher größte im laufenden Jahr sei.

Wie auch immer: Das Single-Tenant-Objekt sei "langfristig" an den Staat vermietet, so Momeni. Bei Großanmietungen in stark nachgefragten Standorten - was hier zutreffen dürfte - mietet die Bima nach eigenen Angaben in der Regel für mindestens zehn Jahre.

"Neuer Spitzenpreis"

Marktteilnehmern zufolge ist für die Ministeriumsimmobilie nun ein "neuer Spitzenpreis erzielt" worden. Der Kaufpreis soll sich, so ist zu hören, im Rahmen des von BNP Paribas Real Estate arrangierten, strukturierten Bieterprozesses dem 38-Fachen der Mieteinnahmen genähert haben. Das würde grob einer Rendite von gut 2,6% entsprechen.

Momeni äußert sich auf Anfrage nicht zu dieser Information. Der Verkäufer nennt nur den Kaufpreis - allerdings nicht für den Spahn-Sitz allein, sondern für ein Paket aus zwei Immobilien, das an Hanse Merkur Grundvermögen veräußert wurde und von denen das Spahn-Haus eine ist. Die zweite ist das Büro- und Geschäftshaus Breite Straße 3 in Düsseldorf mit 5.100 m² Mietfläche. Den Gesamtkaufpreis für das sogenannte Prime Portfolio beziffert Momeni auf 280 Mio. Euro.

Attraktiv durch staatlichen Mieter

Die Attraktivität von langfristig an die öffentliche Hand vermieteten Bürogebäuden steht außer Frage - und sie hat seit Corona noch zugenommen: "Die Kirche und der Staat sind die Mieter mit dem geringsten Ausfallrisiko", sagt ein Marktteilnehmer. Ein anderer schätzt, dass solche Objekte locker zwei bis drei Jahresmieten mehr erzielen, wenn nicht ein Privatunternehmen, sondern die öffentliche Hand mit ihrer Top-Bonität und ihrer Unpleitbarkeit der Mieter ist.

Ein dritter weiß, dass Vermieter auch mal auf zwei Euro Miete pro Quadratmeter verzichten, wenn sie dafür Mietverträge über 10, 15 oder 20 Jahre mit gesichertem Cashflow erhalten. Zumal sich der Staat oft auch als standorttreuer Nutzer erweist, der seine Mietverträge nicht selten verlängert statt umzuziehen.

In puncto Miethöhe gilt es als sicher, dass die Bima in der Friedrichstraße 108 mehr als 30 Euro pro Quadratmeter zahlt - die Frage sei nur, wie viel mehr. Zum Vergleich: Für die 4.000 qm große Büroeinheit, die die Bima im zweiten Quartal 2020 im Mebeshaus in Berlin-Charlottenburg angemietet hat, soll sie nach Marktinformationen eine Spitzenmiete von 42 Euro/qm zahlen.

Ministerium wandert in Öffentliche-Hand-Fonds

So oder so: Während die Düsseldorfer Immobilie in den offenen Immobilien-Spezialfonds HMG Grundwerte Büro Deutschland III wandert, hat die Versicherungstocher das Ministerium für einen von ihr gemanagten offenen Immobilien-Spezialfonds mit dezidiertem Fokus auf Mietern der öffentlichen Hand gekauft.

Das Düsseldorfer Gebäude hatte Momeni ebenfalls 2015 gekauft, und zwar von Canada Life. Die Büros sind an den Business-Center-Betreiber IWG-Gruppe vermietet, der Laden im Erdgeschoss an das Kinderfachgeschäft Baby Kochs.

Florence Fricke-Radoux kümmert sich seit Januar 2020 bei der Hamburger Momeni-Gruppe als Head of Investor Relations, Schrägstrich Business Development, um die Beziehungen zu institutionellen Kunden und die Geschäftsfeldentwicklung. Die gebürtige Französin bringt Erfahrungen im Fundraising sowie im Aufbau und Management von Immobilienfonds mit. So wirkte sie u.a. als Director Business Development in den Bereichen Real Estate und Private Equity bei HQ Capital sowie als Director Fund Management bei der Triuva Kapitalverwaltungsgesellschaft (ehemals IVG Institutional Funds) in Frankfurt.

Mit der Verpflichtng von Fricke-Radoux will Momeni die eigene "Wachstumsstrategie" mit "spezifischen Investmentlösungen für institutionelle Kapitalanleger" unterstrichen sehen. In den vergangenen Jahren habe man ein Gesamtvolumen von mehr als 5 Mrd. Euro investiert.

Die Momeni-Gruppe präsentiert drei neue Köpfe. Zwei davon waren vorher für den Düsseldorfer Projektentwickler Development Partner im Einsatz.

Der Reihe nach: Maike Müller hat als Director bei Momeni Projektentwicklung in Düsseldorf angeheuert. Laut ihrem LinkedIn-Profil arbeitete sie vorher nicht weniger als elfeinhalb Jahre für Development Partner. Zuletzt firmierte sie dort als Geschäftsführerin Projekte. Bei Momeni hat sie den Hut im Rheinland auf.

Neu bei Momeni, genauer: Momeni Investment Management, ist ebenfalls Gunter Köhnlein. Und auch Köhnlein trug vorher bei Development Partner den Titel Geschäftsführer Projekte. Für seinen neuen Arbeitgeber wirkt er nun als Associate Director Asset Management.

Neuzugang Nummer drei ist Tim Oertling. Er ist als Associate Director Letting in der Gesellschaft Momeni Real Estate Management für die Vermietung des Momeni-Portfolios zuständig. Vorher kümmerte er sich viele Jahre bei der Warburg-Gruppe als Teamleiter ebenfalls um die Vermietung des Portfoliobestands.

Befördert werden Marcella Billand und Oliver Klamt. Billand steigt im Fondsmanagement zur Associate Director auf, Klamt zum Associate Director im Construction Management. Beide sind schon seit mehreren Jahren bei Momeni.

Momeni hisst sein Fähnchen in Frankfurt

Momeni hat einiges vor: In einer Mitteilung kündigt das Unternehmnen "die Realisierung zahlreicher neuer Developments in den wichtigsten deutschen Städten" ebenso an wie den "Ausbau des institutionellen Geschäfts mit der Auflage weiterer Fondsprodukte und die Übernahme weiterer Managementmandate für externe Kunden". In Frankfurt will die Firma aus Hamburg Anfang 2020 eine Niederlassung aufmachen.