Neben offenen Fonds, Versicherungsunternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerken oder Immobilienaktiengesellschaften betrachten auch Non-Property-Gesellschaften ihr Realvermögen zunehmend unter ...
Neben offenen Fonds, Versicherungsunternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerken oder Immobilienaktiengesellschaften betrachten auch Non-Property-Gesellschaften ihr Realvermögen zunehmend unter Portfoliogesichtspunkten. Eine Herausforderung für die wachsende Zahl von Portfoliosteuerern, Akquisiteuren und Corporate Real Estate Manager - und für deren berufliche Qualifizierung, meint IZ-Gastautor Dr. Martin Wernecke
Worin liegen die Unterschiede zwischen der Einzelinvestition und der Betrachtung ganzer Portfolios? Bei der einzelnen Immobilie sind es vor allem die Standort-, Markt- und Objektanalyse, die in Verbindung mit einer an den Zielen des Investors ausgerichteten Investitionsrechnung eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung begründet. Neben dem richtigen Objekt, der richtigen Lage und dem richtigen Timing entscheidet ein optimiertes Nutzungs- und Facilities-Management-Konzept über die Gesamtrendite der Investition.
Bei Immobilien-Portfolios treten hingegen die Aspekte strategische Steuerung und operative Umsetzung in den Vordergrund. Bei der strategischen Steuerung des Gesamtportfolios wird der Gesamtbestand nach qualitativen und quantitativen Kriterien segmentiert, um für die so gebildeten Kate-gorien individuelle, aus den Zielen des Unternehmens abgeleitete Strategien anzuwenden.
Bei der operativen Umsetzung der Strategie wird neben dem Ertragsbeitrag jeder einzelnen Immobilie ihre Auswirkung auf das Gesamtrisiko des Portfolios bedeutsam, da diese über die geforderte Rendite und damit über Kauf- und Verkaufspreise entscheidet. Deshalb müssen Diversifikationspotenziale, die zwischen Immobilientypen, Nutzungen, Lagen, Regionen, Ländern und Anlageformen bestehen können, fortwährend gesucht, analysiert und genutzt werden.
Barbara Knoflach, als Geschäftsführerin der SEB Immoinvest GmbH praktizierende Portfoliomanagerin und Mitglied im Fachbeirat des Intensivstudiengangs Immobilien-Portfoliomanagement an der ebs Immobilienakademie, beschreibt die Anforderungen an Portfoliomanager so: "Ein guter Immobilien-Portfoliomanager ist Generalist mit unternehmerischem Weitblick und Spezialist mit Liebe zum Immobiliendetail gleichermaßen. Denn gerade bei Immobilienportfolios wirken Detailaspekte - positive wie negative - lange nach und sind im Nachhinein oft nur schwer oder gar nicht mehr zu ändern. Zu hohe Konzentration auf Einzelaspekte hingegen beschränkt die Möglichkeiten und Chancen von Immobilieninvestitionen in den modernen Kapitalmärkten."
Die Bewältigung der mit dem Portfoliomanagement verbundenen Aufgaben setzt ein umfangreiches Wissen voraus, das der noch junge Lehrgang an der ebs Immobilienakademie vermitteln will. Hierzu zählen Kenntnisse der volkswirtschaftlichen Zusammenhänge wie der Funktionsweise von Flächen- und Anlagemärkten, der Bedeutung von Immobilien als Asset-Klasse und der Ursachen und Ausprägungen von Immobilienzyklen. Zum Verständnis der modernen Portfoliotheorie müssen die mathematisch-statistischen Konzepte von Renditerechnung über stochastische Prozesse bis hin zum Capital-Asset-Pricing-Modell bekannt sein.
Philip Seiler, bester Absolvent des ersten Jahrgangs und bei der TMW Immobilien GmbH in München beschäftigt, sagt zur Ausbildung: "Es passte alles sehr gut zusammen: zunächst die theoretischen, mathematischen Grundlagen der modernen Portfoliotheorie, dann die Möglichkeiten der Übertragung auf die Immobilienvermögen und zuletzt Beispiele aus der praktischen Anwendung im internationalen Kontext." Neues Wissen, das auch unmittelbar praktisch umgesetzt werden kann? "Einige neue Ideen haben wir schon in unsere Arbeit einfließen lassen."
Die Bewertung von Einzelimmobilien, Portfolios und indirekten Immobilienanlagen und die unterschiedlichen Rechnungslegungsstandards sind weitere wichtige Bausteine des Grundlagenwissens eines Portfoliomanagers. Hinzu kommen Kenntnisse der Behandlung von Markt-Research-Methoden, die Besonderheiten verschiedener europäischer und internationaler Immobilienmärkte, Finanzierungsmethoden einschließlich derivativer und hybrider Innovationen, IT-Instrumente, Real-Optionsansätze, Performancemessung und Reporting.
Barabara Knoflach will die Bedeutung des "ausgezeichneten internationalen Fachwissens" nicht relativieren, betont aber gleichzeitig eine andere Seite der erforderlichen Managementqualität: "ein ausgeprägtes Fingerspitzengefühl im Umgang mit Menschen, um die strategisch-analytische Steuerung in einem in Deutschland immer noch stark emotionalisierten Immobilienumfeld umsetzen zu können".
Noch eine Partner-Hochschule
Im Herbst 2003 schloss der erste Jahrgang des international ausgerichteten Intensivstudiums Immobilien-Portfoliomanagement an der ebs Immobilienakademie nach insgesamt 21 Präsenztagen mit Vorträgen, Gruppenarbeiten und einem Studienaufenthalt in Cambridge erfolgreich ab. Das Weiterbildungsangebot wurde in Zusammenarbeit mit hochrangigen Kooperationspartnern wie der University of Reading, der University of Cambridge und der IPD Investment Property Databank in London entwickelt und durchgeführt.
Dozenten des Intensivstudiums waren und sind Wissenschaftler und Praktiker aus der internationalen Immobilien-Portfoliomanagement-Branche. Für den jüngst gestarteten zweiten Jahrgang konnten mit der Johns-Hopkins-University in Baltimore/USA ein weiterer hochrangiger Kooperationspartner und von dort mit Prof. Glenn Mueller ein weltweit renommierter Wissenschaftler für Vorlesungen gewonnen werden. (ae)
Der Autor: Dr. Martin Wernecke ist Geschäftsführer der tectum vermögensverwaltung, Koblenz, und Senior Assistant am ebs Department of Real Estate, Oestrich-Winkel.
