Nachdem sich Norbert Hermanns aus dem operativen Geschäft bei Landmarken zurückgezogen hat, übernimmt er den Vorsitz im Aufsichtsrat. Als zusätzliches Mitglied wurde jetzt Barbara A. Knoflach bekanntgegeben. 

Die Investmentmanager von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) haben einen neuen paneuropäischen Büroimmobilienfonds für institutionelle Investoren aufgelegt. In einer ersten Kapitalrunde wurden für den Next Estate Income Fund III (Neif III) knapp 100 Mio. Euro Eigenkapital bei mehreren Anlegern eingesammelt. Das berichtete Barbara Knoflach, globale Investmentchefin von BNPPRE, dieser Tage auf der Mipim in Cannes. Inklusive Leverage soll der Fonds eines Tages mehr als doppelt so schwer werden wie sein Vorgänger.

Auch den ersten Stich hat der Neif III schon gemacht: In Düsseldorf sei für rund 60 Mio. Euro ein kurz vor der Fertigstellung stehender, an internationale Nutzer vermieteter Neubau mit 10.000 m² Bürofläche angekauft worden, sagte Nils Hübener, bei BNPPRE Investmentleiter für Europa.

Der in Luxemburg domizilierte Vorgängerfonds Neif II mit einem Eigenkapital von über 500 Mio. Euro und einer Feuerkraft von insgesamt gut 800 Mio. Euro ist unterdessen fast vollständig investiert, so Hübener weiter. Dieser auf Core-Bürogebäude in der Eurozone fokussierte Fonds zählt institutionelle Anleger aus sieben europäischen Ländern zu seinen Investoren.

Knoflach fährt mit dem neuen Bürofonds "eine absolute Core-Strategie" und ist primär "auf Cash-Returns aus": "Wir streben eine Dividendenausschüttung von 4% bis 4,5% im Jahr an." Zur Erinnerung: Der Vorgängerfonds Neif II soll zehn Jahre lang laufen und mehr als 5% p.a. ausschütten.

Auch der neue Fonds ist auf Core-Büroimmobilien in Euroland ausgerichtet. Bedenken, genügend Produkte für das auf 1 Mrd. Euro Eigenkapital bzw. inklusive einer Leveragequote von 40% auf ein Zielvolumen von 1,8 Mrd. Euro taxierte Investitionsvehikel zu finden, hat sie nicht. Zugegeben, "teuer ist zurzeit alles", aber "es wollen ja nicht alle Core".

Sie selbst und Hübener halten in 35 Städten aus der Eurozone, darunter die sieben üblichen Verdächtigen aus Deutschland, Ausschau nach Bürohäusern, die die klassischen Core-Kriterien erfüllen. Rund die Hälfte des Zielvolumens soll schlussendlich - bestenfalls nach zwei, spätestens nach vier Jahren - in Deutschland und Frankreich, die andere Hälfte in Märkten wie den Niederlanden, Italien oder Spanien angelegt werden. Bevorzugt werden brandneue Objekte. Genommen werden auch moderne Gebäude oder solche, die der Verkäufer zuvor einem Refurbishment unterzogen hat. Und nicht zu vergessen: Gebäude, die kein Green-Building-Label bzw. nicht die Voraussetzungen für ein solches Label mitbringen, fallen durchs Raster.

Bedenken, genügend Investoren für ihr jüngstes Fondsprodukt zu finden, hat Knoflach anscheinend ebenfalls nicht: "Wir wollen kaufen, egal was es kostet" - das bekomme sie oft von Investoren zu hören, die einen Atemzug vorher noch über irgendwann steigende Zinsen und ein mögliches Ende des Immobilienbooms räsoniert hätten. "Das Eine sagen und das Andere tun", umschreibt Knoflach diese "bipolare" Haltung vieler Anleger.

„Der Zyklus hält bis 2019"

Knoflach selbst ist sich - politische Unsicherheiten hin oder her - sicher, dass "der Zyklus bis 2019 anhält. Das einzige Fragezeichen ist, ob sich Europa von Zinserhöhungen in den USA abkoppeln kann". Die Investmentchefin von BNPPRE hat daran jedoch kaum Zweifel. Denn der wirtschaftliche Rahmen stimme nach wie vor. Steigenden Zinsen in den USA steht sie positiv gegenüber: "So wird der US-Markt wieder attraktiver. Investoren werden umallokieren und der Druck auf Europa wird nachlassen", was auch Investmentmanagern wie BNPPRE mehr Produktoptionen bescheren werde.

Der deutsche Immobilienmarkt dürfte nach Einschätzung von Knoflach nicht zuletzt vom eingebrochenen Transaktionsvolumen in Großbritannien profitieren: Die Frage sei, wohin sich das aus UK gleichsam abgeflossene Kapital verteile. Knoflach ist sicher: "Ein großer Teil dieses Geldes drängt nach Deutschland, denn die Fundamentaldaten sind hier noch stabil." Investoren rät sie, "lieber Qualität für 3,5% zu kaufen", als an gewohnten Renditeerwartungen zu kleben. Wer immer noch 5% oder 5,5% will, den führt Knoflach jedoch gern in die - natürlich - Toplagen der "Secondary"-Märkte. Dass die Drei bald die neue Fünf ist, mag sie nicht ausschließen: "Der Zyklus wird noch steigen, wir werden nochmals Teuerungsraten sehen."

Xavier Mouette (44) soll bei BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNPPRE) als internationaler Head of Key Client Group von Paris aus den Ausbau der Assets under Management (AuM) anschieben. Mouette berichtet an Barbara Knoflach, die diesen Bereich seit Sommer 2015 als Global Head of Investment Management von Frankfurt aus leitet. Mouette war u.a. für AEW Europe und Unibail-Rodamco tätig, ebenso wie für Allianz Real Estate, wo er 2009 als Head of Acquisitions anfing. Später wurde er dort zum General Manager der Allianz-Gruppe für die französischen Überseegebiete im Pazifikraum berufen. BNPPRE hatte mit Knoflachs Berufung im vergangenen Jahr das Ziel ausgegeben, die AuM von 20,3 Mrd. Euro Ende 2014 perspektivisch auf 30 Mrd. Euro zu steigern.

Neben offenen Fonds, Versicherungsunternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerken oder Immobilienaktiengesellschaften betrachten auch Non-Property-Gesellschaften ihr Realvermögen zunehmend unter Portfoliogesichtspunkten. Eine Herausforderung für die wachsende Zahl von Portfoliosteuerern, Akquisiteuren und Corporate Real Estate Manager - und für deren berufliche Qualifizierung, meint IZ-Gastautor Dr. Martin Wernecke

Worin liegen die Unterschiede zwischen der Einzelinvestition und der Betrachtung ganzer Portfolios? Bei der einzelnen Immobilie sind es vor allem die Standort-, Markt- und Objektanalyse, die in Verbindung mit einer an den Zielen des Investors ausgerichteten Investitionsrechnung eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung begründet. Neben dem richtigen Objekt, der richtigen Lage und dem richtigen Timing entscheidet ein optimiertes Nutzungs- und Facilities-Management-Konzept über die Gesamtrendite der Investition.

Bei Immobilien-Portfolios treten hingegen die Aspekte strategische Steuerung und operative Umsetzung in den Vordergrund. Bei der strategischen Steuerung des Gesamtportfolios wird der Gesamtbestand nach qualitativen und quantitativen Kriterien segmentiert, um für die so gebildeten Kate-gorien individuelle, aus den Zielen des Unternehmens abgeleitete Strategien anzuwenden.

Bei der operativen Umsetzung der Strategie wird neben dem Ertragsbeitrag jeder einzelnen Immobilie ihre Auswirkung auf das Gesamtrisiko des Portfolios bedeutsam, da diese über die geforderte Rendite und damit über Kauf- und Verkaufspreise entscheidet. Deshalb müssen Diversifikationspotenziale, die zwischen Immobilientypen, Nutzungen, Lagen, Regionen, Ländern und Anlageformen bestehen können, fortwährend gesucht, analysiert und genutzt werden.

Barbara Knoflach, als Geschäftsführerin der SEB Immoinvest GmbH praktizierende Portfoliomanagerin und Mitglied im Fachbeirat des Intensivstudiengangs Immobilien-Portfoliomanagement an der ebs Immobilienakademie, beschreibt die Anforderungen an Portfoliomanager so: "Ein guter Immobilien-Portfoliomanager ist Generalist mit unternehmerischem Weitblick und Spezialist mit Liebe zum Immobiliendetail gleichermaßen. Denn gerade bei Immobilienportfolios wirken Detailaspekte - positive wie negative - lange nach und sind im Nachhinein oft nur schwer oder gar nicht mehr zu ändern. Zu hohe Konzentration auf Einzelaspekte hingegen beschränkt die Möglichkeiten und Chancen von Immobilieninvestitionen in den modernen Kapitalmärkten."

Die Bewältigung der mit dem Portfoliomanagement verbundenen Aufgaben setzt ein umfangreiches Wissen voraus, das der noch junge Lehrgang an der ebs Immobilienakademie vermitteln will. Hierzu zählen Kenntnisse der volkswirtschaftlichen Zusammenhänge wie der Funktionsweise von Flächen- und Anlagemärkten, der Bedeutung von Immobilien als Asset-Klasse und der Ursachen und Ausprägungen von Immobilienzyklen. Zum Verständnis der modernen Portfoliotheorie müssen die mathematisch-statistischen Konzepte von Renditerechnung über stochastische Prozesse bis hin zum Capital-Asset-Pricing-Modell bekannt sein.

Philip Seiler, bester Absolvent des ersten Jahrgangs und bei der TMW Immobilien GmbH in München beschäftigt, sagt zur Ausbildung: "Es passte alles sehr gut zusammen: zunächst die theoretischen, mathematischen Grundlagen der modernen Portfoliotheorie, dann die Möglichkeiten der Übertragung auf die Immobilienvermögen und zuletzt Beispiele aus der praktischen Anwendung im internationalen Kontext." Neues Wissen, das auch unmittelbar praktisch umgesetzt werden kann? "Einige neue Ideen haben wir schon in unsere Arbeit einfließen lassen."

Die Bewertung von Einzelimmobilien, Portfolios und indirekten Immobilienanlagen und die unterschiedlichen Rechnungslegungsstandards sind weitere wichtige Bausteine des Grundlagenwissens eines Portfoliomanagers. Hinzu kommen Kenntnisse der Behandlung von Markt-Research-Methoden, die Besonderheiten verschiedener europäischer und internationaler Immobilienmärkte, Finanzierungsmethoden einschließlich derivativer und hybrider Innovationen, IT-Instrumente, Real-Optionsansätze, Performancemessung und Reporting.

Barabara Knoflach will die Bedeutung des "ausgezeichneten internationalen Fachwissens" nicht relativieren, betont aber gleichzeitig eine andere Seite der erforderlichen Managementqualität: "ein ausgeprägtes Fingerspitzengefühl im Umgang mit Menschen, um die strategisch-analytische Steuerung in einem in Deutschland immer noch stark emotionalisierten Immobilienumfeld umsetzen zu können".

Noch eine Partner-Hochschule

Im Herbst 2003 schloss der erste Jahrgang des international ausgerichteten Intensivstudiums Immobilien-Portfoliomanagement an der ebs Immobilienakademie nach insgesamt 21 Präsenztagen mit Vorträgen, Gruppenarbeiten und einem Studienaufenthalt in Cambridge erfolgreich ab. Das Weiterbildungsangebot wurde in Zusammenarbeit mit hochrangigen Kooperationspartnern wie der University of Reading, der University of Cambridge und der IPD Investment Property Databank in London entwickelt und durchgeführt.

Dozenten des Intensivstudiums waren und sind Wissenschaftler und Praktiker aus der internationalen Immobilien-Portfoliomanagement-Branche. Für den jüngst gestarteten zweiten Jahrgang konnten mit der Johns-Hopkins-University in Baltimore/USA ein weiterer hochrangiger Kooperationspartner und von dort mit Prof. Glenn Mueller ein weltweit renommierter Wissenschaftler für Vorlesungen gewonnen werden. (ae)