Sotheby's International Realty (IR) eröffnet im Frühjahr einen zusätzlichen Standort in Münster. Dort wird Lothar Graff Niederlassungsleiter.

Am 1. April eröffnet Sotheby's IR ein Büro am Standort Münster. Dort will sich das Makler-Netzwerk u.a. auf Premium- und Luxusimmobilien im Münsterland konzentrieren. Die Leitung über das fünfköpfige Team übernimmt Lothar Graff. Er war vor seinem Wechsel zu Sotheby's IR u.a. als Vertriebsleiter für Innova und als Immobilienvermittler bei McMakler tätig. Weitere Neueröffnungen kündigt Sotheby's IR für das kommende Jahr in Aachen und Bonn an.

Der Berliner Dienstsitz von Bundesgesundheitsminister Jens Spahn (CDU) in der Friedrichstraße 108 hat einen neuen Eigentümer: Hanse Merkur Grundvermögen (HMG) hat Momeni das an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) vermietete Gebäude abgekauft - angeblich zu einem Kaufpreisfaktor um die 38, wie es im Markt heißt. Für ein zweiteiliges Paket mit dem Spahn-Ministerium und einer Immobilie im Düsseldorfer Bankenviertel zahlte die Versicherungstochter rund 280 Mio. Euro.

Momeni hatte das Haus von Gesundheitsminister Spahn bzw. seinem Vorgänger Hermann Gröhe (ebenfalls CDU) anno 2015 für den offenen Spezial-AIF Momeni Prime Opportunities Fund I von Patrizia gekauft. Ende 2019 meldete Momeni den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit der Bima über 12.000 qm. Die Bima selbst spricht davon, dass die Anmietung dieser Fläche für das Gesundheitsministerium die bisher größte im laufenden Jahr sei.

Wie auch immer: Das Single-Tenant-Objekt sei "langfristig" an den Staat vermietet, so Momeni. Bei Großanmietungen in stark nachgefragten Standorten - was hier zutreffen dürfte - mietet die Bima nach eigenen Angaben in der Regel für mindestens zehn Jahre.

"Neuer Spitzenpreis"

Marktteilnehmern zufolge ist für die Ministeriumsimmobilie nun ein "neuer Spitzenpreis erzielt" worden. Der Kaufpreis soll sich, so ist zu hören, im Rahmen des von BNP Paribas Real Estate arrangierten, strukturierten Bieterprozesses dem 38-Fachen der Mieteinnahmen genähert haben. Das würde grob einer Rendite von gut 2,6% entsprechen.

Momeni äußert sich auf Anfrage nicht zu dieser Information. Der Verkäufer nennt nur den Kaufpreis - allerdings nicht für den Spahn-Sitz allein, sondern für ein Paket aus zwei Immobilien, das an Hanse Merkur Grundvermögen veräußert wurde und von denen das Spahn-Haus eine ist. Die zweite ist das Büro- und Geschäftshaus Breite Straße 3 in Düsseldorf mit 5.100 m² Mietfläche. Den Gesamtkaufpreis für das sogenannte Prime Portfolio beziffert Momeni auf 280 Mio. Euro.

Attraktiv durch staatlichen Mieter

Die Attraktivität von langfristig an die öffentliche Hand vermieteten Bürogebäuden steht außer Frage - und sie hat seit Corona noch zugenommen: "Die Kirche und der Staat sind die Mieter mit dem geringsten Ausfallrisiko", sagt ein Marktteilnehmer. Ein anderer schätzt, dass solche Objekte locker zwei bis drei Jahresmieten mehr erzielen, wenn nicht ein Privatunternehmen, sondern die öffentliche Hand mit ihrer Top-Bonität und ihrer Unpleitbarkeit der Mieter ist.

Ein dritter weiß, dass Vermieter auch mal auf zwei Euro Miete pro Quadratmeter verzichten, wenn sie dafür Mietverträge über 10, 15 oder 20 Jahre mit gesichertem Cashflow erhalten. Zumal sich der Staat oft auch als standorttreuer Nutzer erweist, der seine Mietverträge nicht selten verlängert statt umzuziehen.

In puncto Miethöhe gilt es als sicher, dass die Bima in der Friedrichstraße 108 mehr als 30 Euro pro Quadratmeter zahlt - die Frage sei nur, wie viel mehr. Zum Vergleich: Für die 4.000 qm große Büroeinheit, die die Bima im zweiten Quartal 2020 im Mebeshaus in Berlin-Charlottenburg angemietet hat, soll sie nach Marktinformationen eine Spitzenmiete von 42 Euro/qm zahlen.

Ministerium wandert in Öffentliche-Hand-Fonds

So oder so: Während die Düsseldorfer Immobilie in den offenen Immobilien-Spezialfonds HMG Grundwerte Büro Deutschland III wandert, hat die Versicherungstocher das Ministerium für einen von ihr gemanagten offenen Immobilien-Spezialfonds mit dezidiertem Fokus auf Mietern der öffentlichen Hand gekauft.

Das Düsseldorfer Gebäude hatte Momeni ebenfalls 2015 gekauft, und zwar von Canada Life. Die Büros sind an den Business-Center-Betreiber IWG-Gruppe vermietet, der Laden im Erdgeschoss an das Kinderfachgeschäft Baby Kochs.

Die Immobilien-AG Deutsche Konsum Reit hat für insgesamt 25,6 Mio. Euro drei Einzelhandelsimmobilien von verschiedenen Investoren gekauft. Die Kaufpreisfaktoren sind überschaubar.

Zum einen holte sich die Truppe um CEO Rolf Elgeti das Fachmarkzentrum Pleissen Center im sächsischen Werdau bei Zwickau ins Einkaufskörbchen. Verkäufer ist ein "internationaler Investor", den Namen mag der Käufer nicht nennen. Das Objekt ist jedenfalls der dickste Fisch im Netz: Es hat eine Gesammietfläche von rund 39.000 qm und ist zu 95% vermietet, u.a. an Kaufland und Möbel Roller. Die Immobilie steht allein für 2,3 Mio. Euro von insgesamt rund 2,9 Mio. Euro Jahresmieteinnahmen. Die durchschnittliche gewichtete Laufzeit der Mietverträge (Walt) in Werdau liegt bei etwa fünf Jahren.

Dauermietverträge in Angermünde

Ins Portfolio der Deutschen Konsum ist auch das Anger Zentrum im brandenburgischen Angermünde gewandert. Die vorhandenen 4.900 qm Mietfläche sind komplett belegt, u.a. sitzen der Lebensmittelhändler Norma, eine Sparkasse, eine Apotheke, Ärzte und Gesundheitsdienstleister im Haus. Die Immobilie spielt aktuell Mieteinnahmen von 0,4 Mio. Euro ein und gehörte vorher einem deutschen Investor. Einen Walt nennt der Erwerber für diese Immobilie nicht: "Wir haben in Angermünde im Wesentlichen Dauermietverträge, die wir nicht in die Berechnung des Walt einbeziehen. Dies umfasst sowohl den Norma-Markt als auch die Vielzahl der Arztpraxen usw. Diese sind nach den gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar, bestehen aber in den meisten Fällen schon seit der Erbauung des Objekts", erklärt Christian Hellmuth, Finanzvorstand der Deutschen Konsum.

Das letzte Ei im Korb, ein Edeka-Großmarkt im schwäbischen Pfullingen mit 3.500 qm, bringt derzeit - ebenfalls im Stande der Vollvermietung - 0,2 Mio. Euro auf die Waage. Das Gebäude war zuvor im Besitz eines deutschen Family-Offices. Der Walt liegt bei rund fünf Jahren.

Pfullingen ist etwa bei Faktor zehn, die anderen beiden Objekte sind günstiger

Die Ankaufsrendite gibt die Deutsche Konsum für alle drei Deals zusammen mit 11,2% an. Auf die einzelnen Objekte herunterbrechen darf Hellmuth die Renditen bzw. Kaufpreisfaktoren nicht, nur so viel: "Tendenziell ist Pfullingen etwa bei Faktor zehn und die anderen beiden Assets dementsprechend günstiger." Alle drei Immobilien sollen zum 1. Mai in den Besitz des neuen Eigentümers übergehen.

"Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro im aktuellen Geschäftsjahr"

Das Portfolio der Deutschen Konsum wird mit den drei Neuerwerbungen auf 85 Objekte mit einer annualisierten Gesamtmiete von 32 Mio. Euro anwachsen. Hellmuth ist in Gedanken schon einen Schritt weiter: "Wir gehen aufgrund der nach wie vor sehr gut gefüllten Ankaufspipeline aktuell von einem Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro im aktuellen Geschäftsjahr aus und sind in mehreren konkreten Ankaufsprozessen, die wir kontinuierlich abarbeiten." Was das Verhältnis von Miete und Kaufpreis angeht, liegt die Schmerzgrenze in aller Regel bei Faktor elf (bezogen auf die Ist-Miete).

Vor Leerstand scheut Hellmuth nicht zurück, "da wir für diesen nichts bezahlen und trotz bzw. auch aufgrund des Leerstands in der Regel bereits zweistellige Anfangsrenditen haben." Durch Investitionen, Neuvermietungen oder Mietvertragsverlängerungen - so der Plan - "steigen unsere bereits zweistelligen Ankaufsrenditen nochmals deutlich und die Immobilien werden höher bewertet".

Conren Land hat das Bürogebäude Merton's Mitte im Frankfurter Mertonviertel vom Publikumsfonds UBS (D) Euroinvest Immobilien gekauft. Das verlautet aus gut infomierten Marktkreisen.

Aus dem jüngsten Fondsupdate vom November 2017 geht hervor, dass die Immobilie tatsächlich einen Käufer gefunden hat. Signing war demnach schon im September 2017. Namentlich genannt wird der Käufer in spe in diesem Dokument nicht. Als Kaufpreis kursiert am Markt die Summe von ca. 23 Mio. Euro. In dem Fondsupdate wird dem Bürogebäude mit gut 18.000 qm ein Verkehrswert von 19 Mio. Euro zugeschrieben.

Der (anstehende) Verkauf des Gebäudes an der Lurgiallee 10 bis 12 gilt unter Marktbeobachtern als Ausdruck davon, dass Investoren wegen hoher Preise in Bestlagen in Frankfurt immer häufiger auch B-Standorte prüfen - selbst in Lagen, die früher jenseits ihrer Wahrnehmung lagen. Selbst Gebäude, die einigen Leerstand vorweisen, werden dabei nicht mehr mit spitzen Fingern angefasst - der florierende Frankfurter Büromarkt mit schrumpfenden Leerstandsquoten und kletternden Mieten macht's möglich.

Conren Land kauft viel Leerstand ein

Die UBS soll viel Geld in die Repositionierung der Immobilie gesteckt haben und dank des anziehenden Vermietungsmarkts in einem lange als schwierig geltenden Büroviertel mit riesigen Leerständen Vermietungserfolge erzielt haben. So soll einer der beiden etwa gleich großen Gebäudeteile bereits komplett modernisiert sein und auf die Vollvermietung zusteuern. Der andere Teil wird erst noch aufgehübscht - und steht angeblich noch komplett leer.

In besagtem Fondsupdate vom November wird die Vermietungsquote auf 38,9% beziffert. Die durchschnittliche gewichtete Mietlaufzeit (Walt) lag zu diesem Zeitpunkt bei 3,3 Jahren.

Das Mertonviertel profitierte in letzter Zeit von den Bemühungen einer Standortinitiative und der Aufwertung vieler Gebäude auch durch andere Eigentümer.

Conren Land wollte den Ankauf bisher weder bestätigen noch dementieren, ebenso wie die UBS den Verkauf.

Nachtrag vom 10. September 2018: Inzwischen bietet Conren Land 6.844 qm Bürofläche in Merton's Mitte für 12,90 Euro/qm zur Miete an. Dieser Anzeige zufolge wurde die Modernisierung des Komplexes kürzlich abgeschlossen.