"Bringt die Unternehmenskultur auf Vordermann! Nur dann werden hier Menschen aus den richtigen Gründen arbeiten wollen." Der markige Ausspruch soll von einem Ex-Manager der Investmentbank Goldman Sachs zu Beginn der Finanzkrise stammen. Doch wie soll eine Firma ticken, damit fähige Leute gerne kommen, bleiben und bei der Arbeit ihr Bestes geben? Das steht idealerweise im Unternehmensleitbild geschrieben.

Die IVG hat eins, die Bima, Engel & Völkers und die Wiro Wohnen in Rostock auch. Leitbilder sind modern und zieren heute viele Unternehmensbroschüren und Internetseiten - auch der Immobilienwirtschaft. Und das aus handfesten, finanziellen Gründen. "Schätzen Sie doch mal, wie viele Mitarbeiter im bundesdeutschen Durchschnitt bereits ihre innere Kündigung vollzogen haben Und was das kostet!", sagt Britt Zimlich, beim kommunalen Vermieter Wiro in der ostdeutschen Hansestadt für Unternehmensentwicklung und den Strategieprozess verantwortlich. 23% seien nicht mehr mit dem Herzen dabei, "weitere 63% der Arbeitnehmer machen den berühmten Dienst nach Vorschrift", zitiert die städtische Bedienstete das seit Jahren unveränderte Ergebnis des Gallup Engagement Index 2011. Da werden Chefs hellhörig. Auch Ralf Zimlich, der aus Berlin dazugestoßene Wiro-Vorstand. Er war angetreten, die gegen die Wohnungsnot kämpfende sozialistische "Gebäudewirtschaft", die Wohnraum nur verteilte, zu einer kommunalen Gesellschaft umzuformen, die sich auf gesättigten Märkten durchsetzen muss.

Produktiver und rentabler

"Unternehmensphilosophie", erklärte ihm seine Ehefrau, "ist kein Luxus, sondern eine wirtschaftliche Ressource, die sich in Mitarbeiterbindung und -mobilisierung widerspiegelt." Diese wiederum steigere Produktivität und Rentabilität. Unternehmen, die den Meinungen und Ansichten ihrer Mitarbeiter Gewicht geben und Anerkennung zollen, arbeiten um 27% profitabler und erhöhen die emotionale Bindung ihrer Mitarbeiter um durchschnittlich 22%. So steht es ebenfalls bei Gallup geschrieben.

Ehemann Zimlich hatte 600 Wiro-Mitarbeiter mit auf den langen steinigen Weg in die Marktwirtschaft genommen. 2009 legte Britt Zimlich los. Klausurtagungen, Workshops und Gespräche über Gespräche mündeten in einer Zukunftskonferenz mit der gesamten Belegschaft. Die Präsentation, erinnert sich die Initiatorin des Treffens, sei "hochemotional" gewesen. "Der Funke sprang über, viele Beschäftigten haben ihre Gedanken, Ideen und Meinungen auf der Bühne wiedergegeben." In der Folge bildete Zimlich Teams, die nach einheitlichen Methoden an den Themen Kundenorientierung und Schnittstellenoptimierung arbeiteten. Unzählige Treffen und Tagungen von Wohnungsverwaltern, Vermietern, Technikern und Handwerkern der Wiro später, stand das jetzt gültige Leitbild, das den Geist des Unternehmens widerspiegelt. Niedergeschrieben wurden zum Beispiel "Goldene Regeln". Ob es um die Vereinbarung von Besichtigungen möglichst innerhalb von 48 Stunden geht, Termine nach 17 Uhr oder am Wochenende oder die Beantwortung von E-Mail-Anfragen innerhalb von 24 Stunden: "Vorbehalte wurden abgebaut, Abläufe umstrukturiert, Aufgaben neu verteilt", sagt Britt Zimlich. Das geht bis zur Verpflichtung zu ordentlichen Schreibtischen und geöffneten Bürotüren. Dabei ist das Leitbild nicht statisch. "Fällt den Kollegen im Alltag etwas auf, was sie verbessern möchten, kommt eine neue Regel dazu, oder eine andere hat sich erledigt, weil man gute Lösungen gefunden hat", erzählt die stellvertretende Pressesprecherin Dagmar Horning, aus ihrem Alltag.

"Messlatte für unser Handeln in den kommenden Jahren" nennt die Bonner IVG ihr Leitbild. Anders als bei der Wiro, wo Verbesserungsvorschläge öffentlich auf einer Bühne gefragt waren, setzte die IVG auf ein Internetforum, wo die Mitarbeiter, auch anonym, "konkrete Vorschläge für Verbesserungsmaßnahmen" machen durften. "Schon der Weg war das Ziel", erläutert Unternehmenssprecher Oliver Stumm, "eine Unternehmensphilosophie von oben nach unten zu verfügen, hat keinen Sinn."

Bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Bima wurde das seit dem Jahr 2012 gültige Leitbild dagegen auf der Führungsebene erarbeitet. Ähnlich wie die Wiro in Rostock muss sich die aus der Vermögensverwaltung des Bundes hervorgegangene Gesellschaft mit aktuell rund 6.500 Mitarbeitern seit 2005 am Markt behaupten.

Taten statt Worte

Das geht nicht mit abstrakten Begriffen im Leitbild ("Wir setzen unsere Kunden in das Zentrum unseres Denkens und Handelns"), sondern nur durch knallharte Fakten, die den Mitarbeitern die Wertschätzung des Unternehmens zeigen: ein gutes Gesundheitsangebot, lebendiges Intranet, Mitarbeiterzeitung, Bima-Fußball-Cup sowie Sommerfest und Fortbildungsangebote. "Nur was Mitarbeiter im Inneren erfahren, können sie auch nach außen leben", bringt Bima-Sprecher Thorsten Grützner die Sache auf den Punkt.

Beim 1997 gegründeten Franchise-Makler Engel & Völkers mit 3.700 Mitarbeitern in 35 Ländern stammt das Leitbild auch von den Chefs. Im Januar 2008 ist die Geschäftsleitung über mehrere Tage in Klausur gegangen, um sich ein Aushängeschild zu verpassen. "Unsere dort erarbeiteten Kernwerte Kompetenz, Exklusivität und Leidenschaft achten und pflegen wir", erklärt der Vorstandsvorsitzende Christian Völkers. Einzelne Dienstleistungsschritte sind festgelegt und werden den Beschäftigten in einer hauseigenen Immobilien-Akademie in rund 7.600 Seminarstunden pro Jahr nahe gebracht.

Wiro hat gutes Geld verdient

Bei Wiro in der mecklenburgischen Hansestadt Rostock trägt der mühsame Weg durch die Ebene Früchte. Das sagt nicht nur Frau Zimlich. Auch der Betriebsratsvorsitzende Matthias Ehlers, von Anfang an bei der Erstellung dabei, bestätigt: "Das Leitbild motiviert."

Mittlerweile ist das kommunale Wohnungsunternehmen ein begehrter Arbeitgeber, die Mitarbeiterfluktuation tendiert gen null. Der Leerstand in den 36.000 Wohnungen an der ostdeutschen Waterkant ist in den vergangenen drei Jahren von über 5% auf unter 2% gesunken. 81% der Mieter erteilen ihrer Wohnsituation und dem Service gute bis sehr gute Noten, lautet das Ergebnis einer Mieterbefragung und Imageanalyse im Jahr 2011. Und auch der Kämmerer kann zufrieden sein: Vom 2011er-Rekordergebnis in Höhe von 17,2 Mio. Euro (12,5% mehr als im Jahr zuvor) konnte er sich 15 Mio. Euro einverleiben.

Marcus Tenten (45) ist Anfang Februar in die Geschäftsführung der GBG Hansegrund Immobilienverwaltung, Hamburg, eingetreten. Er wird das Unternehmen künftig gemeinsam mit Torsten Gerke (42) führen. Tenten war zuvor als Regionalleiter Nord bei Hochtief Propertymanagement tätig. GBG Hansegrund ist ein Tochterunternehmen von Grossmann & Berger.

Gleich zweimal gab es im Kölner Stadtteil Niehl Grund zu feiern: Zum einen startet die Landesentwicklungsgesellschaft NRW ein Modernisierungsprogramm für die Fordsiedlung, zum anderen feierte die GAG das Richtfest von Europas größtem Erdwärme-Neubauprojekt.

Die Fordsiedlung in Niehl stammt aus den Jahren 1950/51 und entspricht längst nicht mehr den Anforderungen an moderne Bleiben. Darum tüftelte die LEG Wohnen einen komplett neuen Wohnungsmix aus: Aus den ursprünglich 300 Einheiten entstehen durch Zusammenlegung 264. Diese sollen dann aber über zeitgemäße Grundrisse verfügen. Weitere 81 Wohnungen werden durch das Aufstocken der Immobilien erreicht. 13 der neuen Einheiten sollen große Maisonettewohnungen werden.

Die neuen Bleiben erreichen Drei-Liter-Haus-Standard

Die LEG realisiert nicht nur bauliche Maßnahmen an der Substanz, die Wohnimmobilien sollen Teil des Programms "50 Solarsiedlungen in NRW" werden. Durch energetische Nachrüstungen will man erreichen, dass der Neubaustandard gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) um mehr als 30% unterschritten wird. Bei den aufgestockten Wohnungen will man sogar den Drei-Liter-Haus-Standard erzielen.

Das soll durch ein Wärmedämmverbundsystem für die Fassade, die Dämmung der Keller- und Dachgeschossdecken, den Einbau neuer Fenster und Türen mit Wärmeschutzverglasung, die Reduzierung der Wärmebrückenverluste sowie die Gewährleistung der Luftdichtigkeit der Gebäudehülle erreicht werden. Alle nach Süden geneigten Pultdächer werden mit Solarkollektoren bestückt. Die so gewonnene Energie wird in drei Erdtanks von je 15.000 l gespeichert und in das Nahversorgungsnetz eingespeist.

Berechnungen haben ergeben, dass sich mit diesen Maßnahmen der CO2-Ausstoß je Wohnung von 10 t pro Jahr auf nur noch 0,7 t pro Jahr reduzieren lässt. Insgesamt investiert die LEG rund 24,6 Mio. Euro in die elf Gebäude der Fordsiedlung.

Bohr-Abschluss-Fest für Europas größtes Erdwärme-Neubauprojekt

Das zweite Wohnbauprojekt in Niehl vermag die Modernisierung der LEG-Wohnungen gewissermaßen noch zu toppen: Denn in dem Kölner Stadtteil entsteht derzeit auch Europas größtes Erdwärme-Projekt. 404 Wohneinheiten errichtet die Kölner GAG an dem Standort.

Insgesamt baut die GAG 50 Eigenheime, 89 Eigentumswohnungen und 265 öffentlich geförderte Wohnungen. Eigentlich sollten es 32 Einheiten weniger werden. "Doch wir haben am Markt eine verstärkte Nachfrage nach kleinen Wohnungen festgestellt", erklärt GAG-Vorstand Günter Ott.

Standort der Bauarbeiten ist das ehemalige Siemens-Gelände. Dort wurden jetzt die Bohrungsarbeiten für insgesamt 21 Brunnen abgeschlossen, deren Wasser mittels Wärmepumpen für eine umweltgerechte Beheizung der Neubauten sorgen soll. Damit - so verspricht die GAG - sollen die Heizkosten um bis zu 50% unter denen vergleichbarer Immobilien mit herkömmlicher Brennwerttechnik liegen. "Dies ist eines der ökologischsten Bauprojekte, das sich für alle Beteiligten rechnet", geizt Ott nicht mit Superlativen. Die Häuser auf dem Baufeld sollen mit maximal 60 kWh/m2 im Jahr auskommen.

Bis Ende 2010 sollen 800 bis 1.000 neue Bewohner im "Niehler-WohnArt: Veedel mit Hätz" einziehen. Der größte Teil des ruhenden Verkehrs wird unter der Erde verschwinden, die Grünflächen sollen als "Bürger-Boulevard" genutzt werden. Anlass der Planung: Mit der Konversion des ehemaligen Werksgeländes der Firma Siemens ergibt sich die Chance, unter Einbeziehung der anstehenden Neubebauung des südlich angrenzenden GAG-Geländes, ein ca. 3,2 ha umfassendes Gebiet neu zu überplanen und der Wohnnutzung zuzuführen.

An Nachfrage mangelt es wohl nicht: Der erste von drei Bauabschnitten mit 26 Eigenheimen und 55 Eigentumswohnungen wurde "vom Blatt" weg verkauft, freut sich Ott. (thk)

"Wir werden bunter" lautet die fröhliche Umschreibung eines Phänomens, mit dem sich immer mehr Wohnungsunternehmen auseinander setzen müssen. Statt homogener Mieterstrukturen finden sich in ihren Beständen Familien aus den unterschiedlichsten Herkunftsländern. Das stellt neue Anforderungen an das Selbstverständnis.



Wer wissen möchte, wie sich Migrationsprozesse, Rückgang und Alterung der Bevölkerung in den städtischen Verdichtungsräumen auswirken werden, der studiert das Ruhrgebiet. Zahlreiche Städte Nordrhein-Westfalens (NRW) verlieren bereits seit zehn Jahren Einwohner - ein Schicksal, das anderen Regionen noch bevorsteht. Schon heute entspricht die Altersstruktur im Ruhrgebiet der von Gesamtdeutschland in rund 20 Jahren. Längerfristig ließen sich für ganz Deutschland die Entwicklungstrends auf die Kurzformel "Wir werden weniger, älter und bunter" zuspitzen, sagt Prof. Paul Klemmer, Präsident des Deutschen Verbandes in Berlin.

Der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland-Westfalen (VdW RW) beschäftigt sich daher bereits seit Jahren intensiv mit den Konsequenzen dieser Entwicklung für die Bestände seiner Mitgliedsunternehmen. In einem Arbeitskreis will man jetzt Handlungsempfehlungen für den Umgang mit den Themen Integration und Nachbarschaft unterschiedlicher Kulturen ausarbeiten und damit deutschlandweit eine Vorreiterrolle einnehmen.

Konkrete Erfahrungen und Erfolg versprechende Tipps für den Umgang mit Mietern unterschiedlicher Herkunft sind heiß begehrt. Zum einen gerät das Selbstverständnis der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft als einer Institution, die die Integration veschiedenener Bevölkerungsgruppen aktiv fördert, immer wieder mit dem scheinbar unaufhaltsamen Trend einer zunehmenden Segregation der einzelnen gesellschaftlichen Gruppen in Konflikt.

Zum anderen ist das Thema "Migranten als Mieter" ein gesellschaftspolitisches Minenfeld, in dem Unternehmen zwischen die Fronten unterschiedlicher Ideologien geraten können. Die Politik, die über Beteiligungen oder Aufsichtsratsmandate aktiv in den Unternehmen engagiert ist, macht es ihnen oft nicht einfacher. Beispielsweise hält sich nach Beobachtung von Roswitha Sinz, Abteilungsleiterin im VdW RW, in den Chefetagen einiger Kommunen und Wohnungsgesellschaften hartnäckig das Leitbild einer "gesunden sozialen Mischung" für Quartiere.

Entstanden aus Stadterneuerungs-Konzepten der siebziger Jahre, folgt die Idee der "Durchmischung" der Vorstellung einer errechenbaren "gesunden" Ausländerquote. Ist diese in einem Quartier überschritten, wird das als entsprechend "ungesund" gewertet - so ungesund, dass mancherorts kommunale Unternehmen, die "zu viele" Eigentumswohnungen an Ausländer verkaufen, finanziell sanktioniert werden. Leitbilder dieser Art, so die übereinstimmende Meinung der Teilnehmer eines VdW-Fachkongresses in Essen, haben sich in der Praxis als kontraproduktiv erwiesen.

"Eine so genannte gesunde Mischung verschiedener Ethnien gibt es nicht", resümiert Uta Schütte, Projektbeauftragte bei der Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft in Dortmund. Ebenso wenig könne man von "der" Kundengruppe Migranten sprechen. "Selbst bei gleicher Nationalität sind Migranten keine homogene Gruppe", weiß Oliver Gabrian von der LEG Wohnen, Düsseldorf. Weitere Unterschiede gibt es hinsichtlich der lokalen Mikrostruktur einzelner Quartiere mit hohem Ausländeranteil, so Dirk Halm vom Zentrum für Türkeistudien in Essen. "An einer Stelle ist die Seniorenquote überdurchschnittlich hoch, anderswo leben besonders viele Arbeitsmigranten mit hohem Selbsthilfepotenzial, an anderer Stelle dominieren Spätaussiedler. Wieder andere Ausländer wandern aus den Zentren in die Speckgürtel ab."

Vermieter städtischer Wohnquartiere sollten die Migranten also als eine differenzierte Kundengruppe mit ständig wachsender Bedeutung erkennen, raten die Praktiker. Dies sei durchaus im ökonomischen Interesse der Unternehmen, betont Hans Fürst aus der Forschungsabteilung der Nassauischen Heimstätte, Frankfurt am Main. "Viele Geschäftsführer von Wohnungsgesellschaften sehen sich immer noch als Anbieter von Wohnraum für den europäischen Mittelstand. Das entspricht aber nicht der Realität." Angesichts der demografischen Entwicklung kann es sich lohnen, der neuen Wirklichkeit ins Gesicht zu sehen, ist doch bei der Migrantenbevölkerung mit weiterem Zuwachs zu rechnen. Fürst: "Wohnungsgesellschaften und Regionen ohne Zuwanderung werden ihren Einwohnerschwund langfristig nur durch Stadtumbaumaßnahmen auffangen können." (mol)

In Düsseldorf hat der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen die Sieger des Wettbewerbs "Mieterzeitung des Jahres 2001" gekürt. Es wurde je ein Preis in vier Kategorien vergeben: Bei den großen Wohnungsgenossenschaften hieß der Sieger Spar- und Bauverein Solingen eG mit dem Mietermagazin "Wohnen im Licht", bei den kleinen Genossenschaften Wohnungsgenossenschaft Arnsberg + Sundern eG mit dem Magazin "Hausblick", bei den großen Kapitalgesellschaften Bielefelder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH mit dem Magazin "BGW vor Ort" und bei den kleinen Kapitalgesellschaften Wohnungsgesellschaft Münsterland mbH mit der Mieterzeitung "Em Em - Das MieterMagazin". Die Preisträger wurden durch kurze Laudatien gewürdigt.