Hamburgs neue Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) will mit vernetztem Denken und Handeln Potenziale gerade für die effiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums heben. Genervt ist sie von der Initiative Hamburg enteignet, weil es die adressierten renditegetriebenen großen Wohnungsgesellschaften in Hamburg kaum gebe, stattdessen aber Unternehmen, die engagiert und verantwortungsvoll das Bündnis für das Wohnen seit zwölf Jahren prägen.

Immobilien Zeitung (IZ): Können Sie mir die drei von Ihnen identifizierten TOP-Themen zum Start Ihres Jobs als Senatorin nennen, die mit dem dringlichsten Handlungsbedarf?

Karen Pein: Sehr dominant sind: 
a. weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.
b. die klimaneutrale Transformation des Wohngebäudebestands mit Augenmaß weiter voranzutreiben. 
c. auf allen Ebenen vernetzter zu denken und zu handeln. 

IZ: Beim Wohnungsbau erwarten Sie selbst nicht, dass die Zielmarke von 10.000 genehmigten Wohneinheiten jährlich erreicht werden kann.

Pein: Trotzdem sollten wir an den 10.000 Wohnungen als Ziel festhalten. Hamburg hat weiterhin einen großen Bedarf an neuen, bezahlbaren Wohnungen, schon allein um bei den Neuvermietungen flexibel zu sein. Für eine gesunde Leerstandsquote von 3% bis 7% sind gut 3.000 Wohnungen pro Jahr zusätzlich nötig. 

IZ: Stress gab es im Bündnis für das Wohnen anlässlich der Senatsentscheidung zur Einigung mit den Initiativen Keine Rendite aus Boden und Miete. 

Pein: Wir haben im Bündnis für das Wohnen nach Einigung mit den Initiativen einen harten Prozess hinter uns. Das muss man auch aushalten. Grundsätzlich wird im Bündnis sehr offen, transparent und sehr intensiv kommuniziert - da wird Tacheles geredet. Es gibt einen hohen Ressourceneinsatz durch Plenumssitzungen, Fachgespräche, Arbeitsgemeinschaften etc. Wenn man die letzten zwölf Jahre des Bündnisses reflektiert, ist ein positives Ergebnis – neben den guten Wohnungsbauzahlen –, dass es tiefes Verständnis für die Belange und Sorgen der anderen gibt. Weil es einen permanenten konstruktiven Austausch gibt, mit dem man auch Hürden überwinden kann. Das hat auch dazu beigetragen, dass stark renditegetriebene Wohnungsunternehmen hier kaum Fuß gefasst haben. Deshalb ärgert mich auch die Initiative Hamburg enteignet, weil sie den Akteuren hier ein Misstrauen entgegenbringt, das sie nicht verdient haben. Neben SAGA, Genossenschaften, Kirchen und Stiftungen, die in Hamburg rund 280.000 Mietwohnungen halten, gibt es einen erheblichen Umfang von Zinshäusern in kleinteiligem Privatbesitz. Na klar, wollen die auch verdienen, aber sie reinvestieren ihre Gewinne auch in Sanierung und Neubau. Diesen verantwortungsvollen Eigentümern mit Enteignung zu drohen, ist ein starkes Stück.

Aus dem Bündnis kam übrigens auch der Hinweis zum Angebot der 1%-Finanzierungen durch die IFB. Das würde wirklich helfen, den geförderten Wohnungsbau nach vorne zu bringen, hat die Wohnungswirtschaft deutlich gemacht.

IZ: Ich höre immer: durch den Einbruch beim Verkauf von Eigentumswohnungen funktioniert die Quersubventionierung des geförderten Wohnungsbaus nicht mehr. 

Pein: Geförderter Wohnungsbau muss nicht quersubventioniert werden. Im Gegenteil, unsere soziale Wohnraumförderung wurde so passgenau weiterentwickelt, dass wir nun über die gesamte Bindungszeit ein Förderdarlehen zu lediglich 1% Zinsen garantieren – gepaart mit einem Erbbauzins von 1,3% auf städtischen Erbpacht-Grundstücken ist das ein sehr lukratives Angebot mit einer Renditeerwartung von 4 bis 5%. Auch für viele freifinanzierte Projekte lohnt es sich jetzt, in diese Förderung zu gehen. Wer geförderte Wohnungen baut, braucht zudem nur die IFB, keine Hausbank mehr. In Kombination mit der erneuten Baukostenerhöhung um 12% gleichen wir die Marktprobleme vollständig aus. Neben dem Neubau ist die Modernisierung des Bestands ein weiterer Eckpfeiler der Hamburgischen Wohnungswirtschaft. Dabei kommt es nun vor allem auch auf eine gesteigerte Wohnraumeffizienz an. 

IZ: Experten kritisieren, dass die Effizienzgewinne einer Verschärfung energetischer Anforderungen mathematischer Natur seien, aber unter Alltagsbedingungen nicht wirksam würden – bei gleichzeitig deutlich steigenden Kosten. 

Pein: Im Mai stellen wir unsere Machbarkeitsstudie zur Erreichung der Klimaschutzziele bei Wohngebäuden vor, in der wir untersucht haben, ob und wie klimaneutrales Wohnen in Hamburg bis 2045 erreicht werden kann. Ein wichtiges Ergebnis ist, dass die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien eine deutlich höhere Bedeutung hat als die Gebäudeeffizienz. Wir sind in Abstimmung mit Hamburgs Umweltbehörde, die das Klimaschutzgesetz verantwortet. Zur Bedeutung der Gebäudedämmung gibt es zwar noch einen Richtungsstreit, den wir aber in diesem Jahr noch lösen werden. Wir planen zudem eine Vorstellung der Studie in Berlin und ich bin mit Kolleginnen und Kollegen in anderen Ländern im Austausch, die ähnliche Studien auf den Weg bringen. Der Prozess, diesen Ansatz auf die Bundesebene zu kommunizieren, beginnt gerade und ich glaube, dass die Ergebnisse dieser Studie von nationaler Bedeutung sind. Pein lacht. Das ich so was mal sagen würde. Aber ich finde die Ergebnisse unserer Studie, die uns in die Lage versetzt, auf breiter Datenbasis abgeleitete Handlungsempfehlung umzusetzen, wirklich gelungen. 

Wo wir Umweltbehörde und Wohnungswirtschaft schon erfolgreich zusammengebracht haben, ist der Ausbau der Wärmenetze – auch damit es eine gegenseitige Beeinflussung bei den Planungen gibt. 

IZ: Wir sind bei c. Ihrer Top 3: Vernetzter denken und handeln.

Pein: Wir haben so große Herausforderungen, wie etwa Bestandssanierung und demografischen Wandel. Vieles läuft noch eindimensional. Aber mit jeder Förderrichtlinie, die man aufsetzt, sollten wir schauen: Wo können wir Effekte in anderen Feldern auslösen? Im Interdisziplinären liegen viele Synergien. Aber man braucht Menschen, die vernetzt denken. Ein Beispiel: wenn ein Bestandshalter mit einem Neubau nachverdichtet, kann man zur Vorbereitung der Umzugsketten die Mieter vorher fragen: Wollen Sie weiter allein auf 96 qm wohnen oder vielleicht künftig auf 55 qm? Ich kann mir hier einen Ausgleich für Mietzahlungen vorstellen, wenn die kleinere Wohnung teurer ist, oder Umzugsboni. Aber für solche Umzugsketten braucht man freie Wohnungen, aber wir haben einen Leerstand von 0,4%. Auch dafür brauchen wir Neubau.

Dann haben wir Förderprogramm für Haushalte, die in Not geraten sind – aber ohne zu fragen: Auf wie viel Quadratmeter wohnst du eigentlich? Wir subventionieren so einen großen Wohnflächenverbrauch. Hier dürfen wir jedoch nicht noch mehr regulieren, sondern wir müssen beraten und gute Angebote machen. 

IZ: Gibt's noch weitere Initiativen zur Wohnraumschaffung?

Pein: Wir beleuchten im Moment unter anderem die Bauüberhänge von 26.000 Wohnungen: Woran liegt es, dass in diesen Fällen nicht gebaut wird? Sind das immer dieselben Bauherren? Liegt es an bestimmten Grundstücksformaten? Wir wollen Muster und Hindernisse finden und dazu Beratungen entwickeln und anbieten. Die Ergebnisse liegen im Herbst vor.

Besonders gekniffen sind diejenigen, die im freifinanzierten Wohnungsbau tätig sind, weil ihnen die Förderung KfW 55 weggebrochen ist. Zu rund 4.500 Euro/qm Herstellungskosten kann man kaum noch vermarktbare Mieten anbieten und die Käufer von Eigentumswohnungen haben gerade ein Finanzierungsproblem. Für das Segment prüfen wir aktuell eine darlehensbasierte Eigenheimförderung, um Kaufwilligen Erleichterungen beim Übergang von einer Mietwohnung hin zum Eigentum zu bieten. Auch denken wir über die Förderung frei finanzierter Wohnungen nach, die positive strukturelle Effekte auf umliegende Bestände haben, wie etwa altengerechter Wohnraum. 

Genauso wichtig ist es, dass auch die Wohnungswirtschaft und die Planenden schauen, wie man weiter Baukosten senken kann: frühzeitig die Bauunternehmen in die Planung miteinbeziehen, Grundrissgestaltungen optimieren, Bautiefen angehen. In der Projektplanung liegt noch ziemlich viel Geld auf der Straße. Es geht darum, die Baukosten nicht nur durch Förderung zu senken, sondern auch durch kluge Planung. Die SAGA entwickelt hier gerade ein tolles Beispielprojekt, wie man noch effizienter auf Seiten der Bauherren agieren kann. Das werden wir in Kürze vorstellen.

IZ: Ganz herzlichen Dank für das Gespräch, Frau Pein.

Das Gespräch führte Friedhelm Feldhaus

Marcus Gwechenberger (46) soll Nachfolger von Mike Josef als Planungsdezernent von Frankfurt werden.

Der 46-Jährige ist Josefs Referent und stellvertretender Büroleiter. Er hat Städtebau und Siedlungswesen studiert und anschließend promoviert. Vor seiner Arbeit im Planungsdezernat, die 2016 begann, war er Projektleiter im Planungsbüro Proprojekt und bei der Nassauischen Heimstätte. Gwechenberger ist wie Josef Mitglied der SPD. Er spiele in der Partei aber keine wichtige Rolle, schreibt die FAZ.

Gwechenberger soll sein Amt am 11. Mai antreten, wenn Josef als Oberbürgermeister von Frankfurt vereidigt wird.

Am gestrigen Dienstag hat der Innen- und Bauminister Schleswig-Holsteins, Hans-Joachim Grote (CDU), seinen Rücktritt erklärt. Ministerpräsident Daniel Günther (CDU) verwies auf einen Vertrauensverlust. Stolperstein für Grote war wohl sein Austausch mit einem Redakteur der Kieler Nachrichten.

Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration - im Titel taucht die Zuständigkeit für das Bauen nicht auf. Gleichwohl war Hans-Joachim Grote, ehedem Oberbürgermeister von Norderstedt, für das Bauressort zuständig. Gestern trat der Christdemokrat von seinem Posten im Jamaika-Kabinett überraschend zurück. Grote verwies darauf, dass "im Zuge eines staatsanwaltlichen Ermittlungsverfahrens gegen einen Beamten der Landespolizei (...) dem Ministerpräsidenten in den vergangenen Tagen auch der Schriftwechsel zwischen mir und einem Journalisten übermittelt worden" sei. "Dazu gab es eine Aussprache mit dem Ministerpräsidenten."

"Erkenntnisse, die eine vertrauensvolle Zusammenarbeit ausschließen"

Diese Aussprache fand am 14. April statt, informierte anschließend Ministerpräsident Daniel Günther in einer Erklärung, nachdem ein erster Bericht der Staatsanwaltschaft Kiel am 11. März für Redebedarf sorgte. "Nach den Erklärungen des Innenministers zu diesem Sachverhalt hat mir ein weiterer seit dem 21. April vorliegender Bestra-Bericht neue Erkenntnisse erbracht, die eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Innenminister ausschließen." Bestra ist das Kürzel für Berichtspflichten in Strafsachen, die die Staatsanwaltschaft gegenüber der Landesregierung in besonders bedeutsamen Strafverfahren hat.

Dem Vernehmen nach geht es um die Ermittlungen gegen Thomas Nommensen, Vizelandesvorsitzender der Deutschen Polizeigewerkschaft (DPolG), wegen Geheimnisverrats gegenüber den Medien, insbesondere gegenüber einem Redakteur der Kieler Nachrichten. Bei der Sichtung der beschlagnahmten Unterlagen und Computer des Polizisten sei Korrespondenz zwischen Grote und dem Redakteur gefunden worden. Zudem hatte es ein Treffen zwischen Grote und Nommensen gegeben, nachdem dieser bereits suspendiert war. Der zweite Bestra-Bericht am 21. April habe den Einlassungen Grotes gegenüber Günther nur zum Teil entsprochen, womit für den Ministerpräsidenten die Vertrauensbasis zum Parteikollegen zerstört war.

Verbände würdigen Grote

Andreas Breitner, Direktor des Wohnungsverbands VNW, und Sönke Struck, Vorstandsvorsitzender des BFW Nord, würdigten Kompetenz und Verlässlichkeit Grotes. Nachfolgerin Grotes ist die bisherige Justizministerin Sabine-Sütterlin-Waack (CDU), die Erfahrungen als Bundestagsabgeordnete hat sowie als Bürgermeisterin ihrer schleswig-holsteinischen Heimatkommune Lürschau. Breitner wünscht sich von ihr, "dass Schleswig-Holstein seinen pragmatischen wohnungspolitischen Kurs der vergangenen Jahre fortsetzt".

Roland Desch ist der neue Vorsitzende des Aufsichtsrats des Bauvereins Darmstadt. Desch wurde in der konstituierenden Sitzung des neuen Kontrollgremiums am vergangenen Freitag, im Anschluss an die diesjährige Hauptversammlung, zum Nachfolger von Ctirad Kotoucek gewählt. Letzterer füllte dieses Amt sechs Jahre lang aus. Neben Kotoucek gehören auch folgende drei Aufseher dem 15-köpfigen Gremium künftig nicht mehr an: Anna-Maria Sturm, Daniel Bauer und Monika Klein-Obeth. Dafür sind Sven Beißwenger, Dr. Barbara Boczek und Joachim Fröhlich (als einer von fünf Arbeitnehmervertretern) neu dabei. Auch der neue Chefauseher Desch ist erst seit diesen Tagen Teil des Kontrollgremiums. Desch ist kein Unbekannter in Darmstadt: Er ist seit September 2017 Co-Fraktionsvorsitzender der CDU im Darmstädter Stadtparlament.

Der Münchner Stadtrat Richard Quaas (CSU) ist neuer Aufsichtsratsvorsitzender der Heimag München, einer 100%-igen Tochter der kommunalen Münchner Wohnungsbaugesellschaft Gewofag. Der 64-jährige Quaas gehört dem Kontrollgremium der Heimag, der rund 5.000 Wohnungen gehören, seit mehr als 20 Jahren an. Er ist Vorstandsmitglied der CSU-Fraktion und u.a. kulturpolitischer Sprecher seiner Fraktion. Zur stellvertretenden Vorsitzenden wurde in der Aufsichtsratssitzung am 13. Dezember 2016 Heide Rieke (63) gewählt. Rieke spricht für die SPD-Fraktion im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung. Rieke füllt die Lücke, die Christian Amlong, der bisherige Heimag-Aufsichtsratsvorsitzende, mit seinem Ausscheiden aus dem Gremium gerissen hat. Quaas beerbt Amlong als Aufsichtsratschef. Amlong ist seit November 2016 Geschäftsführer der GWG München und in diesem Zusammenhang aus dem Aufsichtsrat der Heimag ausgeschieden.

Die Heimag wurde Mitte 2015 vollständig von der Gewofag (die zuvor 70% der Anteile hielt) übernommen, nachdem sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten war. Angeblich, weil sie den Sanierungsbedarf ihrer Wohnanlagen unterschätzt hatte. Die Heimag selbst sprach damals von "nicht vorhersehbaren Instandhaltungserfordernissen". Sie bewirtschaftet seitdem nur noch ihre Bestände, während sich die Gewofag um die Instandhaltung der Heimag-Gebäude und Neubaumaßnahmen kümmert.

Die städtischen Münchner Wohnungsbaugesellschaften GWG und Gewofag erhalten im November neue Geschäftsführer. Zwei der drei Neubesetzungen sind nicht ganz unumstritten.

Bei der Gewofag und der GWG werden drei von insgesamt vier Geschäftsführern ausgetauscht. Die GWG bekommt gleich eine komplett neue Geschäftsführung: Die beiden amtierenden Geschäftsführer Dietmar Bock und Hans-Otto Kraus, beide 66 Jahre alt, gehen nach rund dreizehn bzw. elf Jahren in der GWG-Geschäftsführung in Rente. Dafür hat der Aufsichtsrat den Münchner Stadtrat Christian Amlong (SPD) und Gerda Peter von der CBRE-Tochter Preuss Unternehmensgruppe zum 21. November 2016 in die Geschäftsführung bestellt. Amlong wechselt von den Stadtwerken München, wo er als Bereichsleiter Recht/Konzernangelegenheiten tätig ist, zu der Wohnungsgesellschaft. Die Architektin Peter leitete als Prokuristin den Bereich Wohnungs- und Kommunalbau bei Preuss. Amlong wird in dem neuen Gespann als Sprecher der Geschäftsführung agieren.

Bei der Gewofag scheidet Geschäftsführer Sigismund Mühlbauer zum 1. November 2016 aus der Geschäftsführung aus. Für ihn rückt der Stadtrat und ehemalige Gewofag-Aufsichtsrat Max Straßer (CSU) nach. Dr. Klaus-Michael Dengler bleibt Sprecher der Gewofag-Geschäftsführung.

Posten waren angeblich schon vor der Ausschreibung praktisch vergeben

Laut Müncher Lokalzeitungen haben sich die beiden Fraktionen der Großen Koalition in München die Posten in den Geschäftsführungen der Wohnungsgesellschaften - die fachliche Eignung der beiden Herren unbestritten - quasi gegenseitig zugeschanzt. Bereits im April 2016 waren Straßer und Amlong als heiße Kandidaten auf die Chefposten gehandelt worden. Gestern teilte die Stadt München mit, dass beide Stadträte tatsächlich das Rennen gemacht haben. Die Süddeutsche Zeitung findet das "trotz einer Ausschreibung wenig überraschend", denn: "Die Posten galten nach einem Deal der im Rathaus regierenden Fraktionen als sicher vergeben, aussichtsreiche Kandidaten von außen sollen sich deshalb kaum beworben haben."

Um die fachliche Eignung der beiden designierten Geschäftsführer zu unterstreichen, führt die Stadt bei Straßer u.a. dessen langjährige Tätigkeit bei der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt und seine Tätigkeit als Mitglied des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung sowie sein Engagement als Aufsichtsrat bei der Gewofag ins Feld. Bei Amlong werden dessen Tätigkeit als Korreferent des Referats für Stadtplanung und Bauordnung, sein Wirken als stellvertretender Vorsitzender der Stadtgestaltungskommission sowie seine Tätigkeiten als (stellvertretender) Aufsichtsratsvorsitzender der Wohnungsbaugesellschaft Heimag, der Gewofag und der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung angeführt.

GWG und Gewofag haben insgesamt ca. 63.000 Wohnungen im Bestand.

Leo Dautzenberg, finanzpolitischer Sprecher der CDU/ CSU-Fraktion im Bundestag, wechselt zum Energiekonzern Evonik. Dautzenberg, der sich als Politiker u.a. für die Einführung und Weiterentwicklung des deutschen Reit stark gemacht hatte, legt deshalb Ende Januar 2011 sein Bundestagsmandat nieder. Seine Funktion als finanzpolitischer Sprecher endete bereits mit Ablauf des Jahres 2010. Dautzenbergs offizieller Titel bei Evonik lautet "Leiter Public Affairs und Bevollmächtigter des Vorstands". Außerdem obliegt ihm die Gesamtleitung der Evonik-Konzernrepräsentanzen in Brüssel und Berlin.