Hamburgs neue Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) will mit vernetztem Denken und Handeln Potenziale gerade für die effiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums heben. Genervt ist ...
Hamburgs neue Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) will mit vernetztem Denken und Handeln Potenziale gerade für die effiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums heben. Genervt ist sie von der Initiative Hamburg enteignet, weil es die adressierten renditegetriebenen großen Wohnungsgesellschaften in Hamburg kaum gebe, stattdessen aber Unternehmen, die engagiert und verantwortungsvoll das Bündnis für das Wohnen seit zwölf Jahren prägen.
Immobilien Zeitung (IZ): Können Sie mir die drei von Ihnen identifizierten TOP-Themen zum Start Ihres Jobs als Senatorin nennen, die mit dem dringlichsten Handlungsbedarf?
Karen Pein: Sehr dominant sind:
a. weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.
b. die klimaneutrale Transformation des Wohngebäudebestands mit Augenmaß weiter voranzutreiben.
c. auf allen Ebenen vernetzter zu denken und zu handeln.
IZ: Beim Wohnungsbau erwarten Sie selbst nicht, dass die Zielmarke von 10.000 genehmigten Wohneinheiten jährlich erreicht werden kann.
Pein: Trotzdem sollten wir an den 10.000 Wohnungen als Ziel festhalten. Hamburg hat weiterhin einen großen Bedarf an neuen, bezahlbaren Wohnungen, schon allein um bei den Neuvermietungen flexibel zu sein. Für eine gesunde Leerstandsquote von 3% bis 7% sind gut 3.000 Wohnungen pro Jahr zusätzlich nötig.
IZ: Stress gab es im Bündnis für das Wohnen anlässlich der Senatsentscheidung zur Einigung mit den Initiativen Keine Rendite aus Boden und Miete.
Pein: Wir haben im Bündnis für das Wohnen nach Einigung mit den Initiativen einen harten Prozess hinter uns. Das muss man auch aushalten. Grundsätzlich wird im Bündnis sehr offen, transparent und sehr intensiv kommuniziert - da wird Tacheles geredet. Es gibt einen hohen Ressourceneinsatz durch Plenumssitzungen, Fachgespräche, Arbeitsgemeinschaften etc. Wenn man die letzten zwölf Jahre des Bündnisses reflektiert, ist ein positives Ergebnis – neben den guten Wohnungsbauzahlen –, dass es tiefes Verständnis für die Belange und Sorgen der anderen gibt. Weil es einen permanenten konstruktiven Austausch gibt, mit dem man auch Hürden überwinden kann. Das hat auch dazu beigetragen, dass stark renditegetriebene Wohnungsunternehmen hier kaum Fuß gefasst haben. Deshalb ärgert mich auch die Initiative Hamburg enteignet, weil sie den Akteuren hier ein Misstrauen entgegenbringt, das sie nicht verdient haben. Neben SAGA, Genossenschaften, Kirchen und Stiftungen, die in Hamburg rund 280.000 Mietwohnungen halten, gibt es einen erheblichen Umfang von Zinshäusern in kleinteiligem Privatbesitz. Na klar, wollen die auch verdienen, aber sie reinvestieren ihre Gewinne auch in Sanierung und Neubau. Diesen verantwortungsvollen Eigentümern mit Enteignung zu drohen, ist ein starkes Stück.
Aus dem Bündnis kam übrigens auch der Hinweis zum Angebot der 1%-Finanzierungen durch die IFB. Das würde wirklich helfen, den geförderten Wohnungsbau nach vorne zu bringen, hat die Wohnungswirtschaft deutlich gemacht.
IZ: Ich höre immer: durch den Einbruch beim Verkauf von Eigentumswohnungen funktioniert die Quersubventionierung des geförderten Wohnungsbaus nicht mehr.
Pein: Geförderter Wohnungsbau muss nicht quersubventioniert werden. Im Gegenteil, unsere soziale Wohnraumförderung wurde so passgenau weiterentwickelt, dass wir nun über die gesamte Bindungszeit ein Förderdarlehen zu lediglich 1% Zinsen garantieren – gepaart mit einem Erbbauzins von 1,3% auf städtischen Erbpacht-Grundstücken ist das ein sehr lukratives Angebot mit einer Renditeerwartung von 4 bis 5%. Auch für viele freifinanzierte Projekte lohnt es sich jetzt, in diese Förderung zu gehen. Wer geförderte Wohnungen baut, braucht zudem nur die IFB, keine Hausbank mehr. In Kombination mit der erneuten Baukostenerhöhung um 12% gleichen wir die Marktprobleme vollständig aus. Neben dem Neubau ist die Modernisierung des Bestands ein weiterer Eckpfeiler der Hamburgischen Wohnungswirtschaft. Dabei kommt es nun vor allem auch auf eine gesteigerte Wohnraumeffizienz an.
IZ: Experten kritisieren, dass die Effizienzgewinne einer Verschärfung energetischer Anforderungen mathematischer Natur seien, aber unter Alltagsbedingungen nicht wirksam würden – bei gleichzeitig deutlich steigenden Kosten.
Pein: Im Mai stellen wir unsere Machbarkeitsstudie zur Erreichung der Klimaschutzziele bei Wohngebäuden vor, in der wir untersucht haben, ob und wie klimaneutrales Wohnen in Hamburg bis 2045 erreicht werden kann. Ein wichtiges Ergebnis ist, dass die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien eine deutlich höhere Bedeutung hat als die Gebäudeeffizienz. Wir sind in Abstimmung mit Hamburgs Umweltbehörde, die das Klimaschutzgesetz verantwortet. Zur Bedeutung der Gebäudedämmung gibt es zwar noch einen Richtungsstreit, den wir aber in diesem Jahr noch lösen werden. Wir planen zudem eine Vorstellung der Studie in Berlin und ich bin mit Kolleginnen und Kollegen in anderen Ländern im Austausch, die ähnliche Studien auf den Weg bringen. Der Prozess, diesen Ansatz auf die Bundesebene zu kommunizieren, beginnt gerade und ich glaube, dass die Ergebnisse dieser Studie von nationaler Bedeutung sind. Pein lacht. Das ich so was mal sagen würde. Aber ich finde die Ergebnisse unserer Studie, die uns in die Lage versetzt, auf breiter Datenbasis abgeleitete Handlungsempfehlung umzusetzen, wirklich gelungen.
Wo wir Umweltbehörde und Wohnungswirtschaft schon erfolgreich zusammengebracht haben, ist der Ausbau der Wärmenetze – auch damit es eine gegenseitige Beeinflussung bei den Planungen gibt.
IZ: Wir sind bei c. Ihrer Top 3: Vernetzter denken und handeln.
Pein: Wir haben so große Herausforderungen, wie etwa Bestandssanierung und demografischen Wandel. Vieles läuft noch eindimensional. Aber mit jeder Förderrichtlinie, die man aufsetzt, sollten wir schauen: Wo können wir Effekte in anderen Feldern auslösen? Im Interdisziplinären liegen viele Synergien. Aber man braucht Menschen, die vernetzt denken. Ein Beispiel: wenn ein Bestandshalter mit einem Neubau nachverdichtet, kann man zur Vorbereitung der Umzugsketten die Mieter vorher fragen: Wollen Sie weiter allein auf 96 qm wohnen oder vielleicht künftig auf 55 qm? Ich kann mir hier einen Ausgleich für Mietzahlungen vorstellen, wenn die kleinere Wohnung teurer ist, oder Umzugsboni. Aber für solche Umzugsketten braucht man freie Wohnungen, aber wir haben einen Leerstand von 0,4%. Auch dafür brauchen wir Neubau.
Dann haben wir Förderprogramm für Haushalte, die in Not geraten sind – aber ohne zu fragen: Auf wie viel Quadratmeter wohnst du eigentlich? Wir subventionieren so einen großen Wohnflächenverbrauch. Hier dürfen wir jedoch nicht noch mehr regulieren, sondern wir müssen beraten und gute Angebote machen.
IZ: Gibt's noch weitere Initiativen zur Wohnraumschaffung?
Pein: Wir beleuchten im Moment unter anderem die Bauüberhänge von 26.000 Wohnungen: Woran liegt es, dass in diesen Fällen nicht gebaut wird? Sind das immer dieselben Bauherren? Liegt es an bestimmten Grundstücksformaten? Wir wollen Muster und Hindernisse finden und dazu Beratungen entwickeln und anbieten. Die Ergebnisse liegen im Herbst vor.
Besonders gekniffen sind diejenigen, die im freifinanzierten Wohnungsbau tätig sind, weil ihnen die Förderung KfW 55 weggebrochen ist. Zu rund 4.500 Euro/qm Herstellungskosten kann man kaum noch vermarktbare Mieten anbieten und die Käufer von Eigentumswohnungen haben gerade ein Finanzierungsproblem. Für das Segment prüfen wir aktuell eine darlehensbasierte Eigenheimförderung, um Kaufwilligen Erleichterungen beim Übergang von einer Mietwohnung hin zum Eigentum zu bieten. Auch denken wir über die Förderung frei finanzierter Wohnungen nach, die positive strukturelle Effekte auf umliegende Bestände haben, wie etwa altengerechter Wohnraum.
Genauso wichtig ist es, dass auch die Wohnungswirtschaft und die Planenden schauen, wie man weiter Baukosten senken kann: frühzeitig die Bauunternehmen in die Planung miteinbeziehen, Grundrissgestaltungen optimieren, Bautiefen angehen. In der Projektplanung liegt noch ziemlich viel Geld auf der Straße. Es geht darum, die Baukosten nicht nur durch Förderung zu senken, sondern auch durch kluge Planung. Die SAGA entwickelt hier gerade ein tolles Beispielprojekt, wie man noch effizienter auf Seiten der Bauherren agieren kann. Das werden wir in Kürze vorstellen.
IZ: Ganz herzlichen Dank für das Gespräch, Frau Pein.
Das Gespräch führte Friedhelm Feldhaus
