Die sinkende Auftragslage im Wohnungsbau könnte bei vorübergehendem Personalabbau den Fachkräftemangel am Bau auch langfristig verstärken. Davor warnt die Gewerkschaft IG Bau und zieht Vergleiche zur Gastronomie, wo sich nach den Corona-Lockdowns viele Fachkräfte umorientiert haben.

Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe ist laut Statistischem Bundesamt im vergangenen Jahr um 9,6% gesunken. Dabei sind es v.a. Aufträge im Wohnungsbau, die laut Carsten Burckhardt, zuständigem Mitglied für die Bauwirtschaft bei der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau), zurückgegangen sind. Er beobachtet, dass sowohl börsennotierte Unternehmen als auch kommunale, kirchliche und genossenschaftliche Wohnungsgesellschaften trotz bundesweitem Wohnungsmangel zuletzt immer mehr Aufträge für Neubauten und Sanierungen auf Eis gelegt haben und sieht das als Alarmsignal für die Beschäftigten im Baugewerbe. 

„Einen Fehler dürfen wir jetzt nicht machen“, sagt er, „Wir dürfen keinen Bauarbeiter nach Hause schicken.“ Dadurch würden Personalkapazitäten, die in den letzten Jahren aufgebaut wurden, leichtfertig aufs Spiel gesetzt werden.

Er ruft daher Bund und Länder auf, das Bauen zu fördern und Maßnahmen im Bestand zu erleichtern. „Notwendig ist ein konsequentes Durchforsten des Dickichts von Gesetzten und Verordnungen – ein Ausmisten bei den Vorschriften, die Neubau und Umbau verhindern“ und legt dabei den Fokus auf die Auswirkungen auf das Personal: „Manpower und Material sind da. Dieses Potential darf der Staat jetzt nicht verschenken.“

Zum ersten Mal hat ein Manager von Immobilienfonds und anderen Immobilieninvestmentvehikeln bei den Assets under Management (AuM) die Marke von 200 Mrd. Euro geknackt.

Gelungen ist das jetzt Blackstone, wie der aktuelle Report der Fondsverbände Inrev, Anrev und Ncreif offenbart ("The Fund Manager Survey 2019"). Mit einem Rekordwert von 201,6 Mrd. Euro lässt Blackstone die Verfolger Brookfield Asset Management (163,8 Mrd. Euro) und PGIM (147,7 Mrd. Euro) weit hinter sich.

Ein durchschnittlicher Fondsmanager kommt nur auf 16,1 Mrd. Euro

Nur etwa halb so schwer wie der Spitzenreiter sind die Viert- und Fünftplatzierten Nuveen Real Estate (108,9 Mrd. Euro) und Hines (104,4 Mrd. Euro). Wie groß Blackstone ist, macht auch folgende Zahl deutlich: Im Schnitt verwalten die 173 Immobilienfondsmanager, die im Report auftauchen, "nur" Immobilien für 16,1 Mrd. Euro.

Den Top Ten gehört 40% vom Kuchen

Insgesamt hat das weltweite Immobilienfondsvermögen 2018 um 12% auf 2,8 Bio. Euro zugelegt. Das ist der fünfte Anstieg in Folge. Binnen der vergangenen fünf Jahre sind die gesamten AuM damit summa summarum um 1 Bio. Euro gewachsen.

Den zehn größten Fondsmanagern weltweit gehören mittlerweile zusammen 40,2% vom Kuchen (Vorjahr: 38,7%). Vervollständigt werden die Top 10 von Hines, Prologis, CBRE Global Investors, UBS Asset Management, Axa Investment Managers Real Assets und AEW. Größte europäische Adresse ist UBS mit 83,8 Mrd. Euro.

Die Auftragsbücher sind voll, doch Personal zum erledigen der ganzen Arbeit ist immer schwerer zu bekommen: Dieses Meinungsbild hat der Verband beratender Ingenieure in einer Mitgliederumfrage ermittelt.

Mehr als 90 % der Ingenieurbüros beurteilen ihre wirtschaftliche Lage als gut oder sogar sehr gut. Sorgen macht ihnen allerdings der Arbeitsmarkt. So beklagen mittlerweile 87% der Ingenieurunternehmen die immer schwierigere und langwierigere Suche nach qualifiziertem Personal. Das geht aus der heute in Berlin vorgestellten Konjunkturumfrage 2019 des Verbands beratender Ingenieure (VBI) hervor.

Gut die Hälfte verzeichnet Umsatzzuwächse

Die positive Grundstimmung in den Bauplanungsbüros basiere auf der anhaltend guten Nachfrage nach Planungs- und Beratungsleistungen und einem soliden Auftragsbestand, so der VBI. Ausdruck der anhaltend guten Planerkonjunktur sei, dass die Umsätze bei 55% der Umfrageteilnehmer 2018 gestiegen seien. "Das ist erfreulich. Der Fachkräftemangel entwickelt sich allerdings zunehmend zur Wachstumsbremse für unsere Büros", sagt VBI-Präsident Jörg Thiel.

An der VBI-Konjunkturumfrage beteiligten sich 417 Ingenieurbüros. Zu einem Drittel (33%) sind diese überwiegend im Hoch- und Ingenieurbau tätig, weitere 18% im Bereich Gebäudetechnik. Jedes zehnte Büro ist multidisziplinär unterwegs. Vier von zehn Umfrageteilnehmern (41%) haben den Personalbestand im vergangenen Jahr ausgebaut, fast niemand hat ihn abgebaut. Dieses Jahr wollen 36% der Ingenieurbüros ihre Mannschaft vergrößern.

Das deutsche Bauhauptgewerbe ist mit einem deutlichen Plus beim Umsatz und den Auftragseingängen ins neue Jahr gestartet. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamts verzeichneten Baubetriebe mit mehr als 20 Beschäftigten im Januar 2018, verglichen mit dem gleichen Monat im Vorjahr, einen Orderanstieg von nominal rund 10% auf knapp 5 Mrd. Euro.

Der Wohnungsbau legte bei den Auftragseingängen um 10,8% auf gut 1,1 Mrd. Euro zu, der Wirtschaftsbau um 5,7% auf 2,2 Mrd. Euro und der öffentliche Bau um 15,6% auf 1,6 Mrd. Euro. Arbeitstäglich- und preisbereinigt steht für alle drei Bereiche zusammen ein Orderplus von (nur) 4,4% im Vorjahresvergleich zu Buche.

Der Umsatz kletterte im Vorjahresvergleich im gesamten Bauhauptgewerbe um 21,3% auf 3,86 Mrd. Euro. Der Wohnungsbau erzielte ein Umsatzplus von 41,2% auf 1,1 Mrd. Euro., der Wirtschaftsbau erreichte einen Umsatz von 1,7 Mrd. Euro (plus 17,5%) und der öffentliche Bau legte um 10,5% auf 1 Mrd. Euro zu.

Bauverbände wie der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) oder der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) freuen sich über die schönen Zahlen bzw. die "weiterhin lebhafte Nachfrage" (HDB), wissen die Statistik aber auch einzuordnen: Der Januar 2018 habe einen Arbeitstag mehr gehabt als der Januar 2017, und auch das Wetter habe den Bauunternehmen Anfang dieses Jahres in die Karten gespielt, so der ZDB. Die Signale seien zwar positiv, "entscheidend für den weiteren Konjunkturverlauf im Bauhauptgewerbe 2018 wird aber die Nachfrage in den kommenden Monaten sein", lässt ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa verlauten.

Die Ausbildungszahlen auf dem Bau bewegen sich in die richtige Richtung: Im abgelaufenen Jahr begannen exakt 12.709 Lehrlinge mit einer Ausbildung in einem Bauunternehmen. Das waren 7,4% mehr als im Vorjahr (2016: 11.829 neue Azubis), wie der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) mitteilt. Damit ist der Anstieg im Gesamtjahr 2017 nicht so stark ausgefallen wie das im vergangenen November vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie kommunizierte Plus in den ersten neun Monaten (17%). Dennoch: Das in allen vier Quartalen zusammen verzeichnete Wachstum "ist der stärkste Anstieg seit 1994", freut sich ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa nun.

In den neuen Bundesländern ist der Azubizuwachs im Vorjahresvergleich doppelt so stark ausgefallen wie in den alten: So haben im Osten 2.091 junge Menschen eine Ausbildung auf dem Bau begonnen, das sind 253 oder 13,8% mehr als vor einem Jahr. In den alten Ländern waren es 10.618 Frischlinge, was einem Anstieg von 6% bzw. 626 zusätzlichen Azubis entspricht. So schön die aktuellen Zuwächse sind: Allein, um die in Rente gehenden gewerblichen Arbeitnehmer auf dem Bau zu ersetzen, bräuchte es etwa 15.000 neue Azubis im Jahr.

Verwalter von Wohneigentümergemeinschaften (WEG) und Mietkomplexen verlangen auch inflationsbereinigt immer höhere Honorare. Nur bei WEGs und Mietgebäuden mit über 100 Einheiten liegen die Vergütungssätze im Vergleich zu 2010 auch heute noch niedriger, wie aus dem 5. Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hervorgeht. Der Verband sieht trotz des überwiegenden Anstiegs der Verwalterhonorare noch Luft nach oben.

Die Vergütungen für WEGs ab 100 Wohnungen haben laut der DDIV-Jahresumfrage zwischen 2013 und 2016 inflationsbereinigt um 4,3% auf 15,70 Euro pro Einheit zugelegt. Der entsprechende Wert von 2010 - 16,20 Euro - ist damit jedoch immer noch 3,1% entfernt. Und: In diesem Jahr nahmen mehr größere Unternehmen, die u.a. durch Zukäufe zuletzt stark gewachsen sind, an der Umfrage teil als in der Vergangenheit. Da diese meist in den Städten und Ballungsräumen mit einem höheren Bedarf an Verwalterleistungen aktiv sind, können sie auch höhere Honorare verlangen als Anbieter im ländlichen Raum - und ziehen damit den Schnitt nach oben.

Der DDIV hebt in seiner Studie daher auch auf den Rückgang im Sechsjahreszeitraum ab und erklärt sich diesen mit dem gestiegenen Wettbewerb um große WEGs: Die Verwaltung großer Eigentümergemeinschaften sei aufgrund von Skaleneffekten für die Anbieter ertragreicher. Das mache große WEGs zu begehrten Objekten, was die Konkurrenz eben steigen lasse - und die Preise sinken.

Honorare in WEG-Verwaltung seit 2010 real um rund 6% gestiegen

In allen anderen vier Größenklassen legten die Honorare in der WEG-Verwaltung auch im Vergleich zu 2010 zu. Über alle Größenklassen hinweg sind die Honorare von WEG-Verwaltern inflationsbereinigt um rund 6% auf 18,55 Euro gestiegen - "nur", wie der DDIV betont. Besonders stark fiel der Anstieg bei kleinen WEGs mit weniger als zehn Einheiten aus. Hier ging es um fast 12% nach oben. Der DDIV führt das auf die zunehmende Abwesenheit von Wettbewerb in dieser Kategorie zurück. Die Verwaltung kleiner WEGs sei unrentabel geworden, was zu einem Nachfrageüberhang geführt habe: "Die Verwaltungen können so die Vergütung anpassen, ohne Wettbewerb fürchten zu müssen."

In der Mietverwaltung legte die Pauschalvergütung seit 2010 real über alle Größenklassen hinweg im Schnitt um 4,7% zu. Bei kleinen Gebäuden mit weniger als zehn Wohnungen kletterten die pauschalen Vergütungssätze sogar um 17,7% auf 25,07 Euro. Auch in der Mietverwaltung gab es bei großen Gebäuden mit mehr als 100 Wohnungen jedoch einen deutlichen Rückgang von 7,7% auf 17,24 Euro.

Verwalter wollen die Preise erhöhen

"Der moderate Anstieg der Vergütungen hält aber noch immer nicht Schritt mit der komplexen Tätigkeit. In nahezu allen Bereichen müssen Verwaltungen investieren. Vor allem aber in gut geschultes und ausgebildetes Personal sowie in moderne und weitgehend digitalisierte Anwendungen. Neue Anforderungen durch den Gesetzgeber und ein erweitertes Anspruchsdenken von Eigentümern und Mietern kommen hinzu", sagt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Kaßlers Sicht der Dinge teilen offenbar viele Umfrageteilnehmer: 82% der Befragten wollen die Preise in diesem Jahr erhöhen, und zwar vor allem dann, wenn eine Vertragsverlängerung ansteht. Ist das der Fall, sollen die Honorare um durchschnittlich 8% klettern. Im vergangenen Jahr erhöhten 86% ihre Honorare bei einer Vertragsverlängerung, im Schnitt um 7,1%.

Drei von vier Immobilienverwaltern wollen ihre Vergütungssätze in diesem Jahr anheben, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) jüngst in seinem 4. DDIV-Branchenbarometer herausgefunden. Im Durchschnitt wird demnach eine Preissteigerung von 5% angestrebt. Doch zu welchen Preisen bieten Verwalter ihre Leistungen zurzeit eigentlich an?

Eine Antwort auf diese Frage gibt eine Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) aus Freiburg. Das CRES hat Ende 2015 im Auftrag dreier Branchenverbände - Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) und Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) - per Umfrage die Struktur von Verwalterentgelten unter die Lupe genommen.

In der WEG-Verwaltung liegt die Grundvergütung bei Wohnanlagen mit mehr als 99 Einheiten demnach im Durchschnitt netto bei 17,10 Euro pro Einheit und Monat. Bei Anlagen mit 50 bis 99 Einheiten beläuft sich der Mittelwert auf 18,37 Euro und bei Gebäuden mit 20 bis 49 Wohnungen auf 19,67 Euro. Da die Verwalter oft einen objektbezogenen fixen Aufwand treiben müssen, steigt die den Eigentümern in Rechnung gestellte Grundvergütung für gewöhnlich mit einer abnehmenden Zahl an betreuten Einheiten pro Objekt. So verlangen WEG-Verwalter bei Wohnanlagen mit elf bis 19 Einheiten durchschnittlich 21,34 Euro, und bei Objekten mit zehn oder weniger Einheiten werden sogar 25,58 Euro fällig.

Hausgröße entscheidend für Kosten pro Wohneinheit

In der Verwaltung von Mietwohnungen liegen die Kosten je Einheit und Monat bei Wohnhäusern mit weniger als elf Einheiten im Schnitt bei 22,74 Euro. Wächst das Objekt auf bis zu 30 Wohnungen, wird es der Studie zufolge allerdings im Mittel der befragten Verwalter nicht billiger, wie zu erwarten wäre, sondern deutlich teurer (25 Euro). Die Spanne reicht hier jedoch von 15 Euro bis 30 Euro, während sie bei Wohnhäusern mit zehn oder weniger Einheiten in der Spitze bis zu 40 Euro reicht. Häuser mit 31 bis 60 Einheiten schlagen in der Verwaltung mit einer Grundvergütung von durchschnittlich 19,53 Euro zu Buche. Und die Verwaltung von Objekten mit mehr als 60 Wohnungen kostet den Eigentümer im Durchschnitt 18,01 Euro.

Die CRES-Studie liefert auch Zahlen zur Vergütung der Verwaltung von Gewerbeeinheiten und zur Honorierung von Leistungen, die nicht mit der Grundvergütung abgedeckt sind. Außerdem fächert sie regionale Unterschiede auf.