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Immobilienverwalter verkaufen ihre Dienste nicht teuer genug

Die Grundvergütung von Immobilienverwaltern ist in den vergangenen Jahren offenbar weniger stark gestiegen als die Anforderungen an Verwalter.

Die Grundvergütung von Immobilienverwaltern ist in den vergangenen Jahren offenbar weniger stark gestiegen als die Anforderungen an Verwalter.

Bild: magele/fotolia.com

Karriere 18.05.2016
Die Vergütungssätze von Immobilienverwaltern sind in den vergangenen fünf Jahren kaum gestiegen – beziehungsweise real eigentlich gar nicht, sondern sogar eher gesunken. Diesen Schluss ... 

So habe sich die durchschnittliche monatliche Vergütung in der WEG-Verwaltung bei Objekten mit weniger als 49 Wohneinheiten um weniger als zwei Euro netto auf 19,67 Euro netto erhöht. In der WEG-Verwaltung von mehr als 100 Wohneinheiten betrage die Steigerung im selben Zeitraum durchschnittlich nur 0,90 Euro netto.

Ähnlich ist die Entwicklung den Verbänden zufolge in der Mietverwaltung verlaufen. Bei Mietshäusern mit weniger als zehn Wohnungen erhält der Verwalter laut der Cres-Studie im Durchschnitt 22,74 Euro netto pro Monat. Anno 2010 bekam er laut BSI-Studie 21,31 Euro. Immerhin: Bei Miethäusern mit bis zu 29 Wohneinheiten hat sich seine Vergütung im Schnitt von 19,39 Euro auf 25,00 Euro gesteigert.

Anforderungen an Immobilienverwalter sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen

Dass die Vergütung von Immobilienverwaltern aber nicht nur kaum gestiegen ist, sondern tatsächlich sogar rückläufig ist, begründen die Verbände wie folgt: Der Verbraucherpreisindex in Deutschland sei im betrachteten Zeitraum um sieben Punkte gestiegen, 100 Euro seien heute also rund 6,54 Euro weniger wert als vor fünf Jahren. Dabei seien die Anforderungen an Immobilienverwalter in den letzten Jahren "gerade durch politisch motivierte Zusatzaufgaben wie die Pflichten im Zuge des Meldegesetzes, des Mess- und Eichgesetzes und des Mindestlohngesetzes" deutlich gewachsen.

Marco Wöfle, Wissenschaftlicher Leiter des Cres und Autor der aktuellen Studie, kann keinen direkten, belastbaren Vergleich ziehen, da das Cres erstmals eine solche Erhebung durchgeführt hat. Die Argumentation, dass die Verwalterentgelte de facto rückläufig sind, findet er zumindest nicht unplausibel: Ein Blick in die BSI-Studie zeige, dass "unsere Werte nicht so weit von den BSI-Werten weg sind". Als Beispiel führt auch er die Vergütungssätze von WEG-Verwaltern von Wohnanlagen ab 100 Einheiten an: In dieser Kategorie bewegten sich die Grundvergütungssätze in der BSI-Studie von 2010 zwischen 15,14 Euro und 17,26 Euro. Die Cres-Untersuchung kommt in dieser Kategorie auf 15,58 Euro bis 17,82 Euro.

"Mehr Inhalt zum gleichen Preis"

Die Verwalter würden also "nicht viel mehr verlangen" als vor fünf Jahren, hätten dafür aber mehr zu tun als damals, so Wölfle. Denn all die Gesetze und Verordnungen, die sie inzwischen beachten müssten, hätten ihren Aufwand erheblich erhöht: "Mietrechtsnovellierung, energetische Vorschriften, Brandschutz: All das produziert einen höheren Kostendruck, und es ist fraglich, ob dieser Druck eins zu eins an die Auftraggeber weitergegeben werden konnte", so Wölfle. Mit hoher Wahrscheinlichkeit gebe es heute "mehr Inhalt zum gleichen Preis".

Harald Thomeczek

So lassen sich Immobilienverwalter ihre Dienste vergüten

Immobilienverwalter erbringen ihre Grundleistungen meist auf Grundlage einheitenbezogener Pauschalen.

Immobilienverwalter erbringen ihre Grundleistungen meist auf Grundlage einheitenbezogener Pauschalen.

Bild: aik

Karriere 10.05.2016
Drei von vier Immobilienverwaltern wollen ihre Vergütungssätze in diesem Jahr anheben, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) jüngst in seinem 4. DDIV-Branchenbarometer ... 

Drei von vier Immobilienverwaltern wollen ihre Vergütungssätze in diesem Jahr anheben, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) jüngst in seinem 4. DDIV-Branchenbarometer herausgefunden. Im Durchschnitt wird demnach eine Preissteigerung von 5% angestrebt. Doch zu welchen Preisen bieten Verwalter ihre Leistungen zurzeit eigentlich an?

Eine Antwort auf diese Frage gibt eine Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) aus Freiburg. Das CRES hat Ende 2015 im Auftrag dreier Branchenverbände - Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) und Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) - per Umfrage die Struktur von Verwalterentgelten unter die Lupe genommen.

In der WEG-Verwaltung liegt die Grundvergütung bei Wohnanlagen mit mehr als 99 Einheiten demnach im Durchschnitt netto bei 17,10 Euro pro Einheit und Monat. Bei Anlagen mit 50 bis 99 Einheiten beläuft sich der Mittelwert auf 18,37 Euro und bei Gebäuden mit 20 bis 49 Wohnungen auf 19,67 Euro. Da die Verwalter oft einen objektbezogenen fixen Aufwand treiben müssen, steigt die den Eigentümern in Rechnung gestellte Grundvergütung für gewöhnlich mit einer abnehmenden Zahl an betreuten Einheiten pro Objekt. So verlangen WEG-Verwalter bei Wohnanlagen mit elf bis 19 Einheiten durchschnittlich 21,34 Euro, und bei Objekten mit zehn oder weniger Einheiten werden sogar 25,58 Euro fällig.

Hausgröße entscheidend für Kosten pro Wohneinheit

In der Verwaltung von Mietwohnungen liegen die Kosten je Einheit und Monat bei Wohnhäusern mit weniger als elf Einheiten im Schnitt bei 22,74 Euro. Wächst das Objekt auf bis zu 30 Wohnungen, wird es der Studie zufolge allerdings im Mittel der befragten Verwalter nicht billiger, wie zu erwarten wäre, sondern deutlich teurer (25 Euro). Die Spanne reicht hier jedoch von 15 Euro bis 30 Euro, während sie bei Wohnhäusern mit zehn oder weniger Einheiten in der Spitze bis zu 40 Euro reicht. Häuser mit 31 bis 60 Einheiten schlagen in der Verwaltung mit einer Grundvergütung von durchschnittlich 19,53 Euro zu Buche. Und die Verwaltung von Objekten mit mehr als 60 Wohnungen kostet den Eigentümer im Durchschnitt 18,01 Euro.

Die CRES-Studie liefert auch Zahlen zur Vergütung der Verwaltung von Gewerbeeinheiten und zur Honorierung von Leistungen, die nicht mit der Grundvergütung abgedeckt sind. Außerdem fächert sie regionale Unterschiede auf.

Harald Thomeczek

Bei WEG-Verwaltern folgt auf jedes zweite Angebot ein Auftrag

Mehr Geschäft, bitte! Die Mehrheit der WEG-Verwalter würde sich weitere Anfragen nach Angeboten wünschen. Nur fünf Befragte sind durch die Angebotsabgabe zu sehr belastet.

Mehr Geschäft, bitte! Die Mehrheit der WEG-Verwalter würde sich weitere Anfragen nach Angeboten wünschen. Nur fünf Befragte sind durch die Angebotsabgabe zu sehr belastet.

Bild: BilderBox.com

Karriere 19.11.2015
Die Diskussion über die Einführung einer Fachkundeprüfung rückte die Verwalter in den vergangenen Monaten ins Rampenlicht. Wie ihr Berufsalltag aussieht und welche Entgelte sie aufrufen, wird ... 

Die Diskussion über die Einführung einer Fachkundeprüfung rückte die Verwalter in den vergangenen Monaten ins Rampenlicht. Wie ihr Berufsalltag aussieht und welche Entgelte sie aufrufen, wird derzeit in einer Umfrage erforscht.

Der durchschnittliche Stundensatz eines Geschäftsführers oder Inhabers einer Immobilienverwaltung, die in der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) tätig ist, beträgt netto 69,78 Euro. Damit erhält der Chef einer Verwaltung den höchsten Stundensatz. Prokuristen müssen sich mit 64,55 Euro und Ingenieure mit 64,47 Euro begnügen.

Zu diesem vorläufigen Zwischenergebnis kommt eine aktuelle Studie, die der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen in Zusammenarbeit mit dem ZIA Zentralen Immobilien Ausschuss und dem BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter konzipiert hat. Durchgeführt wird die Studie von Marco Wölfle, Professor am Center for Real Estate Studies der Steinbeis-Hochschule Berlin und der DIA Deutschen Immobilien-Akademie. Wölfle findet die Stundensätze für Ingenieure im Vergleich "fast ein bisschen niedrig". Er könne nicht ausschließen, dass eventuell das Ego des Geschäftsführers beim Ausfüllen eine Rolle gespielt hat.

Dass der Chef einer Verwaltung automatisch den höchsten Stundensatz erzielt, ist nicht selbstverständlich, wie das dritte Branchenbarometer des DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter in diesem Frühjahr offenbarte. In jener Studie erhielten die Ingenieure mit 64,49 Euro etwas mehr als Geschäftsführer/Inhaber (63,79 Euro) und führten das Ranking der Stundensätze an.

Die jetzt von Wölfle präsentierten Zahlen weisen für Sachbearbeiter 49,82 Euro und für Techniker 51,17 Euro als Stundensatz aus. Beide liegen etwa vier Euro über den Werten des DDIV-Branchenbarometers von 2015. Ein Auszubildender schlägt laut IVD-Studie mit einem Stundensatz von 32,12 Euro zu Buche.

Bislang haben sich 343 Verwalter an der Studie von IVD, ZIA und BVI beteiligt, die noch nicht abgeschlossen ist. Im Schnitt erwirtschaften die Befragungsteilnehmer 72% ihres Umsatzes mit Verwaltung, bei 83% macht die Verwaltungstätigkeit mehr als 50% des Umsatzes aus, d.h. es gibt kaum kleine "Krauter" unter den Befragten.

Dennoch sind die Verwalter von der Mitarbeiterzahl eher klein. 43% der Befragten zählen weniger als fünf Mitarbeiter (durchschnittliche Mitarbeiterzahl in dieser Gruppe: 2,62). In der WEG-Verwaltung sind 60% engagiert. Ein Drittel ist in der Mietverwaltung aktiv und nur 7% in der Verwaltung von Gewerbeimmobilien. Da die WEG-Verwaltung dominiert, wird auch die Abrechnungsbasis pro Einheit (EH) am häufigsten angewandt.

Die Verwalterentgelte (Nettomonatspauschale) für WEG-Verwalter reichen im Mittel von 25,34 Euro (100 EH). Das niedrigste Angebot beginnt bei 15,95 Euro (>100 EH) und das höchste endet bei 29,42 Euro (< 10 EH).

Bei der Mietverwaltung von Wohnungen reicht die Spanne der Entgelte von 16,78 Euro (>60 EH) bis zu 27,34 Euro (60 EH). Studienleiter Wölfle erwartet regionale Schwankungen und wird dies nach Ende der Umfrage noch für bestimmte Gebiete näher untersuchen.

Betrachtet wird auch, welche Tätigkeiten mit der Grundvergütung abgegolten sind und welche als Sonderleistung abgerechnet werden. In der Miethausverwaltung gaben 65% der Befragten an, gesetzliche Änderungen oder technische Neuerungen in der Grundleistung abzurechnen. Gut ein Drittel der Befragungsteilnehmer reagiert auf solche Entwicklungen hingegen mit einer Sondervergütung, die meist per Stundensatz oder als Jahrespauschale erhoben wird. Es hänge vom Marktumfeld ab, wie sich die Unternehmen in diesem Fall entscheiden, sagt Wölfle. Ein Startup-Unternehmen dürfte eher geneigt sein, solche Veränderungen in die Grundvergütung zu nehmen, schätzt Wölfle.

Fast jeder dritte Mietverwalter hat seine Leistung nach Einführung des Bestellerprinzips angepasst, d.h. mehr maklernahe Leistungen angeboten. Wenn WEG-Verwalter ein Angebot abgeben, dann haben sie im Schnitt eine Erfolgsquote von 52%. Gut jeder vierte WEG-Verwalter holt den Auftrag sogar in mehr als 75% der Fälle.

Sonja Smalian

So lief das IZ-Karriereforum

Das direkte Gespräch mit den Personalverantwortlichen der Unternehmen stand im Vordergrund der Jobmesse. Rund 400 Termine waren schon vorab fest vereinbart worden.

Das direkte Gespräch mit den Personalverantwortlichen der Unternehmen stand im Vordergrund der Jobmesse. Rund 400 Termine waren schon vorab fest vereinbart worden.

Bild: IZ/Melanie Bauer

Karriere 20.06.2014
31 Unternehmen der Immobilienwirtschaft präsentierten sich auf dem fünften IZ-Karriereforum als Arbeitgeber. Mit fast 400 Einstiegspositionen und Traineestellen sowie rund 130 ... 

31 Unternehmen der Immobilienwirtschaft präsentierten sich auf dem fünften IZ-Karriereforum als Arbeitgeber. Mit fast 400 Einstiegspositionen und Traineestellen sowie rund 130 Praktikumsplätzen buhlten sie um die Gunst der rund 550 Bewerber. Die erhielten in zahlreichen Vorträgen und Diskussionen zudem Karrieretipps aus erster Hand.

Das IZ-Karriereforum (hier geht es zur Bilderstrecke) ist eine Generalprobe für das direkte Gespräch mit den Personalverantwortlichen der Immobilienwirtschaft. 400 solcher Gespräche hatten die Teilnehmer schon im Vorfeld der Jobmesse vereinbart. "Wer hierher kommt, ist ernsthaft interessiert", lautet das Urteil von Susanne Klaußner, Vorsitzende der Geschäftsführung von GRR. Das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Unternehmen präsentierte sich zum zweiten Mal auf der Jobmesse und beobachtete ein deutlich gestiegenes Interesse der Studierenden.

Neben spontanen Gesprächen hatte ihr Team den ganzen Tag über vorab vereinbarte Gespräche mit Bewerbern geführt. "Sehr gut vorbereitet" seien die Kandidaten gewesen, die sich um einen festen Termin bemüht hatten, sagte Klaußner, die sich erst am Ende der Gespräche als Geschäftsführerin zu erkennen gab. So manche Bewerbungsmappe oder Kurzbewerbung landete an diesem Tag in den Händen von GRR. Das Unternehmen war schon auf der Veranstaltung im vergangenen Jahr fündig geworden und hatte eine Kandidatin für eine Location-Management-Stelle rekrutiert. In diesem Jahr brachte GRR drei offene Positionen mit zur Messe, u.a. suchten sie einen Junior-Asset-Manager.

Exakt 511 Jobs und Praktika meldeten die 31 vertretenen Arbeitgeber zur Jobmesse, die von der Immobilien Zeitung und Heuer Dialog veranstaltet wird. 122 offene Positionen waren für Berufseinsteiger und 226 für Young Professionals vorgesehen. Außerdem hatten die Unternehmen 35 der schon im Vorjahr sehr begehrten Traineestellen mitgebracht.

"Gute Qualität" der Bewerber

Dazu gehört auch CBRE. Das Beratungsunternehmen bietet derzeit beispielsweise ein zweijähriges Traineeprogramm in den Investmentabteilungen der Standorte Berlin und Frankfurt an. CEO Peter Schreppel unterstützte sein Team auf dem Karriereforum und suchte ebenfalls das Gespräch mit potenziellen Nachwuchskräften. "Es ist Wachstum im gesamten Unternehmen geplant", sagt Schreppel. Das Durchschnittsalter der Mitarbeiter von Mitte 30 solle dabei gehalten werden. Karsten Burbach, Head of Retail bei CBRE, lobte die "gute Qualität" der Bewerber.

Diese ist nicht immer selbstverständlich. Jedes zweite Immobilienunternehmen ist mit der Qualität der ihnen zugesandten Bewerbungen auf ausgeschriebene Stellen nicht zufrieden. Das zeigt die diesjährige Umfrage zur IZ-Joboffensive, an der sich 115 Branchenunternehmen beteiligt hatten. Die Hälfte der befragten Unternehmen gab zudem an, zu wenige Bewerbungen zu erhalten, – und dass, obwohl sich 54% personell bis zum Frühjahr 2015 vergrößern wollen.

Damit der Bewerbungsprozess störungsfreier für beide Seiten abläuft, wurde im begleitenden Tagungsprogramm der Berufseinstieg diskutiert. Zwei Personalprofis beantworteten die Fragen der Studenten rund um die schriftliche Bewerbung und vier Berater bzw. Coaches prüften die Bewerbungsmappen der Besucher. Zudem gaben drei Young Professionals Einblick in ihren Arbeitsalltag als Projektmanager, Immobilienberater und Property-Manager. Auch der öffentliche Dienst stellte sich den Fragen der Nachwuchskräfte und informierte über Einstiegsmöglichkeiten auf Bundes- und Landesebene sowie bei Kommunen.

Lesen Sie mehr in der kommenden Ausgabe der Immobilien Zeitung 25/2014, die am 26. Juni erscheint.

Das IZ-Karriereforum 2014

Rund 800 Teilnehmer, darunter rund 550 Bewerber besuchten am 14. Juni das fünfte IZ-Karriereforum in Frankfurt. Veranstaltet wurde die Jobmesse für die Immobilienwirtschaft von der Immobilien Zeitung und Heuer Dialog. Wie in den Vorjahren hatte der Zentrale Immobilien Ausschuss die Schirmherrschaft für das Karriereforum übernommen, in das der fünfte RICS-Hochschultag integriert war. RICS-Hochschulpartner war die Akademie der Hochschule Biberach.

Aussteller des fünften IZ-Karriereforums waren folgende Unternehmen sowie Aus- und Weiterbildungsanbieter: Acrest, ADI Akademie der Immobilienwirtschaft, Aengevelt, Arcadis, BASF, Bayer, BBA Akademie der Immobilienwirtschaft Berlin, Beos, Bilfinger Real Estate, BNP Paribas Real Estate, Capera, CBRE, Comfort, Commerz Real, Corestate, Corpus Sireo, Cushman & Wakefield, CRES – Center for Real Estate Studies, DB Immobilien, DIC, Drees & Sommer, DTZ, EBS Universität für Wirtschaft und Recht, ECE, Eipos, Engel & Völkers, GE Capital Real Estate, GRR, Hochschule Biberach/Akademie der Hochschule Biberach, Irebs Immobilienakademie, JLL, Kaufland, KPMG, mfi, Patrizia, Reag, Royal Institution of Chartered Surveyors, Savills, Siemens Real Estate und die TU Berlin.

Neben Gesprächen mit den Personalern an den Ständen, erhielten die Teilnehmer in zahlreichen Diskussionsrunden Informationen zum Einstieg in die Immobilienbranche und zum Bewerbungsprozess. Aus ihrem Arbeitsalltag als Projektmanager, Immobilienberater oder Property-Manager berichteten drei Young Professionals. Erstmals präsentierten sich auch drei Vertreter des öffentlichen Dienstes auf dem Podium und gaben Auskunft zu Karrierepfaden bei Deutschlands größtem Arbeitgeber.

Das sechste IZ-Karriereforum inklusive RICS-Hochschultag findet am 20. Juni 2015 in Frankfurt statt. Nähere Informationen zu der Job- und Karrieremesse hier.

Sonja Smalian,Lars Wiederhold