Die Kirche ist auch nur ein Immobilienarbeitgeber
Johannes Baumgartner (rechts) und sein Vorgesetzter, Erzbischof Stefan Burger, bei einem Besuch in einem Wald bei Pfullendorf, der dem Erzbischöflichen Linzerfond gehört.
Quelle: Erzdiözese Freiburg, Urheber: Klaus Polkowski
Ein Unternehmensleitbild hat heute ja praktisch jeder. Das Leitbild für die kirchliche Bautätigkeit in der Erzdiözese Freiburg sticht aus der Masse heraus. Im Immobilienmanagement für die Kirchengemeinden und in der Stiftungsverwaltung hat das Bistum die gleichen Sorgen wie jeder Eigentümer und Anleger. Und um Nachwuchs wirbt es wie andere Immobilienarbeitgeber auch.
Ein Unternehmensleitbild hat heute ja fast jede größere Unternehmung, außerhalb und innerhalb der Immobilienwirtschaft. Wertschätzung und Fairness, Kritikfähigkeit und Loyalität: Kaum ein Arbeitnehmer bzw. Bewerber würde diese und andere Werte nicht sofort unterschreiben. Das Leitbild für die Bautätigkeit in der Erzdiözese Freiburg indes könnte den einen oder anderen Kandidaten zum Nachdenken anregen: "Den Menschen und dem Glauben dienen", lautet eines der Ziele, das sie sich (auch) als Immobilienarbeitgeber gesetzt hat. Erläuternd heißt es dazu: "Kirchliches Bauen ist kein Selbstzweck. Es leistet einen wichtigen Beitrag zum Dienst an der Sendung der Kirche und dient der Verkündung des Evangeliums."
Das Immobilien- und Baumanagement im Erzbischöflichen Ordinariat und die Stiftungsverwaltung der Erzdiözese Freiburg verwalten die Wohn- und Gewerbeimmobilien des Bistums und seiner Stiftungen sowie die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke für die Stiftungen und die örtlichen Kirchengemeinden. Rund 90 Menschen kümmern sich um das betriebsnotwendige Immobilienvermögen wie Kirchen und Pfarrhäuser, Gemeindezentren und Verwaltungsgebäude sowie um die Immobilien, mit deren Erträgen die Stiftungen ihre Zwecke erfüllen.
Eine Tätigkeit im Immobilien- und Baumanagement der Freiburger Diözese unterscheidet sich zunächst nicht von einem Job in einem privatwirtschaftlichen Unternehmen oder kommunalen Betrieb: "Rein immobilienseitig beschäftigen uns die gleichen Fragen wie andere auch", sagt Johannes Baumgartner, Direktor der Verwaltung öffentlich-rechtlicher Stiftungen der Freiburger Erzdiözese. Sakralbauten haben eben auch eine ganz profane physische Basis, und weltliche Bauten im Besitz der Kirche sowieso.
Baumgartner ist federführend dafür zuständig, die Stiftungen, die der Aufsicht des Erzbischofs unterstehen, mit Immobilien zur Kapitalanlage und diese mit Mietern zu versorgen. Weshalb sich der - man möchte fast sagen - Mann Gottes auf der Suche nach rentablen Objekten, Verkäufern, Maklern und Mietern auch auf einer ziemlich irdischen Veranstaltung wie der Expo Real tummelt, die bekanntlich nicht frei von der Zurschaustellung allzu menschlicher Eitelkeiten ist. Zum bunten Immobilienportfolio der Stiftungen gehören, neben Wohn- und Gewerbeimmobilien, die an Dritte vermietet werden, Seen und Bäche, Wälder sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke oder Bauernhöfe. Haupteinnahmequelle der Stiftungen sind Erbbaurechte.
Bis März war Baumgartner für das komplette Immobilienmanagement verantwortlich - Sakralbauten bzw. betriebsnotwendige Immobilien der Kirchengemeinden und Anlageobjekte -, ehe die Zuständigkeiten aufgeteilt wurden. Seither kümmert er sich mit rund 40 Mitarbeitern um das ca. 750 Mio. Euro schwere Immobilienanlageportfolio der Stiftungen sowie deren rund 10.000 landwirtschaftliche Grundstücke und ca. 9.000 Erbbaugrundstücke. Diese werden nach rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten verwaltet.
Anders sieht die Sache auf der Ebene der Verwaltung der Diözese aus: Weitere 45 Mitarbeiter in den drei Bauämtern in Freiburg, Heidelberg und Konstanz sind vor allem für die Bauaufgaben der Immobilien der Erzdiözese selbst und der 224 Kirchengemeinden im Einzugsgebiet der Diözese zuständig: ca. 5.000 Gebäude mit über 4 Mio. m² Bruttogrundfläche, darunter das Freiburger Münster. Sie planen, organisieren und steuern Instandhaltungs-, Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sowie kleinere und größere Bauprojekte mit einem Gesamtvolumen von 100 bis 120 Mio. Euro im Jahr.
Die Erzdiözese kümmert sich weitgehend selbst um die Immobilienthemen: "Wir machen sehr vieles aus eigner Kraft", betont Baumgartner. Entsprechend groß sei der Bedarf an Fach- und Führungskräften für alle Bereiche der Immobilienwirtschaft: Kaufleute ebenso wie Techniker, Juristen und BWLer ebenso wie Bauleiter und Handwerker oder Verwaltungsangestellte. Bei den Mitarbeitern, die sich heute um die Immobilien der Stiftungen kümmern, handelt es sich oft um Verwaltungsfachleute, die ihr Studium an einer Fachhochschule für den öffentlichen Dienst absolviert und sich erst im Laufe ihres Berufslebens auf eine immobilienwirtschaftliche Tätigkeit spezialisiert haben.
"Wer eine Kirche baut, stellt sich einer besonderen Herausforderung", sagt Baumgartner, wenn er nach den Unterschieden zwischen einem kirchlichen Arbeitgeber und Arbeitgebern aus der freien Wirtschaft oder der öffentlichen Hand gefragt wird. Architekten und Bauingenieure, Juristen und Betriebswirte, Bauzeichner und -techniker etc., die sich bei der Erzdiözese Freiburg um eine Stelle bewerben, müssen ein pfarramtliches Zeugnis vorweisen. "Es muss also einen Pfarrer vor Ort geben, der denjenigen oder diejenige kennt", benennt Baumgartner die Mindestvoraussetzung für die Ausstellung eines solchen Zeugnisses.
Hard und Soft Skills sind das eine, wenn die Diözese Mitarbeiter für das Bau- und Immobilienmanagement sucht. In einer Stellenanzeige für einen Job im Gebäudemanagement wird neben einem Berufsabschluss als Bautechniker oder Handwerksmeister sowie überdurchschnittlichem Engagement und einer ausgeprägten Teamfähigkeit nicht zuletzt die "Zugehörigkeit zur und Identifikation mit der katholischen Kirche" gefordert. "Wenn jemand, der sich bei uns bewirbt, uns kein pfarramtliches Zeugnis bringt, müssen wir das natürlich bewerten", antwortet Baumgartner auf die Frage, wie es denn mit einem Bewerber weitergehe, der diese Anforderung nicht erfüllen kann.
Probleme, Vakanzen zu füllen, habe man bisher nicht, betont Baumgartner, auch wenn der viel zitierte Fachkräftemangel sich auf leisen Pfoten auch bei der Diözese bemerkbar zu machen beginnt: "Bei uns melden sich immer noch ausreichend viele junge Menschen, auch mit Initiativbewerbungen. Wir erhalten z.B. regelmäßig Bewerbungen von der HfWU Nürtingen-Geislingen, denn wir laden immer Studierende aus dem Bachelor-Studiengang Immobilienmanagement zu uns ein. Auch aus der Wohnungswirtschaft bekommen wir immer wieder interessante Bewerbungen", berichtet Baumgartner.
Selbst gestandene Mittvierziger seien bereit, für die Vorteile, die ein Job bei einer Diözese biete, aus der Privatwirtschaft zu wechseln und mit diesem Schritt "Einbußen beim Einkommen hinzunehmen", versichert Baumgartner: "Wir bieten Work-Life-Balance, relativ freies Arbeiten rund um alle immobilienwirtschaftlichen Themen wie Erwerb, Sanierung oder Projektsteuerung - auch von großen innerstädtischen Projekten in Großstädten - und einen sicheren Arbeitsplatz."
Es ist weniger das vermeintlich schrumpfende Angebot, als vielmehr der wachsende Bedarf, der Baumgartner eine zarte Sorgenfalte auf die Stirn treibt: "Ein nicht kleiner Teil unserer Mitarbeiter ist 60 und älter, sie scheiden in den nächsten Jahren aus." Daher hilft man dem Nachwuchs seit einigen Jahren selbst auf die Sprünge: Die Diözese stellt seit einigen Jahren zwei Studenten pro Jahr ein, die den Studiengang Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Mannheim besuchen.
Bezahlt wird nach Tarif, ganz wie im öffentlichen Dienst: Berufseinsteiger, die als Bachelor im gehobenen Dienst anfangen, starten in der Entgeltgruppe neun (von insgesamt zehn) der Arbeitsvertragsordnung (AVO) für den kirchlichen Dienst in der Erzdiözese Freiburg, die sich an den Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst der Länder anlehnt. "Für eine alleinstehende Person bedeutet das knapp 3.000 Euro brutto", so Baumgartner.
Baumgartner selbst arbeitet seit einem Vierteljahrhundert für die Erzdiözese, kommt aber im weitesten Sinne aus der Wohnungswirtschaft. Studiert hat er Jura. Bevor er 1990 als Liegenschaftsreferent bei der Kirche anfing, arbeitete er als Justitiar bei einem genossenschaftlichen Prüfungsverband für die gemeinnützige Wohnungswirtschaft. Der Kontakt zur Erzdiözese Freiburg entstand, als Baumgartner eine Jahresabschlussprüfung für eine Wohnbaugesellschaft unter kirchlicher Führung machte. Viele Wege führen nach Rom.