Ab Dezember kommenden Jahres dürfen sich Hausverwalter nur als WEG-zertifiziert bezeichnen, wenn sie eine entsprechende IHK-Prüfung abgelegt haben. Ausnahmen soll es für Personen geben, die sich anderweitig qualifiziert haben.

Der Bundesrat hat vergangenen Freitag der Regierungsverordnung zugestimmt, die die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt. Demnach können Wohnungseigentümer ab dem 1. Dezember 2022 einen Hausverwalter verlangen, der ein Zertifikat über notwendige rechtliche, technische und kaufmännische Kenntnisse nachweisen kann. Um dieses Zertifikat zu erhalten, müssen die Verwalter eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) ablegen. Von der Prüfungspflicht befreit werden sollen Volljuristen, geprüfte Immobilienfachwirte und Personen, die eine abschlossene immobilienwirtschaftliche Berufsausbildung, oder ein Hochschulstudium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt nachweisen können. Sie werden dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt. Setzt die Bundesregierung diese Änderung nun um, kann sie direkt in Kraft treten.

Markus Jugan, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD) und Vorsitzender des IVD-Bundesausschusses Verwalter, hofft jetzt auf die schnelle Festlegung einer Prüfungsordnung. "Wir werden unsere Mitglieder auf die Prüfung adäquat vorbereiten. Der Ansturm an Prüfinteressenten wird indes nur zu bewältigen sein, wenn die Prüfungen so früh wie möglich angeboten werden können." Bis die erforderlichen Prüfungsausschüsse gebildet sind und alle Prüfungsinhalte und -abläufe feststehen, werde es aber noch eine Zeit lang dauern, befürchtet er.

Ebenfalls nun vom Bundesrat beschlossen wurde die schon lange vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) geforderte Regelung, dass juristische Personen und Personengesellschaften mit zertifizierten Verwaltern gleichgestellt werden. Voraussetzung ist, dass alle im Unternehmen mit der Verwaltung beschäftigten Mitarbeiter die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder diesem aufgrund ihrer Qualifikation nach § 7 der Zertifizierter- Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) gleichgestellt sind.

IVD-Vize Jugan sieht die Zertifizierung als WEG-Verwalter sogar als "obsolet" an, wenn der Sachkundenachweis als Vorgabe der Gewerbeordnung kommt. Beides basiere auf Prüfungen vor der IHK. Der IVD weist darauf hin, dass bereits die vorherige Bundesregierung über den Sachkundenachweis beraten hat, sich dann auf Drängen der CDU aber stattdessen für eine Kombination aus Versicherungs- und Weiterbildungspflicht sowie dem von der Gewerbeordnung unabhängigen IHK-Zertifikat entschied. "Es wäre gut, wenn der Gesetzgeber schnell den Sachkundenachweis einführt und die Regelungen im WEG aufhebt", meint Jugan.

Die Corona-Pandemie hat die Art und Weise, wie und wo Menschen arbeiten, innerhalb kürzester Zeit massiv verändert. Welche dieser Veränderungen Bestand haben werden, muss sich aber noch zeigen. Homeoffice könnte den Büroflächenbedarf reduzieren, die Angst vor Ansteckungen Einfluss auf die technische Ausstattung der Arbeitsplätze nehmen. Branchenexperten sehen der Entwicklung gelassen entgegen.

"Mitarbeiter freuen sich, ins Büro zu dürfen"

Die ersten Rückkehrer schlagen ihre Zelte wieder in ihren angestammten Büros auf. Der Papierstapel auf dem heimischen Schreibtisch wird kleiner, der im Büro wächst. In einer Umfrage des Digitalverbands bitkom gaben 49% der Befragten bereits zu Beginn der Corona-Pandemie in Deutschland an, aufgrund der Einschränkungen ganz oder teilweise ins Homeoffice gewechselt zu sein. Jetzt kehren viele dieser Arbeitnehmer wieder zurück und auf den Bürofluren setzt wieder zaghaftes Leben ein. So auch bei der Helaba-Tochter OFB Projektentwicklung. "Unsere Mitarbeiter freuen sich darauf, wieder ins Büro zu dürfen. Die Kommunikation auf dem Flur fehlt einfach", berichtet Klaus Kirchberger, der Vorsitzende der Geschäftsführung.

Kirchberger rechnet nicht damit, dass die jüngsten Erfahrungen mit der Arbeit von zu Hause aus dazu führen werden, dass künftig deutlich mehr Arbeitnehmer dauerhaft im Homeoffice arbeiten werden. "Homeoffice kann in einigen Fällen durchaus sinnvoll sein und natürlich wächst das. Aber das war auch schon vor Corona der Fall. Den ganz großen Homeoffice-Hype sehe ich nicht." Entsprechend gehe er auch nicht davon aus, dass sich der Büroflächenbedarf durch ein Mehr an Homeoffice-Regelungen entscheidend verringern wird.

Das sehen Andreas Iding, Geschäftsführer von Goldbeck Services, und Norman Kustos, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens neotares, ganz ähnlich. "Einen Paradigmenwechsel bemerke ich nicht. Homeoffice kann für die Zukunft eine Ergänzung zum normalen Büroumfeld sein, aber es auf keinen Fall ersetzen", sagt Iding.

Inzwischen mehren sich allerdings auch die Wortmeldungen aus der Wirtschaft, die durchaus für die nahe Zukunft größere Umbrüche voraussehen. So hat etwa das Unternehmen Twitter angekündigt, allen seinen Arbeitnehmern die Möglichkeit für die dauerhafte Heimarbeit einzuräumen. Facebook-Gründer Mark Zuckerberg prognostiziert, dass mittelfristig etwa 50% der Facebook-Angestellten von zu Hause aus arbeiten werden.

Rechtlicher Anspruch auf Homeoffice ist umstritten

Verschiebungen könnten sich in Zukunft ergeben, sollte der Gesetzgeber tatsächlich ein grundsätzliches Recht auf Homeoffice einführen. Der jüngste Vorstoß dazu stammt von Arbeitsminister Hubertus Heil (SPD), der bis zum Herbst eine entsprechende Gesetzesvorlage erarbeiten will. Ähnliches hatte er allerdings schon einmal angekündigt, dann war die Initiative aber im Sande verlaufen. Doch auch im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD wird das Thema angeschnitten. So haben die Fraktionen vereinbart, mobile Arbeit zu fördern und zu erleichtern und hierfür einen rechtlichen Rahmen zu schaffen. "Die Bundesregierung beabsichtigt, diese Vorgaben des Koalitionsvertrags in dieser Legislaturperiode umzusetzen", heißt es in der Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage der FDP-Fraktion im Bundestag. Das muss zwar noch lange nicht bedeuten, dass es am Ende wirklich ein gesetzlich verankertes Recht auf Homeoffice geben wird, es zeigt aber zumindest, dass gesetzliche Änderungen sehr wahrscheinlich sind. Kirchberger warnt jedoch davor, Arbeitnehmern pauschal die Wahlmöglichkeit für die Arbeit von zu Hause aus einzuräumen. "Das wäre schon ein wirklich großer Eingriff in die Freiheit der Unternehmen. Ich hoffe deshalb, dass dieser Plan nicht umgesetzt werden kann." Kustos führt darüber hinaus datenschutzrechtliche Bedenken ins Feld.

Davon abgesehen dürfe das Büro nicht allein auf seine Funktion als Arbeitsstätte reduziert werden. Es diene schließlich als Identifikationsort des Arbeitnehmers mit der Firma, für die er im Einsatz ist. "Die Identifikation mit dem eigenen Arbeitgeber wird künftig eine große Rolle spielen. Alleine schon, um die Arbeitskräfte an den Arbeitgeber zu binden. Dabei spielt das Büro eine wichtige Rolle, sonst wird der Arbeitgeber austauschbar." Gebremst sieht er durch die Pandemie-Erfahrungen der vergangenen Monate allerdings den Trend zu allzu offenen Bürolösungen. "Open Office ist jetzt natürlich nicht so stark angesagt."

Veränderungen könnten sich im Hinblick auf die Gebäudeausstattung ergeben. Vor allem die Lüftung spiele dabei eine Rolle. "Was eine coronasichere Lüftungstechnik angeht, gibt es derzeit eine große Nachfrage. In vielen Fällen ist so etwas machbar, etwa mit separaten Lüftungen für die einzelnen Büroräume. Aber es muss technisch und auch wirtschaftlich sinnvoll sein. Das ist nicht immer ganz einfach", sagt Kustos.

Auch in Sachen intelligente Gebäudesteuerung, Automation und Nachverfolgung der Wege einzelner Personen in den Gebäuden könne die Krise Wirkung zeigen, glaubt Iding. "Corona muss kein Einzelfall bleiben, wir können in Zukunft immer wieder in solche Situationen geraten. Was wir jetzt gesehen haben, ist, dass vielfach eine ganze Etage dichtgemacht werden musste, weil es einen einzelnen Verdachtsfall gab. Da gibt es gute technische Möglichkeiten, mit denen für eine bessere Trennschärfe gesorgt werden kann", sagt er.

Der ehemalige Stuttgarter Regierungspräsident Johannes Schmalzl (51) soll laut Medienberichten im Bundesfinanzministerium von Wolfgang Schäuble die Abteilung für Bundesimmobilien, Beteiligungen und Privatisierungen übernehmen. Er würde damit auf Bruno Kahl folgen, der seit Anfang Juli 2016 als Präsident zum Bundesnachrichtendienst gewechselt ist. Laut Bundesfinanzministerium hat das Bundeskabinett die Personalie Schmalzl bis dato noch nicht durchgewunken. Der Stuttgarter Zeitung zufolge gilt das Plazet der Bundesregierung aber als sicher. FDP-Mann Schmalzl war von der neuen grün-schwarzen Landesregierung in Stuttgart im Mai 2016 in den einstweiligen Ruhestand versetzt worden. Die Abteilung des Bundesfinanzministeriums, die Schmalzl künftig leiten soll, führt u.a. die Rechts- und Fachaufsicht über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima).

Die Kanzlei Heiermann Franke Knipp (HFK) ist eine Immobilienrechts-Boutique - und schon immer gewesen. Lange bevor dieser Begriff für Büros mit einem einzigen Kernrechtsgebiet in der Szene Einzug hielt, konzentrierten sich die HFK-Anwälte bereits nur auf Immobilien.

"Wir sind alle Immobilienrechtler, im gleichen Geschäft tätig, und so können wir alle jeden Tag über das Gleiche reden", fasst Bernd Knipp zusammen, was aus seiner Sicht ein Vorteil der Spezialisierung ist. Daraus ergibt sich eine offene Arbeitsatmosphäre, meint Knipp: "Jeder kann die Arbeit des anderen schätzen und einschätzen, jeder kann einen Beitrag liefern." Der Profi auf dem Gebiet des privaten Baurechts, insbesondere des Architektenrechts, ist seit 1994 Leiter des Frankfurter Büros.

Obwohl Horst Franke die erste Begegnung mit Wolfgang Heiermann als lautstarke Auseinandersetzung schildert, beide waren damals beim Verband der deutschen Bauindustrie tätig, begründete dieses Treffen eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Mit der Aufnahme von Franke in die Sozietät komplettierte sich 1993 das Trio, dessen Mitglieder mit ihren Namen heute für die Kanzlei stehen. Seit 30 Jahren bilden die Immobilien den Mittelpunkt der Beratung.

Bei der Arbeit schwer zu bremsen

Franke ist einer der Schiedsrichter und Mediatoren der Kanzlei. Der Anwalt mit Zweitwohnsitz in Südtirol macht äußerlich einen gemütlichen Eindruck, ist aber schwer zu bremsen, wenn er von seiner Arbeit berichtet. "23.000 Mängel, 157 Nachträge, neun Beweissicherungsverfahren, ein großes Einkaufszentrum, hohe Vertragsstrafen im Raum, in anderthalb Jahren habe ich die Parteien zusammengebracht", zählt Franke auf. "Ich musste durch Fleiß auf einem rechtlichen Fundament überzeugen, ich habe ein mehrere Hundert Seiten langes Quasi-Urteil geschrieben und daraus vorgetragen", fährt er fort. "Konflikte vermeiden, indem etwas geregelt wird - das fand ich im Studium faszinierend, und es fasziniert mich immer noch", endet er.

Nach seiner Karriere befragt, sagt Franke zwar: "In meinem Leben war eigentlich vieles Zufall." Der Eindruck, den er vermittelt, ist ein anderer. "Mit elf Jahren habe ich mir mit meinem Freund zusammen ein Grundgesetz gekauft", erzählt er, "ich wollte unbedingt wissen, was Richtlinienkompetenz ist." Danach ließ ihn die Rechtswissenschaft nicht mehr los. "Ich habe ein ausgeprägtes Grundmisstrauen. Aber das Jurastudium habe ich nie angezweifelt", meint Franke. Mit Umweg über eine Stelle als Bundestagsassistent bei FDP-Größe Hans Friderichs landete er bei der Bauindustrie und wurde schließlich Immobilienanwalt.

Zum Profifußball reichte es nicht

Auch sein Kollege Knipp gerät in Begeisterung, wenn er von seiner Tätigkeit erzählt. "Am spannendsten ist für mich die Rechtsberatung in Bereichen, wo es keine Literatur und keine Rechtsprechung gibt." Sein Traumberuf war ursprünglich aber ein ganz anderer, gesteht Knipp: "Am liebsten wäre ich Berufsfußballer geworden, aber dafür hat es nicht gereicht." Stattdessen plante er ein Sportstudium - bis in der Oberstufe Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts besprochen wurden. "Diese Kombination aus Recht, Politik und Sprache gefiel mir", blickt Knipp zurück. An der Universität stellte der Bad Homburger zufrieden fest: "Das macht nicht nur Spaß, das kann ich auch." Nach dem Studium sammelte Knipp in einer allgemein ausgerichteten Kanzlei drei Jahre lang Prozesserfahrung. An einem kuriosen Tag trat er vor fünf verschiedenen Gerichten auf. Er schmunzelt: "Ich war damals ein Prozesshansel." Seit 1990 ist er nun bei Heiermann. "Mein Vater, Beamter einer Baubehörde, hat sich sehr gefreut, dass ich doch noch was mit Bauen zu tun habe und Baurecht mache", sagt Knipp.

Vergabespezialist Franke, der sich wegen seiner Lehrtätigkeit Professor nennen darf, ist es zu verdanken, dass HFK ein Büro in Wien hat. Durch sein Leben vor Ort besitzt er die notwendigen lokalen Kontakte. Der dortige Markt sei zwar klein und überschaubar, aber es gebe keine Kanzlei, die baubegleitende Beratung anbiete, erläutern die Partner die Entscheidung für die österreichische Hauptstadt. Noch eine zweite Stadt überrascht auf dem Briefbogen: Essen. "Das ist ein Standort, den andere nicht haben", weiß Knipp. Diesen Entschluss hätten sie bewusst gefällt, auch um sich abzuheben. In der Tat tummeln sich in Düsseldorf zahlreiche Kollegen. Aber schließlich sei Essen eine große Stadt in Nordrhein-Westfalen mit einer Bauszene und Unternehmen wie Hochtief, stellt Knipp klar - und der Draht ins Ruhrgebiet sei direkter.

Essen statt Düsseldorf

Nicht nur zum Mandanten, auch innerhalb der Kanzlei sind die Wege kurz. Knipp beschreibt die interne Stimmung mit den Worten liberal und wenig hierarchisch. "Unsere Strategie ist, den Rechtsanwalt als Freiberufler zu sehen", sagt er und meint es anscheinend auch so. "Wir reden offen: über das, was ich weiß, und vor allem auch das, was ich nicht weiß", skizziert er den Umgang miteinander. Gerade Fachgespräche seien eine gute Basis für eine lebhafte Kommunikation, glaubt Knipp.

Den Aufbau eines Notariats fassten die Immobilienspezialisten schon länger ins Auge. In den kommenden fünf bis acht Jahren soll es so weit sein. "Wir hatten Bedenken, dass uns das wegen Interessenkollisionen sozusagen lahm legt", erklärt Knipp das Zögern. Unter anderem deshalb vereinbarte HFK eine Kooperation mit Bögner Hensel Gerns & Partner aus Frankfurt am Main. Notariat, steuer- und gesellschaftliche Kompetenz im Tausch gegen Immobilienwissen liegt der Zusammenarbeit zu Grunde.

Mittelfristig sollen aber neue Kollegen hinzukommen. Gerade auf dem Gebiet des Immobilienwirtschaftsrechts sehen die HFK-Partner Ausbaupotenzial. Knipp zieht jedoch mit Blick auf die Struktur der Kanzlei eine klare Grenze: "60 Anwälte, größer wollen wir nicht werden." Derzeit sind es 49. Als Kerngeschäft bezeichnet Knipp die Beratung in schwierigen und exklusiven Rechtsfragen sowie die baubegleitende Beratung. "Wir müssen immer darauf achten, dass wir unser hohes juristisches Niveau nicht verlieren", legt er die Messlatte an. Und warnt: "Routine ist gefährlich."

Keine reinen Fleißarbeiten

Reine Fleißarbeiten seien kein Fall für HFK: "10.000 Mietverträge auf Plausibilität prüfen, das haben wir bisher nicht gemacht und wollen wir auch nicht machen." Reine Prozessmandate, die neu kommen, sind nicht so gern gesehen. "Wenn wir nicht selbst vorher beraten haben, gibt es oft viele Unwägbarkeiten", sagt Knipp. Streitigkeiten um Ingenieurhonorare und Werklohnforderungen seien solche Fälle. Eine vernünftige aufwandsbezogene, wirtschaftliche Abwicklung müsse möglich sein. Etwa 70% der Mandanten sind derzeit Auftraggeber. "Die Auftragnehmer sind weggebrochen, weil wir bei Großprojekten häufig auf Auftraggeberseite, wie z.B. der Deutschen Bahn AG, waren", erklärt Knipp. Inzwischen kämen die Auftragnehmer wieder, berichtet er, auch wenn im eigentlichen Baubereich im Moment nicht viel passiere. "Vor drei bis vier Jahren gab es hier eine Fülle von Kränen", blickt er auf die Frankfurter Skyline.

Knipp steht immer noch gerne vor Gericht. "Im Gerichtssaal wird die juristische Tätigkeit überprüft, und ich bekomme ein Ergebnis, ob positiv oder negativ", sagt er. Als unnachgiebig kennen ihn Prozessgegner, und er bekräftigt: "Lieber in erster Instanz verurteilen lassen als ein schlechter Vergleich." So verunsicherte er, zur Begeisterung des Mandanten, einen zögerlichen Gegenanwalt mit der Frage: "Was sagen Sie da eigentlich, ich verstehe Ihre Sprache nicht?" Der unglückliche Kollege konnte offenbar nicht mitreden - anders als die Immobilientruppe von HFK. (ba)