Mit dem heutigen Tag fungiert Heiko Fischer (45) als Niederlassungsleiter für die Hamburger Dependance von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Zudem wird er in die Geschäftsführung von BNPPRE berufen. Zuletzt war Fischer 13 Jahre Geschäftsführer bei CBRE in Hamburg, davor fünf Jahre bei JLL und Grossmann & Berger tätig. Seine Karriere begann jedoch vor 20 Jahren bei Müller International - heute BNPPRE. Fischer ist FRICS-Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors und Immobilienökonom (ebs). In Hamburg steht er bei BNPPRE einem 40köpfigen Team vor.

Gerhard K. Kemper hat eine Stiftung für Immobilienlehre und -forschung an der HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst Holzminden gegründet. Dafür stiftete er 1,5 Mio. Euro.

Die Kemper-Stiftung für Immobilienlehre und -forschung hat Gerhard K. Kemper an der HAWK Holzminden ins Leben gerufen. Der Experte für Einzelhandelsimmobilien stellte dafür 1,5 Mio. Euro aus seinem Privatvermögen bereit. Kemper übernimmt den Vorsitz im Stiftungsvorstand, dem auch die beiden HAWK-Professoren Rainer Vahland und Jens Oeljeschlager angehören.

Geld könne man ausgeben, vererben oder wohltätigen Zwecken zuführen, sagt Kemper. "Aber eine Stiftung hat etwas sehr Nachhaltiges. Im besten Sinne ist es ein Perpetuum mobile." Aus diesem Grund habe er sich für diese Form des Engagements entschieden. Gefördert werden sollen u.a. Abschlussarbeiten, Exkursionen, Auslandssemester und Forschungsprojekte von Studenten und anderen Angehörigen der HAWK, die einen direkten Bezug zu dem immobilienwirtschaftlichen Bachelor- und Masterstudiengang haben.

Kemper lehrt seit 2009 zu Themen wie Einzelhandelsimmobilien in Ia-Lagen und Shoppingcentern an der HAWK. Vor Aufnahme der Dozententätigkeit schaute er sich in der deutschen Hochschullandschaft um. Holzminden habe ihm am besten gefallen. "Hier weht ein Geist der Neugierde", schwärmt Kemper. Die HAWK sei eine besondere Ausbildungsstätte mit einer großen Tradition, die bis ins Jahr 1831 zurückführe, so der 64-Jährige. Im Wintersemester 2014/15 schrieben sich 225 Studierende in dem immobilienwirtschaftlichen Bachelor- und Masterstudiengang neu ein. Gemessen an dieser Zahl ist die HAWK nach eigenen Angaben der größte Hochschulstandort für das immobilienwirtschaftliche Studium in Deutschland. "Wir sind Marktführer", sagt Kemper dazu, den die Hochschule 2012 zum Honorarprofessor ernannte.

Er sieht aber auch den Standortnachteil der Hochschule. Deswegen werde der Lehrplan durch viele Exkursionen ergänzt, u.a. nach London, Barcelona, Paris, New York und Warschau. Kemper selbst besuchte mit Teilnehmern seiner Vorlesung schon Shoppingcenter in Berlin, Frankfurt, Mailand und Istanbul. Ein besonderes Augenmerk der Stiftung soll deswegen auf der Förderung des internationalen Wissensaustauschs liegen.

Kemper hat fast 15 Jahre in den USA und Kanada gearbeitet, bevor er 1991 nach Deutschland zurückkehrte und ins Familienunternehmen einstieg. 2008 verkaufte er das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Maklerhaus Kemper's an JLL. Heute führt er sein Beratungsunternehmen Geka Kemper und gehört dem Vorstand der Royal Institution of Chartered Surveyors in Deutschland an. Die Kemper-Stiftung nimmt im Wintersemester 2015/16 ihre Fördertätigkeit auf. Projektbewerbungen sind bis zum 31. August 2015 möglich. "Ich bin gespannt, was wir für Anträge erhalten werden."

Immobilienbewertungen werden immer mehr nachgefragt. Der Immobilienkunde benötigt sie für die Finanzierung. Die Bank arbeitet damit bei der Bewertung ihrer Kredite, und jedes Unternehmen, das jährliche Bilanzen vorlegt und Immobilienbesitz hat, muss für diesen auch eine Wertermittlung vorlegen. Doch wer kann solch ein Gutachten liefern? Der Makler? Der Gutachter? Welche Ausbildung ist dafür nötig, und wie sieht es mit der Haftung für diese Bewertung aus? Ein Einblick in die Wertermittlung.

Sie heißen ST-Xenn und K.IM, Basic und Market-Value. Bei deutschen Banken gehört Lora zum Standard, international ist das cashflowbasierte System Argus gefragt. "Manche Gutachter haben bis zu fünf Programme im Büro, weil jeder Kunde ein anderes Produkt benutzt", verrät Steffen Schröder. Er ist öffentlich vereidigter Sachverständiger und als Gutachter tagtäglich damit betraut, Wohn- und Logistikimmobilien, Handels-, Gewerbe- und Bürobauten zu bewerten.

Aus Unsinn kann auf keinen Fall Wahrheit werden

"Die Software allerdings", da ist er sich mit Falk Schollenberger, Managing Partner bei NAI apollo valuation & research, einig, "sagt über die Qualität der letztlichen Bewertung nichts aus." Drastischer ausgedrückt: "Wo Unsinn eingegeben wird, kann keine Wahrheit herauskommen", nennt Schollenberger das Problem beim Namen. Es ist also letztlich nicht das verwendete Programm, das einem Gutachter dazu verhilft, eine stimmige Immobilienbewertung abzugeben, sondern die fundierte Ausbildung und vor allem die eigene Erfahrung. Die braucht er auch, denn er haftet bis zu 30 Jahre lang für seine Aussagen.

Entsprechend sind die meisten Maklerbewertungen keine wirklichen Bewertungen, sondern Einschätzungen, die jene aufgrund ihrer Erfahrung im Markt machen. "Diese einfachste Form der Bewertung wird in unserem Haus oft von erfahrenen Mitarbeitern gemacht, die die jeweilige Gegend und den dortigen Immobilienbestand sehr gut kennen und die Immobilie auch besichtigt haben. Sie ist im ersten Schritt oft sogar kostenfrei", erzählt Alexander Lampert, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Hamburg.

Etwas fundierter ist das Meinungsbild, das ein Makler einem Kunden im Rahmen eines normalen Verkaufsprozesses gibt. Es ist meist hinterlegt mit Vergleichsobjekten, basiert aber nicht auf Verfahren der Ermittlungsverordnung. Gutachten, die eine Bank etwa im Rahmen einer Finanzierung einfordert, sind hingegen rechtsverbindlich und müssen von ausgebildeten Sachverständigen bzw. Gutachtern ausgestellt werden. Sie müssen die Wertermittlungsverordnung abbilden und der Gutachter kann für sie haftbar gemacht werden. Noch haftungsanfälliger sind Gutachten, die im Rahmen von Börsengängen erstellt werden, denn hier haftet der ausstellende Sachverständige gegenüber jedem, der diese Aktie zeichnet. Auch bei jährlich erscheinenden Bilanzierungen diverser Unternehmen werden Gutachten gefordert, da mit ihrer Hilfe der Wertverlust bzw. Wertgewinn der im Bestand gehaltenen Immobilien errechnet werden kann.

Ausbildung ja, doch die Erfahrung macht den Meister

Wer als Gutachter solche Arbeiten erledigen kann, ist zumindest aktuell gut im Geschäft. Denn angesichts des florierenden Immobilienmarkts fließen die Aufträge und versprechen ein regelmäßiges hohes Einkommen. Nur, für jeden ist das Geschäft nicht zugänglich. Sachverständige, die Gutachten vorlegen dürfen, müssen eine Ausbildung durchlaufen. Diese endet im Regelfall mit der sachlichen und fachlichen Prüfung seitens der IHK. Eine Mitgliedschaft bei dem internationalen Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) wird insbesondere von internationalen Kunden gefordert und die Kompetenz des Bewerbers beim Eintritt auch hier geprüft. Das so genannte HypZert ist wiederum eine Zertifizierung, die von akkreditierten Ausbildungsstellen abgenommen wird, und auch die Ausbildung per Hochschulstudium ist möglich.

"Es gibt sehr unterschiedliche Anforderungen an die Berufszugehörigkeit", verrät Schröder, "doch sicher ist, dass ein Gutachter multidisziplinäres Wissen haben muss." Neben der Fachausbildung ist zudem die tägliche Bewertungsarbeit eine unabdingbare Voraussetzung für die Qualität der Arbeit. Entsprechend setzen viele Zertifizierungen eine fünf- bis siebenjährige Berufserfahrung voraus. Die muss der Gutachter allerdings erst einmal erwerben.

Klar, dass es sich da auszahlt, wenn jemand wie Falk Schollenberger fundierte Erfahrung aufweisen kann. Schollenberger ist seit 15 Jahren in der Bewertung tätig. Bevor er bei NAI apollo valuation & research einstieg, war er bei Jones Lang LaSalle und zuvor bei Dr. Lübke tätig. Letzterer war damals eines der ersten Unternehmen, das sich mit der Bewertung von Wohnraum beschäftigte. In der Folge war Schollenberger auch bei Jones Lang LaSalle in dem Team dabei, das dort die Wohnraumbewertung erstmals einführte. "Wohnen und Gewerbe sind grundsätzlich zwei unterschiedliche Bewertungswelten", informiert er. Natürlich müsse man in beiden Fällen viele Details prüfen, das Grundbuch begutachten, Liegenschaftskarten wälzen und natürlich das Objekt besichtigen.

Doch bei Gewerbebauten spiele vor allem der über fünf oder zehn Jahre angelegte Mietvertrag in Verbindung mit der Nachvermietungswahrscheinlichkeit eine Rolle bei der Einschätzung des tatsächlichen Gebäudewertes. Dazu komme der Eingangsbereich, das Entrée, das sowohl im Gewerbeals auch im Wohnsektor über den ersten Eindruck von der Anlage entscheidet. Im Wohnsektor sind zudem noch eine Reihe weiterer Faktoren für den endgültigen Wert des Objekts ausschlaggebend. Der Mieter kann praktisch jeden Tag entscheiden, ob er ausziehen möchte. Zudem gibt es eine ganze Reihe von weichen Faktoren wie den Grundriss der Wohnung oder die Mieterstruktur. "Wer einmal in einem Haus gewohnt hat, in dem ein Nachbar nachts gerne Partys feiert, weiß, wie wichtig jene Struktur ist", lacht Schollenberger. Auch das Vorhanden- oder Nicht-Vorhandensein eines Balkons kann für eine Nachvermietung ausschlaggebend sein.

Eine kleine Wohnung, in der gerade einmal ein Single Platz findet, vermietet sich auch ohne Balkon. Denn der Single zieht einfach aus, wenn er einen Partner gefunden hat, mit dem er zusammenziehen möchte. Eine große Wohnung ohne Balkon ist hingegen kaum vermietbar. Denn sie wird in der Regel von Familien bewohnt, die natürlich langfristiger denken. In ländlichen Gegenden haben hingegen Wohnungen über 100 m2 Wohnfläche keinen Markt, denn hier ist in dieser Größenordnung eher das Haus gefragt. In Häusern ohne Aufzug sind wiederum die obersten Wohnungen preiswerter als jene in Häusern mit Aufzug. "Das ist der so genannte Kraxelbonus", schmunzelt der Immobilienfachmann weiter, "den weiß jeder zu schätzen, der einmal einen Wasserkasten in das oberste Stockwerk geschleppt hat."

Alle diese Feinheiten kann keine Software bewerten. Sie ist lediglich ein Mittel, um die Gedankengänge des Bewerters weiterzugeben. Deshalb sind die Erfahrung und das Wissen jenes Fachmanns im jeweiligen Markt ein unverzichtbares Instrument für eine qualitativ hochwertige Bewertung. "Hilfsmittel ist dabei oft auch das gute alte Excel, mit dem sich viele Daten eingeben lassen, die ansonsten untergehen", erklärt Schollenberger.

Sämtliche Annahmen wollen offengelegt werden

Denn eine wirklich gute Immobilienbewertung muss sämtliche Annahmen offenlegen. Sie muss darstellen, wie der Bewerter zu seinem Ergebnis kommt, und dies auch begründen. Zur Begründung gehört bei der Wohnraumbewertung etwa der fehlende Balkon, beim Einzelhandel hingegen das Vorhandensein direkter Konkurrenz am selben Standort.

Entsprechend besteht ein Gutachten aus drei Bestandteilen. Teil eins beschreibt das Objekt, das der Bewerter am betrachteten Stichtag besichtigt hat. Es wird beschrieben und in der Anlage oft mit Fotos, Grundbuchauszug und mehr dokumentiert. "Der Stichtag des Gutachtens ist wichtig, denn entsprechend der Marktentwicklung kann ein Objekt bereits nach einem Jahr einen komplett anderen Preis erzielen", erläutert Schröder. Im Anschluss steht die Abbildung des Marktes und die Einpassung des Objekts in seinen Eigenschaften in diesen Markt. In diesem Zusammenhang müssen der Ertrags- und Sachwert sowie der Vergleichswert des Objekts nach der Ermittlungsverordnung angegeben werden. Hier finden entsprechende Modelle und Kalkulationen sowie Wertableitungen Platz. Das Ergebnis stellt schließlich die klare Einschätzung des Objekts selbst dar, natürlich in Kombination mit den Zusatzinformationen, die der jeweilige Gutachter im Zusammenhang mit der Bewertung gesammelt hat.

Entsprechend der unterschiedlichen Umfänge der Gutachten differieren die Kosten dafür. Früher wurde nach HOAI abgerechnet, inzwischen sind die Preise frei vereinbar. Weil Gutachter aber für ihre Gutachten haften, müssen sie in ihre Kalkulation auch eine entsprechende Versicherung mit einberechnen, und die kann sehr hoch liegen.

Lohnt es sich also, als Makler auch ins Gutachtergeschäft einzusteigen? Nun, als kurzes Zusatzgeschäft eignet sich dieser Marktzweig sicher nicht, allein schon aufgrund der Versicherungssummen und der nötigen Ausbildung. Sicher ist jedoch, dass gute Gutachter hierzulande gut im Geschäft sind. "Ein Sommerloch", so lächelt Schollenberger, "kenne ich derzeit nicht."

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) in Deutschland hat ihren neuen Vorstand bestimmt: Martin Eberhardt (Sprecher der Geschäftsführung von Bouwfonds REIM Deutschland), Michael Englisch (Geschäftsführer von Value Scouts Capital Consult), Birgit Hempel (Associate Director bei Jones Lang LaSalle GmbH Valuation & Transaction Advisory), Rüdiger Hornung (Geschäftsführer von TÜV Süd ImmoWert), Ralph Jerey (Vorstand von OperaOne), Gerhard Kemper (Geschäftsführer von Geka Kemper), Tanja Kreipe (Senior Consultant Investment bei DTZ), Peter Parlasca (Mitarbeiter von Eurostat), Ingo Schierhorn (Geschäftsführer von CR Investment Management), Peter Stubbe (Vorstandsvorsitzender von Gewoba Wohnen und Bauen) und Ullrich Werling (Partner von Werling Schleef Immobiliensachverständige) gehören dem Führungsgremium an. Der Vorsitzende des Vorstands wird auf der ersten Sitzung am 29. August diese Jahres gewählt.

Ausgeschieden aus dem Vorstand sind Torsten Grüber, Andrea Jost, Ralf Klann, Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger, Andreas Ruf, Prof. Dr. Winfried Schwatlo und Jörn Stobbe.

Dem neuen Vorstand gehören elf Mitglieder statt wie geplant zehn an, da das dreiköpfige Nominierungsgremium drei statt zwei Kandidaten benannte. Zwei weitere Mitglieder waren schon vorab für eine weitere Amtszeit nominiert worden und sechs Vorstandsmitglieder wurden von den wahlberechtigen Vollmitgliedern bestimmt.

Michael Newey ist zum Präsidenten der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) berufen worden. Der CEO der Broadland Housing Group, Norwich, folgte zum 1. Juli dieses Jahres auf Alan Collett. Die Stadtplanerin Louise Brooke-Smith ist designierte Präsidentin. Damit besetzt zum ersten Mal eine Frau diese Position.

Martin Brühl, Leiter der Abteilung International im Ressort Investment Management bei Union Investment Real Estate, wurde zum Senior Vice President berufen. Mit Robert Mayhew (Colliers International Russland), Chris Fossick (JLL Singapur und Südostasien) und Amanda Clack (PwC Großbritannien) gibt es zudem ein dreiköpfiges Team von Vize-Präsidenten. Schatzmeister ist Bill Gater (Berater für geografische Informationssysteme GIS) und Rob Mahoney bleibt Geschäftsführer.