Der Markt für Interimmanagement wächst: Auf 640 Mio. Euro summierten sich die Honorare für Interimmanager im Jahr 2010 und dürften bis zum Ende dieses Jahres etwa 1,2 Mrd. Euro erreichen. So lautet die Prognose der Dachgesellschaft Deutsches Interim Management. Auch die Zahl der Interimmanager werde sich in diesem Jahr um rund 700 auf etwa 6.200 erhöhen, schätzt der Verband. Doch mit dem Instrument Interimmanagement kann nicht jeder kurzfristige Beschäftigungsengpass ausgeglichen werden. Welche arbeitsrechtlichen Vorgaben beachtet werden müssen, um Nachzahlungen zu verhindern, erläutert Sonja Riedemann, Fachanwältin für Arbeitsrecht bei Osborne Clarke.

Sonja Riedemann: Interimmanager finden sich inzwischen nicht mehr nur auf der ersten Führungsebene, sondern auch im mittleren Management. Und damit ist diese Tätigkeitsform auf einer Hierarchieebene angekommen, auf der eher weisungsabhängig gearbeitet wird und die in den Betrieb eingegliedert ist. Und wegen dieser beiden Punkte ist häufig doch Arbeitsrecht anwendbar und müssten sie als Arbeitnehmer beschäftigt sein.

Riedemann: Genau. Denn Scheinselbstständigkeit definiert sich anders, als gemeinhin angenommen, nicht über die Zahl der Auftraggeber. Entscheidendes Kriterium ist, ob die erwerbstätige Person wirklich als selbstständiger Unternehmer agiert oder tatsächlich eher wie ein Angestellter "abhängig beschäftigt" ist bei einem Unternehmen.

Ein freier Dienstvertrag muss geschlossen und gelebt werden

Riedemann: Ein kritischer Fall ist zum Beispiel, wenn der Interimmanager in der Position eines Leiters Finanzen zeichnungsberechtigt ist. Damit wäre er Teil der Organisation und es handelt sich arbeitsrechtlich nicht mehr um einen freien Dienstvertrag. Für das Einsatzunternehmen bedeutet das, dass es sozialabgabenpflichtig ist. Der Interimmanager darf also grundsätzlich nicht in das Unternehmen eingegliedert sein. Dabei ist es nicht wichtig, was im Vertrag steht, sondern was gelebt wird.

Riedemann: Dem Interimmanager dürfen vor allem keine Vorgaben zu Arbeitszeit und Arbeitsort gemacht werden. Hinzu kommen viele vermeintlich kleine Dinge. Der Interimmanager sollte keine Visitenkarte und keinen E-Mail-Account des Unternehmens bekommen. Auch sollte seine feste Durchwahl nicht auf der hausinternen Telefonliste auftauchen oder nur mit dem Hinweis "wenn im Hause tätig". Stattdessen sollte dort seine Mobilfunknummer bzw. die Nummer seines eigenen Beratungsbüros aufgeführt sein. Einen Urlaubsantrag müssen diese weiterhin selbstständig tätigen Berater ebenfalls nicht einreichen.

Riedemann: Um nicht in diese Falle zu tappen, hilft eine gedankliche Eselsbrücke. Das Unternehmen sollte sich die Frage stellen: Würde ich dieses oder jenes auch dem externen IT-Dienstleister anbieten, der ebenso auf Rechnung für das Unternehmen tätig ist? Letztendlich muss aber immer der Einzelfall betrachtet werden.

Interimmanagement nicht mit Zeitarbeit verwechseln

Riedemann: Dann drohen neben der Nachzahlung der Sozialabgaben, und zwar sowohl Arbeitgeber- und Arbeitnehmeranteil, noch Verspätungszuschläge sowie Bußgelder. Es gibt jedoch noch eine andere Variante des Interimmanagements, bei der ebenfalls Risiken bestehen.

Riedemann: Häufig werden Interimmanager über Agenturen an die Unternehmen vermittelt. Haben diese Manager einen Vertrag mit der Agentur und werden für diese bei dem Einsatzunternehmen tätig, dann sind sie rechtlich gesehen Subunternehmer. Wenn dieser Subunternehmer entgegen der ursprünglichen Planung dann doch wie ein Arbeitnehmer eingegliedert wird, geht es um Arbeitnehmerüberlassung, also die klassische Zeitarbeit. Das dürfen aber nur Agenturen mit einer bestimmten Lizenz anbieten. Verfügt die Interimmanagement-Agentur nicht über diese Lizenz, hat das Kundenunternehmen wieder alle finanziellen und rechtlichen Risiken selbst zu tragen, z.B. die Sozialabgaben. Interimmanagement kann für das Unternehmen eine gute Alternative sein, um kurzfristig einen Personalengpass zu überbrücken. Doch das geht nur für Aufgaben, die tatsächlich von einem Selbstständigen ausgeübt werden können.

Das Interview führte Sonja Smalian.

Die List-Gruppe hat die diesjährige Expo Real auch zur Rekrutierung genutzt und dafür eine eigene Kampagne entwickelt. Eine lebensgroße Pappfigur sollte die am Stand vorbeiströmenden Besucher zum Zugreifen nach den Stellenangeboten animieren.

In weißen Papiertüten mit dem Aufkleber "Arbeitsplätzchen" und einem stilisierten roten Keks hatte das Unternehmen einen Flyer, auf dem die neun ausgeschriebenen Stellen aufgelistet waren, sowie ein Plätzchen - also einen Keks - verpackt. Zu den diskreten Tütchen haben in den drei Tagen etwa 300 Messebesucher gegriffen. Auf dem Stand selbst hätten sich nur sehr wenige getraut, um Fragen zu den Ausschreibungen zu stellen, sagt Laura Raasch, zuständig für Öffentlichkeitsarbeit bei List. Am größten sei das Interesse nach einer Ausschreibung in der Projektentwicklung gewesen. Das Unternehmen, das rund 100 Beschäftigte an drei Standorten zählt, hat bei der Rekrutierung ganz auf den Stand gesetzt und war weder in der Online-Jobbörse auf der Expo-Real-Homepage noch innerhalb des Job Corners am Messemittwoch vertreten. Hat sich der Aufwand für die Gruppe gelohnt?

Nach der Messe hätten schon Bewerbungsgespräche stattgefunden. Und es habe mehr Zugriffe auf die Homepage des Unternehmens gegeben. "Die Besucher der Expo Real beschäftigen sich auf der Messe in der Regel nicht offensiv mit dem Thema Arbeitgeberwechsel, da sie für ihren Arbeitgeber nach München reisen. Mit der Aktion "Arbeitsplätzchen?" war es dennoch möglich, potenzielle Bewerber auf unsere Unternehmensgruppe aufmerksam zu machen und über die offenen Stellen zu informieren", sagt Gerhard List, Vorstandsvorsitzender von List. "Die Reaktionen waren durchweg positiv. Insofern bin ich mir sicher, dass wir uns als Arbeitgeber interessant gemacht haben", lautet sein Fazit zu der Aktion.

Die Gehälter für Architekten sind in den vergangenen drei Jahren um rund 1.400 Euro pro Jahr gestiegen. Am besten zahlt die Wirtschaft. Doch Fortbildungen fördert am stärksten der öffentliche Dienst.

52.100 Euro betrug im vergangenen Jahr das durchschnittliche Bruttojahresgehalt von Architekten im Angstellten- bzw. Beamtenverhältnis. Mit 48.000 Euro lag der Median knapp 8% unter dem Durchschnittswert - und verrät damit deutliche Ausreißer nach oben. Im Vergleich zu der letzten Befragung sind die Gehälter gestiegen: 2009 verdienten Architekten im Schnitt 48.000 Euro (Median: 44.000 Euro).

Am meisten verdienen Architekten, wenn sie in der Wirtschaft beschäftigt sind. Damit sind abhängige Beschäftigungsverhältnisse außerhalb von Architektur- und Planungsbüros und dem öffentlichen Dienst gemeint: Im Schnitt erhielten Architekten in der Wirtschaft im vergangenen Jahr 67.795 Euro (Median: 62.000 Euro). An zweiter Stelle rangiert der öffentliche Dienst mit Durchschnittsgehältern von 55.100 Euro (Median: 55.000 Euro) und am niedrigsten ist die Vergütung mit 44.143 Euro in Architektur- und Planungsbüros (Median: 40.500 Euro). Dieser "Vergütungs-Dreiklang" findet sich in allen Bundesländern, d.h. die regionalen Vergütungsunterschiede sind nicht hoch genug, um die sektoralen Unterschiede zu verändern.

In Hamburg gibt's am meisten, im Osten am wenigsten

Dennoch zeigen sich innerhalb der einzelnen Sektoren durchaus große Unterschiede in den verschiedenen Regionen, wie ein Vergleich der Mediane zeigt: Angestellte in Architektur- und Planungsbüros erhalten in Hamburg (44.000 Euro), Hessen (43.750 Euro) und Rheinland-Pfalz (42.000 Euro) deutlich höhere Gehälter als ihre Kollegen in Brandenburg (34.100 Euro), im Saarland (33.600 Euro) oder in Sachsen-Anhalt (33.500 Euro). Auch wenn die Vergütungsaussichten bei den Architektur- und Planungsbüros am geringsten sind, haben 54% der Befragten dort ihre Beschäftigung gefunden. Ein Viertel ist im öffentlichenDienst tätig und in der Wirtschaft waren es 21% der Befragten.

Auch in der Wirtschaft lässt sich ein regionales Gehaltsgefälle ausmachen: Spitzenreiter ist wiederum Hamburg, wo Architekten rund 69.500 Euro verdienen. Das Schlusslicht bildet Thüringen mit einem Gehaltsmedian von 47.000 Euro. Damit verdienen die Hamburger Kammermitglieder fast die Hälfte mehr als die thüringischen.

Zu diesen Ergebnissen kommt die diesjährige Umfrage unter angestellten und verbeamtet tätigen Mitgliedern der Architektenkammern. Davon haben fast 9.686 den Fragebogen ausgefüllt (ca. 20%). Die Befragungsteilnehmer verfügen durchschnittlich über 15 Jahre Berufserfahrung und sind überwiegend Architekten (83%). Außerdem sind Innen- und Landschaftsarchitekten sowie Stadtplaner vertreten. 42% der Befragten sind Frauen. Sie sind mit durchschnittlich 41 Jahren jünger als die männlichen Teilnehmer (45 Jahre). Der Frauenanteil liegt in der Altersgruppe unter 35 Jahren noch bei 60%, nimmt aber mit zunehmendem Alter ab und beträgt in der Altersgruppe über 50 Jahre nur noch 26%.

Bei der Qualifikation zeigt sich, dass die Abschlüsse Bachelor und Master bei den Architekten das Diplom noch lange nicht abgelöst haben: Nur 1% der Befragten haben einen Bachelorabschluss erworben und nur 5% einen Masterabschluss.

Öffentlicher Dienst fördert Fortbildungen am meisten

Doch an Fortbildungen nehmen viele der Befragten teil: In den vergangenen zwei Jahren bildeten sich 85% der Umfrageteilnehmer weiter. Besonders aktiv waren Angestellte aus dem öffentlichen Dienst (95%) und der Wirtschaft (88%). In Bundesländern mit Fortbildungspflicht sind die Teilnehmerzahlen höher als in denen ohne.

Die Arbeitgeber fördern die Fortbildung ihrer Angestellten durch vollständige bzw. anteilige Fortzahlung des Gehalts und Freistellung (82%). Auch hier übernimmt der öffentliche Dienst wieder eine Vorreiterrolle (92%), gefolgt von der Wirtschaft (85%). Angestellte in Architektur- und Planungsbüros haben häufiger das Nachsehen: Sie werden seltener unter anteiliger oder vollständiger Fortzahlung des Gehalts beurlaubt (75%) als ihre Kollegen in den anderen beiden Sektoren, und auch die Fortbildungskosten übernimmt ihr Arbeitgeber nicht so oft anteilig oder gar ganz (66%). In der Wirtschaft trägt bei 82% der Befragten die Kosten der Arbeitgeber anteilig oder komplett und im öffentlichen Dienst sogar bei 91%.

Der Deutsche Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft hat die diesjährigen Förderpreisträger bestimmt. Der Preis ist mit insgesamt 3.000 Euro dotiert und wurde in drei Kategorien vergeben.

In der Kategorie Dissertation wird Dr. Robin Heidel von der Bergischen Universität Wuppertal für seine Arbeit "Energiemanagement bei Öffentlich-Privaten Partnerschaften - Ein Referenzmodell für energieeffiziente Hochbauprojekte" geehrt.

In der Kategorie Diplom- und Masterarbeiten setzte sich Dimitar Stevanov durch. Seine Masterarbeit zur "Analyse des Informationsbedarfs bei der Immobilienprojektentwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Risikobewertung für die Projektfinanzierung" entstand an der der TU München.

Franziska Dedekind und Jana-Louisa Heitmüller sicherten sich mit ihrer Gemeinschaftsarbeit über "Verträglichkeitsgutachten als Instrument zur Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben innerstädtischer Einkaufszentren. Eine Analyse und Gegenüberstellung ausgewählter Gutachten für die Einkaufszentren in den Städten Braunschweig, Flensburg, Leverkusen und Oldenburg" den ersten Platz in der Kategorie Bachelorarbeiten. Dedekind und Heitmüller absolvierten ihr Studium an der HafenCity Universität Hamburg.

Der DVP-Förderpreis ist mit insgesamt 3.000 Euro dotiert. In diesem Jahr waren 17 Arbeiten eingereicht worden, darunter zwei Bachelorarbeiten und drei Dissertationen. Jeder der insgesamt 17 Teilnehmer erhält ein Abonnement der Immobilien Zeitung. Die Preisverleihung findet am 22. November 2013 in München während der DVP-Herbsttagung 2013 "Projekterfolge durch zielorientiertes Projektmanagement" statt.

Auf der Mitgliederversammlung des Arbeitgeberverbands der Deutschen Immobilienwirtschaft wurden zum vierten Mal vorbildliche Ausbildungsbetriebe ausgezeichnet. Die Preisträger sind die Wohnungsbaugenossenschaft Schwedt, die wbg Nürnberg GmbH Immobilienunternehmen und die Sozialbau Kempten Wohnungs- und Städtebau.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Schwedt konnte die Kommission, bestehend aus Vorstand und Verbandsausschuss, u.a. mit einem Gesundheits-Check für ihre Auszubildenden überzeugen. Außerdem organisierten die Nachwuchskräfte alljährlich eine "Baby-Weihnachtsfeier" für junge Familien mit Kleinkindern.

Bei der Sozialbau Kempten Wohnungs- und Städtebau werden verschiedene Projekte mit den Auszubildenden durchgeführt. Dazu zählen u.a. Wohnwertumfragen, die Sanierung und Einrichtung einer Garage mit Verkehrszählung. Außerdem lernen sie Vorträge und Präsentationen zu wohnungswirtschaftlichen Themen zu halten. Die Ausbildung erfolgt in Kooperation mit der örtlichen Genossenschaft.

Ebenfalls punkten konnte die wbg Nürnberg GmbH Immobilienunternehmen bei dem Wettbewerb. Das Unternehmen erhielt die Auszeichnung u.a. für Schnupper-Praktika, die für Mitarbeiter- und Mieterkinder angeboten werden. Außerdem nehmen die Auszubildenden des zweiten Lehrjahres an dem Unternehmensplanspiel Playbizz teil. Zudem können die Nachwuchskräfte auch während eines zweiwöchigen Austauschs den Platz mit anderen Azubis in Deutschland wechseln. Für gute Leistungen in der Abschlussprüfung erhalten sie einen Ausbildungsgutschein.

Nur ein Drittel der Unternehmen der Wohnungswirtschaft hat ein Personalkonzept. Damit ist ihr ohnehin schon geringer Anteil in den vergangenen vier Jahren sogar noch gesunken. Das zeigt die aktuelle Marktstudie zur Aus-, Fort- und Weiterbildung des EBZ - Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und der Irebs Immobilienakademie. Und auch bei den Weiterbildungsausgaben gibt es nur wenig Veränderungen.

Nur knapp jedes dritte der befragten Unternehmen gibt an, über ein Personalentwicklungskonzept zu verfügen. 2009 hatten diese Frage noch 43% der Unternehmen mit Ja beantwortet. Außerdem greifen auch immer weniger Unternehmen auf externe Dienstleister bei der Personalentwicklung zurück. 37% der Unternehmen nahmen solche Dienste 2013 in Anspruch, 2009 waren es noch 43% gewesen. Obwohl kaum eine Woche vergeht, in der nicht der Fachkräftemangel in Deutschland in einer neuen Studie vermessen wird, spiegelt sich das Thema nicht in einer Zunahme der Personalentwicklungskonzepte der Unternehmen wider. Die Zahlen überraschen, denn das Thema Fachkräftemangel ist längst in der Branche angekommen: 39% der insgesamt 343 befragten Unternehmen haben Schwierigkeiten bei der Rekrutierung qualifizierter Mitarbeiter.

An der Umfrage beteiligten sich vor allem Wohnungsgenossenschaften (42%), Wohnungsgesellschaften (25%) sowie Haus- und Wohnungsverwaltungen (12%). Über Schwierigkeiten, qualifizierte Mitarbeiter zu finden, klagen rund zwei Drittel der Unternehmen innerhalb der Gruppe der Haus- und Wohnungsverwaltungen. Bei den Maklern und den Projektentwicklern kennt jedes zweite Unternehmen dieses Problem.

Während die Haus- und Wohnungsverwaltungen besonders im Bereich Eigentumsverwaltung nach qualifizierten Mitarbeitern lange suchen müssen, gilt dieses für die Bauträger und Projektentwickler vor allem im technischen Bereich. Die Wohnungsgenossenschaften berichten gar über gleich große Schwierigkeiten in zwei Bereichen, und zwar Technik und Finanzierung bzw. Rechnungswesen.

Fachkompetenz wird bei Bewerbern am häufigsten vermisst, und zwar sowohl bei Führungskräften wie auch bei Sachbearbeitern. Bei den Beschäftigten hingegen mangele es bei den Führungskräften am häufigsten an der Methodenkompetenz und bei den Sachbearbeitern vor allem am unternehmerischen Denken. Doch trotz dieser Beobachtungen haben die Unternehmen ihre Weiterbildungsbudgets seit 2005 nur wenig erhöht, und zwar von durchschnittlich 558 Euro pro Jahr und Person auf 617 Euro in diesem Jahr.

Immobilienbewertungen werden immer mehr nachgefragt. Der Immobilienkunde benötigt sie für die Finanzierung. Die Bank arbeitet damit bei der Bewertung ihrer Kredite, und jedes Unternehmen, das jährliche Bilanzen vorlegt und Immobilienbesitz hat, muss für diesen auch eine Wertermittlung vorlegen. Doch wer kann solch ein Gutachten liefern? Der Makler? Der Gutachter? Welche Ausbildung ist dafür nötig, und wie sieht es mit der Haftung für diese Bewertung aus? Ein Einblick in die Wertermittlung.

Sie heißen ST-Xenn und K.IM, Basic und Market-Value. Bei deutschen Banken gehört Lora zum Standard, international ist das cashflowbasierte System Argus gefragt. "Manche Gutachter haben bis zu fünf Programme im Büro, weil jeder Kunde ein anderes Produkt benutzt", verrät Steffen Schröder. Er ist öffentlich vereidigter Sachverständiger und als Gutachter tagtäglich damit betraut, Wohn- und Logistikimmobilien, Handels-, Gewerbe- und Bürobauten zu bewerten.

Aus Unsinn kann auf keinen Fall Wahrheit werden

"Die Software allerdings", da ist er sich mit Falk Schollenberger, Managing Partner bei NAI apollo valuation & research, einig, "sagt über die Qualität der letztlichen Bewertung nichts aus." Drastischer ausgedrückt: "Wo Unsinn eingegeben wird, kann keine Wahrheit herauskommen", nennt Schollenberger das Problem beim Namen. Es ist also letztlich nicht das verwendete Programm, das einem Gutachter dazu verhilft, eine stimmige Immobilienbewertung abzugeben, sondern die fundierte Ausbildung und vor allem die eigene Erfahrung. Die braucht er auch, denn er haftet bis zu 30 Jahre lang für seine Aussagen.

Entsprechend sind die meisten Maklerbewertungen keine wirklichen Bewertungen, sondern Einschätzungen, die jene aufgrund ihrer Erfahrung im Markt machen. "Diese einfachste Form der Bewertung wird in unserem Haus oft von erfahrenen Mitarbeitern gemacht, die die jeweilige Gegend und den dortigen Immobilienbestand sehr gut kennen und die Immobilie auch besichtigt haben. Sie ist im ersten Schritt oft sogar kostenfrei", erzählt Alexander Lampert, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Hamburg.

Etwas fundierter ist das Meinungsbild, das ein Makler einem Kunden im Rahmen eines normalen Verkaufsprozesses gibt. Es ist meist hinterlegt mit Vergleichsobjekten, basiert aber nicht auf Verfahren der Ermittlungsverordnung. Gutachten, die eine Bank etwa im Rahmen einer Finanzierung einfordert, sind hingegen rechtsverbindlich und müssen von ausgebildeten Sachverständigen bzw. Gutachtern ausgestellt werden. Sie müssen die Wertermittlungsverordnung abbilden und der Gutachter kann für sie haftbar gemacht werden. Noch haftungsanfälliger sind Gutachten, die im Rahmen von Börsengängen erstellt werden, denn hier haftet der ausstellende Sachverständige gegenüber jedem, der diese Aktie zeichnet. Auch bei jährlich erscheinenden Bilanzierungen diverser Unternehmen werden Gutachten gefordert, da mit ihrer Hilfe der Wertverlust bzw. Wertgewinn der im Bestand gehaltenen Immobilien errechnet werden kann.

Ausbildung ja, doch die Erfahrung macht den Meister

Wer als Gutachter solche Arbeiten erledigen kann, ist zumindest aktuell gut im Geschäft. Denn angesichts des florierenden Immobilienmarkts fließen die Aufträge und versprechen ein regelmäßiges hohes Einkommen. Nur, für jeden ist das Geschäft nicht zugänglich. Sachverständige, die Gutachten vorlegen dürfen, müssen eine Ausbildung durchlaufen. Diese endet im Regelfall mit der sachlichen und fachlichen Prüfung seitens der IHK. Eine Mitgliedschaft bei dem internationalen Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) wird insbesondere von internationalen Kunden gefordert und die Kompetenz des Bewerbers beim Eintritt auch hier geprüft. Das so genannte HypZert ist wiederum eine Zertifizierung, die von akkreditierten Ausbildungsstellen abgenommen wird, und auch die Ausbildung per Hochschulstudium ist möglich.

"Es gibt sehr unterschiedliche Anforderungen an die Berufszugehörigkeit", verrät Schröder, "doch sicher ist, dass ein Gutachter multidisziplinäres Wissen haben muss." Neben der Fachausbildung ist zudem die tägliche Bewertungsarbeit eine unabdingbare Voraussetzung für die Qualität der Arbeit. Entsprechend setzen viele Zertifizierungen eine fünf- bis siebenjährige Berufserfahrung voraus. Die muss der Gutachter allerdings erst einmal erwerben.

Klar, dass es sich da auszahlt, wenn jemand wie Falk Schollenberger fundierte Erfahrung aufweisen kann. Schollenberger ist seit 15 Jahren in der Bewertung tätig. Bevor er bei NAI apollo valuation & research einstieg, war er bei Jones Lang LaSalle und zuvor bei Dr. Lübke tätig. Letzterer war damals eines der ersten Unternehmen, das sich mit der Bewertung von Wohnraum beschäftigte. In der Folge war Schollenberger auch bei Jones Lang LaSalle in dem Team dabei, das dort die Wohnraumbewertung erstmals einführte. "Wohnen und Gewerbe sind grundsätzlich zwei unterschiedliche Bewertungswelten", informiert er. Natürlich müsse man in beiden Fällen viele Details prüfen, das Grundbuch begutachten, Liegenschaftskarten wälzen und natürlich das Objekt besichtigen.

Doch bei Gewerbebauten spiele vor allem der über fünf oder zehn Jahre angelegte Mietvertrag in Verbindung mit der Nachvermietungswahrscheinlichkeit eine Rolle bei der Einschätzung des tatsächlichen Gebäudewertes. Dazu komme der Eingangsbereich, das Entrée, das sowohl im Gewerbeals auch im Wohnsektor über den ersten Eindruck von der Anlage entscheidet. Im Wohnsektor sind zudem noch eine Reihe weiterer Faktoren für den endgültigen Wert des Objekts ausschlaggebend. Der Mieter kann praktisch jeden Tag entscheiden, ob er ausziehen möchte. Zudem gibt es eine ganze Reihe von weichen Faktoren wie den Grundriss der Wohnung oder die Mieterstruktur. "Wer einmal in einem Haus gewohnt hat, in dem ein Nachbar nachts gerne Partys feiert, weiß, wie wichtig jene Struktur ist", lacht Schollenberger. Auch das Vorhanden- oder Nicht-Vorhandensein eines Balkons kann für eine Nachvermietung ausschlaggebend sein.

Eine kleine Wohnung, in der gerade einmal ein Single Platz findet, vermietet sich auch ohne Balkon. Denn der Single zieht einfach aus, wenn er einen Partner gefunden hat, mit dem er zusammenziehen möchte. Eine große Wohnung ohne Balkon ist hingegen kaum vermietbar. Denn sie wird in der Regel von Familien bewohnt, die natürlich langfristiger denken. In ländlichen Gegenden haben hingegen Wohnungen über 100 m2 Wohnfläche keinen Markt, denn hier ist in dieser Größenordnung eher das Haus gefragt. In Häusern ohne Aufzug sind wiederum die obersten Wohnungen preiswerter als jene in Häusern mit Aufzug. "Das ist der so genannte Kraxelbonus", schmunzelt der Immobilienfachmann weiter, "den weiß jeder zu schätzen, der einmal einen Wasserkasten in das oberste Stockwerk geschleppt hat."

Alle diese Feinheiten kann keine Software bewerten. Sie ist lediglich ein Mittel, um die Gedankengänge des Bewerters weiterzugeben. Deshalb sind die Erfahrung und das Wissen jenes Fachmanns im jeweiligen Markt ein unverzichtbares Instrument für eine qualitativ hochwertige Bewertung. "Hilfsmittel ist dabei oft auch das gute alte Excel, mit dem sich viele Daten eingeben lassen, die ansonsten untergehen", erklärt Schollenberger.

Sämtliche Annahmen wollen offengelegt werden

Denn eine wirklich gute Immobilienbewertung muss sämtliche Annahmen offenlegen. Sie muss darstellen, wie der Bewerter zu seinem Ergebnis kommt, und dies auch begründen. Zur Begründung gehört bei der Wohnraumbewertung etwa der fehlende Balkon, beim Einzelhandel hingegen das Vorhandensein direkter Konkurrenz am selben Standort.

Entsprechend besteht ein Gutachten aus drei Bestandteilen. Teil eins beschreibt das Objekt, das der Bewerter am betrachteten Stichtag besichtigt hat. Es wird beschrieben und in der Anlage oft mit Fotos, Grundbuchauszug und mehr dokumentiert. "Der Stichtag des Gutachtens ist wichtig, denn entsprechend der Marktentwicklung kann ein Objekt bereits nach einem Jahr einen komplett anderen Preis erzielen", erläutert Schröder. Im Anschluss steht die Abbildung des Marktes und die Einpassung des Objekts in seinen Eigenschaften in diesen Markt. In diesem Zusammenhang müssen der Ertrags- und Sachwert sowie der Vergleichswert des Objekts nach der Ermittlungsverordnung angegeben werden. Hier finden entsprechende Modelle und Kalkulationen sowie Wertableitungen Platz. Das Ergebnis stellt schließlich die klare Einschätzung des Objekts selbst dar, natürlich in Kombination mit den Zusatzinformationen, die der jeweilige Gutachter im Zusammenhang mit der Bewertung gesammelt hat.

Entsprechend der unterschiedlichen Umfänge der Gutachten differieren die Kosten dafür. Früher wurde nach HOAI abgerechnet, inzwischen sind die Preise frei vereinbar. Weil Gutachter aber für ihre Gutachten haften, müssen sie in ihre Kalkulation auch eine entsprechende Versicherung mit einberechnen, und die kann sehr hoch liegen.

Lohnt es sich also, als Makler auch ins Gutachtergeschäft einzusteigen? Nun, als kurzes Zusatzgeschäft eignet sich dieser Marktzweig sicher nicht, allein schon aufgrund der Versicherungssummen und der nötigen Ausbildung. Sicher ist jedoch, dass gute Gutachter hierzulande gut im Geschäft sind. "Ein Sommerloch", so lächelt Schollenberger, "kenne ich derzeit nicht."