Mehr Fachwissen für Verwalter von Gewerbeimmobilien

Souverän und kompetent auftreten. Das kann ein Commercial Property Manager nur, wenn er auch fachlich gut ausgebildet ist.

Souverän und kompetent auftreten. Das kann ein Commercial Property Manager nur, wenn er auch fachlich gut ausgebildet ist.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: F8studio

Karriere06.12.2018
Das Berufsbild des Commercial Property Managers soll professionalisiert werden. Auf dem Weg dahin ist die Initiative YouPM einen wichtigen Schritt vorangekommen. Im Januar startet ein ... 

Das Berufsbild des Commercial Property Managers soll professionalisiert werden. Auf dem Weg dahin ist die Initiative YouPM einen wichtigen Schritt vorangekommen. Im Januar startet ein Zertifikatslehrgang an der EBZ Akademie in Bochum. Das große Ziel, die Ausbildung von Immobilienkaufleuten zu modernisieren, liegt allerdings noch weit in der Ferne.

Die jungen Berufseinsteiger im Property-Management verlassen die Schulbank mit großen Wissenslücken, berichten Unternehmer aus der Branche. Die Abgänger können nichts dafür, der Lehrplan für den Ausbildungsgang der Immobilienkaufleute sei schuld. Er sei nicht mehr zeitgemäß und gebe den Inhalten aus der Verwaltung von Gewerbeimmobilien schlichtweg zu wenig Raum. Die wohnungswirtschaftliche Sichtweise dominiere das Themenfeld. Das war schon 2017 der Ausgangspunkt, als sich die Initiative YouPM mit Unternehmensvertretern aus der Branche gründete (siehe "Leer-Plan", IZ 11/18). Ihr Ziel: Das Berufsbild des Commercial Property Managers soll professionalisiert, bekannter und attraktiver gemacht werden.

Inzwischen ist die Initiative einen entscheidenden Schritt weiter: Sie hat zusammen mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) einen Weiterbildungsgang zum zertifizierten Commercial Property Manager aufgesetzt, der zum ersten Mal im Januar 2019 startet. Dort werden Teilnehmer aus dem kaufmännischen und aus dem technischen Bereich in sechs Drei-Tages-Blöcken über etwa neun Monate hinweg weitergebildet. Das gemeinsame Lernen beider Richtungen sei sehr außergewöhnlich, betont Rüdiger Grebe, Leiter der EBZ Akademie. "So lernen die Teilnehmer gleich zu Beginn, dass sie zusammenarbeiten müssen, und verstehen die Anforderungen, die die jeweils andere Seite an sie stellt." An drei Tagen jedoch wird die Gruppe geteilt, dann gibt es für jede Richtung vertiefendes Fachwissen.

Die übrige Zeit geht es in dem Lehrgang unter anderem um solche Aspekte wie das Rollenverständnis des Commercial Property Managers in Abgrenzung zum Facility- und Asset-Manager, um die Digitalisierung in der Branche, IT und ERP-Systeme, der Umgang mit dem Kunden sowie Konfliktmanagement. Auch das Vertragswesen, speziell auf Gewerbeimmobilien angepasst, ist Teil des Lehrplans.

Vermittelt werden die Inhalte von Dozenten mit wissenschaftlichem Hintergrund, aber auch von Praktikern aus den Unternehmen der Initiative. So unterrichtet beispielsweise Markus Thomzik, Professor an der Westfälischen Hochschule Gelsenkirchen aus dem Fachbereich Maschinenbau und Facility Management, und Ulrich Nack als Professor für Immobilienmanagement genauso wie z.B. Ralf Lehmann, Geschäftsführer von Apleona RE, Susanne Tattersall, Geschäftsführerin von Tattersall Lorenz, und zwei Referenten von JLL. "Wir wollen damit zeigen, dass die Weiterbildung bei uns Chefsache ist", sagt Lehmann.

Zum Abschluss des Lehrgangs müssen die Teilnehmer Klausuren absolvieren und eine Projektarbeit zu einem Thema aus dem Berufsalltag erstellen und präsentieren. Bei einem erfolgreichen Abschluss erhält der Teilnehmer ein Zertifikat.

Die Weiterbildung richtet sich in erster Linie an junge Berufs-, aber auch an Quereinsteiger. Gerade für Letztere sei das Angebot eine wichtige Chance, betont Tattersall. Bis jetzt hätten sie es schwer gehabt, in dem speziellen Berufsfeld Fuß zu fassen. Doch durch die Weiterbildung würden auch recht fachfremde Lebensläufe interessanter. Detlef Kalthoff, Head of Property Management Germany bei JLL, sieht in der Weiterbildung sogar einen Mehrwert für erfahrene Mitarbeiter, die zum einen vertieftes Wissen zu Spezialthemen der Gewerbeimmobilienverwaltung erfahren und sich zum anderen mit weiteren Teilnehmern austauschen können.

Der erste Durchgang des Lehrgangs wird mit Beschäftigten aus den Unternehmen der Initiative YouPM bestückt. So stammen z.B. mindestens vier Teilnehmer von Apleona RE, drei junge Leute schickt Tattersall dorthin, JLL entsendet zwei Mitarbeiter.

"Wir sind sehr zufrieden mit diesem Angebot", sagt Apleona-RE-Geschäftsführer Lehmann. Alle wichtigen Themen, die ihm am Herzen liegen, seien drin. Vor allem Aspekte wie die Konfliktlösung und die Position des Property Managers zwischen Asset-Managern, Mietern und Facility-Managern müssten behandelt werden. "Ein Property-Manager muss wissen, warum ein Report für den Asset-Manager so wichtig ist, und was er damit macht", gibt Lehmann ein Beispiel. Geschäftsführerin Tattersall achtete indes vor allem darauf, dass sich die jungen Property Manager auch im Dialog z.B. mit großen Handelsunternehmen oder Anwaltskanzleien fachlich und persönlich behaupten können. Ebenso gebe es im gewerblichen Bereich Besonderheiten bei Mietanhebungsmöglichkeiten oder vertragliche Freiräume, die erlernt werden müssten.

Das Konzept gilt nun zunächst für den ersten Lehrgang. In den nächsten Durchgängen, die für April und September vorgesehen sind, könnten thematische und konzeptionelle Feinjustierungen erfolgen. So will auch Apleona RE zuerst schauen, wie das Bildungsangebot bei den Teilnehmern ankommt. In einem zweiten Schritt könnte es sein, dass Lehmann alle Property-Manager, die bei Apleona RE als Berufs- sowie Quereinsteiger anfangen, erstmal diesen Lehrgang durchlaufen lässt.

Die Weiterbildung an der EBZ Akademie ist zwar für die Mitglieder der Initiative YouPM ein wichtiger, weil schnell umsetzbarer erster Schritt - aber noch lange nicht der letzte hin zur Professionalisierung ihrer Teilbranche. "Das große Ziel muss es sein, dass die Grundausbildung angepasst wird", fordert Tattersall. Dass das aber gar nicht so einfach und vor allem nicht zügig geht, hat auch schon die Initiative erfahren. Die Neuordnung eines Ausbildungsgangs ist ein abstimmungsintensives Unterfangen. Zunächst müssten sich Arbeitgeber und Arbeitnehmer, also alle relevanten Immobilienverbände, Gewerkschaften und Interessenvertreter, darin einig sein, wie die Neuordnung aussehen soll. Das Kuratorium der deutschen Wirtschaft für Berufsbildung hilft bei der Abstimmung. Anschließend müssten sie sich damit ans Wirtschaftsministerium wenden, erläutert ein Sprecher der Kultusministerkonferenz (KMK). Das Ministerium sei für die Ausbildungsordnung der Immobilienkaufleute zuständig. Erst im nächsten Schritt komme die KMK dazu, die sich um den Rahmenlehrplan an den Berufsschulen kümmert. Es folgt ein Antragsgespräch zur Neuordnung, mit der sich im weiteren Verlauf ein Bund-Länder-Koordinierungsausschuss auseinandersetzt. Dann würde es dem KMK-Sprecher zufolge in aller Regel etwa ein Jahr dauern, bis die neue Ausbildungsregelung in Kraft tritt.

Der Knackpunkt in dem ganzen Verfahren um die Ausbildung der Immobilienkaufleute dürfte die Initialzündung sein, die von den Immobilienverbänden ausgehen müsste. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) betont zum Beispiel auf IZ-Anfrage, dass die Ausbildung zum Immobilienkaufmann auf sehr viele Geschäftsbereiche der Immobilienwirtschaft ausgerichtet sei. Hierzu zählten neben Wohnungsunternehmen und Wohnungseigentumsverwaltungen auch Bauträger und Projektentwickler ebenso wie Immobilienmakler und Grundstücks- sowie Vermögensverwaltungen. Auch in Banken, Bausparkassen, Versicherungen und Industrie- und Handelsunternehmen würden sie eingesetzt. Von den 880 Unterrichtsstunden in der Ausbildung befassten sich nur 240 Stunden ausschließlich mit der Wohnungswirtschaft. "Der vorliegende Rahmenlehrplan orientiert sich an den typischen Geschäftsprozessen der Immobilienbranche", fasst Wolfgang Schäfers, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Human Resources zusammen. "Das hier erworbene Wissen kann in allen Assetklassen angewendet werden." Wer sich in eine bestimmte Richtung orientieren wolle, habe über die Wahl der Berufsschule und die in der Ausbildungsordnung vorgesehenen Wahlqualifikationen die Möglichkeit dazu.

Auch für einen gänzlich eigenständigen Ausbildungsgang zum Commercial Property Manager stehen die Zeichen offensichtlich ungünstig. "In Deutschland gibt es derzeit eher die Tendenz, Berufsbilder zusammenzufassen, um mehr Mobilität im Berufsalltag zu ermöglichen", sagt EBZ-Leiter Grebe. Eine klassische Grundausbildung sei demzufolge der erste Schritt, weitere Qualifikationen würden dann draufgesattelt - eben so, wie es nun für den Commercial Property Manager möglich ist.

Initiative YouPM offen für Neue

Die Initiative YouPM will das Berufsbild des Verwalters von Gewerbeimmobilien professionalisieren. Ihre Teilnehmer sind (alphabetisch geordnet) Apleona, DIC Onsite, Goldbeck Procenter, HIH Property Management, JLL, Omega Immobilien Gruppe, Tattersall Lorenz Immobilienmanagement, Vistra und Vivanium Real Estate. Wer sich der Initiative anschließen möchte, möge sich an ihren Initiator und Moderator Thomas Wenzel, Senior Manager bei Bell Management Consultants, wenden (thomas.wenzel@bell-consultants.com).

Anke Pipke

Weitere Nachrichten aus der Rubrik Karriere

Personalkarussell bei GBI

Karriere18.07.2019
Der Projektentwickler GBI baut um. Nicht nur im Aufsichtsrat der Holdinggesellschaft, auch in deren Vorstand gibt es so einige Veränderungen. ... 

Der Projektentwickler GBI baut um. Nicht nur im Aufsichtsrat der Holdinggesellschaft, auch in deren Vorstand gibt es so einige Veränderungen.

Die bisherigen Vorstandsmitglieder Markus Beugel und Engelbert Maus sitzen jetzt im Aufsichtsrat der GBI Holding. Clemens Jung, Vorstandsmitglied der GBI AG und Geschäftsführer der Schwestergesellschaft GBI Wohnungsbau GmbH, und Guido Bode, ebenfalls Geschäftsführer der GBI Wohnungsbau, rücken nach. Jung ist im Holdingvorstand für Akquisition (Gewerbe und Wohnen) zuständig, Bode für den Wohnungsbau.

Beugel verlässt nicht nur den Vorstand der Holding, sondern auch die Geschäftsführung von GBI Wohnungsbau. Er ist künftig aber Geschäftsführer der Moses Mendelssohn gemeinnützige Stiftungs GmbH, die als Treuhänderin der Moses Mendelssohn Stiftung und der FDS gemeinnützige Stiftung fungiert. Letztere verwaltet gut 3.200 Studentenapartments in Deutschland, für deren Betrieb Beugel verantwortlich bleibt. Die GBI Holding - zur Erinnerung: Das ist die Mutter von GBI AG und GBI Wohnungsbau - ist eine 100%ige Tochter der Moses Mendelssohn Stiftung.

Beugel und Maus sind nicht die einzigen Neuen im Aufsichtsrat der Holding: Dritter Neuzugang ist seit dem 1. Juli 2019 Klaus-Dieter Metz, Senior Advisor für gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der HypoVereinsbank. Einen Abgang aus dem Aufsichtsrat der Holding gibt es aber auch: Ralph-Dieter Klossek werde "aus Altersgründen keine offizielle Tätigkeit mehr im Unternehmen ausüben", teilt dieses mit. Der Aufsichtsrat der GBI Holding wächst unterm Strich von drei auf fünf Köpfe.

GBI begründet die Umbaumaßnahmen wie folgt: Zu den "wachsenden Geschäftsbereichen" des ursprünglich auf die Entwicklung von Hotelimmobilien spezialisierten Unternehmens gehörten Serviced Apartments und studentisches Wohnen sowie frei finanzierter und öffentlich geförderter Mietwohnungsbau. Hinzu komme seit Anfang des Jahres das Management eines großen Hotelfonds für die BVK. "Für diese Aufgaben müssen wir unsere Führungsmannschaft strukturell und personell anpassen", sagt Dr. Manfred Schoeps, der Aufsichtsratsvorsitzende der GBI Holding.

Harald Thomeczek

Arbeitsplatz in München? Nein, danke!

Das Leben in München ist sehr teuer. Deswegen hat Personalberaterin Sabine Märten zunehmend Schwierigkeiten, Kandidaten für offene Stellen in der bayerischen Landeshauptstadt zu finden.

Das Leben in München ist sehr teuer. Deswegen hat Personalberaterin Sabine Märten zunehmend Schwierigkeiten, Kandidaten für offene Stellen in der bayerischen Landeshauptstadt zu finden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Karriere18.07.2019
Die hohen Mieten in München schrecken Bewerber um Jobs in der örtlichen Immobilienbranche ab. Personalberaterin und Headhunterin Sabine Märten erkennt erste Ansätze für ein ... 

Die hohen Mieten in München schrecken Bewerber um Jobs in der örtlichen Immobilienbranche ab. Personalberaterin und Headhunterin Sabine Märten erkennt erste Ansätze für ein Entgegenkommen der Arbeitgeber.

Immobilien Zeitung: Die Schlagzeilen zu Personalproblemen in München häufen sich: Krankenhäusern fehlt Pflegepersonal, Kita-Plätze sind rar, weil es u.a. nicht genügend Erzieher gibt, U-Bahnen bleiben stehen, weil sie keiner fahren will. Wie sieht es in der Münchner Immobilienbranche aus?

Sabine Märten: Bei der Personalsuche gerade für mittelständische Immobilienunternehmen ist München zu einem Standortnachteil geworden. Wenn ich im Rahmen von Mandaten 500 potenzielle Kandidaten anspreche, sind inzwischen nur noch zwei oder drei davon bereit, nach München umzuziehen. Vor ein paar Jahren war diese Zahl doppelt bis dreifach so hoch.

IZ: Woran liegt das?

Märten: München ist eine teure Stadt mit sehr hohen Lebenshaltungskosten. Vor allem die Mieten haben in den vergangenen Jahren stark zugelegt. Eine Einzimmerwohnung mit einer Kaltmiete unter 1.000 Euro ist kaum mehr zu finden. Gleichzeitig liegt die Immobilienbranche generell im Segment der unteren 30% der in Deutschland erzielbaren Gehälter. In vielen DAX-Unternehmen, BMW, Allianz, Münchner Rück, bei Microsoft, Google und internationalen Kanzleien zum Beispiel wird mehr gezahlt. Ausgaben und Einnahmen der Kandidaten passen nicht mehr zusammen. Selbst Akademiker wie Bauingenieure und Asset-Manager auf Senior-Level mit einem Jahresbruttogehalt von 80.000 bis 100.000 Euro wohnen nicht mehr in der Stadt, sondern weit draußen. Manchmal sogar etwa 100 km weit weg. Denn dort sind Mieten und Wohneigentum für sie bezahlbar.

IZ: Aber der tägliche Weg zur Arbeit wird länger. Was heißt das in München?

Märten: Wenn Sie Auto fahren, stehen Sie morgens ab 7:30 Uhr in kilometerlangen Staus. Der einfache Weg zur Arbeit kann da 1,5 Stunden dauern. Die älteren Mitarbeiter, meistens ab 45 Jahren, machen das mit. Die jungen aber nicht mehr. Sie achten mehr auf die Work-Life-Balance.

IZ: Dann würde sich der Umstieg auf öffentliche Verkehrsmittel vielleicht lohnen?!

Märten: Die Bahn ist leider nicht immer ein Ersatz. Sie braucht zu lange und ist nicht zuverlässig genug. Und die U-Bahnen sind oft überfüllt. Das Radfahren hat allerdings stark zugenommen - teils sogar auf Langstrecken.

IZ: Am besten würde der Mitarbeiter nah an der Arbeit wohnen. Aber das Problem sind die hohen Mieten. Wäre es nicht die einfachste Lösung, mehr Gehalt zu zahlen?

Märten: Das würde es den Kandidaten einfacher machen, eine geeignete Wohnung zu finden. Aber die Unternehmen zögern bei diesem Punkt. Der Gehaltsaufschlag für die höheren Lebenshaltungskosten in München dürfte allein schon etwa 10% bis 20% des Jahresbruttogehalts ausmachen. Hinzu kommt der erwartete Aufschlag dafür, dass der Kandidat seinen alten Arbeitgeber verlässt und die neue Aufgabe annimmt. Dieser liegt nochmals bei 10% bis 30%. Insgesamt wären dem Kandidaten 30% bis 50% mehr Gehalt zu zahlen. Das sprengt die bislang geltenden Gehaltsstrukturen. Der Mitarbeiter wird zu teuer, das Risiko des innerbetrieblichen Unfriedens nimmt zu.

IZ: Also müssen sich Unternehmen andere Incentives einfallen lassen. Was ist da derzeit gängig?

Märten: Eher große Unternehmen bieten den Kandidaten die Zusammenarbeit mit einem Relocationservice an, der sie bei der Wohnungssuche unterstützt. Manche mieten sogar Wohnungen an und stellen sie dem künftigen Kollegen zur Verfügung. Ein Unternehmen, das in München 9.000 Mitarbeiter hat, hat jüngst angekündigt, 3.000 Werkswohnungen zu bauen - und zwar für alle Einkommensschichten. Das zeigt, es ist nicht nur eine Frage, ob man sich in München eine Wohnung leisten kann, sondern auch, ob man überhaupt eine findet. Kleine Immobilienunternehmen hingegen nutzen - wenn auch immer noch selten - kostengünstigere Möglichkeiten, den Kandidaten zu unterstützen. Sie bezahlen ihm für eine Übergangszeit Mietzuschüsse für möblierte Apartments.

IZ: Eine Idee wäre auch, die Arbeit zu den Menschen zu bringen. Wird darüber nachgedacht?

Märten: Ja, es gibt Unternehmen, die kommen ihren Mitarbeitern räumlich entgegen. Das heißt, sie mieten zusätzliche Gewerbeflächen im Norden und/oder Süden von München an. Dort sitzen dann die Mitarbeiter mit längeren Anfahrtswegen. Ihnen bleibt die Fahrt in die Innenstadt erspart. Auch Standorte in anderen großen Städten wie Frankfurt, Hamburg oder Berlin würden die Personalsuche einfacher machen. Doch mit diesem Gedankenspiel tun sich viele Unternehmen schwer. Dabei geht es nur um einen Arbeitsplatz in diesen Städten. Mehr muss es ja oft gar nicht sein.

IZ: Es geht nur um einen Arbeitsplatz? Dann sind wir schnell beim Thema Homeoffice. Ist das auch ein bedenkenswerter Ansatz für Arbeitgeber?

Märten: Ja, auf jeden Fall. Bessere Homeoffice-Angebote würden die Attraktivität von Unternehmen für neue Mitarbeiter deutlich steigern.

IZ: Und was machen Münchner Unternehmen, die jetzt schon auf Sparflamme arbeiten, aber zusätzliches Personal brauchen?

Märten: Sie müssen letzten Endes auf jüngere und unerfahrenere Kandidaten ausweichen. Sie kosten zwar weniger, müssten aber erst angelernt werden. Oder sie müssen ihr Geschäftsmodell überdenken. In München können Sie kein margenarmes Geschäft mit hohem Personaleinsatz mehr fahren. Das klappt nicht mehr.

IZ: Herzlichen Dank für das Gespräch, Frau Märten.

Die Fragen stellte Anke Pipke.

Anke Pipke