Auch wenn die Banken es nicht gern hören: Noch stemmt sich der Staat gegen die große NPL-Welle. Doch wenn der Deus ex machina sich wieder zurückzieht, wird sich der Schleier über das wahre Ausmaß der Verheerung heben. Durch Mietausfälle, Leerstände und Insolvenzen dürften dann auch mehr gewerbliche Immobilienkreditnehmer in Schwierigkeiten geraten. Sprunghaft steigen wird dadurch auch die Nachfrage nach NPL-Spezialisten. Diese aber sind nach zehn Jahren Immobilienboom eine seltene Spezies.

Kreditausfälle kennen die Banken dank galoppierender Immobilienpreise und Dauerniedrigzinsen praktisch nur noch vom Hörensagen. Spezialisten für Non-Performing Loans konnten die Geldhäuser daher guten Gewissens abbauen und/oder in andere Abteilungen verschieben. "Die meisten Institute haben ihre NPL-Teams sehr stark verkleinert. Seit der Finanzkrise sind ja auch ein paar Jahre ins Land gegangen …", konstatiert Torsten Hollstein, Geschäftsführer des Asset-Managers und Kredit-Servicers CR Investment Management.

NPL-Investoren wie Hollstein warten schon seit Herbst auf Gelegenheiten. Die Liquiditäts- und Kreditprogramme der KfW, die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und das Kurzarbeitergeld haben Kreditausfälle im größeren Stil jedoch bis dato verhindert. Laut einer Umfrage der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing (BKS) sind die NPL-Bestände der Kreditinstitute in der gewerblichen Immobilienfinanzierung im Corona-Jahr 2020 sogar in mehr Häusern geschrumpft (24%) als gestiegen (14%).

Doch die Zeiten werden günstiger für Hollstein & Co. Für die kommenden zwölf Monate rechnet praktisch keine Bank mehr mit rückläufigen NPL-Beständen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Dagegen erwarten 38% mehr Sorgenkinder. Faule Kredite verkaufen oder ins externe Servicing geben wollen in den kommenden zwölf Monaten 22% der von der BKS befragten Institute (gegenüber nur 4% im vergangenen Jahr). Zudem gehen 29% - und damit dreimal mehr als für 2020 - von sinkenden Preisen bei NPL-Verkäufen aus. Die NPL-Quote im Bereich gewerblicher Immobilienkredite sehen die befragten Risikomanager der Banken von 1,7% im vergangenen Jahr über 2,5% in diesem auf 3,1% im kommenden Jahr klettern.

In der Realität werden die Banken oft von den Ereignissen überrumpelt. "Es ist ja nicht so, dass der Kreditnehmer seine Bank lange im Voraus schonend auf die Situation vorbereitet", sagt ein Kenner der Materie. Vielmehr würden Probleme so lange wie möglich auf die lange Bank geschoben - "und dann kommt ein spontaner Anruf des Kreditnehmers und plötzlich ist alles ganz schlimm". Die Teams, die die Kuh wieder vom Eis holen sollen, müssen dann ebenso spontan zusammengestellt werden.

"Es ist zu erwarten, dass der Schwebezustand noch bis zur Bundestagswahl weiter durch staatliche Maßnahmen gestützt wird", sagt Antje Mertig, Managing Partner von Steinberg Real Estate Management, ebenfalls ein Spezialist für notleidende und leistungsgestörte gewerbliche Immobilienkredite und die dazugehörigen Immobilien. Auch die Finanzierer tun das Ihrige dafür, damit aus der Ruhe vor dem Sturm noch kein Sturm wird: "Aktuell auftretende Probleme werden nach unserer Kenntnis noch durch Prolongationen sowie Waiver von Covenants geheilt", berichtet Mertig.

Sicher, die Kreditausfallquoten befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau, nach der Finanzkrise haben die Banken ihre Beleihungsausläufe reduziert und also weniger Risiken in die Bücher genommen. Die üblichen LTVs zwischen 50% und 70% erscheinen als komfortables Polster. Von Ausfällen wären als Erste alternative Finanzierer wie Debt-Fonds oder Mezzanine-Kreditgeber betroffen, die in den vergangenen Jahren vermehrt Finanzierungslücken durch nachrangige Darlehen geschlossen haben. Und für etwaige Einschläge haben die Banken vorsorglich schon Rückstellungen gebildet.

"Doch ist die Grundlage für die Berechnung des LTV zuverlässig und stabil?", fragt Mertig rhetorisch. Der Anlagedruck habe zu Preisübertreibungen geführt, Annahmen über Mietentwicklungen und Exit-Preise würden oft immer unrealistischer, gibt Mertig zu bedenken. "Die Risikoneigung der Investoren ist stark gestiegen, um überhaupt noch eine Rendite gegenüber zinslosen Liquiditätsbeständen zu erzielen."

Auch die Investmentdienstleister geben mitunter Anlass zu Besorgnis: "Die stark gewachsenen Investmentmanager haben sich aufgrund der Incentivierung vorwiegend auf An- und Verkäufe konzentriert. Risiken wurden mit dem volumengetriebenen Wachstum nach unserem Eindruck teils ausgeblendet", stellt Mertig fest. Die Kreditinstitute haben dieses Spiel offenbar mitgespielt: "Nach meiner Einschätzung hat in der Konsequenz auch die Risikoaffinität der Banken zugenommen, um dem Druck durch das Niedrigzinsumfeld und alternative Finanzierer standzuhalten", sagt Mertig.

Mietausfälle und Risiken werden von Gewerbemietern auf die Vermieter abgewälzt und über diese in die Banken verlagert. Und selbst wenn die tatsächlichen Ausfälle begrenzt sein werden, so dürfte angesichts drohender Leerstände und Insolvenzen doch zumindest der Bearbeitungsaufwand für sanierungsbedürftige Kredite deutlich zunehmen - was auch schon mit einem sprunghaften Anstieg der Nachfrage nach NPL-Spezialisten einhergeht. Diese aber sind nach zehn Jahren Immobilienboom eine seltene Spezies.

"Der Arbeitsmarkt für Sanierungsexperten ist ziemlich leergefegt", sagt Peter Axmann, der das Immobilienkundengeschäft bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB) leitet. Der Grund: "In vielen Banken wurden in den letzten Jahren Restrukturierungsprozesse angestoßen, die zu Kostenreduzierungen und Mitarbeiterabbau führten." Dadurch sei eine mittelfristig ausgerichtete Personalentwicklung, zu der auch die Ausbildung junger Mitarbeiter gehöre, zu kurz gekommen.

Während die Banken noch Vorkehrungen für mögliche Problemkredite treffen, suchen Anwaltskanzleien schon nach geeignetem Personal im Bereich Restrukturierung/Sanierung mit Spezialkenntnissen im Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht sowie den auf rauer See nötigen Soft Skills und einem Verständnis für Sanierungspläne. Doch sie finden nur selten geeignete Leute.

Den Banken ist nicht bang vor NPLs

Die von der Immobilien Zeitung stichprobenartig befragten Banken betonen die Resilienz ihrer Immobilienkreditportfolios und die - zumindest potenziell - ausreichende Mannstärke. Berlin Hyp etwa beziffert den Anteil fauler Äpfel zum 31. Dezember 2020 auf 0,6%. Und selbst dieser geringe Prozentsatz rührt nicht etwa aus dem Corona-Jahr her: "Im Jahr 2020 haben wir keine pandemiebedingten Zahlungsausfälle verzeichnet", betont eine Sprecherin. Auch personell sieht sie ihr Haus gut gerüstet: "Die Mitarbeiter, die früher mit der Bearbeitung befasst waren, sind zum weit überwiegenden Teil noch immer in der Berlin Hyp beschäftigt und nehmen derzeit andere Aufgaben wahr. Im Zweifel könnte die Bank dieses Know-how kurzfristig wieder in entsprechenden Bearbeitungseinheiten bündeln."

Die Deka Bank räumt ein: "Die Corona-Pandemie hat seit Jahren erstmals wieder zu vereinzelten Leistungsstörungen bei Finanzierungen geführt." Weil die Summe notleidender Immobilienengagements aber immer noch über eine "sehr niedrige einstellige Anzahl" nicht hinausgehe, ist das Work-out-Team der Deka Bank derzeit nur mit zwei Spezialisten besetzt. Die Helaba betont ausdrücklich, ihren Personalbestand nicht auf "die historisch niedrige NPL-Quote" abgestimmt zu haben, konzediert aber "Optimierungen" hin zu einer "effizienteren Organisation". Mit Problemkrediten befasse sich ein Team mit einer "hohen mittleren zweistelligen Personalstärke".

Auch die Deutsche Bank versichert, die Anzahl der Mitarbeiter, die sich um notleidende Kredite kümmern, in den vergangenen Jahren "bewusst stabil gehalten" zu haben, "da davon auszugehen war, dass zum Zeitpunkt einer möglichen makroökonomischen Krise entsprechendes Fachpersonal am Arbeitsmarkt schwer verfügbar sein dürfte". Die Bayern LB hat die Kapazitäten zwar "an den reduzierten Bedarf angepasst", geht aber davon aus, einen "möglichen Mehrbedarf" in der Zukunft "intern decken" zu können, weil abgezogene Kräfte "in wesentlichen Teilen" in andere Assetklassen im Problemkreditbereich oder in andere Bereiche der Bank gewechselt seien.

Axmanns HCOB hat nach der Finanzkrise eine eigene Truppe für den Abbau milliardenschwerer Kredite aufgebaut. Deshalb "haben wir noch mehr Fachpersonal an Bord, als wenn wir diese HSH-Nordbank-spezifische Situation nicht gehabt hätten". Die Aareal Bank hat mit der Aareal Estate AG sogar einen Spezialisten für Problemfälle im Haus, der seine Dienste Dritten anbietet.

Hollstein gibt die Hoffnung derweil nicht auf. "Vielleicht ist das wie bei einem Tsunami: Das Wasser zieht sich zurück, alle laufen ins Wasser - und dann kommt die große Welle. Fallen die ersten Unternehmen, werden viele andere mitgezogen."