Die Deutsche Konsum Reit-AG ist auf Beutezug. Sie hat es abgesehen auf Nahversorgungszentren mit kurzen Mietvertragslaufzeiten abseits der A-Städte.

"Der deutsche Reit könnte", dem niedrigen Zinsniveau sei Dank, "doch noch zu einer Erfolgsstory werden", hatte Rolf Elgeti vor ziemlich genau einem Jahr in einem Kommentar in der Immobilien Zeitung geschrieben. Als Vorstand einer bisher als Deutsche Konsum Grundbesitz AG firmierenden Einzelhandelsimmobiliengesellschaft mit Sitz in Potsdam hat der Ex-Vorstandschef der TAG Immobilien dieser Geschichte ein Kapitel hinzugefügt: Das Unternehmen, das nach einer fünfjährigen Aufwärmphase als GmbH im November 2014 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt wurde und seitdem ein Portfolio aus 30 Einzelhandelsimmobilien aufgebaut hat, hat nun den Reit-Status erhalten und firmiert als Deutsche Konsum Reit-AG.

Elgeti, der über seine Obotritia Capital und vier weitere Beteiligungsgesellschaften selbst rund 46% an der Deutschen Konsum hält, beschreibt das aktuelle Beuteschema so: "Wir kaufen bundesweit Nahversorgungszentren in nachhaltigen Mikrolagen mit mindestens zwei großen Ankermietern, gerne auch in B- und C-Städten." Dass das bestehende Portfolio mit einer Mietfläche von 146.000 qm, einem Buchwert von 125 Mio. Euro und jährlichen Mieteinnahmen von 13,6 Mio. Euro "im Moment einen Fokus auf Teile Ostdeutschlands hat, ist eher zufällig", versichert Elgeti.

Im Schnitt zum Faktor 7,8 eingekauft

Vom Projektentwickler kauft die Deutsche Konsum nicht, gesucht sind vielmehr Objekte, die sich seit Jahren und Jahrzehnten bewährt haben. Um - möglichst vom Fleck weg - eine zweistellige Eigenkapitalverzinsung für die Aktionäre der Deutschen Konsum zu schaffen, hält Elgeti Ausschau nach Immobilien mit kurzen Restmietlaufzeiten. (Die durchschnittliche Restlaufzeit im Portfolio liegt aktuell bei etwa fünfeinhalb Jahren.) Auch eine hohe Leerstandsquote stört nicht. So lasse sich günstig einkaufen: Im Schnitt hat die Deutsche Konsum zum Faktor 7,8 eingekauft, die Bandbreite lag zwischen dem Fünf- bis Sechsfachen und dem Neun- bis Zehnfachen der Mieteinnahmen.

Objekte mit Sanierungsstau sind im Prinzip kein Problem, "wenn wir die Immobilie dafür billiger bekommen". Auch Objekte aus NPL-Situationen sind willkommen. Grundsätzlich setzt Elgeti darauf, dass die Mieter sich durch An- oder Umbauten oder sonstige Investitionen in den Bestand zum Verlängern bewegen lassen und so auch neue Mieter an Bord gelockt werden können.

Die Tickets, die Elgeti mit der Deutschen Konsum löst, bewegten sich bisher zwischen 500.000 und 37 Mio. Euro, der größte Einzelankauf war 20 Mio. Euro schwer. In der Regel bewegt man sich aber im einstelligen Mio.-Euro-Bereich.

Manches hält Elgeti noch geheim

Ein Größenziel für das Portfolio oder eine jährliche Wachstumsrate mag Elgeti nicht nennen, "weil wir sehr kleinteilig wachsen" und die Deutsche Konsum als Unternehmen quasi erst erwachsen werden müsse. In der Kriegskasse hat er noch genug Pulver für Zukäufe im Rahmen eines niedrigen zweistelligen Millionenbetrags, Fremdfinanzierung eingeschlossen. Auch mit einer Zielvorgabe für den Total Return pro Aktie, die für ihn entscheidende Kennzahl, mag er sich nicht aus der Deckung wagen.

Auf die Frage indes, warum Elgeti die Deutsche Konsum ausgerechnet als Reit aufgesetzt hat, wo man doch auch mit anderen Konstruktionen schön Steuern sparen kann und wo doch beim Reit vielfältige gesetzliche Auflagen zu beachten sind, hat der Deutsche-Konsum-Chef eine Antwort parat: "Bei der Reit-AG geht es um mehr als Steuereffizienz. Sie erscheint mir gerade für granulare und cashflow-starke Gewerbeimmobilienportfolios wie das unsere besonders geeignet." Außerdem bedeuteten gerade die gesetzlichen Auflagen "ein gewisses Qualitätsversprechen für den Anleger".