AustralianSuper, der größte australische Pensionsfonds, hat TH Real Estate ein Einkaufsmandat für Kontinentaleuropa erteilt. Nachdem der Immobilieninvestmentmanager schon im Vereinigten ...
AustralianSuper, der größte australische Pensionsfonds, hat TH Real Estate ein Einkaufsmandat für Kontinentaleuropa erteilt. Nachdem der Immobilieninvestmentmanager schon im Vereinigten Königreich zwei Großinvestitionen für die Australier getätigt hat, sucht Kontinentaleuropa-Chef Timothy Horrocks jetzt u.a. in Deutschland nach passenden Immobilien, die die Ansprüche des Pensionsfonds erfüllen.
Vor vier Jahren hatten die Australier TH Real Estate mit einem Mandat für das Vereinigte Königreich betraut. Das Resultat: eine ca. 200 Mio. Euro schwere 50%-Beteiligung an einem Shoppingcenter im englischen Milton Keynes und ein 67%-Anteil an einer milliardenschweren Bürorevitalisierung am Bahnhof King's Cross in London.
Nun soll der Investmentmanager die Fühler nach Einzelhandels- und Büroimmobilien auf dem Kontinent ausstrecken - aber nicht überall gleichermaßen: „Es gibt eine starke Präferenz für Nordeuropa“, berichtet Horrocks. Südeuropa fassen die Australier eher mit spitzen Fingern an - der „wirtschaftlichen Seite“ wegen und weil „die Märkte nicht so transparent“ seien. Deutschland hat es den Australiern dagegen angetan, und zwar aus folgenden Gründen: „Die Wirtschaft läuft gut, es gibt starkes Mietwachstum und viel job creation“, resümiert der gebürtige Brite Horrocks.
Vier deutsche A-Städte für Büroinvestments interessant
Der Fokus liege auf Immobilien der Güteklassen „Prime und Superprime“. Für den Kauf von Bürogebäuden kommen für Horrocks und sein 50-köpfiges Deutschlandteam ausschließlich die vier Immobilienhochburgen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München infrage. „Wir werden AustralianSuper beispielsweise keine Büroobjekte in Nürnberg, Wiesbaden, Mannheim oder Koblenz vorschlagen“, so Horrocks.
Die Fokussierung auf die sogenannten A-Städte bei Büroinvestments hat auch damit zu tun, dass der Pensionsfonds aus Down-under möglichst große Tickets lösen will: Die „Mindestgröße“ beziffert Horrocks auf „rund 200 Mio. Euro“ - Eigenkapital. Nach oben sei alles offen: „Das hängt ganz von den Gelegenheiten ab.“ An Bieterverfahren wolle sich TH Real Estate für dieses Mandat nicht beteiligen: Diese bänden zu viel Manpower, gingen ins Geld und seien mit einer zu großen Unsicherheit behaftetet, am Ende überboten zu werden (oder womöglich selbst in Versuchung zu geraten, die Preisschraube zu überdrehen).
In der Assetklasse Einzelhandelsimmobilien kommen ob der avisierten Ticketgröße eigentlich nur Einkaufszentren für AustralianSuper infrage. Der geografische Fokus ist hier weiter als bei Bürogebäuden: „Bei dominanten Shoppingcentern sind sie bereit, sich bundesweit zu orientieren“, so Horrocks. Portfolios, die sich z.B. aus Geschäftshäusern zusammensetzen, sind eher kein Thema, denn die Wahrscheinlichkeit sei gering, dass in einem Paket alle Objekte die hohen Ansprüche gleichermaßen erfüllen.
Australier wollen IRR von 7% p.a. sehen
Apropos Ansprüche. Die Renditeerwartungen der Australier beschreibt Horrocks so: „Sie sind nicht ausschüttungsorientiert, sondern schauen auf den Total Return, gemessen an der Internal Rate of Return (IRR) auf Immobilienebene, also vor Steuern, Finanzierung und Managementgebühren.“ Gern sehen würden die Australier eine IRR von 7% p.a.
Weil Core-Bestandsimmobilien, vor allem in den Kernmärkten, in der jetzigen Marktphase solche Renditen eher nicht mehr liefern, kann sich Horrocks vorstellen, auch etwas mehr Risiko in Gestalt von Commitments und Fundings zu nehmen. Er liebäugelt also mit einem frühzeitigen Einstieg schon in der Entwicklungsphase einer Immobilie. Ähnlich sei TH Real Estate schon für andere Kunden bei zwei Berliner Projektentwicklungen vorgegangen: bei der Projektentwicklung The Cube von CA Immo am Kanzleramt und beim Investment in ein Büroprojekt von OVG am Berliner Hauptbahnhof.
„Wenn wir drei, vier Investments finden, ist das super!“
Die Ansprüche des australischen Auftraggebers zu erfüllen, wird nicht ganz so einfach, das weiß auch Horrocks: „Der Zyklus kennt seit neun Jahren nur eine Richtung. Wenn wir drei, vier Investments finden, ist das super! Wenn nicht, verlieren sie auch nicht die Geduld, denn sie investieren langfristig; über zehn, zwanzig Jahre.“
Vor vier Jahren hatte AustralianSuper übrigens schon mal einen Investmentmanager - Rockspring, der heute zu Patrizia Immobilien gehört - mit einem Mandat für den Kontinent betraut. Ob und welche Ankäufe im Namen dieses Mandats erfolgten, war bis Redaktionsschluss bei Rockspring nicht in Erfahrung zu bringen.
