Georg Kürfgen (41) wird zum 1. August in die Geschäftsführung der HochtiefFacility Management (HTFM) wechseln. Zum 1. Januar 2008 soll er dann zumSprecher der Geschäftsführung ernannt werden. Kürfgen war zuletztGeschäftsführer des Instandhaltungsdienstleisters ThyssenKrupp Xervon.Schon zuvor hatte er Führungspositionen imIndustriedienstleistungsgeschäft eingenommen. Mit der Berufung Kürfgens andie Spitze von Hochtief FM wird Rainer Eichholz aus der Geschäftsführungausscheiden und sich wieder voll der Aufgabe als Sprecher desUnternehmensbereichs Hochtief Development, zu dem u.a. HTFM gehört,widmen. Eichholz hatte nach dem überraschenden Ausscheiden deslangjährigen HTFM-Chefs Markus Breithaupt zum Jahresbeginn 2007interimistisch dessen Funktion übernommen.

Georg Kürfgen (41) wird zum 1. August in die Geschäftsführung der Hochtief Facility Management (HTFM) wechseln. Zum 1. Januar 2008 soll er dann zum Sprecher der Geschäftsführung ernannt werden. Kürfgen war zuletzt Geschäftsführer des Instandhaltungsdienstleisters ThyssenKrupp Xervon. Schon zuvor hatte er Führungspositionen im Industriedienstleistungsgeschäft eingenommen. Mit der Berufung Kürfgens an die Spitze von Hochtief FM wird Rainer Eichholz aus der Geschäftsführung ausscheiden und sich wieder voll der Aufgabe als Sprecher des Unternehmensbereichs Hochtief Development, zu dem u.a. HTFM gehört, widmen. Eichholz hatte nach dem überraschenden Ausscheiden des langjährigen HTFM-Chefs Markus Breithaupt zum Jahresbeginn 2007 interimistisch die Funktion übernommen.

Die IVG ist die größte in Deutschland ansässige börsennotierte Gewerbeimmobilien-AG. Doch im Developmentgeschäft merkt man davon - abgesehen vom Frankfurter Megaprojekt Airrail - bislang kaum etwas. Aber jetzt will Bereichsvorstand Andreas Barth durchstarten.

Barth, ein langjähriger Weggefährte Leichnitz' und wie dieser zuvor als Manager bei Hochtief und Viterra tätig, hatte Ende 2006 das neue Vorstandsressort Projektentwicklung übernommen. In der Bilanz des abgelaufenen Geschäftsjahres wurde in dem Segment ein aufgelaufener Abschreibungsbedarf von 25 Mio. Euro bereinigt, was das Ergebnis (Ebit) des Bereichs von 44 Mio. (2005) auf magere 4 Mio. Euro drückte. Barth wird daher bereits in seinem ersten vollen Vorstandsjahr 2007 einen deutlichen Ergebnissprung ausweisen können.

Grünes Licht für Wachstum

Regional ist man bereits breit aufgestellt: Die in Bonn-Bad Godesberg ansässige IVG unterhält Projektentwicklungs-Büros in Frankfurt am Main, Hamburg, München, Düsseldorf und Berlin. Allerdings konzentrieren sich die deutschen Aktivitäten derzeit noch stark auf das Airrail am Frankfurter Flughafen, ein gemischt genutztes Megaprojekt mit einem Investitionsvolumen von rund 550 Mio. Euro und einer Gesamtfläche von 142.000 m2. Weitere 784 Mio. Euro sind in Vorhaben außerhalb Deutschlands gebunden. Insgesamt betreut die IVG ein anteiliges Projektvolumen von 1,4 Mrd. Euro (Stand: Ende 2006). Für Kaufinteressenten hat IVG daher (neben dem Großkaliber Airrail) nur drei deutsche Objekte im Angebot: eine 50%-Beteiligung an der Berliner Büroentwicklung Salzufer, den Münchner Squareparc in der Parkstadt Schwabing (hier ist IVG mit 33% Minderheitspartner) sowie das geplante Artquadrat in Bonn.

Doch das soll nicht mehr lange so bleiben. Barth ist "sehr optimistisch, für die Niederlassungen Berlin, Frankfurt, München und wohl auch Düsseldorf" zügig neue Vorhaben melden zu können. Hamburg sei gegenwärtig noch "klar untergewichtet", Ziel sei eine etwa gleichmäßige Verteilung über alle fünf Standorte. Je nach Marktlage ist man auch bereit, spekulativ zu bauen. Entwickelt werden vorwiegend Büros. Hier habe die IVG höchste Kompetenz und rechne sich die besten Chancen auf langfristig stabile Erträge im Developmentgeschäft aus. Barth: "Idealerweise hat jede Niederlassung gleichzeitig zwei Projekte in der Akquisition, zwei in Realisierung und zwei im Verkauf."

IVG Projektentwicklung will sich in ihrem Deutschlandgeschäft gezielt auf mittlere Größenordnungen um die 50 Mio. Euro konzentrieren. Solche Produkte böten eine höhere Prognosesicherheit aufgrund des überschaubaren Realisierungshorizonts und seien in praktisch allen Stufen des Immobilienzyklus verkäuflich, begründet Barth. Bei entsprechender Gelegenheit sei man aber durchaus bereit, auch größere Volumina in die Hand zu nehmen. Fragt man den neuen Development-Vorstand, ob es unter seiner Ägide noch einmal Entscheidungen für ähnlich langfristige und komplexe Projekte wie das Frankfurter Airrail geben könnte, gibt sich Barth pragmatisch: "Heute, da der Erfolg des Airrail absehbar ist, sage ich natürlich: Ja." Bekanntlich beschäftigt sich IVG mit dem Airrail seit mittlerweile sieben Jahren. Dass Barth mit der Gesamtrendite des Projekts dennoch sehr zufrieden ist, liegt am gewählten Zeitrahmen: Gerechnet wird in Bonn nämlich erst ab der "finalen Entscheidung" zur Realisierung, und die fiel Mitte 2006.

Weitaus stärker etabliert ist IVG jedoch jenseits der Heimat, insbesondere in London und Paris. In London, Paris, Prag, Warschau und Budapest haben die Developer je ein Büro. Auch die beiden größten für 2007 geplanten Projektverkäufe werden jenseits von Deutschland stattfinden. In London steht u.a. Caxton Hall, in Paris das Objekt Park Avenue auf der Liste. Entsprechend hoch liegt die Messlatte für den gesamten Aktionsradius der IVG Projektentwicklung. "Wir wollen wachsen, um im europäischen Markt eine führende Position einzunehmen", kündigt Barth an.

Aus Büros werden Profit-Center

Was das zukünftige Projektvolumen des Ressorts angeht, hat Konzernchef Leichnitz klare Ziele vorgegeben: Mittelfristig erwartet er sich von seinem Geschäftsbereich IVG Development ein jährliches Abrechnungsvolumen von 500 Mio. bis 600 Mio. Euro. Das ist zwar etwas weniger als die Summe von 600 Mio. bis 800 Mio. Euro, die Leichnitz im vergangenen Herbst genannt hatte. Doch auch mit den leicht abgespeckten Zielen stieße die IVG in Regionen vor, die derzeit noch dem Platzhirsch Hochtief Development vorbehalten sind. Die Essener stemmten 2006 eine Summe von 805 Mio. Euro.

Außerdem wurden im Hause IVG das Reporting und Controlling der Organisation auf neue Füße gestellt. "Es ging darum, die Wertbeiträge transparent zu machen", so Barth. Heute muss jede Niederlassung bei ihren Projekten eine vorab mit der Konzernleitung abgestimmte, risikoadjustierte Verzinsung ihrer Kapitalkosten (WACC) erwirtschaften. Der durchschnittliche WACC im IVG-Geschäftsbereich Projektentwicklung liegt aktuell bei ca. 10,3%, die mittlere geforderte Gesamtrendite (IRR) für neue Vorhaben bei 12,5%. Nur mit solchen Steuerungsinstrumenten sei erkennbar, welches Projekt wirklich zur Ertragssteigerung beitrage, ist Barth überzeugt. "Die reine Orientierung am Trading-Profit greift für ein börsennotiertes Unternehmen wie das unsere zu kurz."

Jede Niederlassung arbeitet als Profit-Center. Dazu gehört auch das verstärkte Bemühen, bei Banken für Neuentwicklungen Non-Recourse-Finanzierungen zu besorgen. Vormals waren Vorhaben auf Konzernebene finanziert und strukturiert worden. Für Barth passt das neue Konzept besser zum Profit-Center-Denken. "Die Niederlassungen müssen sich jetzt extern um Kapital bewerben und beweisen, dass die Story ihres Projekts auch trägt."

Barth hat sich dem Erfolg seines Geschäftsbereichs verschrieben und hält damit auch nicht hinterm Berg. "Wir werden unsere Marktposition nachhaltig und über langfristig erfolgreiche Projekte aufbauen, und wir werden diesen Erfolg in allen unseren zehn Niederlassungen unter Beweis stellen."

Im Kampf um Kunden und Standorte will die IVG ihre gute Bonität, professionelle Abwicklung und schnelle Entscheidungsprozesse ausspielen. Dass ein etablierter Player wie die IVG im Wettbewerb mit lokalen Mittelständlern leichtes Spiel hat, mag Barth so nicht stehen lassen. "Die Preise für Grundstücke sind deutlich in die Höhe geschossen, und die Mieter sind in einer unverändert starken Verhandlungsposition - der Wettbewerb ist weiter sehr stark."

Gleichzeitig seien aber in Deutschland immer noch höhere Anfangsrenditen erzielbar als an anderen europäischen Standorten. Was ausländische Developer bereits motiviert hat, sich mit einem Einstieg in den deutschen Markt zu beschäftigen, ist auch der IVG ein Ansporn. "Wir werden in Deutschland richtig Gas geben", kündigt Barth an. Der Konzern habe "grünes Licht" für Investitionen und personelles Wachstum an allen Standorten gegeben. (mol)

Die vier ehemaligen Gesellschafter und Geschäftsführer von Catella Eureal,Gabriela de Jong, Reinhard Fleurkens, Michael Darmann und Martin Busse,haben sich unter dem Namen GermanInvest Property Group im Frühjahr neuformiert. Zur Holding mit Sitz im Düsseldorfer Medienhafen gehören vier eigenständige operative Gesellschaften für Investment und Vermietungskoordination, Immobilienmanagement, Bewertung und Consultingsowie Asset-Management. Der Mitarbeiterstamm von derzeit 16 sollkurzfristig weiter erhöht werden.

Rechtsanwälte spielen bei Transaktionen und Projektentwicklungen eine immer größere Rolle. Sie haben das Ohr am Markt und wachsen so selbst in die Rolle von Experten für gewerbliche Immobilien hinein. Die IZ sprach mit Robin L. Fritz und Hendrik Sandmann von der Kanzlei FPS über die Aussichten des Frankfurter Büromarkts, die Qualität seiner Akteure, die Zukunft des Ostends und die politischen Ambitionen Sandmanns.

Immobilien Zeitung: Wie sehen ausländische Investoren Deutschland, wie sehen sie Frankfurt?

Hendrik Sandmann: Deutschland wird als Markt gesehen, aber die Zeit der Schnäppchen ist vorbei. Nach dem Einzelhandel in der Peripherie interessieren sich Investoren jetzt für stabile Immobilienstandorte, und da steht Frankfurt ganz weit oben. Wichtig für sie ist die hohe Investitionssicherheit in Deutschland.

IZ: Was heißt das? Dass die Investoren nicht fürchten müssen, dass ihnen jemand ihre Immobilien wieder abnimmt?

Sandmann: Das bedeutet, dass der Markt professionell und transparent geworden ist. Dazu kommt die wirtschaftliche Stabilität. Immobilien in Deutschland gelten bei unseren Mandanten als krisensicheres Investment.

Robin L. Fritz: Ich kann das bestätigen. Deutschland wird nach wie vor als sehr interessanter Investmentstandort gesehen, nicht weil es billig ist, sondern weil man, wie die Amerikaner sagen, "value for money" bekommt. In Spanien und England dagegen, um zwei Beispiele zu nennen, gilt der Markt als überreizt.

IZ: Man hört aber auch immer wieder von potenten Anlegern, für die Deutschland ausdrücklich kein Thema ist.

Fritz: Stimmt. Ich habe neulich eine Diskussion auf der Euro Finance Week in Frankfurt verfolgt. Auf dem Podium saß Sam Zell, der gerade für 36 Mrd. Euro Immobilien an Blackstone verkauft hatte. Er sagte: "Ich kann überhaupt nicht verstehen, wie man in Deutschland investieren kann. Hier gibt es kein Wachstum." Daneben saßen Bernd Knobloch von der Eurohypo oder Michael Pralle von GE Real Estate, die ja auch etwas vom Geschäft verstehen. Die vertreten die entgegengesetzte Meinung.

"Berlin, Hamburg, Frankfurt"

IZ: Es scheint zwei Lager zu geben.

Fritz: So könnte man das sehen. Beispiel: Wir vertreten die Firma RFR Real Estate aus New York, die ein Portfolio von 5 Mrd. bis 6 Mrd. Dollar aufgebaut hat. Vor zwei Jahren hat RFR angefangen, sich mit Deutschland zu beschäftigen. Sie glaubten, dass es an der Zeit sei. RFR will vor allem in drei Städte investieren. Was glauben Sie, welche das sind?

IZ: München, Berlin, Hamburg?

Fritz: Nein, Berlin, Hamburg, Frankfurt.

IZ: Hinter RFR stehen Michael Fuchs und Abi Rosen, die in Frankfurt aufgewachsen sind. Könnte das nicht ein wichtiger Grund sein, warum sie in Frankfurt kaufen wollen?

Fritz: Das sind Geschäftsleute, sie würden hier nicht investieren, wenn sie von der Stadt nicht überzeugt wären. Als erstes haben sie in Frankfurt jetzt ein Hochhaus gekauft.

"Der Markt war nie tot"

Sandmann: Man darf nicht vergessen: Selbst in schlechten Tagen geht in Frankfurt immer noch etwas. In Frankfurt ist immer eine gewisse Bewegung, der Markt war nie tot.

Fritz: Investoren wie RFR sehen die Opportunitäten, die Chancen, die sich bieten. Sie suchen werthaltige Gebäude. Das kann auch bedeuten, dass sie Leerstand kaufen, solange eine Perspektive für die Immobilie existiert.

IZ: Was sind die Argumente der Frankfurt-Gegner?

Fritz: Es gibt Investoren, die das Gefühl haben, dass sie in der Stadt zu langsam vorankommen, dass man sie z.B. in Bezug auf Projektentwicklungen nicht mit offenen Armen empfängt.

IZ: Das stimmt. Auswärtige Entwickler klagen gelegentlich, es sei schwer, in Frankfurt Fuß zu fassen. Der Markt sei verteilt.

"Höchste Dichte an Top-Leuten"

Sandmann: Frankfurt hat in der Immobilienbranche die höchste Dichte an Top-Leuten, egal ob wir von Steuerberatern, Finanzierern, Beratern, Architekten, Entwicklern oder Anwälten sprechen ...

Fritz: In Deutschland wurden im vergangenen Jahr 60 Mrd. Euro in Immobilien investiert. Der überwiegende Teil der Transaktionen ging durch Frankfurter Kanzleien.

Sandmann: ... Es ist darum kein Wunder, dass in die meisten Projekte auch Frankfurter Büros involviert sind.

Fritz: Das sehe ich auch so. Frankfurt ist ein sehr wettbewerbsintensiver, heißer Markt. Hier finden sich in vielerlei Hinsicht die besten Köpfe, "sharp minded people". Ist es ein Wunder, dass Investoren dann auf diese Büros zurückgreifen?

IZ: Gelegentlich hört man Klagen, die Verwaltung sei schwer zugänglich.

Fritz: Ja, das stimmt, aber ich sehe das anders. Frankfurt ist eine außergewöhnlich offene Stadt mit einer konstruktiven Verwaltung, die zuhört.

IZ: Woher kommt die künftige Nachfrage nach Büroflächen?

"Ein Magnet, der Späne anzieht"

Sandmann: Ein Teil entsteht durch den wachsenden Flughafen. Viele Unternehmen werden die direkte Nähe zum Airport suchen. Viel Nachfrage wird auch aus Frankfurt heraus generiert. Die Stadt hat eine eigene Kraft. Sie ist wie ein Magnet, der immer wieder Späne anzieht.

IZ: Wie beurteilen Sie die Zukunft des Ostends?

Sandmann: Ich glaube an eine Verfestigung als Immobilienstandort. Lange war das Ostend volatil. Bei einem Einbruch des Markts brach die Hanauer Landstraße früh ein. Durch die Investitionen der Automobilkonzerne und der Europäischen Zentralbank wird sich dies ändern. Wir rechnen mit einer Verstetigung.

IZ: Wann zieht die erste große Kanzlei ins Ostend?

Fritz: Die Anwälte scheinen sich in der Bockenheimer Landstraße und im Westend zu konzentrieren. Das gilt vor allem für große internationale Kanzleien, deren Geschäft im Wesentlichen durch die Banken bestimmt wird und die darum deren Nähe suchen. Ich glaube, die Anwälte werden in der Nähe des Bankenviertels bleiben.

IZ: Aber mit der Europäischen Zentralbank könnte sich das ändern.

"Zu früh für Stadtregierung"

Fritz: FPS war immer schon eine Westend-Kanzlei. Ich bevorzuge die Nähe zur Innenstadt, aber zumindest ist das Ostend für uns keine No-Go-Area.

IZ: Immer mehr Anwälte schicken uns Pressemitteilungen, wenn das Büro bei einer Transaktion oder Ähnlichem als Berater beteiligt war. FPS tut das kaum. Warum?

Fritz: Es ist nicht unser Stil, Meldungen breit zu streuen. Das Juve-Branchenmagazin bekommt von uns, wenn es der Mandant gestattet, eine Meldung. Wir haben keinen Presseverteiler, um Jubelmeldungen zu verschicken.

IZ: Herr Dr. Sandmann, zuletzt war zu lesen, in der Frankfurter CDU seien Sie als Stadtrat im Gespräch. Was ist dran an diesen Meldungen?

Sandmann: Meine Arbeit in der Politik ist als bürgerschaftliches Engagement zu sehen. Wenn sich alle aus der Politik fernhalten, ist es kein Wunder, wenn die Ergebnisse nicht zufriedenstellend ausfallen. Es gibt viele Leute, die mir eine Position in der Frankfurter Stadtregierung zutrauen und mir eine solche Position übertragen wollen. Aber ich denke, dass die Zeit dafür noch nicht reif ist.

IZ: Dr. Fritz, Dr. Sandmann, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Christoph v. Schwanenflug.

Die DekaBank hat sich von einem dritten großen Bürogebäude im Frankfurter Bankenviertel getrennt und nun auch das 186 m hohe Trianon-Hochhaus in der Mainzer Landstraße verkauft. Käufer ist der Morgan Stanley Eurozone Office Fund (MSEOF). Zum kolportierten Kaufpreis von 620 Mio. Euro wollte die Bank nicht Stellung nehmen. Das Trianon-Ensemble besteht aus sechs Einheiten, darunter die historische Villa Seligmann und eine öffentliche Tiefgarage. Die Gesamtmietfläche des Ensembles umfasst rund 70.000 qm. Mit der Transaktion der Gebäude Trianon, Skyper und Alkmene sei der Verkauf konzerneigener Liegenschaften abgeschlossen, teilt die DekaBank mit. Sie wurde von Atisreal und der Anwaltskanzlei Schiedermaier beraten, die Kanzlei Hauck beriet Morgan Stanley.

Bernhard T. Wüstner (42) ist mit Wirkung zum 1. Juni 2007 zum Finanzvorstand der Deutschen Reit berufen worden. Wüstner kommt von Tishman Speyer, wo er seit 2002 als Director Finance für den Finanzbereich zuständig ist.

Dr. Zsolt Sluitner (49) ist zum alleinigen Geschäftsführer von Siemens Real Estate ernannt worden und hat außerdem die Leitung der zentralen Einheit Siemens Real Estate (SRE) im Konzern übernommen. AlsGeschäftsführer tritt er die Nachfolge von Michael Kutschenreuter an.Bereits seit November 2006 hatte Sluitner die kommissarische Leitung vonSiemens Real Estate übernommen, als die Schmiergeldaffäre öffentlich wurde(vgl. IZ 26/06). Sluitner, der seit 1990 für Siemens tätig ist, leiteteseit 2000 das Property-Management und das Servicegeschäft von SRE. Seit2004 war er für die Real-Estate-Aktivitäten in den Regionen Asien/Pazifikund Europa zuständig.

Karl-Heinz Dirkmann (64), Sprecher der Geschäftsführung der Big Bau-Investitionsgesellschaft, Kronshagen, tritt nach mehr als 34 Jahren im Unternehmen in den Ruhestand. Seit 1990 gehörte Dirkmann der Geschäftsführung der Konzernmutter an. Zuvor war Dirkmann u.a. als Geschäftsführer der SES Stadterneuerungsgesellschaft Stralsund, einem Joint Venture der Hansestadt Stralsund und der Big, für das Modellvorhaben Stadterneuerung in Stralsund zuständig. Sein Nachfolger als Sprecher der Geschäftsführung ist Ralf-Jörg Kadenbach. Gemeinsam mit Frank Hultsch und Ursula Langhans wird er das Unternehmen künftig führen.