Ob Offenlegungsverordnung, EU-Taxonomie oder Green-Finance-Anforderungen: Die ESG-Regulatorik verschont die Immobilienbranche nicht. Anleger geben den Druck, den die europäischen Regulatoren entfachen, direkt an ihre Fondsmanager und Dienstleister weiter. Diese lassen sich unterschiedliche Lösungen für die Besetzung von ESG-Rollen einfallen.

Fonds- und Investmentmanager, Asset- und Property-Manager sowie alle anderen Marktteilnehmer, die sich dieser Aufgabe stellen müssen, eint eine Erkenntnis: "Fix und fertige ESG-Experten existieren nicht", sagt Werner Harteis. "Der eine ist mehr strategisch unterwegs, der andere steckt mehr in den Prozessen drin - und selbst wenn Sie einen Umweltingenieur haben, deckt der auch nur einen Teil des Themas ab." Harteis leitet beim Fondsanbieter Wealthcap das Risikomanagement und verantwortet bei der HVB-Tochter seit gut einem Jahr zusätzlich den Bereich Environmental and Social Governance (ESG) auf der Unternehmensebene.

Der Grund für diese Vielfalt: Den einen klassischen Königsweg zum ESG-Profi gibt es nicht. "Studieren kann man das - noch - nicht", sagt Madlen Fiedler, die bei Hansainvest Real Assets für ESG-Themen zuständig ist. Viele, die sich damit auskennen, haben sich ihr Wissen selbst angeeignet. Das sind Generalisten, Allrounder", sagt Fiedler. Und das sollen sie auch sein: "Man muss das A bis Z der Immobilie bedienen können, weil man an den Schnittstellen sitzt - da braucht es Praxisleute; allein mit der Theorie kommt man da nicht weit."

Beim Recruiting ist Flexibilität gefragt

Kathrin von Hardenberg, Geschäftsführerin der Personalberatung Indigo Headhunters, rät Immobilienunternehmen, beim Recruiting von ESG-Experten Flexibilität zu zeigen. "Klassische Eins-zu-eins-Besetzungen wie z.B. im Investment- oder im Asset-Management sind hier meistens nicht möglich." Kandidaten, die

hier reüssieren möchten, sollten sich mit der Finanzindustrie ebenso gut auskennen wie mit dem Pariser Klimaabkommen und CO2-Budgets. Und sollten in der Lage sein, all dies auf ganz konkrete Immobilien übertragen zu können:

Wann droht ein Gebäude auf dem langen Weg zur Klimaneutralität die vorgegebene Messlatte zu reißen? Und mit welchen Investitionen kann der Asset-Manager es auf den rechten Pfad zurückführen?

ESG-Profis sollten dabei nicht nur langfristige Risiken im Blick behalten. Aktuelles Beispiel Starkregen/Überschwemmungsgefahr: "Das ist Teil unserer Sustainability Due Diligence", sagt Viola Joncic, die bei Commerz Real den Nachhaltigkeitshut aufhat. "Was gekauft wird, entscheidet am Ende das Fondsmanagement; aber wir helfen dabei, die Risiken abzuwägen." Dazu gehört auch die Frage: "Wie hoch sind die Prämien, wenn ich ein Risiko versichern möchte - und ist das noch bezahlbar? Es gab schon Gebäude, die wir nicht gekauft haben, weil die Versicherungsprämien zu hoch waren."

Und dann sind da ja noch das S und G in ESG. Unter dem S werden z.B. Spenden und Sponsorings sozialer Einrichtungen verbucht, aber auch Investments z.B. des offenen Publikumsfonds Hausinvest in geförderte bzw. als bezahlbar geltende Wohnungen oder alles, was den Mitarbeitern zugute kommt, etwa mobiles Arbeiten oder Jobfahrräder. Das G der guten Unternehmensführung indes ist am schwersten zu fassen bzw. zu messen. Es bezieht sich vor allem auf Richt- und Leitlinien der UN, des deutschen Fondsverbands BVI und des Instituts für Corporate Governance der Immobilienwirtschaft (ICG).

Klar ist: "ESG ist ein weites Feld, man muss interdisziplinär arbeiten können und in der Lage sein, von einer Stunde auf die andere in einer anderes Themengebiet zu springen und viele Bälle gleichzeitig in der Luft zu halten. Außerdem ist Kommunikation extrem wichtig, auf allen Ebenen: vom Vorstand bis zur operativen Fachabteilung, die die Dinge am Ende umsetzt", beschreibt Joncic ihre täglichen Herausforderungen.

Diese Herausforderung, ESG bei sich zu verankern, lösen die Immobilienunternehmen auf ganz unterschiedliche Weise: Die einen rekrutieren extern, z.B. bei Beratungsgesellschaften, andere vertrauen auf hauseigene Ressourcen. Bei den einen trägt ESG ein einzelnes Gesicht, die anderen stellen ganze Teams zusammen.

Beispiel Wealthcap: Die HVB-Tochter hat eine zwölfköpfige ESG-Mannschaft mit Spielern aus allen Abteilungen aufgestellt: Asset- und Fondsmanagement, Real Estate und Alternative Investments, Risiko- und Prozessmanagement, Finanzierung, Kommunikation etc.

Die Kollegen widmen einen erklecklichen Teil ihrer Arbeitszeit ihrem Zweitjob - "30% bis 70%", meint Harteis, der mit seiner Zweitrolle selbst "mindestens die Hälfte" seiner Zeit verbringt. Sie behalten aber auch ihre bisherigen Rollen. "Uns war wichtig, dass wir die Themen in die gesamte Organisation reinbringen", so Harteis.

Das scheint ziemlich gut zu funktionieren, denn mittlerweile würden immer mehr Kollegen mitmischen wollen: "In Meetings treffen wir uns inzwischen teilweise mit 20 Leuten. Da muss man schon ein bisschen auf die Disziplin achten."

Bei einer anderen Bankentochter dagegen, Commerz Real, zieht Viola Joncic als Head of Sustainability full-time und hauptamtlich die ESG-Strippen. Joncic wurde von Deloitte abgeworben: Die einschlägigen Beratungsgesellschaften gelten mit als Vorreiter der ESG-Bewegung. Real I.S., Immobilienfondstochter der Bayern LB, hat sich mit Giulia Peretti ebenfalls für eine externe Lösung entschieden. Peretti kam vom Ingenieurbüro Werner Sobek, wo sie Teamleiterin für Nachhaltigkeit, Bauphysik und Zertifizierung war, und brachte Erfahrung als DGNB-Auditorin und Sachverständige für nachhaltiges Bauen mit.

Eine interne Beförderung wählten der Asset-Manager Hansainvest Real Assets, der zur Signal-Iduna-Gruppe gehört, und IC Immobilien. Hansainvest übertrug Fiedler als Abteilungsleiterin Property-Management zusätzlich die ESG-Verantwortung. Damit sie sich künftig im Schwerpunkt um ihre neue Rolle kümmern kann, soll sie das Property-Management an einen separaten Abteilungsleiter abgeben, der noch eingestellt werden soll.

Ähnlich wie die Signal-Iduna-Tochter machte es der Property-Manager IC Immobilien. Getrieben von den Anforderungen ihrer Kunden, die sich ihrerseits mit wachsenden regulatorischen Ansprüchen konfrontiert sehen, machte die IC-Geschäftsführung Marco Helbig, bereits Leiter Prozessmanagement bei IC, auch noch zum Head of ESG. "Um das Thema zu treiben, müssen Sie jemandem den Hut aufsetzen, der sich verantwortlich fühlt", sagt Michael Stüber, Geschäftsführer der IC Immobilien Holding.

Es ist noch gar nicht so lange her, dass ESG in Immobilienfirmen eher stiefmütterlich behandelt wurde. Ganz darum herum kam man nicht, allzu viel sollte die Beschäftigung mit diesen Non-Profit-Dingen aber nicht kosten. So wurden gern auch euphorische Youngster, die vielleicht keine 120.000 Euro im Jahr verlangen, sondern sich schon mit 65.000 Euro bescheiden, auf das Thema angesetzt - mehr als Feigenblatt denn als echte Transformationsbegleiter.

"Nehmen Sie das Zepter in die Hand!"

Diese Zeiten sind vorbei: ESG ist profitrelevant geworden, Jobs in der Immobilienbranche sprießen seit ein, zwei Jahren wie die Pilze aus dem Boden. Gutes tun und Karriere machen schließen sich nicht mehr aus: "Im Gegensatz zu einer NGO oder zur Wissenschaft kann ich in der Wirtschaft unmittelbar Wirkung erzielen - und das zu einer ordentlichen Bezahlung und mit einem unbefristeten Vertrag", sagt Joncic.

Wer Karriere in Sachen ESG machen will, sollte nicht zögern: "Wer sich wirklich für das Thema interessiert, dem sei gesagt: Es gibt da draußen nicht viele Leute, die weiter sind als Sie selbst. Wenn Sie frühzeitig die Hand heben, haben Sie hier gerade gute Chancen", prophezeit Headhunterin Hardenberg. Wichtiger als Zusatzausbildungen (z.B. bei der DVFA, der DGNB oder an der EBS) sei der richtige Spirit: "Nehmen Sie das Zepter in die Hand! Arbeiten Sie an ESG-Initiativen mit, vernetzen Sie sich mit Interessierten aus anderen Unternehmen und werden Sie visibel, indem Sie sich z.B. auf Panels setzen, ob virtuell oder analog."

ESG-Mann Helbig von IC Immobilien hat genau das getan, wie sein Geschäftsführer Michael Stüber berichtet: "Marco hat sich uns aktiv aufdrängt. Er hat ein ganz persönliches Interesse an dem Thema, nicht zuletzt, weil er selbst Kinder hat. Es ist wichtig, dass sich jemand mit ESG identifiziert, nur dann kann er andere mitnehmen." Die nötige fachliche Qualifikation brachte Helbig offensichtlich auch mit: Den Personalmarkt scannte Stüber nämlich gar nicht erst nach externen Lösungen ab.

Der Bedarf an ESG-Experten wächst. Fiedlers Team bei Hansainvest beispielsweise soll mittelfristig von zwei auf fünf Kollegen anwachsen.

Denn die Aufgaben nehmen in der Breite und Tiefe zu: Sie reichen vom Abschluss günstiger Stromrahmenverträge und der Zentralisierung des Abfallmanagements über diverse datengesättigte Reportings an Signal Iduna und die Erstellung eines ESG-Katalogs für die Ankaufs-Due-Diligence bis hin zum Verkäufer-Screening im Rahmen der Bonitätsabfrage bei Creditreform: "Wir sind in Gesprächen, das auszubauen."

Lange hielt es Günter P. Schleip offenbar nicht bei der ABG Group: Erst Anfang 2020 wurde dort dessen Start als Chef der Fondstochter ABG Capital vermeldet, nun geht Schleip als Sprecher der Geschäftsführung zum neu gegründeten Placement Agent PAR Capital Advisors (Parcap) mit Sitz in Frankfurt. Parcap bezeichnet Schleip als "ausgewiesenen Spezialisten für die Konzeptionierung von Immobilienfonds und deren Platzierung bei Versicherungen, Versorgungswerken und Pensionskassen mit einem weit gefächerten Netzwerk unter institutionellen Investoren". Placement Agents unterstützen die Initiatoren von strukturierten Investmentprodukten (z.B. Asset-Manager und Projektentwickler) beim Einwerben von Investorenkapital. Parcap wird seinen Schwerpunkt auf "bekannte deutsche Adressen mit langfristigem Anlagehorizont" legen. Gründungsgesellschafter von Parcap sind Timo Tschammler (Twain Towers, Mount Real Estate Capital Partners) und Paul Jörg Feldhoff, Inhaber der gleichnamigen PR-Agentur mit Schwerpunkt Immobilien. Parcap will sich aber nicht nur auf Kapitalbeschaffung beschränken. Geplant ist auch die Beratung bei Konzeption und Auflage von Fonds nach deutschem und luxemburgischem Recht.

Dr. Michael Kasch, CEO von Scoperty, verlässt das Wohnimmobilienschätzwerte-Proptech und geht zur Allianz. Chief Technology Officer Yashar Moradi kommt ans Steuerrad - aber nur vorübergehend.

CTO Moradi übernehme zum 1. September als Interims-CEO die alleinige Geschäftsführung des Proptechs, teilt Scoperty mit. Moradi ist seit Januar 2020 Teil der Geschäftsführung des Münchner Startups und kümmert sich seitdem u.a. um die Produktentwicklung. Kasch wechselt im September zu Allianz Global Corporate & Specialty.

Perspektivisch soll die Geschäftsführung von Scoperty wieder auf zwei Köpfe anwachsen. Die Suche nach einem neuen CEO läuft.

Der Berliner Immobilienentwickler Primus Immobilien schafft ein Vorstandsressort für die Humanressourcen. Erste HR-Vorständin ist Kerstin Kage.

Kage schlüpft zum 1. August in ihre Rolle des Chief People Officer von Primus Immobilien. Sie ist seit mehr als zehn Jahren im Unternehmen. Vor ihrer Berufung in den Vorstand war sie Prokuristin im Bereich Finanzierung und kümmerte sich um Personalthemen. Der Wohn- und Gewerbeentwickler beschäftigt 90 Mitarbeiter.

Der Berliner Dienstsitz von Bundesgesundheitsminister Jens Spahn (CDU) in der Friedrichstraße 108 hat einen neuen Eigentümer: Hanse Merkur Grundvermögen (HMG) hat Momeni das an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) vermietete Gebäude abgekauft - angeblich zu einem Kaufpreisfaktor um die 38, wie es im Markt heißt. Für ein zweiteiliges Paket mit dem Spahn-Ministerium und einer Immobilie im Düsseldorfer Bankenviertel zahlte die Versicherungstochter rund 280 Mio. Euro.

Momeni hatte das Haus von Gesundheitsminister Spahn bzw. seinem Vorgänger Hermann Gröhe (ebenfalls CDU) anno 2015 für den offenen Spezial-AIF Momeni Prime Opportunities Fund I von Patrizia gekauft. Ende 2019 meldete Momeni den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit der Bima über 12.000 qm. Die Bima selbst spricht davon, dass die Anmietung dieser Fläche für das Gesundheitsministerium die bisher größte im laufenden Jahr sei.

Wie auch immer: Das Single-Tenant-Objekt sei "langfristig" an den Staat vermietet, so Momeni. Bei Großanmietungen in stark nachgefragten Standorten - was hier zutreffen dürfte - mietet die Bima nach eigenen Angaben in der Regel für mindestens zehn Jahre.

"Neuer Spitzenpreis"

Marktteilnehmern zufolge ist für die Ministeriumsimmobilie nun ein "neuer Spitzenpreis erzielt" worden. Der Kaufpreis soll sich, so ist zu hören, im Rahmen des von BNP Paribas Real Estate arrangierten, strukturierten Bieterprozesses dem 38-Fachen der Mieteinnahmen genähert haben. Das würde grob einer Rendite von gut 2,6% entsprechen.

Momeni äußert sich auf Anfrage nicht zu dieser Information. Der Verkäufer nennt nur den Kaufpreis - allerdings nicht für den Spahn-Sitz allein, sondern für ein Paket aus zwei Immobilien, das an Hanse Merkur Grundvermögen veräußert wurde und von denen das Spahn-Haus eine ist. Die zweite ist das Büro- und Geschäftshaus Breite Straße 3 in Düsseldorf mit 5.100 m² Mietfläche. Den Gesamtkaufpreis für das sogenannte Prime Portfolio beziffert Momeni auf 280 Mio. Euro.

Attraktiv durch staatlichen Mieter

Die Attraktivität von langfristig an die öffentliche Hand vermieteten Bürogebäuden steht außer Frage - und sie hat seit Corona noch zugenommen: "Die Kirche und der Staat sind die Mieter mit dem geringsten Ausfallrisiko", sagt ein Marktteilnehmer. Ein anderer schätzt, dass solche Objekte locker zwei bis drei Jahresmieten mehr erzielen, wenn nicht ein Privatunternehmen, sondern die öffentliche Hand mit ihrer Top-Bonität und ihrer Unpleitbarkeit der Mieter ist.

Ein dritter weiß, dass Vermieter auch mal auf zwei Euro Miete pro Quadratmeter verzichten, wenn sie dafür Mietverträge über 10, 15 oder 20 Jahre mit gesichertem Cashflow erhalten. Zumal sich der Staat oft auch als standorttreuer Nutzer erweist, der seine Mietverträge nicht selten verlängert statt umzuziehen.

In puncto Miethöhe gilt es als sicher, dass die Bima in der Friedrichstraße 108 mehr als 30 Euro pro Quadratmeter zahlt - die Frage sei nur, wie viel mehr. Zum Vergleich: Für die 4.000 qm große Büroeinheit, die die Bima im zweiten Quartal 2020 im Mebeshaus in Berlin-Charlottenburg angemietet hat, soll sie nach Marktinformationen eine Spitzenmiete von 42 Euro/qm zahlen.

Ministerium wandert in Öffentliche-Hand-Fonds

So oder so: Während die Düsseldorfer Immobilie in den offenen Immobilien-Spezialfonds HMG Grundwerte Büro Deutschland III wandert, hat die Versicherungstocher das Ministerium für einen von ihr gemanagten offenen Immobilien-Spezialfonds mit dezidiertem Fokus auf Mietern der öffentlichen Hand gekauft.

Das Düsseldorfer Gebäude hatte Momeni ebenfalls 2015 gekauft, und zwar von Canada Life. Die Büros sind an den Business-Center-Betreiber IWG-Gruppe vermietet, der Laden im Erdgeschoss an das Kinderfachgeschäft Baby Kochs.

Ralf Niggemann hat sich mit seiner eigenen Projektentwicklungsfirma Vector Real Estate Group selbständig gemacht. Neben dem Neubau wird Vector auch mit der Repositionierung von Bestandsportfolios aktiv werden.

Vector hat seinen Sitz in Düsseldorf, wo auch Niggemanns bisheriger Arbeitgeber Development Partner residiert. Niggemann leitete das Unternehmen seit 2015, seine vorherigen Stationen waren Signa Development und Hochtief Projektentwicklung.

Mit seiner neuen Firma konzentriert er sich auf die Top-Sieben-Metropolen in Deutschland sowie auf die Assetklassen Büro, Wohnen und Quartiere. Gemeinsam mit Partnern wird Vector als Investmentplattform außerdem in Portfolios investieren, diese repositionieren und bei Bedarf das Asset-Management übernehmen.

Lange hielt es Günter P. Schleip offenbar nicht bei der ABG Group: Erst Anfang 2020 wurde dort dessen Start als Chef der Fondstochter ABG Capital vermeldet, nun startet Schleip als Sprecher der Geschäftsführung für den neu gegründeten Placement Agent PAR Capital Advisors (Parcap) mit Sitz in Frankfurt.

Placement Agents unterstützen die Initiatoren von strukturierten Investmentprodukten (z.B. Asset-Manager und Projektentwickler) beim Einwerben von Investorenkapital. Parcap wird seinen Schwerpunkt auf "bekannte deutsche Adressen mit langfristigem Anlagehorziont" legen und hofft dabei offenbar auf das breite Netzwerk von Günter Schleip: Dieser sei ein "ausgewiesener Spezialist für die Konzeptionierung von Immobilienfonds und deren Platzierung bei Versicherungen, Versorgungswerken und Pensionskassen mit einem weit gefächerten Netzwerk".

Gründungsgesellschafter von Parcap sind Timo Tschammler (Twain Towers, Mount Real Estate Capital Partners) und Paul Jörg Feldhoff, Inhaber der gleichnamigen PR-Agentur mit Schwerpunkt Immobilien. Parcap will sich aber nicht nur auf Kapitalbeschaffung beschränken. Geplant ist auch die Beratung bei Konzeption und Auflage von Fonds nach deutschem und luxemburgischem Recht.

Der Berater und Baudienstleister Drees & Sommer (Dreso), Stuttgart, will zukünftig auch selbst Immobilienfonds anbieten. Dafür wurde eine eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) mit den Ex-Vorständen der Stuttgarter AIF Partner AG aufgesetzt.

Mit der Fondsgesellschaft Real Blue wolle Dreso seinen institutionellen Kunden eine "unabhängige Plattform und spannende Alternative im Bereich nachhaltige Kapitalanlagestrategien in Immobilien" bieten, sagt Dreso-Vorstandssprecher Steffen Szeidl. Die Genehmigung der Finanzaufsicht BaFin hat Real Blue bereits erhalten.

Als Geschäftsführer wurden die beiden Dreso-Associate-Partner Robert Göötz und Michael Eisenmann bestellt. Beide bildeten bis Anfang 2020 den Vorstand der ebenfalls in Stuttgart ansässigen AIF Kapitalverwaltungs-AG: Göötz als Vorsitzender und verantwortlich für Risikomanagement, Eisenmann für Konzeption und Portfoliomanagement. Ihre Fondsexpertise wird nun mit der Nachhaltigkeitskompetenz der Berater und Projektmamager von Dreso kombiniert.

Seniorenwohnen macht den Anfang

Für Real Blue sollen sie sich auf Fonds nach Artikel 8 (ESG Integration) und 9 (ESG Impact) der Offenlegungsverordnung konzentrieren. "Das Kerngeschäft runden wir mit einem nachhaltigen Asset-Management zur Bestandsoptimierung, auch für Altbestände, ab", so Göötz. Gestartet wird mit seniorengerechtem Wohnen. Das Konzept sieht den Aufbau eines offenen Spezialfonds mit einem Immmobilienportfolio im Wert von 200 Mio. Euro vor. In Vorbereitung/Planung sind außerdem Strategien in den Bereichen klassisches Wohnen und Logistik.