"Der nächste Kollege braucht IT-Wissen, kein Immobilien-Know-how"

Die digitale Welt der Immobilie wächst. Das bekommen Akteure der Branche unterschiedlich stark zu spüren.

Die digitale Welt der Immobilie wächst. Das bekommen Akteure der Branche unterschiedlich stark zu spüren.

Urheber: sahiltrikha786, Quelle: pixabay.com

Karriere04.10.2019
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Die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft und ihre Auswirkungen auf die Berufsbilder ist ein kontrovers diskutiertes Thema. Für Objektverwalter wie Markus Reinert von IC Immobilien ist es noch "viel zu früh", über veränderte Anforderungen zu sprechen. Analyseexperte Jens R. Rautenberg von Conversio hingegen spürt den "Atem der Technik" im Nacken.

Jens R. Rautenberg zögert. Der Gründer des Kölner Analysehauses Conversio Wahre Werte denkt lange über seine Antwort auf die Frage nach, ob er denn seinem Nachwuchs empfehlen würde, auch ein solcher Analyseexperte zu werden, wie er es ist. Das Problem ist, dass Rautenberg schon jetzt die Digitalisierung im Berufsalltag spürt. Der Bedarf an seinem Berufsstand werde zurückgehen, darin sei er sich "ganz, ganz sicher".

Gerade die Felder Standort- und Objektanalyse seien im Wandel. "Es ist noch gar nicht lange her, da stand die Objektanalyse im Mittelpunkt", sagt Rautenberg. Fakten wie Neu- oder Altbau, Projekt oder Bestand, Baujahr und Größe waren die ersten, die abgefragt wurden. Dann sei der Dienstleister rausgefahren und habe sich das Objekt der Begierde angeschaut und dabei die Lage in Augenschein genommen. "Innerhalb der vergangenen drei bis vier Jahre hat sich das gewandelt", sagt Rautenberg. Jetzt liegt der Fokus seiner Arbeit zunächst auf der Analyse des Standorts. Mit der Anschrift könnten vom Schreibtisch aus Daten wie Art und Zahl der Transaktionen vor Ort, Quadratmeterpreise, Faktoren, Mieten im Bestand und bei Neuverträgen abgerufen werden. "Vor drei Jahren noch haben wir einen Mietspiegel bei der Stadt angefordert und mussten einen frankierten Rückumschlag beilegen", erinnert er sich. Darüber könne er nur noch schmunzeln. Heutzutage erwarten Auftraggeber oft innerhalb von Stunden eine Einschätzung zu Objekt und Lage. Wer sich der Digitalisierung entzieht, werde Aufträge verlieren.

Rautenberg sieht diese Entwicklung allerdings kritisch. "Das Objekt rückt dabei ein Stück weit nach hinten", bemerkt der Berater. "Wenn es von der Datenlage her passt, dann sind 75% bis 80% des Weges zur Transaktion schon erledigt." Das Urteil des Gutachters, der sich das Objekt vor Ort anschaut, mache dann nur noch den Rest aus. Das gehe so lange gut, wie die momentane Hochphase anhalte. Steigende Verkaufs- und Mietpreise machten manch eine Fehlentscheidung wett. Spätestens jedoch mit einer Seitwärtsbewegung des Markts werde sich das ändern und professionelle sowie detailliertere Einschätzungen zu Objekt und Lage wieder mehr wertgeschätzt. Dem Berufsstand komme es zudem zupass, wenn der Gesetzgeber wieder neue Regeln für den Wohnungsmarkt einführt. Denn örtlich unterschiedlich gehandhabte oder mancherorts gar erst geplante Instrumente wie Mietpreisbremsen, Mietdeckel, Milieuschutzsatzungen seien aktuell nur sehr aufwendig digital abzubilden, belastbare Mietpreisprognosen also kaum mit einem Klick darstellbar. Dazu brauche es einen Profi mit Sachverstand und Weitblick.

Doch die Konkurrenz aus dem Netz wächst, das fängt schon bei den Onlineimmobilienportalen für den Laien an. Nach nur wenigen Klicks soll er seine Immobilie bewerten können, und das zu einem Spottpreis im Vergleich zu Forderungen eines Profis. Die Folge: Bewerter müssen auf diese Herausforderungen reagieren. Rautenberg rät, mehr ins eigene Marketing zu investieren und sich auf eine Assetklasse zu spezialisieren. Conversio selbst fokussiert sich seit Gründung auf Wohnimmobilien in unterschiedlicher Ausprägung. "Das wird auch so bleiben", betont der Inhaber.

Was sich allerdings bei den Kölnern verändern wird, ist die Zusammensetzung des Teams. In einer seiner nächsten Stellenanzeigen wird Rautenberg wohl einen ITler suchen müssen - nicht zur Pflege der Firmenrechner, sondern als Teil des Analyseteams. Immobilien-Know-how muss er oder sie nicht unbedingt mitbringen, das der Kollegen reicht, es geht viel mehr darum, Daten zu sammeln, zu strukturieren und sie wieder anders aufbereitet auszugeben. Ob es da um Häuser oder andere Produkte geht, ist im Grunde zweitrangig.

Um Immobilienexperten wie Rautenberg auch weiterhin bei der Personalsuche zu unterstützen, hat sich jüngst Richard-Emanuel Goldhahn, Geschäftsführer der Personalberatung Cobalt Recruitment Deutschland, Gedanken darüber gemacht, ein eigenes Geschäftsfeld mit digitalen Berufsbildern mit Immobilienbezug zu eröffnen. Doch das Vorhaben hat er ad acta gelegt. Es habe sich vor allem herausgestellt, dass ähnlich wie Conversio viele andere Firmen bereit sind, bei den gesuchten ITlern auf das Immobilienwissen zu verzichten. Reine Informatiker, Spezialisten in Datenbanken, Blockchain und Software-Programmierung zu vermitteln, ist für Goldhahn allerdings zu fachfremd.

Im Lichte der Digitalisierung betrachtet, bemerkt der Personalberater kaum veränderte Anforderungen an die jungen Immobilienfachkräfte. "Dieser Hype ist mindestens verfrüht, wenn nicht sogar übertrieben", sagt Goldhahn. Damit stößt er ins gleiche Horn wie Markus Reinert. "Die Immobilienwirtschaft befindet sich da noch in der Steinzeit", sagt der Vorstandsvorsitzende von IC Immobilien. Bei vielen Unternehmen fehle noch die Grundlage, um überhaupt von Digitalisierung sprechen zu können. Sie scheiterten schon daran, alle Objektunterlagen, z.B. kaufmännische Dokumente, technische Planunterlagen und Grundbuchauszüge, im digitalen System abzulegen. Auch von einer papierlosen Mieterakte sei die Branche noch weit entfernt, das aber auch, weil die Technik dafür noch nicht ausgereift genug sei, z.B. beim Einlesen von Mietverträgen. Etliche unterschiedliche Sprachen, verschiedene Gesetzgebungen und individuelle Besonderheiten gilt es dabei zu berücksichtigen. Reinert weiß aus Gesprächen mit Proptech-Fachleuten, dass die Fehlerquote beim maschinellen Einlesen zurzeit bei 5% bis 7% liegt. "Selbst wenn sie nur bei 1% liegen würde, hieße das für mich, dass ich den Fehler finden muss", sagt Reinert. Denn dieser eine Fehler könnte unter Umständen große und kostspielige Folgen haben. Die Konsequenz: Die digitalisierten Mietverträge müssten erneut von einem Mitarbeiter kontrolliert werden. Ein Anreiz, viel Geld in diese Art von Digitalisierung zu investieren, ist das nicht gerade. "Bei aller künstlicher Intelligenz, man wird nie eine 100%ige Sicherheit erreichen", weiß auch Reinert. "Auch bei Menschen nicht." Aber für ihn sei derzeit das von IC-Mitarbeitern praktizierte Vier- bis Sechs-Augen-Prinzip in Verbindung mit weiteren Prüfmechanismen beim An- und Ablegen eines Mietvertrags sicherer als lediglich ein Klick am Rechner.

Abgesehen davon ersetzt im Berufsalltag der Umgang mit digitalen Daten nicht den Einsatz eines Objektverwalters vor Ort. "Mieterbetreuung und -management sind ein hohes Gut", sagt Reinert. Das sei der Schlüssel dafür , eine Immobilie stabil zu halten und aufzuwerten. Die Digitalisierung könne dabei unterstützen, die Arbeit eines Verwalters effizienter und professioneller zu machen. Aber so weit, Mitarbeiter zu ersetzen, sei die Technik noch lange nicht.

Anke Pipke

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Geld regiert die Welt, es schießt Tore - und ist jungen Leuten angeblich weniger wichtig als Sinn und Spaß im Job, eine pfundige Unternehmenskultur oder nette Kollegen. Eine Studentenbefragung, die die Messe München im Vorfeld der Expo Real durchgeführt hat, legt jedoch nahe: Der schnöde Mammon entfaltet durchaus noch eine gewisse Zugkraft auf den Immobiliennachwuchs.

Von den rund 170 befragten Immobilienstudenten und Azubis finden 80% das Thema Gehalt wichtig oder gar sehr wichtig. In der Rangliste der wichtigsten Kriterien bei der Arbeitgeberwahl landen nur zwei Aspekte vor der Kohle: der Unternehmenserfolg (89%) und flexible Arbeitszeiten (84%). Wert legen die Jungen der aktuellen Umfrage zufolge zudem auf eine gute Verkehrsanbindung (79%) des Unternehmensstandorts und einen unbefristeten Arbeitsvertrag (76%). Eine betriebliche Altersvorsorge (60%) und das Homeoffice stehen nicht ganz so hoch im Kurs (48%). Und auf einen Firmenwagen (25%) und eine Kantine (19%) können viele Nachwuchskräfte verzichten.

Die Frage sei erlaubt, ob hinter dem Topkriterium Unternehmenserfolg tatsächlich unternehmerisches Denken steht - oder aber das Wissen, dass eine gute Performance des Arbeitgebers auch auf den Gehaltszettel durchschlägt. Teilnehmer der Diskussionsrunde "Geld oder Sinn - was will der Nachwuchs in der Immobilienbranche?" auf dem CareerDay der diesjährigen Expo Real wie Reinhard Kutscher (Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate), Susanne Tattersall (geschäftsführende Gesellschafterin von Tattersall Lorenz) oder Gerd Kropmanns (Geschäftsführer und Gesellschafter der Wohnkompanie NRW) tendierten eindeutig zu letzterer Lesart.

Die Gehaltsvorstellungen der Nachwuchskräfte differieren stark. So stellen diejenigen, die das Abitur oder die Fachhochschulreife ihren höchsten Bildungsabschluss nennen, deutlich geringere Ansprüche als Befragte, die bereits einen Hochschulabschluss (Bachelor, Master, Diplom, Magister etc.) in der Tasche haben. Konkret: Knapp 40% der Teilnehmer, die (noch) nicht über einen solchen Hochschulabschluss verfügen, geben sich mit einem Bruttojahresgehalt von unter 40.000 Euro zum Einstieg zufrieden. Mehr als 50.000 Euro erwartet hier nur jeder Vierte.

Von denjenigen, die bereits einen Abschluss an einer Universität oder Fachhochschule erworben haben und jetzt z.B. einen Master draufsatteln, sieht sich fast jeder Zweite schon zum Einstieg bei über 50.000 Euro. Jedem Zehnten aus dieser Gruppe schweben sogar mehr als 60.000 Euro zum Einstieg nach dem aktuellen Studium vor.

Mit der Zeit nähern sich die Gehaltsvorstellungen an. Zwei bis drei Jahre nach dem Berufseinstieg wollen 37% derjenigen, die aktuell ihr zweites Studium absolvieren, mehr als 70.000 Euro von ihrem (künftigen) Arbeitgeber fordern. Bei denen, die noch keinen Studienabschluss vorweisen können, ist der entsprechende Anteil mit etwa einem Drittel ähnlich hoch.

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Der Streit um einen neuen Rahmentarifvertrag für die bundesweit 650.000 Gebäudereiniger ist beigelegt. Der Bundesinnungsverband des Gebäudereinigerhandwerks (BIV) und die Industriegewerkschaft IG Bau haben sich geeinigt. Für etliche Arbeitnehmer soll es mehr Geld und für alle mehr Urlaub geben, heißt es in dem ausgehandelten Vorschlag. Dem müssen noch Gremien auf beiden Seiten der Interessensvertretung zustimmen. Anschließend werden IG Bau und BIV die Allgemeinverbindlichkeit des Vertrags anstreben.

Die Verhandlungen seien festgefahren, so beschrieben etliche Medien zuletzt die Situation im Streit um einen Rahmentarifvertrag für das Gebäudereinigerhandwerk. Die sechste Gesprächsrunde zwischen den Interessensvertretern war Anfang Oktober ergebnislos abgebrochen worden. Doch jetzt gibt es wieder Licht am Ende des Tunnels. "Der Knoten ist durch", sagt IG-Bau-Chef Robert Feiger. Die IG Bau und der BIV haben sich in ihrem jüngsten, 13 Stunden dauernden Gespräch auf einige Neuerungen geeinigt, die nun nach Zustimmung involvierter Gremien auf beiden Seiten zu einem allgemeinverbindlichen Rahmentarifvertrag führen sollen.

Auch Teilzeitkräfte bekommen mehr Geld für mehr Arbeit

Nicht zuletzt für den Umgang mit Mehrarbeitszuschlägen bei Überstunden von Teilzeitbeschäftigten gibt es nun eine einvernehmliche Regelung. Diese Zuschläge werden sowohl für Voll- als auch für Teilzeitmitarbeiter ab der neunten Arbeitsstunde am Tag in Höhe von 25% vom Stundenlohn gezahlt. Auch Teilzeitler mit kürzeren Tagen haben Aussicht auf mehr Geld: So sollen solche Mitarbeiter, die kontinuierlich über fünf Monate hinweg ein Überstundenpensum von mindestens 15% leisten, Anspruch auf einen neuen Vertrag mit angepasster Wochenstundenzahl bekommen.

Zum Hintergrund: Ein Urteil des Bundesarbeitsgerichts zur Gleichstellung von Voll- und Teilzeitkräften bei Mehrarbeitszuschlägen war im Frühjahr dieses Jahres der Auslöser dafür, dass die Arbeitgeberseite den im Jahr 2012 gefassten Rahmentarifvertrag zum Juli 2019 gekündigt hat. Das Urteil wurde zwar zu einem Fall aus der Systemgastronomie gefällt, hätte aber große Auswirkungen auf die Gebäudereinigerbranche, die laut BIV zu etwa 75% aus Teilzeitkräften besteht. Unter diesen neuen Voraussetzungen sei der Rahmentarifvertrag nicht mehr fortzuführen, argumentierte der BIV. "Diese Regelung ist bestens geeignet dafür, Unfrieden in die Betriebe zu tragen." Denn nach diesem Urteil müsste, so ein Beispiel des BIV, ein Teilzeitler mit zwei Arbeitsstunden pro Tag bereits für die dritte Stunde einen Mehrarbeitszuschlag von 25% (zusätzlich zur Überstunde an sich) erhalten, der Vollzeit arbeitende Kollege aber erst nach 39 Wochenstunden. Mit dem nun ausgehandelten Zuschlag erst ab der neunten Arbeitsstunde am Tag setzte sich der BIV durch.

Gratifikation zum Jahresende

Ein weitaus stärker öffentlich ausgetragener Konfliktpunkt betraf in den vergangenen Monaten die Forderung der IG Bau nach einem Weihnachtsgeld bzw. 13. Monatsgehalt. Der BIV beharrte darauf, dass diese Diskussion in die nächste Verhandlung des Lohntarifvertrags 2020 gehöre, aber mit dem aktuell zu verhandelnden Rahmentarifvertrag nichts zu tun hat. Dabei bleibt es auch in dem nun vorliegenden Vorschlag. Darüber hinaus hat die IG Bau allerdings eine Übergangslösung für die Feiertage in diesem und im nächsten Jahr ausgehandelt. Demnach bekommen die Beschäftigten wahlweise Heiligabend oder Silvester als bezahlten Arbeitstag frei. Wer hingegen arbeiten möchte, dem wird eine Weihnachtsprämie für diesen Tag in Höhe eines 150%igen Lohnzuschlags gewährt.

Ein Plus bei Zuschlägen und mehr Urlaubstage für alle

Weitere Punkte in der Einigung beider Tarifparteien betreffen die Zuschläge, die erhöht worden sind: für die Arbeit in der Nacht von 25% auf 30%, an Sonn- und Feiertagen von 75% auf 80%. "Für die Arbeit am ersten und zweiten Weihnachtsfeiertag, an Neujahr und am 1. Mai wird es, so sieht es die neue Vereinbarung vor, sogar Zuschläge von 200% des Lohns geben", teilt die IG Bau mit. Darüber hinaus gibt es für Industrie- und Maschinenreiniger nun 75 Cent pro Stunde extra.

Auch an der Urlaubsregelung wurde geschraubt. Ab 2021 soll es für alle Beschäftigten einen einheitlichen Urlaubsanspruch auf 30 Tage auf Vollzeitbasis geben - unabhängig davon, wie lange sie bereits in der Branche arbeiten. Neueinstellungen haben schon 2020 Anspruch auf 29 Urlaubstage.

Zufriedenheit auf beiden Seiten

Ulrike Laux, die im Bundesvorstand der IG Bau für die Gebäudereinigung zuständig ist, rechnet mit zeitnahen Zustimmungen aus der Tarifkommission und der Branchenfachgruppe. Außerdem fehlt noch das Ja des Bundesvorstands. Auch der BIV muss noch seinen Gremien den Vorschlag zur Abstimmung vorlegen. "Mit diesem Tarifabschluss haben die Arbeitgeber einen zukunftsfähigen Kompromiss mit dem Tarifpartner IG BAU erzielt, der die Attraktivität der beschäftigungsstärksten deutschen Handwerksbranche weiter stärkt", kommentiert Christian Kloevekorn, Verhandlungsführer der Bundestarifkommission des BIV.

Anke Pipke