"Der nächste Kollege braucht IT-Wissen, kein Immobilien-Know-how"

Die digitale Welt der Immobilie wächst. Das bekommen Akteure der Branche unterschiedlich stark zu spüren.

Die digitale Welt der Immobilie wächst. Das bekommen Akteure der Branche unterschiedlich stark zu spüren.

Urheber: sahiltrikha786, Quelle: pixabay.com

Karriere 04.10.2019
Die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft und ihre Auswirkungen auf die Berufsbilder ist ein kontrovers diskutiertes Thema. Für Objektverwalter wie Markus Reinert von IC Immobilien ... 

Die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft und ihre Auswirkungen auf die Berufsbilder ist ein kontrovers diskutiertes Thema. Für Objektverwalter wie Markus Reinert von IC Immobilien ist es noch "viel zu früh", über veränderte Anforderungen zu sprechen. Analyseexperte Jens R. Rautenberg von Conversio hingegen spürt den "Atem der Technik" im Nacken.

Jens R. Rautenberg zögert. Der Gründer des Kölner Analysehauses Conversio Wahre Werte denkt lange über seine Antwort auf die Frage nach, ob er denn seinem Nachwuchs empfehlen würde, auch ein solcher Analyseexperte zu werden, wie er es ist. Das Problem ist, dass Rautenberg schon jetzt die Digitalisierung im Berufsalltag spürt. Der Bedarf an seinem Berufsstand werde zurückgehen, darin sei er sich "ganz, ganz sicher".

Gerade die Felder Standort- und Objektanalyse seien im Wandel. "Es ist noch gar nicht lange her, da stand die Objektanalyse im Mittelpunkt", sagt Rautenberg. Fakten wie Neu- oder Altbau, Projekt oder Bestand, Baujahr und Größe waren die ersten, die abgefragt wurden. Dann sei der Dienstleister rausgefahren und habe sich das Objekt der Begierde angeschaut und dabei die Lage in Augenschein genommen. "Innerhalb der vergangenen drei bis vier Jahre hat sich das gewandelt", sagt Rautenberg. Jetzt liegt der Fokus seiner Arbeit zunächst auf der Analyse des Standorts. Mit der Anschrift könnten vom Schreibtisch aus Daten wie Art und Zahl der Transaktionen vor Ort, Quadratmeterpreise, Faktoren, Mieten im Bestand und bei Neuverträgen abgerufen werden. "Vor drei Jahren noch haben wir einen Mietspiegel bei der Stadt angefordert und mussten einen frankierten Rückumschlag beilegen", erinnert er sich. Darüber könne er nur noch schmunzeln. Heutzutage erwarten Auftraggeber oft innerhalb von Stunden eine Einschätzung zu Objekt und Lage. Wer sich der Digitalisierung entzieht, werde Aufträge verlieren.

Rautenberg sieht diese Entwicklung allerdings kritisch. "Das Objekt rückt dabei ein Stück weit nach hinten", bemerkt der Berater. "Wenn es von der Datenlage her passt, dann sind 75% bis 80% des Weges zur Transaktion schon erledigt." Das Urteil des Gutachters, der sich das Objekt vor Ort anschaut, mache dann nur noch den Rest aus. Das gehe so lange gut, wie die momentane Hochphase anhalte. Steigende Verkaufs- und Mietpreise machten manch eine Fehlentscheidung wett. Spätestens jedoch mit einer Seitwärtsbewegung des Markts werde sich das ändern und professionelle sowie detailliertere Einschätzungen zu Objekt und Lage wieder mehr wertgeschätzt. Dem Berufsstand komme es zudem zupass, wenn der Gesetzgeber wieder neue Regeln für den Wohnungsmarkt einführt. Denn örtlich unterschiedlich gehandhabte oder mancherorts gar erst geplante Instrumente wie Mietpreisbremsen, Mietdeckel, Milieuschutzsatzungen seien aktuell nur sehr aufwendig digital abzubilden, belastbare Mietpreisprognosen also kaum mit einem Klick darstellbar. Dazu brauche es einen Profi mit Sachverstand und Weitblick.

Doch die Konkurrenz aus dem Netz wächst, das fängt schon bei den Onlineimmobilienportalen für den Laien an. Nach nur wenigen Klicks soll er seine Immobilie bewerten können, und das zu einem Spottpreis im Vergleich zu Forderungen eines Profis. Die Folge: Bewerter müssen auf diese Herausforderungen reagieren. Rautenberg rät, mehr ins eigene Marketing zu investieren und sich auf eine Assetklasse zu spezialisieren. Conversio selbst fokussiert sich seit Gründung auf Wohnimmobilien in unterschiedlicher Ausprägung. "Das wird auch so bleiben", betont der Inhaber.

Was sich allerdings bei den Kölnern verändern wird, ist die Zusammensetzung des Teams. In einer seiner nächsten Stellenanzeigen wird Rautenberg wohl einen ITler suchen müssen - nicht zur Pflege der Firmenrechner, sondern als Teil des Analyseteams. Immobilien-Know-how muss er oder sie nicht unbedingt mitbringen, das der Kollegen reicht, es geht viel mehr darum, Daten zu sammeln, zu strukturieren und sie wieder anders aufbereitet auszugeben. Ob es da um Häuser oder andere Produkte geht, ist im Grunde zweitrangig.

Um Immobilienexperten wie Rautenberg auch weiterhin bei der Personalsuche zu unterstützen, hat sich jüngst Richard-Emanuel Goldhahn, Geschäftsführer der Personalberatung Cobalt Recruitment Deutschland, Gedanken darüber gemacht, ein eigenes Geschäftsfeld mit digitalen Berufsbildern mit Immobilienbezug zu eröffnen. Doch das Vorhaben hat er ad acta gelegt. Es habe sich vor allem herausgestellt, dass ähnlich wie Conversio viele andere Firmen bereit sind, bei den gesuchten ITlern auf das Immobilienwissen zu verzichten. Reine Informatiker, Spezialisten in Datenbanken, Blockchain und Software-Programmierung zu vermitteln, ist für Goldhahn allerdings zu fachfremd.

Im Lichte der Digitalisierung betrachtet, bemerkt der Personalberater kaum veränderte Anforderungen an die jungen Immobilienfachkräfte. "Dieser Hype ist mindestens verfrüht, wenn nicht sogar übertrieben", sagt Goldhahn. Damit stößt er ins gleiche Horn wie Markus Reinert. "Die Immobilienwirtschaft befindet sich da noch in der Steinzeit", sagt der Vorstandsvorsitzende von IC Immobilien. Bei vielen Unternehmen fehle noch die Grundlage, um überhaupt von Digitalisierung sprechen zu können. Sie scheiterten schon daran, alle Objektunterlagen, z.B. kaufmännische Dokumente, technische Planunterlagen und Grundbuchauszüge, im digitalen System abzulegen. Auch von einer papierlosen Mieterakte sei die Branche noch weit entfernt, das aber auch, weil die Technik dafür noch nicht ausgereift genug sei, z.B. beim Einlesen von Mietverträgen. Etliche unterschiedliche Sprachen, verschiedene Gesetzgebungen und individuelle Besonderheiten gilt es dabei zu berücksichtigen. Reinert weiß aus Gesprächen mit Proptech-Fachleuten, dass die Fehlerquote beim maschinellen Einlesen zurzeit bei 5% bis 7% liegt. "Selbst wenn sie nur bei 1% liegen würde, hieße das für mich, dass ich den Fehler finden muss", sagt Reinert. Denn dieser eine Fehler könnte unter Umständen große und kostspielige Folgen haben. Die Konsequenz: Die digitalisierten Mietverträge müssten erneut von einem Mitarbeiter kontrolliert werden. Ein Anreiz, viel Geld in diese Art von Digitalisierung zu investieren, ist das nicht gerade. "Bei aller künstlicher Intelligenz, man wird nie eine 100%ige Sicherheit erreichen", weiß auch Reinert. "Auch bei Menschen nicht." Aber für ihn sei derzeit das von IC-Mitarbeitern praktizierte Vier- bis Sechs-Augen-Prinzip in Verbindung mit weiteren Prüfmechanismen beim An- und Ablegen eines Mietvertrags sicherer als lediglich ein Klick am Rechner.

Abgesehen davon ersetzt im Berufsalltag der Umgang mit digitalen Daten nicht den Einsatz eines Objektverwalters vor Ort. "Mieterbetreuung und -management sind ein hohes Gut", sagt Reinert. Das sei der Schlüssel dafür , eine Immobilie stabil zu halten und aufzuwerten. Die Digitalisierung könne dabei unterstützen, die Arbeit eines Verwalters effizienter und professioneller zu machen. Aber so weit, Mitarbeiter zu ersetzen, sei die Technik noch lange nicht.

Anke Pipke

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"Man muss loslassen können"

Walter Wiese.

Walter Wiese.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Karriere 23.05.2024
Weil er nicht bis Mitte 70 weitermachen wollte, hat sich Walter Wiese auf die Suche nach einem Nachfolger für sein Planungsbüro Walter Wiese Architektur Consulting gemacht. Er wollte ... 

Weil er nicht bis Mitte 70 weitermachen wollte, hat sich Walter Wiese auf die Suche nach einem Nachfolger für sein Planungsbüro Walter Wiese Architektur Consulting gemacht. Er wollte einen fließenden Übergang, bei dem keine Arbeitsplätze verloren gehen.

Immobilien Zeitung: Herr Wiese, Sie sind Architekt und sagen, die Immobilienbranche habe ein Riesenproblem beim "S" in ESG. Damit meinen Sie aber nicht in erster Linie den bezahlbaren Wohnraum, auf den dieser Buchstabe oft bezogen wird.

Walter Wiese: Nein, ich meine den Aspekt des Sozialen in einer umfassenderen Weise. Dazu zählt der mangelnde Respekt vieler Unternehmen gegenüber den eigenen Mitarbeitern. Wer wenig Bestätigung und Ermutigung gibt und immer nur erwartet, dass die Angestellten liefern, macht sich langfristig sein Unternehmen kaputt.

IZ: Auf der anderen Seite gibt es auch Mitarbeiter, die unrealistische Ansprüche haben.

Wiese: Ja, die gibt es. Wenn Mitarbeiter in der jetzigen Marktlage, was ich schon erlebt habe, 25% realen Lohnzuwachs fordern, dann muss man sich schon fragen, wo das herkommt. Wahrscheinlich ging es der Branche zu lange zu gut. Das hat bei manchem eine falsche Vorstellung davon erzeugt, wie hart das Geld verdient wird. Der Rückbau von Verwöhntheit ist die größte emotionale Herausforderung, die man einem Menschen stellen kann.

IZ:
Aber es sind ja nicht alle so drauf, oder?

Wiese:
Nein, zum Glück nicht. Wir haben seit Jahrzehnten an einem positiven Arbeitgeber-Image gearbeitet. Flache Hierarchien, interessante Projekte, respektvoller und kollegialer Umgang. Diese Praxis, die bei uns wirklich gelebt wird, zahlt sich langfristig aus. Viele unserer Mitarbeiter sind aufgrund unseres guten Rufs als Arbeitgeber aktiv auf uns zugekommen und haben sich initiativ beworben.

IZ: Da sind wir wieder bei Ihrem Kritikpunkt: die mangelnde Verantwortung der Branche für die eigenen Mitarbeiter. Wie gehen Sie in Ihrem Unternehmen damit um?

Wiese: Ich bin jetzt Mitte 60 und leite seit fast vier Jahrzehnten mein eigenes Planungsbüro mit rund 30 Mitarbeitern. Ich bin ein sehr planender Mensch und habe vor fünf Jahren damit begonnen, mich intensiv mit dem Thema Nachfolgeregelung zu beschäftigen, denn das ist in meinen Augen eine der wichtigsten Aufgaben der älteren Generation. Leider weichen viele Unternehmer in unserer Branche dieser Thematik aus. Es wird immer viel über den eigenen Exit geredet. Aber nur wer sein Ziel kennt, weiß, wie er es erreichen kann.

IZ: Und was ist Ihr Ziel?

Wiese: Ich wollte jedenfalls nicht bis Mitte 70 weitermachen. Also bin ich vor vier Jahren zur Architektenkammer gegangen und habe gesagt: Ich suche einen Nachfolger.

IZ: Und die Kammer ist dafür die richtige Anlaufstelle?

Wiese: Ja, dort kann jedes Mitglied eine Annonce schalten, um Nachfolger zu suchen. Das muss in der Außendarstellung sehr zielgenau erfolgen, sonst kann das bei den Kunden den Eindruck erwecken, dass das Unternehmen bald nicht mehr besteht. Über die Annonce habe ich jedenfalls zwei Partner eines Büros aus meiner Heimatstadt Aachen gefunden, die rund 20 Jahre jünger sind als ich. Bei denen habe ich gemerkt, dass es passen kann.

IZ: Wie ging es dann weiter?

Wiese: Wir haben mehrere Modelle der Betriebsübergabe durchgespielt. Dabei haben wir auf verschiedene Berater zurückgegriffen, von Steuerberatern, Anwälten bis hin zum Notar. Wir haben uns mit dem Prozess Zeit gelassen, denn so ein Thema muss wachsen. Letztlich haben wir uns für einen gleitenden Übergang entschieden.

IZ: Wie läuft so etwas ab?

Wiese: Das ist ein schleichender Prozess. Ich bleibe vorerst aktiv und nehme weiter Aufträge an, aber im Hintergrund wird mehr und mehr Arbeit an die Nachfolger übergeben. Und mit der Übergabe der Arbeiten wechseln auch die zuständigen Mitarbeiter schrittweise hinüber ins neue Unternehmen.

IZ: Funktioniert das so einfach, ohne Reibungsverluste?

Wiese: Man muss loslassen können. Ein Mensch, der etwas Liebgewonnenes abgeben möchte, sollte reflektiert sein und darf sich nicht als Nabel der Welt sehen. Die Nachfolger machen eben vieles anders, aber deswegen ja nicht falsch. Das muss ich als Chance zur Veränderung für das Unternehmen begreifen und tolerieren. Insgesamt ist es aber eine sehr spannende Sache für alle Beteiligten und bringt am Ende große Erleichterung, weil eine Lösung gefunden wurde.

IZ: Wäre ein direkter Verkauf nicht einfacher gewesen? Dann wäre alles auf einen Schlag gelöst gewesen.

Wiese: Ja. Aber das war nicht mein Ziel. Es ging mir um einen möglichst reibungslosen Übergang ohne harten Bruch und ohne den Verlust von Arbeitsplätzen. Ich glaube das haben wir erreicht.

IZ: Und wie bereiten Sie den Prozess vor? Reden hilft wahrscheinlich meistens?

Wiese: Reden hilft immer, gerade auch innerhalb des eigenen Unternehmens. Mitarbeiter zu führen, das ist ein richtig hartes Geschäft. Jeder Chef sollte sich bemühen, täglich das Gespräch mit seinen Leuten zu suchen. Das habe ich stets getan und werde es bis zum Schluss so halten.

IZ: Herr Wiese, vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview führte Ulrich Schüppler.

Ulrich Schüppler

Der Tarifkonflikt am Bau geht weiter

Karriere 23.05.2024
Mit den ersten Streiktagen im aktuellen Tarifkonflikt der Baubranche und dem Kampfeswillen der Beschäftigten zeigen sich die Arbeitnehmervertreter sehr zufrieden. ... 

Mit den ersten Streiktagen im aktuellen Tarifkonflikt der Baubranche und dem Kampfeswillen der Beschäftigten zeigen sich die Arbeitnehmervertreter sehr zufrieden.

Das erste Zwischenfazit, das Robert Feiger, Bundesvorsitzender der Gewerkschaft IG Bau, nach einer Woche im Streik zieht, fällt positiv aus. "Wir lassen nicht nach, bis die Bauunternehmen ein Angebot vorlegen, das oberhalb des Schlichterspruchs liegt. Nach dem Auftakt in dieser Woche mache ich mir auch keine Gedanken über den Kampfeswillen der Baubeschäftigten. Er wird sicherlich nicht weniger werden, das Gegenteil wird eintreten", urteilte Feiger nach den ersten Streiktagen.

An denen legten nach Angaben der IG Bau bundesweit rund 12.500 Beschäftigte zeitweise ihre Arbeit nieder. Bestreikt wurden Baustellen im gesamten Bundesgebiet. In dieser Woche ging es unvermindert weiter. Die Gewerkschaft hatte Beschäftigte etwa in Aachen, Köln, München, Bremen oder Schweinfurt aufgerufen, ihre Arbeit niederzulegen.

Vorausgegangen waren dem Streik mehrere Gesprächsrunden und schließlich der Versuch, per Schlichterspruch eine Einigung zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern zu erzielen. Auf dem Tisch lag ein Angebot für 250 Euro mehr Gehalt, elf Monate später sollten noch einmal 4,15% im Westen und knapp 5% im Osten dazu kommen.

Die Einigung auf den Schlichterspruch scheiterte, weil sich die Arbeitgebervertreter – der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) und der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) – nicht darauf einigen konnten, ihn anzunehmen. Ins Feld geführt wurden handwerkliche Fehler. Tatsächlich wurde aus mehreren Wortmeldungen von Landesverbänden deutlich, dass die Arbeitgeberseite bei weitem nicht geschlossen hinter der Ablehnung stand. Nun verlangt die Gewerkschaft 500 Euro mehr pro Monat, in jedem Fall aber einen Verhandlungsvorschlag oberhalb des Schlichterspruchs.

Die Arbeitgebervertreter hatten zwischenzeitlich versucht, die Wogen zu glätten, indem sie den Betrieben eine freiwillige Anhebung des Lohns vorschlugen. Bei der Gewerkschaft kam das nicht gut an. Für die zweite Streikwoche hatte die IG Bau angekündigt, den Fokus stärker auf Straßenbau- und Infrastrukturprojekte legen zu wollen.

Der Streik ist bundesweit der erste auf dem Bau seit 2002. Zwischenzeitlich wurde lediglich in Niedersachsen 2007 gestreikt. Das Bauhauptgewerbe gilt mit 930.000 Beschäftigten und einem Umsatz von 162 Mrd. Euro als Schlüsselbranche. Die IG Bau hat 221.000 Mitglieder.

Robin Lorenz-Göckes