Die IVG ist die größte in Deutschland ansässige börsennotierte Gewerbeimmobilien-AG. Doch im Developmentgeschäft merkt man davon - abgesehen vom Frankfurter Megaprojekt Airrail - bislang kaum etwas. Aber jetzt will Bereichsvorstand Andreas Barth durchstarten.

Barth, ein langjähriger Weggefährte Leichnitz' und wie dieser zuvor als Manager bei Hochtief und Viterra tätig, hatte Ende 2006 das neue Vorstandsressort Projektentwicklung übernommen. In der Bilanz des abgelaufenen Geschäftsjahres wurde in dem Segment ein aufgelaufener Abschreibungsbedarf von 25 Mio. Euro bereinigt, was das Ergebnis (Ebit) des Bereichs von 44 Mio. (2005) auf magere 4 Mio. Euro drückte. Barth wird daher bereits in seinem ersten vollen Vorstandsjahr 2007 einen deutlichen Ergebnissprung ausweisen können.

Grünes Licht für Wachstum

Regional ist man bereits breit aufgestellt: Die in Bonn-Bad Godesberg ansässige IVG unterhält Projektentwicklungs-Büros in Frankfurt am Main, Hamburg, München, Düsseldorf und Berlin. Allerdings konzentrieren sich die deutschen Aktivitäten derzeit noch stark auf das Airrail am Frankfurter Flughafen, ein gemischt genutztes Megaprojekt mit einem Investitionsvolumen von rund 550 Mio. Euro und einer Gesamtfläche von 142.000 m2. Weitere 784 Mio. Euro sind in Vorhaben außerhalb Deutschlands gebunden. Insgesamt betreut die IVG ein anteiliges Projektvolumen von 1,4 Mrd. Euro (Stand: Ende 2006). Für Kaufinteressenten hat IVG daher (neben dem Großkaliber Airrail) nur drei deutsche Objekte im Angebot: eine 50%-Beteiligung an der Berliner Büroentwicklung Salzufer, den Münchner Squareparc in der Parkstadt Schwabing (hier ist IVG mit 33% Minderheitspartner) sowie das geplante Artquadrat in Bonn.

Doch das soll nicht mehr lange so bleiben. Barth ist "sehr optimistisch, für die Niederlassungen Berlin, Frankfurt, München und wohl auch Düsseldorf" zügig neue Vorhaben melden zu können. Hamburg sei gegenwärtig noch "klar untergewichtet", Ziel sei eine etwa gleichmäßige Verteilung über alle fünf Standorte. Je nach Marktlage ist man auch bereit, spekulativ zu bauen. Entwickelt werden vorwiegend Büros. Hier habe die IVG höchste Kompetenz und rechne sich die besten Chancen auf langfristig stabile Erträge im Developmentgeschäft aus. Barth: "Idealerweise hat jede Niederlassung gleichzeitig zwei Projekte in der Akquisition, zwei in Realisierung und zwei im Verkauf."

IVG Projektentwicklung will sich in ihrem Deutschlandgeschäft gezielt auf mittlere Größenordnungen um die 50 Mio. Euro konzentrieren. Solche Produkte böten eine höhere Prognosesicherheit aufgrund des überschaubaren Realisierungshorizonts und seien in praktisch allen Stufen des Immobilienzyklus verkäuflich, begründet Barth. Bei entsprechender Gelegenheit sei man aber durchaus bereit, auch größere Volumina in die Hand zu nehmen. Fragt man den neuen Development-Vorstand, ob es unter seiner Ägide noch einmal Entscheidungen für ähnlich langfristige und komplexe Projekte wie das Frankfurter Airrail geben könnte, gibt sich Barth pragmatisch: "Heute, da der Erfolg des Airrail absehbar ist, sage ich natürlich: Ja." Bekanntlich beschäftigt sich IVG mit dem Airrail seit mittlerweile sieben Jahren. Dass Barth mit der Gesamtrendite des Projekts dennoch sehr zufrieden ist, liegt am gewählten Zeitrahmen: Gerechnet wird in Bonn nämlich erst ab der "finalen Entscheidung" zur Realisierung, und die fiel Mitte 2006.

Weitaus stärker etabliert ist IVG jedoch jenseits der Heimat, insbesondere in London und Paris. In London, Paris, Prag, Warschau und Budapest haben die Developer je ein Büro. Auch die beiden größten für 2007 geplanten Projektverkäufe werden jenseits von Deutschland stattfinden. In London steht u.a. Caxton Hall, in Paris das Objekt Park Avenue auf der Liste. Entsprechend hoch liegt die Messlatte für den gesamten Aktionsradius der IVG Projektentwicklung. "Wir wollen wachsen, um im europäischen Markt eine führende Position einzunehmen", kündigt Barth an.

Aus Büros werden Profit-Center

Was das zukünftige Projektvolumen des Ressorts angeht, hat Konzernchef Leichnitz klare Ziele vorgegeben: Mittelfristig erwartet er sich von seinem Geschäftsbereich IVG Development ein jährliches Abrechnungsvolumen von 500 Mio. bis 600 Mio. Euro. Das ist zwar etwas weniger als die Summe von 600 Mio. bis 800 Mio. Euro, die Leichnitz im vergangenen Herbst genannt hatte. Doch auch mit den leicht abgespeckten Zielen stieße die IVG in Regionen vor, die derzeit noch dem Platzhirsch Hochtief Development vorbehalten sind. Die Essener stemmten 2006 eine Summe von 805 Mio. Euro.

Außerdem wurden im Hause IVG das Reporting und Controlling der Organisation auf neue Füße gestellt. "Es ging darum, die Wertbeiträge transparent zu machen", so Barth. Heute muss jede Niederlassung bei ihren Projekten eine vorab mit der Konzernleitung abgestimmte, risikoadjustierte Verzinsung ihrer Kapitalkosten (WACC) erwirtschaften. Der durchschnittliche WACC im IVG-Geschäftsbereich Projektentwicklung liegt aktuell bei ca. 10,3%, die mittlere geforderte Gesamtrendite (IRR) für neue Vorhaben bei 12,5%. Nur mit solchen Steuerungsinstrumenten sei erkennbar, welches Projekt wirklich zur Ertragssteigerung beitrage, ist Barth überzeugt. "Die reine Orientierung am Trading-Profit greift für ein börsennotiertes Unternehmen wie das unsere zu kurz."

Jede Niederlassung arbeitet als Profit-Center. Dazu gehört auch das verstärkte Bemühen, bei Banken für Neuentwicklungen Non-Recourse-Finanzierungen zu besorgen. Vormals waren Vorhaben auf Konzernebene finanziert und strukturiert worden. Für Barth passt das neue Konzept besser zum Profit-Center-Denken. "Die Niederlassungen müssen sich jetzt extern um Kapital bewerben und beweisen, dass die Story ihres Projekts auch trägt."

Barth hat sich dem Erfolg seines Geschäftsbereichs verschrieben und hält damit auch nicht hinterm Berg. "Wir werden unsere Marktposition nachhaltig und über langfristig erfolgreiche Projekte aufbauen, und wir werden diesen Erfolg in allen unseren zehn Niederlassungen unter Beweis stellen."

Im Kampf um Kunden und Standorte will die IVG ihre gute Bonität, professionelle Abwicklung und schnelle Entscheidungsprozesse ausspielen. Dass ein etablierter Player wie die IVG im Wettbewerb mit lokalen Mittelständlern leichtes Spiel hat, mag Barth so nicht stehen lassen. "Die Preise für Grundstücke sind deutlich in die Höhe geschossen, und die Mieter sind in einer unverändert starken Verhandlungsposition - der Wettbewerb ist weiter sehr stark."

Gleichzeitig seien aber in Deutschland immer noch höhere Anfangsrenditen erzielbar als an anderen europäischen Standorten. Was ausländische Developer bereits motiviert hat, sich mit einem Einstieg in den deutschen Markt zu beschäftigen, ist auch der IVG ein Ansporn. "Wir werden in Deutschland richtig Gas geben", kündigt Barth an. Der Konzern habe "grünes Licht" für Investitionen und personelles Wachstum an allen Standorten gegeben. (mol)

Berlin (ch) - Nur wenige Minuten von Brandenburger Tor und Reichstag entfernt produziert das Zweite Deutsche Fernsehen (ZDF), Mainz, jetzt "Kennzeichen D", "Berlin Mitte" und andere Politsendungen. Im 1911 errichteten Zollernhof, der jahrzehntelang als Sitz des Zentralrats der Freien Deutschen Jugend (FDJ) diente, hat auch die Veba AG, Düsseldorf, ihre Hauptstadtrepräsentanz eingerichtet.

Seit Anfang Februar ist das ZDF in der Hauptstadt voll arbeitsfähig - später als die meisten anderen Medien, dafür aber an einer besonders feinen Adresse: im Zollernhof Unter den Linden 36-38. Gemeinsam mit der Veba AG, Düsseldorf, steckten die Mainzer Fernsehmacher 300 Mio. DM in die Sanierung und die Erweiterung des denkmalgeschützten Gebäudes, das 1911 nach Plänen von Kurt Berndt und Bruno Paul errichtet worden war. Nach der 1949/50 erfolgten Instandsetzung der Kriegsschäden diente das Gebäude als Sitz des Zentralrats der FDJ. Im März 1996 begannen die neuerlichen Umbau- und Erweiterungsarbeiten, die jetzt, Anfang Februar, ihren Abschluß fanden. Dabei blieb das Vorderhaus Unter den Linden mit seiner neoklassizistischen Fassade und den Treppenhäusern erhalten. Die rückwärtige Fassade an der Mittelstraße ließ der Berliner Architekt Thomas Baumann unter Aufnahme historischer Formen neu aufbauen. Dadurch entstand ein mit einem Glasdach überspannter, öffentlich zugänglicher Innenhof.

Insgesamt erstreckt sich der Zollernhof über eine Grundstücksgröße von 4.042m2 und verfügt jetzt über eine Bruttogeschoßfläche von 32.000m2. Ziemlich genau die Hälfte davon nutzen die beiden Bauherren selber, den Löwenanteil davon bezieht das ZDF mit rund 300 Mitarbeitern. Die Veba begnügt sich für ihre Repräsentanz mit dem 4. und 5. Obergeschoß des Linden-Flügels und des angrenzenden östlichen Seitenflügels; wie viel Fläche sie dabei beansprucht, will Erich Schruff, Pressesprecher der Veba-Tochter Viterra AG, Essen, nicht preisgeben. 16.200m2 Fläche stehen für Fremdmieter offen, davon allein 11.400m2 Büros. Zwischen einem Drittel und der Hälfte davon sind nach Angaben der Viterra bisher vermietet, darunter an die Deutsche Börse AG. Mieter aus dem Medienbereich sind das Deutschland-Radio, das österreichische Fernsehen ORF und die japanischen Fernsehsender TBS und MBS. Das Berliner Edelrestaurant Möwe wird eine Dependance einrichten, während für die Einzelhandelsflächen die Verhandlungen laut Schruff erst jetzt beginnen.

Bemerkenswert ist, daß sich über ein Drittel der Gesamtfläche in vier unterirdischen Geschossen verbirgt. Das hängt damit zusammen, daß das ZDF einen erheblichen Bedarf an nicht natürlich belichteten Technik- und Funktionsflächen sowie Parkmöglichkeiten für Einsatzfahrzeuge hat. Ganz nach unten gehen müssen künftig auch Schröder, Schäuble und andere Politiker: Die Interviews mit Prominenten führen die ZDF-Mitarbeiter nämlich in einem Studio im vierten Untergeschoß.

Wiesbaden (mol) - Was vor einigen Wochen als mittlerer Bonner Bauträgerskandal begann, hat im Laufe des Monats August immer weitere Kreise gezogen. Im Zentrum der Ermittlungen stehen derzeit die Immobiliengeschäfte der Bayerischen Beamtenversicherung (BBV), München.

Den Stein ins Rollen gebracht hatte der Erwerb des Bürogebäudes Friedrich-Ebert-Allee 40 in Bonn. Die Immobilie war zu Beginn der 90er Jahre von dem Bonner Bauträger Berthold Kaaf gemeinsam mit dem Heidelberger Projektentwickler Roland Ernst entwickelt und zuletzt vom Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit genutzt worden.

90% der Anteile an der Objektgesellschaft wurden von dem Duo Kaaf/Ernst für knapp 290 Mio. DM an ein Konsortium aus Veba (22,5%), Depfa-Bank (22,5%) und der Bayerischen Beamtenversicherung (45%) verkauft. Die Transaktion vermittelte Dieter Diekmann, Mitglied im Vorstand der Veba-Tochter Viterra Baupartner und ehemaliger Oberstadtdirektor von Bonn. Diekmann und Kaaf, der nach "Stern"-Recherchen auch von dem früheren Bundesbauminister Töpfer ein ansehnliches Beratungshonorar für seine Unterstützung in Sachen Schürmann-Bau erhalten hatte, wurden bereits Mitte Juni in Haft genommen. Neben dem Vorwurf, Kaaf habe Diekmann geschmiert, um den Kauf der überteuerten Immobilie über die Bühne zu bringen, gingen die Ermittler noch einem weiteren Verdacht nach: Offenbar hatten auch Vertreter der BBV und der Depfa von dem Deal profitiert.

Der Verdacht konkretisierte sich bald darauf in der Person des BBV-Vorstandsvorsitzenden und Depfa-Aufsichtsratsvorsitzenden Klaus Dieter Schweickert, der am 9. August auf dem Flughafen Innsbruck verhaftet wurde. Gegen Schweickert liefen bereits Ermittlungen der Münchner Staatsanwaltschaft im Zusammenhang mit der Immobilienaffäre der früheren Hypo-Bank.

Glimpflich kam die Wiesbadener Depfa-Bank davon: Die Bochumer Staatsanwaltschaft ließ verlauten, "nach hiesigen Erkenntnissen" seien weder die Bank noch ihre Führungskräfte in die Vorwürfe gegen Schweickert involviert. Ein Zusammenhang zwischen der BBV und dem Depfa-Vorstandsvorsitzenden Thilo Köpfler war zuletzt von dem Nachrichtenmagazin "Focus" hergestellt worden.

Die Depfa bestätigte den Bericht dahingehend, daß sich Köpfler 1994 auf Bitte von Schweickert zu 25% privat an dem Bürohaus Triangel, Friedrichstraße 204 in Berlin, beteiligt hatte. Die übrigen Vorwürfe - die Depfa sei bei der BBV-Siedlung Schönefelder Wohnpark und dem Wiesbadener "Hotel Rose" involviert - wurden von der Bank jedoch dementiert: Man habe sich hier weder als Finanzierer noch als Eigentümer beteiligt, hieß es.

Die Affäre Schweickert bescherte dem Institut neben einer vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen angeordneten Sonderprüfung auch einen neuen Aufsichtsratsvorsitzenden: Am 10. August löste der bisherige stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende Jürgen Westphal Schweickert in der Aufsichtsratsführung der Deutschen Pfandbrief-Bank und der Depfa Bank AG Bau Boden ab. Die BBV hält allerdings weiterhin 8,34% an der Depfa Holding Verwaltungsgesellschaft mbH, die 40% des Depfa-Kapitals besitzt.

Die BBV hat Schweickert mittlerweile fristlos gekündigt. Wie die Versicherung mitteilt, war der Vorstandschef "unerlaubterweise" mit 15% an der BBV-Tochter BBV Immobilien GmbH beteiligt. 70% der BBVI werden von der BBV Holding AG gehalten. Die Versicherung kündigte an, alle relevanten Immobiliengeschäfte des Unternehmens in den letzten zehn Jahren prüfen zu lassen.

In der Zwischenzeit recherchierte der "Stern" weiter in Sachen Schweickert. Dessen Schmiergelderlöse aus Geschäften mit Kaaf im Zuge mehrerer Bauvorhaben der BBV summierten sich demnach auf über 7 Mio. DM. Die Zahlungen flossen vor allem für Bauvorhaben in der neuen Hauptstadt: für ein Projekt auf dem ehemaligen Schultheiss-Brauereigelände, einen Wohn- und Gewerbekomplex an der Berliner Krausenstraße, einen Wohnpark am Flughafen Schönefeld und ein Objekt an der Friedrichstraße.

Nach Einschätzung des Banchendienstes "DFI-Gerlach-Report" ist das derzeitige Vorgehen gegen Schweickert lediglich ein "Abfallprodukt" der Ermittlungen der Münchener Staatsanwaltschaft in Sachen Hypo-Bank. Demnach habe zu den Hypo-Bank-Kunden auch Kaaf gehört, bei dem über Schmiergeldzahlungen an einen ehemaligen Hypo-Generalbevollmächtigten spekuliert werde.

Die Ermittlungen gegen Schweickert haben nun offenbar auch Anhaltspunkte gegen den Vorsitzenden der BBVI-Geschäftsleitung geliefert. Gegen Karl Fütterer, geschäftsführender Gesellschafter der BBVI, ermittelt nun ebenfalls die Münchner Staatsanwaltschaft. Fütterer war im Branchendienst "Direkter Anlegerschutz" bereits seit längerem wegen mehrerer maroder geschlossener Immobilienfonds angegriffen worden - zuletzt in Sachen BBVI-Fonds Nr. 11. Bei beiden Fondsobjekten, einem Bürohaus in Berlin-Teltow und einem in Dresden, seien mittlerweile die Mietgarantien "geplatzt".