Geschäftsführer in Immobilienunternehmen verdienen inklusive Boni im Schnitt 122.763 Euro brutto im Jahr. Besagt jedenfalls eine Auswertung des Vergleichsportals Gehalt.de. Als Durchschnittswert mag diese Zahl vielleicht sogar hinkommen. In bestimmten Segmenten wie der Projektentwicklung, dem Fonds- und Investment-Management oder dem Asset-Management werden jedoch viel höhere Gehälter gezahlt, wissen auf die Immobilienbranche spezialisierte Personalberater.

Die Zufallsstichprobe, die der Auswertung zugrunde liegt, enthält 229 Datensätze aus der Immobilienwirtschaft. Darunter finden sich viele kleinere Unternehmen. U.a. schwimmen Geschäftsführer von Hausverwaltungen und Maklerfirmen, Genossenschaften und Wohnungsunternehmen in dem Datenpool. Zwar gehören der Datenbasis auch Geschäftsführer an, die für mehr als 500 Mitarbeiter verantwortlich sind, doch die Personal- und Budgetverantwortung im analysierten Teilnehmerfeld ist eben sehr unterschiedlich verteilt. Und das Feld ist auch regional bunt gemischt.

Richard-Emanuel Goldhahn, Geschäftsführer von Cobalt Recruitment, hält den Nutzen von Durchschnittsgehältern bei einer so inhomogenen Gruppe wie Geschäftsführern aus der Bau- und Immobilienwirtschaft für ziemlich begrenzt - dabei deckt sich das Durchschnittsgehalt von Kandidaten in der Cobalt-Datenbank, die aktuell die Position eines Geschäftsführers oder eine vergleichbare Position bekleiden, mit den von Gehalt.de ermittelten Werten: "Die aus unserer Datenbank repräsentativ ausgewählten und ausgewerteten 175 Geschäftsführer verdienen inklusive variabler Bestandteile im Schnitt 126.000 Euro", so Goldhahn.

Das große Aber folgt prompt: "Für den einzelnen Geschäftsführer bzw. Kandidaten hat diese Zahl aber null Aussagekraft. Schließlich hängt das Gehalt eines Geschäftsführers im Einzelfall von vielleicht zehn Determinanten wie dem Geschäftszweck, der Region, der Assetklasse, der Unternehmensgröße, der Berufserfahrung oder der Zahl der Mitarbeiter in seinem Verantwortungsbereich ab. Extrem ins Gewicht fallen können auch einzelne Vermietungs- oder Verkaufserfolge, z.B. bei Projektentwicklern. Was sollen Entscheider also mit so einer Durchschnittszahl anfangen können? Und wie soll sie dem einzelnen Kandidaten nützen, sich selbst oder eine bestimmte Position einzuschätzen?"

Selbst in ein- und demselben Tätigkeitsfeld kann, führt Goldhahn aus, die Schere weit auseinandergehen: "In der Hausverwaltung bzw. im Property-Management sind bei einer entsprechend hohen Zahl verwalteter Einheiten Fixgehälter von 100.000 Euro bis 140.000 Euro möglich. Geht man davon aus, dass dieselbe Summe nochmal als Bonus obendrauf kommen kann, würde ein Spitzenverdiener hier bei rund 280.000 Euro liegen - während Geschäftsführer von Hausverwaltungen am unteren Ende der Skala schon mit 80.000 Euro zufrieden sein müssen."

Der Durchschnittswert, den Goldhahn anhand der eigenen Datensätze gebildet hat, wird insbesondere von kleinen Ingenieur-, Architektur- und Planungsbüros, bei denen der Inhaber nicht selten selbst die Geschäfte führt, nach unten gezogen. Auch in der Gebäudereinigung - "Hier können sich Geschäftsführer schon mit einem Jahresgehalt von 85.000 Euro glücklich schätzen!" - und in kommunalen Unternehmen mit nicht unüblichen Jahresgehältern von 70.000 Euro bis 90.000 Euro liegen die Gagen eher am unteren Rand.

Michael Harter, geschäftsführender Gesellschafter der Personalberatung Westwind Real Estate Executive Search, beziffert die Spanne der Jahresgesamt- bzw. -zieleinkommen der von Westwind platzierten Geschäftsführer über alle Teilbranchen der Immobilien- und Bauwirtschaft hinweg auf "150.000 bis 500.000 Euro". Diese Werte inkludieren das Fixgehalt sowie alle variablen Bestandteile wie Boni, Prämien, Provisionen, Tantiemen, Ausschüttungen, Unternehmensanteile, Aktien oder Dividenden etc. Die Summe der tatsächlich gezahlten variablen Gehaltsbestandteile bewegt sich zwischen 25% und 100% des Jahresfixums, so Harter. Je größer ein Unternehmen ist, je höher die - möglichen - Margen und Erlöse ausfallen und je enger das spezifische Marktumfeld ist, desto besser sind auch die Gehaltsaussichten für die Geschäftsführer. Und: Je höher das Jahresfixum ist, "desto disproportional höher sind die variablen Vergütungsbausteine".

Noch unterhalb der genannten Gehaltsspanne notiert mancher Chef im Facility-Management (FM): Hier fangen die üblichen Einkommen bei ca. 90.000 Euro an - die Spanne reicht allerdings bis zu 350.000 Euro. Im Property-Management (PM) starten Geschäftsführer laut Harter üblicherweise im sechsstelligen Bereich, nämlich bei rund 120.000 Euro. In der Spitze endet die Skala im PM jedoch schon bei ca. 270.000 Euro. Auch in einer margenschwachen, aber personalintensiven Branche wie dem FM können eine besonders große Personal- und Umsatzverantwortung das Geschäftsführergehalt in stattliche Höhen treiben.

Selbst im Asset-Management (AM) erhalten Geschäftsführer - Ausreißer ausgenommen - am oberen Ende der Fahnenstange normalerweise auch nicht mehr als in der FM-Branche. Harter spricht von ca. 150.000 bis 350.000 Euro. Ein "Geringverdiener" im AM kriegt also weit mehr als diejenigen, die im FM oder auch im PM am unteren Ende des Gehaltsbandes rangieren. Und der Median im AM-Segment liegt auch deutlich über dem Median im FM: Eine spürbar größere Anzahl der AM-Geschäftsführergehälter notiert bei über 250.000 Euro, während im FM der Median eher bei 200.000 Euro oder darunter liege. Zudem ist festzustellen, dass ein AM-Geschäftsführer sein Gehalt stärker durch größere variable Bausteine nach oben treiben kann als seine Pendants in FM- oder PM-Gesellschaften: Während in diesen beiden Teilbranchen maximal die Hälfte des Fixums als Bonus oder dergleichen obendrauf kommt, ist für Geschäftsführer in der Vermögensverwaltung eine Variable in Höhe von bis zu 80% des Fixums drin.

Auf der nächsten Stufe der immobilienwirtschaftlichen Nahrungskette - im Fondsmanagement - ist noch weit mehr als im AM zu holen. Harter beziffert die Spanne auf 200.000 bis 500.000 Euro. Treiber sind hohe variable Elemente von bis zu 100% des Fixgehalts. "Dies ist insofern nachvollziehbar, als bereits ein gestandener Fondsmanager, auch wenn er keine nennenswerte Personalverantwortung hat, eine hohe finanzielle Verantwortung trägt und im spürbar sechsstelligen Gehaltsbereich verdient", sagt Harter.

In der Königsdisziplin Projektentwicklung zahlen die Mandanten von Westwind ebenfalls selten Geschäftsführersaläre unter 200.000 Euro, und auch hier ist - "je nach den Projektvolumina, der Unternehmensgröße und unternehmerischen Beteiligungsoptionen" - ein Jahresgesamteinkommen von bis zu 500.000 Euro und mehr realistisch. Die variablen Bestandteile fangen hier, wie im AM, PM und im Fondsgeschäft auch, bei 30% an. Im günstigsten Fall kann der Geschäftsführer eines Projektentwicklers sein Fixgehalt verdoppeln. Allerdings liegt es in der Natur des Projektgeschäfts, dass die Schwankungsbreite von Jahr zu Jahr groß ist.

Auch nach Erfahrung von Sabine Märten, Inhaberin von Sabine Märten Executive Search, verdienen Geschäftsführer von Projektentwicklungsgesellschaften königlich. Die feste Basisvergütung angestellter Geschäftsführer mittelständischer Gesellschaften beziffert sie auf 130.000 bis 300.000 Euro. Die erfolgsabhängige, variable Tantieme reiche bei Projektentwicklern je nach Projektverlauf und -erfolg von fast nichts (30.000 Euro) bis zu mehr als 200% des Basisgehalts: Ein Spitzenverdiener kann in einem guten Jahr mehr als 1 Mio. Euro einstreichen.

In Immobilienfonds- und Investmentgesellschaften werden Märten zufolge Fixgehälter von 120.000 bis 350.000 Euro gezahlt. Die Palette der Tantiemen ist noch bunter: Die Grenzen definiert Märten bei 40.000 bzw. 320.000 Euro. Unterm Strich stehen 160.000 bis rund 600.000 Euro für den Geschäftsführer einer Fondsgesellschaft oder eines Investment-Managers zu Buche. In Asset-Management-Gesellschaften, die als reine Dienstleister agieren, hält Märten ein Grundgehalt von 130.000 bis 220.000 Euro für realistisch. Der variable Anteil beginnt hier ebenfalls bei 40.000 Euro und endet bei 130.000 Euro. Macht alles in allem 170.000 bis 350.000 Euro.

"Grundsätzlich gilt, dass in größeren Gesellschaften höhere Gehälter gezahlt werden und dass in opportunistisch tätigen Gesellschaften bzw. bei opportunistischen Projektentwicklern der erfolgsabhängige Tantieme-Anteil höher ist. Bei großen, insbesondere börsennotierten Gesellschaften wird teilweise deutlich mehr bezahlt. Auch im Bereich der Investmentfonds oder im Asset-Management gibt es große Gesellschaften, die Millionengehälter bezahlen", sagt Märten.

Personalberater Olaf Kenneweg betont, dass heutzutage weniger Führungskräfte gesucht würden als vor Lehman, weil in der Krise viele Stellen in der ersten Reihe abgebaut wurden und heutzutage mehr auf flache Hierarchien und geteilte Verantwortung gesetzt werde als früher. Die nackte Zahl der Führungspositionen auf der obersten Ebene sei heute geringer als früher. Zudem stellten Unternehmen Kandidaten nicht immer direkt für die erste Führungsebene ein, sondern diese müssten sich oft in der zweiten Reihe beweisen. Führungskräfte der ersten Ebene, die eine neue Herausforderung suchten, täten sich daher schwerer, wieder auf dem gewohnten Niveau unterzukommen.

Gesucht würden vor allem Spezialisten. Die Nachfrage hat in den letzten drei bis fünf Jahren auch deren Gehälter anziehen lassen - was nicht ohne Folgen für deren Vorgesetzte bleibt: "Dadurch steigen zwangsläufig auch die Gehälter der Führungskräfte. Wenn ein ‚normaler‘ Asset-Manager mit drei bis fünf Jahren Berufserfahrung 80.000 Euro im Jahr verdient, wird sich der Abteilungsleiter nicht mit 90.000 Euro zufrieden geben und der Geschäftsführer nicht mit einem Gesamtpaket von 120.000 Euro", so Kenneweg. Im internationalen Umfeld könne z.B. ein technisch geprägter Head of AM mit Perspektive zum Geschäftsführer mit 150.000 Euro per annum fix einsteigen und mit einem Bonus von rund 50.000 Euro rechnen.

An der Spitze der Bestverdiener sieht auch Kenneweg Fondsmanagement und Investment. Die Gesamtpakete taxiert er hier auf rund 250.000 Euro aufwärts. Im Schnitt sind sie ca. 350.000 bis 400.000 Euro schwer, und am äußersten Ende der Skala, in Private-Equity-getriebenen Firmen etwa, sind bis zu 600.000 Euro im Jahr drin. Schließlich komme selbst ein Teamleiter in Private-Equity-Strukturen schon auf bis zu 150.000 Euro. In einer anderen Gehaltsliga spielen indes die Vorstände kommunaler Wohnungsbaugesellschaften: Ihre Pakete enthalten 130.000 bis 160.000 Euro. Vor allem die variablen Anteile fallen hier schmaler aus. In der Branche insgesamt hat der Anteil variabler Vergütungsanteile laut Kenneweg indes "stark zugenommen". Vorausgesetzt, die Leistung stimmt, macht diese "inzwischen ein Drittel bis 50%" am Gesamtpaket aus.

BWL-Absolventen mit weniger als drei Jahren Berufserfahrung verdienen laut einer aktuellen Gehälterauswertung in Bauunternehmen im Schnitt gut 45.000 Euro. Für Immobilienunternehmen weist die Analyse ein niedrigeres Durchschnittsgehalt von rund 44.000 Euro für Betriebswirte aus. Diese Zahlen bilden die Verdienstmöglichkeiten von BWLern in der Immobilien- und Baubranche offenbar ganz gut ab. Insbesondere in der Immobilienwirtschaft scheint für Berufsanfänger jedoch auch mehr drin zu sein.

Wer einen Master-Abschluss in BWL gemacht hat und in der Immobilienbranche arbeitet, erhält laut besagter Gehaltsdatenanalyse der Hamburger Vergütungsberatung Gehalt.de und der Frankfurter Allgemeinen Zeitung im Durchschnitt ein Bruttojahresgehalt von ca. 50.100 Euro. Die Bachelor-Absolventen kommen demnach mit ca. 39.200 Euro deutlich schlechter weg. In der Bauwirtschaft zeigt sich eine ähnliche Relation, hier verdienen BWLer der Untersuchung zufolge jedoch etwas mehr als in Immobilienfirmen, nämlich durchschnittlich 51.700 Euro bzw. 42.200 Euro.

Dafür wird in Immobilienunternehmen mit einem Master-Abschluss in der Spitze besser verdient: 25% der Master-Absolventen in Immobilienunternehmen kriegen mehr als ca. 59.100 Euro. In Bauunternehmen fängt die Gruppe der Spitzenverdiener unter den Master-Absolventen schon bei knapp 54.900 Euro an. In der Immobilienbranche ist allerdings laut der Analyse auch das Gefälle größer als in der Bauwirtschaft: So erhalten 25% der in Immobilienfirmen tätigen Bachelor-Absolventen weniger als rund 31.500 Euro. Unter den Bachelor-Absolventen in der Baubranche verdienen die 25% mit den niedrigsten Gehältern immerhin bis zu 36.300 Euro.

Die genannten Zahlen fußen auf 145 (Bau) bzw. 62 (Immobilien) Gehaltsdatensätzen. Insgesamt wurden 3.288 Datensätze aus den vergangenen zwölf Monaten per Zufallsstichproben ausgewertet. Über alle Branchen hinweg verdienen BWL-Einsteiger im Durchschnitt 43.947 Euro. Am meisten bekommen sie in der Autoindustrie (52.226 Euro). Unternehmensberatungen (51.803 Euro), Versicherungen (51.444 Euro) und Banken (50.703 Euro) folgen. Ca. 90% aller Angaben wurden von Arbeitnehmern beim Ausfüllen von Online-Fragebögen auf Gehalt.de bzw. dem Gehaltsportal Gehaltsvergleich.com gemacht und wurden einer Plausibilitätsprüfung unterzogen.

Die Frage ist nur, wie zuverlässig sie das Gesamtbild in der Immobilien- und Bauwelt abbilden. Die ist schließlich sehr heterogen, und die Gehälter schwanken von Region zu Region mit u.a. den Lebenshaltungs- und Immobilienkosten stark. Außerdem gibt die Auswertung keinen Aufschluss darüber, wie viele der Betreffenden ein BWL-Studium mit Immobilienspezifizierung - die preistreibend wirken könnte - absolviert haben. Hinzu kommt, dass die Durchschnittswerte nicht nur die Gehälter von Frischlingen, sondern auch von Leuten mit bis zu zwei Jahren Berufserfahrung enthalten.

Den Kölner Personalberater Olaf Kenneweg überrascht es, dass "im Bereich Bau mehr - wenn auch nicht so viel, aber immerhin - als in der Immobilienwirtschaft zu verdienen sein soll". Davon mal abgesehen, scheinen die ermittelten Durchschnittsgehälter ein zutreffendes Abbild der Branche zu geben: Kenneweg hält für bau- und immobilienwirtschaftliche Absolventen Einstiegsgehälter von 42.000 bis 48.000 Euro für realistisch. Bei Top-Kandidaten seien auch Ausschläge bis zu 50.000 oder 52.000 Euro möglich. Mit der Berufserfahrung klettern die Gehälter nämlich relativ schnell, wenn die Leistung stimmt. Nach drei Jahren sind Kenneweg zufolge realistischerweise 54.000 bis zu 70.000 Euro drin.

Wer ein gutes bis sehr gutes Gehalt anstrebt, muss einiges mitbringen, zuförderst ein spezialisiertes bau- und immobilienwirtschaftliches Studium. Gefragt sind je nach Ausrichtung BWL mit der Vertiefungsrichtung Immobilienwirtschaft, ein Abschluss in Bau- bzw. Wirtschaftsingenieurwesen oder in Architektur. Für das Rechnungswesen und das Controlling reicht auch ein BWL-Studium mit den üblichen kaufmännischen Vertiefungen, aber ohne Immobilienspezifizierung. Weiterhin schätzen Arbeitgeber praxisrelevante Praktika und zumindest in Teilbereichen gute bis sehr gute Englischkenntnisse "und eine entsprechende Persönlichkeit mit dem notwendigen Drive, die nicht nur an die Work-Life-Balance denkt, sondern mehr erreichen möchte als andere", skizziert Kenneweg.

In den unterschiedlichen Teilsegmenten wird unterschiedlich gut gezahlt: Ein Asset-Manager z.B. verdient in aller Regel besser als ein Property-Manager, aber schlechter als ein Portfolio- oder Fonds-Manager. Auf dem Arbeitsmarkt insgesamt stehen die Zeichen für den Immobiliennachwuchs günstig: Ein Junior-Projektentwickler, der noch vor fünf Jahren 42.000 Euro im Einstieg verdienen konnte, kann heute ein Jahresgehalt von 48.000 Euro erzielen.

Auch der Personalchef eines Immobilienvermögensverwalters, den die IZ befragt hat, käme mit 44.000 Euro in Verhandlungen mit Berufseinsteigern nicht mehr weit. "Die Leute, die wir brauchen, kriegen wir aktuell ab 4.000 bis 4.200 Euro brutto im Monat", sagt er. Macht um die 50.000 Euro im Jahr. "Das ist aber nur das Grundgehalt. Da kommen 10% als Bonus obendrauf." Das liegt auch daran, schränkt der Personaler ein, dass er a) ausschließlich "Top-Absolventen" sucht und b) mit Investment-Banken, M&A-Beratungen, Private-Equity-Gesellschaften und Investment-Boutiquen um die besten Köpfe kämpft. Das treibt die Preise. Für die Immobilienbranche insgesamt will er seine Aussagen aufgrund der hohen und speziellen Anforderungen, die er an Kandidaten stellt, nur bedingt gelten lassen.

Ganz wichtig sind dem HR-Chef des Vermögensverwalters neben einem exzellenten Studienabschluss möglichst viele Praktika, zumindest ein Schuss internationale Erfahrung, z.B. durch ein Masterstudium im Ausland, und perfekt sitzendes Englisch. "Solche Leute gibt es durchaus - aber sie sind am meisten gesucht. Das ist ein ganz aggressiver Markt." Um gute Leute länger zu halten, muss der Mann allerdings nicht nur zu Beginn des Anstellungsverhältnisses gewaltige Anstrengungen unternehmen. Der abwerbungswillige Wettbewerb schläft nicht: "Unsere Leute kriegen wöchentlich Anrufe. Wir müssen die Gehälter darum entsprechend dem Marktwert anheben. Geld darf nicht der Grund sein, dass wir gute Leute verlieren, wenn alle anderen Rahmenbedingungen passen." In den ersten vier, fünf Berufsjahren - vor allem in fetten Jahren wie diesen - verdopple ein sehr guter Absolvent sein Gehalt und stoße in den sechsstelligen Bereich vor.

Izabela Danner, Personalchefin von JLL, beantwortet die Frage nach dem Einsteigergehalt von BWLern in ihrem Haus so: "Berufseinsteiger mit BWL-Studium werden bei JLL individuell nach ihren Erfahrungen und Kenntnissen eingestuft. Wer relevante Praktika und Berufserfahrung vorweisen kann, hat entsprechende Vorteile." Zudem spiele es eine Rolle, in welchem Geschäftszweig die neuen Kollegen anfangen: In den Transaktionsbereichen gibt es Umsatzbeteiligungen, in anderen Abteilungen hingegen einen Ermessensbonus auf Grundlage getroffener Zielvereinbarungen. "Insofern kann es trotz gleichen Studiengangs Unterschiede in den Vergütungsmodellen geben."

Danner wird noch etwas konkreter: Die Studenten, die JLL im IZ-Arbeitgeberranking 2017 zum begehrtesten Arbeitgeber des Branchennachwuchses gewählt haben, hegen im Durchschnitt einen Gehaltswunsch von rund 47.000 Euro. "Als Gesamtvergütung kann das aufgehen", sagt Danner. "Aber nicht als Grundgehalt, sondern als Gesamtpaket inklusive Boni, und auch nicht für Trainees, sondern nur für Direkteinsteiger."

Die Studenten, die Corpus Sireo bei der IZ-Arbeitsmarktumfrage 2017 zu ihrem Wunscharbeitgeber erkoren und das Unternehmen damit auf Platz zwei im IZ-Arbeitgeberranking gehievt haben, erwarten von ihrem künftigen Arbeitgeber im Schnitt ein Bruttojahresgehalt von rund 46.000 Euro nach dem Abschluss ihres derzeitigen Studiums. "Die Größenordnung stimmt", sagt Iris Schönbeck, Head of Human Resources Management von Corpus Sireo.

Das Unternehmen ist offen für Bewerber mit Bachelor- oder Master-Abschluss in Wirtschaftswissenschaften, Betriebswirtschaft oder Immobilienwirtschaft/-management und idealiter ersten praktischen Erfahrungen. Schönbeck präzisiert: "Berufseinsteiger können nach dem Abschluss eines Trainee-Programms bei uns in Abhängigkeit von ihrem Bildungsweg - Bringen sie einen Bachelor oder einen Master mit? Haben sie Praktika gemacht, und, wenn ja, wie viele? - und dem Standort, an dem sie für uns tätig werden, in aller Regel mit marktgerechten Gehältern von 45.000 und 48.000 Euro rechnen."

Beim Kölner Baukonzern Strabag mit u.a. der Projektentwicklungstochter Strabag Real Estate hält man die von Gehalt.de ermittelten Gehälter für BWL-Einsteiger für "einigermaßen realistisch". Letztlich sei immer das Stellenprofil ausschlaggebend dafür, wie viel jemand bei Strabag verdiene. Grundsätzlich erfolge die Einstufung der Einstiegsgehälter nach Tarif. Abweichungen nach oben nicht ausgeschlossen, wenn "einschlägige Praktika, erste Vorerfahrung oder Zusatzqualifikationen" vorliegen. Zwischen unterschiedlichen Studienrichtungen würden jedenfalls keine Unterschiede gemacht.