Die Immobilien-AG Deutsche Konsum Reit hat für insgesamt 25,6 Mio. Euro drei Einzelhandelsimmobilien von verschiedenen Investoren gekauft. Die Kaufpreisfaktoren sind überschaubar.

Zum einen holte sich die Truppe um CEO Rolf Elgeti das Fachmarkzentrum Pleissen Center im sächsischen Werdau bei Zwickau ins Einkaufskörbchen. Verkäufer ist ein "internationaler Investor", den Namen mag der Käufer nicht nennen. Das Objekt ist jedenfalls der dickste Fisch im Netz: Es hat eine Gesammietfläche von rund 39.000 qm und ist zu 95% vermietet, u.a. an Kaufland und Möbel Roller. Die Immobilie steht allein für 2,3 Mio. Euro von insgesamt rund 2,9 Mio. Euro Jahresmieteinnahmen. Die durchschnittliche gewichtete Laufzeit der Mietverträge (Walt) in Werdau liegt bei etwa fünf Jahren.

Dauermietverträge in Angermünde

Ins Portfolio der Deutschen Konsum ist auch das Anger Zentrum im brandenburgischen Angermünde gewandert. Die vorhandenen 4.900 qm Mietfläche sind komplett belegt, u.a. sitzen der Lebensmittelhändler Norma, eine Sparkasse, eine Apotheke, Ärzte und Gesundheitsdienstleister im Haus. Die Immobilie spielt aktuell Mieteinnahmen von 0,4 Mio. Euro ein und gehörte vorher einem deutschen Investor. Einen Walt nennt der Erwerber für diese Immobilie nicht: "Wir haben in Angermünde im Wesentlichen Dauermietverträge, die wir nicht in die Berechnung des Walt einbeziehen. Dies umfasst sowohl den Norma-Markt als auch die Vielzahl der Arztpraxen usw. Diese sind nach den gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar, bestehen aber in den meisten Fällen schon seit der Erbauung des Objekts", erklärt Christian Hellmuth, Finanzvorstand der Deutschen Konsum.

Das letzte Ei im Korb, ein Edeka-Großmarkt im schwäbischen Pfullingen mit 3.500 qm, bringt derzeit - ebenfalls im Stande der Vollvermietung - 0,2 Mio. Euro auf die Waage. Das Gebäude war zuvor im Besitz eines deutschen Family-Offices. Der Walt liegt bei rund fünf Jahren.

Pfullingen ist etwa bei Faktor zehn, die anderen beiden Objekte sind günstiger

Die Ankaufsrendite gibt die Deutsche Konsum für alle drei Deals zusammen mit 11,2% an. Auf die einzelnen Objekte herunterbrechen darf Hellmuth die Renditen bzw. Kaufpreisfaktoren nicht, nur so viel: "Tendenziell ist Pfullingen etwa bei Faktor zehn und die anderen beiden Assets dementsprechend günstiger." Alle drei Immobilien sollen zum 1. Mai in den Besitz des neuen Eigentümers übergehen.

"Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro im aktuellen Geschäftsjahr"

Das Portfolio der Deutschen Konsum wird mit den drei Neuerwerbungen auf 85 Objekte mit einer annualisierten Gesamtmiete von 32 Mio. Euro anwachsen. Hellmuth ist in Gedanken schon einen Schritt weiter: "Wir gehen aufgrund der nach wie vor sehr gut gefüllten Ankaufspipeline aktuell von einem Investitionsvolumen von über 100 Mio. Euro im aktuellen Geschäftsjahr aus und sind in mehreren konkreten Ankaufsprozessen, die wir kontinuierlich abarbeiten." Was das Verhältnis von Miete und Kaufpreis angeht, liegt die Schmerzgrenze in aller Regel bei Faktor elf (bezogen auf die Ist-Miete).

Vor Leerstand scheut Hellmuth nicht zurück, "da wir für diesen nichts bezahlen und trotz bzw. auch aufgrund des Leerstands in der Regel bereits zweistellige Anfangsrenditen haben." Durch Investitionen, Neuvermietungen oder Mietvertragsverlängerungen - so der Plan - "steigen unsere bereits zweistelligen Ankaufsrenditen nochmals deutlich und die Immobilien werden höher bewertet".