Die Diskussion rund um Homeoffice und Büromarkt nimmt manchmal die Züge eines Glaubenskriegs an. Die Beratungsgesellschaft PwC wollte Licht ins Dunkel bringen und fragte 100 große Unternehmen nach ihren konkreten Absichten. Das Ergebnis: 60% der Firmen wollen ihre Büroflächen in den kommenden drei Jahren um durchschnittlich ca. 20% abbauen. Die Mitarbeiter sollen im Gegenzug 65% mehr Zeit im Homeoffice verbringen dürfen. Die Gretchenfrage, ab wann sich eine Flächenreduzierung jeweils für Mieter und Eigennutzer finanziell lohnt, beantworteten die Berater anhand von Modellrechnungen selbst: ab einem Anteil von 8% bzw. 10%.

Die Autoren der Studie "Mehr Home, weniger Office" gehen in ihrer Modellrechnung von einem Bürostandort mit 500 Mitarbeitern, einer 7.500 qm großen Bürofläche und einer monatlichen Nettomiete von 20 Euro/qm aus (bei einer jährlichen Indexierung von 2%). In diesem Mietszenario lohnt sich ein Flächenabbau schon ab ca. 8% reduzierter Fläche. Baut ein Unternehmen die im Durchschnitt genannten 20% ab, liegt die Kostenersparnis nach den ersten zehn Jahren bei 8%. "Dies entspricht einem Nettobarwert von 3,8 Mio. Euro", notieren die Autoren.

Um hohe Anfangsinvestitionen kommen die Unternehmen nicht herum

Diesem Rechenmodell liegen einige Voraussetzungen zugrunde. So planen die befragten Arbeitgeber Umbaumaßnahmen an ihren bestehenden Büroflächen und weitere Investitionen, um hybride Arbeitsmodelle zu ermöglichen bzw. zu verbessern. Geld ausgeben wollen die Firmen insbesondere für zusätzliche Meetingräume, flexibles Desk Sharing, digitale Infrastruktur oder Schulungen.

Damit die obige Rechnung im Mietszenario aufgeht, sollten Investitionen in die bestehende Bürofläche 630 Euro/qm nicht übersteigen. Zudem darf die Restlaufzeit des Mietvertrags nicht länger als neun Jahre sein. Sonst fressen die Strafzahlungen an den Vermieter für entgangene Miete die Kosteneinsparungen wieder auf.

Eigennutzer sparen später, aber mehr

Ist der Nutzer zugleich Eigentümer der Büroimmobilie, lohnt sich ein Flächenabbau mit anschließender Nachvermietung an Dritte ab ca. 10% reduzierter Fläche. Die Berater gehen dabei von einer Nachvermietung der nicht mehr benötigten 20% Bürofläche zu einem Mietpreis von 20 Euro/qm aus. Die Kosten für den Umbau der verbleibenden Flächen sollten die Grenze von 700 Euro/qm nicht überschreiten.

Ein Flächenabbau von 20% führt in diesem Modell zu einer Kostenersparnis von ca. 12% in den ersten zehn Jahren. Aufgrund einer einkalkulierten Leerstandsperiode von sechs Monaten und der Gewährung mietfreier Zeit (weitere drei Monate) werden Kosteneinsparungen zwar später als im Mietszenario erzielt. Da aber Strafzahlungen an den Vermieter wegfallen, fällt die Ersparnis insgesamt größer aus.

Homeoffice ist nicht nur bei Arbeitnehmern beliebt

"Beide Seiten, Arbeitgeber und Arbeitnehmer, haben sehr positiv für das Homeoffice votiert, auch für die Produktivität dieses Modells. Es gab wenig Gegenstimmen", sagt David Rouven Möcker, einer der beiden Autoren der Studie. "Überrascht hat uns auch, dass die Mitarbeiter schon vor Corona im Durchschnitt zwei Tage die Woche zuhause gearbeitet haben. Das mag daran liegen, dass die Hälfte der befragten Unternehmen aus der Dienstleistungsbranche kommt."

"Das Büro wird nicht überflüssig"

Seine Kollegin Rita Marie Roland betont: "20% weniger Bürofläche sind kein ganz klarer Cut. Es geht nicht darum, dass das Büro überflüssig wird. Nur sollten Unternehmen ihre Optionen prüfen." Zudem stuften die befragten Arbeitgeber 50% der Bürojobs angesichts der Tätigkeitsprofile als nicht Homeoffice-tauglich ein.

Die Befragung fand im August und September 2020 statt. Befragt wurden Führungskräfte von 100 Unternehmen mit mindestens 50 Büroarbeitsplätzen in Deutschland. Mehr als ein Drittel dieser Unternehmen beschäftigt über 3.500 Mitarbeiter. Gut die Hälfte macht einen Umsatz von mehr als 500 Mio. Euro im Jahr.