Auf dem deutschen Hotelmarkt steigen die Übernachtungszahlen von Jahr zu Jahr, der Hotelinvestmentmarkt bricht alle Rekorde, und immer neue internationale Ketten und Konzepte lassen die Projektpipeline anschwellen. Doch wer soll all die gewünschten Hotels entwickeln, planen, errichten und vermitteln? Experten, die sowohl Hotel wie Immobilie können, sind eine seltene - und darum gefragte - Spezies.

Die Kombination aus technischem und kaufmännischem Hintergrund, noch dazu spezialisiert auf Hospitality, ist ungewöhnlich", sagt Claus-Dieter Jandel, Chief Development Officer bei Steigenberger. "Die Schnittstelle zwischen den Steinen und dem Hotelbetrieb ist so komplex wie wichtig." In Jandels Development-Abteilung finden sich Hotelfachleute, Betriebswirte, Architekten, Ingenieure, Analysten und Juristen. Die Rekrutierung neuer Mitarbeiter läuft bei Steigenberger in der Regel über Direktkontakte. Glücklicherweise erhalte man auch immer wieder Initiativbewerbungen, so Jandel.

So leicht wird es offenbar nicht jedem gemacht: "Wer in der Wüste Wasser sucht, muss tiefe Brunnen bohren", sagt Albrecht von Bonin, Mitgründer der Von Bonin Personalberatung. Sein Haus besetzt Führungspositionen u.a. in der Hotelimmobilienbranche, "zwei Hände voll pro Jahr": Developer für Hotelgesellschaften und Projektentwicklungsfirmen, Hotel-Architekten, (Ober-) Bauleiter, Interior Designer, Facility-Manager oder Hotelimmobilienmakler.

Die Suche nach Kandidaten, die in beiden Welten zuhause sind, sei, so von Bonin, im Laufe der Jahre mühsamer geworden: U.a. deshalb, weil diese um die starke Nachfrage bei einem geringen Angebot wissen - und also häufig mit überzogenen Gehaltserwartungen in den Verhandlungspoker gehen. Die Wunschvorstellungen von Kandidaten lägen bis zu 30% über ihrem aktuellen Gehalt, berichtet der Executive-Search-Consultant.

"Der originäre Pool an Branchenexperten ist klein", stellt Alexander Trobitz fest, der seit anderthalb Jahren den Bereich Hotel-Services für BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) in Deutschland aufbaut. Seit seinem Wechsel von Dr. Lübke & Kelber wurden zwei Mitstreiter für das Hotel-Advisory-Geschäft rekrutiert. Den Bestand an hotel- und immobilienaffinen Köpfen in Maklerhäusern, bei Projektentwicklern bzw. in DevelopmentAbteilungen der Hotelgesellschaften oder bei Hotelberatungsunternehmen schätzt er auf nicht mehr als 200 bis 250 Köpfe.

Häufig stammen solche Leute aus der Hotellerie und finden erst später den Weg ins Hotelimmobiliengeschäft - so wie Trobitz selbst: Er ist gelernter Hotelkaufmann, hat BWL studiert und später an der Irebs noch seinen Immobilienökonom draufgesattelt. Vor rund anderthalb Monaten haben er und Tino Benker-Schwuchow, Head of Human Resources bei BNPPRE, die Suche nach zwei weiteren Kräften gestartet: einem Junior-Consultant mit zwei, drei Jahren Berufserfahrung und einem Senior-Berater. Sie zeigen sich optimistisch, "bis Mitte 2016" fündig zu werden.

Das Maklerhaus Dr. Lübke & Kelber sucht schon seit einigen Monaten Verstärkung für sein Hotel-Team. Sabine Erlemann, bei Dr. Lübke & Kelber für Personalauswahl und -entwicklung zuständig, streckt die Fühler nach einem Senior-Kandidaten aus, der das Team von Trobitz-Nachfolgerin Daniela Bense verstärkt. Doch "die Wechselwilligkeit jenseits der 40 bzw. von Kandidaten in etablierten Positionen ist nicht mehr so ausgeprägt, wenn kein Aufstieg in eine Führungsposition möglich ist. Zu ähnlichen Konditionen auf eine gleich geartete Position zu wechseln, ist für viele nicht attraktiv", sagt Erlemann.

Weil Spezialisten angesichts des brummenden Investmentmarkts "jetzt meist gut gebunden" sind, so Bense, hat Dr. Lübke & Kelber als "Parallelstrategie" kürzlich einen Young Professional Anfang 30 von einem anderen Maklerhaus geholt, der intern bzw. on the job zum Hotelimmobilienberater ausgebildet werden soll. "Wer einen Hotelentwickler bzw. -investor mit einem Betreiber zusammenbringen will, muss z.B. eine Pachthöhe verifizieren, ein Hotelkonzept anhand der Gegebenheiten auf dem jeweiligen Hotelmarkt beurteilen oder bauliche Fragen im Zusammenhang mit dem operativen Hotelbetrieb, etwa bei Konversionsprojekten, einschätzen können", zählt Bense auf, wie komplex die Anforderungen an einen Hotelimmobilienmakler sind.

Den Quereinstieg in die Immobilienbranche erleichtert die nicht immer zufriedenstellende Vergütung in der Hotelbranche: "Die Hotellerie muss lernen, Leute anständig zu bezahlen. Alles unter dem Top-Management verdient in der Regel weniger als in anderen Branchen", sagt Search Consultant von Bonin. Reiner Nittka, Vorstand des Projektentwicklers GBI, kennt in seinem eigenen Haus, aber auch bei anderen Bauträgern bzw. Projektentwicklern, Fondsanbietern und Immobilieninvestoren viele Leute, die es aus der Hotellerie über die Hotelberatung in die Immobilienbranche geschafft hätten. Und ihr Gehalt dabei bei jedem Sprung von einer zur nächsten Stufe um "25% bis 30%" gesteigert hätten.

Die GBI beschäftigt eine bunte Heerschar aus Architekten, Bauingenieuren, Geografen, Wirtschaftsingenieuren, Finanzexperten oder (Hotel-) Kaufleuten. Was sie in ihrem Job bei dem Hotelentwickler wissen und können müssen, können sie in dieser Kombination nirgendwo lernen: "Es gibt dafür keinen vorgesehenen Bildungsweg", so Nittka.

Die GBI hat gut und immer mehr zu tun: Das Projektvolumen ist von 2014 auf 2015 um rund 25% gestiegen. Weil die Firma für jeden Teilbereich - von Grundstücksakquise, Betreibersuche, Planung, Bauantragsverfahren, Finanzierung oder Verkauf - "ganz spezielle Köpfe" sucht, und weil es "teurer geworden ist, Leute abzuwerben", setzt man bei der Personalsuche u.a. auf Akquise an Hochschulen wie der HTW Berlin, der IUHB School of Business and Management in Bad Honnef, der Universität Regensburg oder der TU Berlin.

Zehn bis 15 Einsteiger habe die GBI so in den vergangenen Jahren rekrutiert, berichtet Nittka. Darunter BWL-Studenten mit Schwerpunkt Hotellerie, Hotelmanagement-Studenten mit Fokus u.a. auf Hotelimmobilienmanagement oder Immobilienökonomen, Architekten oder Bauingenieure, die einen Master in Projektentwicklung gemacht haben. 2015/2016 hat die GBI bislang ein rundes Dutzend Mitarbeiter für den Bereich Hotel-Development eingestellt. "Fünf bis acht" zusätzliche Kräfte werden gesucht.

Martin Bowen, Chefentwickler von Intercontinental Hotels in Deutschland, bekommt zum 1. Mai Zuwachs in Gestalt eines "site finders". Dieser hat BWL studiert und war bis dato bei einer Hotelberatung beschäftigt. "Im Moment stehen die Zeichen auf Wachstum, darum müssen wir Grundstücke für Franchisenehmer ranschaffen", erklärt Bowen. Aus den Projekten, die ihm Entwickler antragen, "wird meistens nichts", weil Developer häufig nicht wüssten, wo welches Konzept hinpasse, welche Pachthöhe angemessen sei oder weil sie oft nur auf eine maximale Auslastung der zulässigen baulichen Nutzung aus seien. "Wir spielen den Matchmaker zwischen Pächter und Entwickler, und wenn es sein muss, bringen wir auch den Endinvestor mit."

Dr. Hans Werner Klee wurde zum 1. März 2011 neuer Partner der Burkhard Drescher & Hans Werner Klee Consulting (BDC), Oberhausen. Bis Ende 2010 war Klee kaufmännischer Geschäftsführer der RAG Montan Immobilien.

Dr. Ulrich Weber wird zum 1. Oktober 2008 als geschäftsführender Gesellschafter zur Berliner apellas bauwert-Gruppe zurückkehren. Weber,seit November 2006 Chief Investment Officer (CIO) bei der Gagfah-Gruppe,hat den Konzern bereits zum 30. Juni 2008 verlassen. Damit setzt sich die Geschäftsführung der Gagfah derzeit aus Burkhard Ulrich Drescher (CEO),Jörg Deisel (COO), Rolf Glessing (CFO), Rainer Seifert (CTO) und Worna Zohari (CSO) zusammen. Spekulationen in der Presse über ein baldiges Ausscheiden von Deisel wollte der Unternehmenssprecher nicht kommentieren.Weber hatte 2003 zusammen mit dem Private-Equity-Fonds SREI CV dieapellas-Gruppe gegründet, die 2007 mit dem Berliner Projektentwicklungsunternehmen Bauwert Property Group fusionierte. NebenWeber sind Dr. Jürgen Leibfried, Claus Merten und Patrick Reichgeschäftsführende Gesellschafter von apellasbauwert.

Die Verkaufszahlen am Weißwurstäquator beweisen es: Teuer geht einfach immer. Neue Luxus-Eigentumswohnungen, die offenbar reißenden Absatz finden, bestätigen diese Aussage. Ist das Projekt in sich stimmig und genügt auch höchsten Anforderungen, so ist der Preis anscheinend nur Nebensache. Die Lenbach Gärten, der Angerhof und die Isarlofts sind Beispiele hierfür.

"Die Luxushotels sind zuerst voll." Diese Überschrift zierte Anfang März ein Interview der Süddeutschen Zeitung mit André Witsche, dem Vorsitzenden der Geschäftsführung der Accor Hotellerie Deutschland GmbH in München. Klotzen statt Kleckern gilt auch beim Autokauf: Kostete das teuerste Mercedes-Modell CL 600 vor einigen Jahren noch rund 100.000 EUR, zahlen Interessenten für das heutige Spitzengefährt SLR das Vierfache. Und die Warteliste ist lang.

Gezählt: 1 Mio. Euro-Millionäre

Das Fazit dieser Aussagen ist eindeutig: Das Luxusgeschäft im Allgemeinen boomt. Kein Wunder, es gibt nicht nur mehr Arme, auch die Zahl der Wohlhabenden steigt. Allein Deutschland zählt etwa 1 Mio. Euro-Millionäre - mit entsprechenden Konsumwünschen, die selbstverständlich an das eigene Zuhause ebenfalls höchste Ansprüche stellen.

Das schlägt sich natürlich auch im Wohnungsmarkt nieder. Denn nicht jeder, der eine gut gefüllte Geldbörse vorweisen kann, lebt in einer Villa in Grünwald. Im Gegenteil, meint Jürgen Schorn, Geschäftsführer des Beratungs- und Investmenthauses Bauwerk Capital GmbH & Co. KG: "Der Trend geht weg vom Eigenheim und hin zur Wohnung." Dem Häuschen im Grünen mit der mitgekauften Pflicht zum Schneeräumen, zur Gartenpflege und zur jährlichen Heizölbestellung zieht so mancher das sorgenfreiere Domizil in der Innenstadt vor. Wer schon im Beruf unter Dauerstress steht, möchte nach beendeter Geschäftsreise lieber relaxen als Rasen mähen.

Zum Beispiel im Alten Hof am Münchner Marienhof: Mit 10.000 EUR/m2 toppte dieses Projekt vor wenigen Monaten die bisher gültigen Preisvorstellungen der Landeshauptstadt. Dem ersten Aufschrei folgte ein zweiter: Bis auf eine Wohnung sind inzwischen alle Einheiten verkauft. Auf ihre Besitzer wartet eine Ia-Lage im belebten Zentrum der Stadt.

Auf die Besitzer mancher der 47 Einheiten warten auch Dachterrassen und Loggien zum ruhigen Innenhof. Luxuriöse Ausstattung ist ebenso im Preis inbegriffen wie der Erbbauzins, den der jeweilige Käufer an den Freistaat Bayern zu entrichten hat. Denn der hatte das Objekt dem Projektentwickler Bayerische Hausbau GmbH, München, lediglich auf 65 Jahre in Erbpacht überlassen - ein Umstand, der die Kosten schon wieder in einem anderen Licht erscheinen lässt.

Doorman für Lenbach Gärten

Damit könnte der Preis für die derzeit exklusivste Wohnung in München womöglich an einen anderen Projektentwickler weitergereicht werden: an die Frankonia Eurobau Max-Viertel GmbH aus Nettetal. Sie ist der Bauherr der mit 300 Mio. EUR veranschlagten Lenbach Gärten. Ihr Zuhause ist ein rund 23.000 m2 großes Areal zwischen Sophien-, Meiser-, Karl- und Luisenstraße, direkt am Alten Botanischen Garten. Dort entstehen ein 15.500 m2 Geschossfläche umfassendes Hotel, 100 Eigentumswohnungen mit insgesamt 16.950 m2 und 40 weitere Wohnungen. Letztere sind Beamten des Freistaats Bayern vorbehalten. Zwei Bürobauten von zusammen 23.000 m2 Fläche sind bereits an McKinsey beziehungsweise Condé Nast Publications vermietet. Das Fünf-Sterne-Hotel soll im Frühjahr nächsten Jahres eröffnet werden. Zwischen Sommer und Herbst 2007 sollen auch die 100 Wohnungen bezugsfertig sein. Der Clou des Gebäudes: Es ist als so genanntes Doorman-Haus konzipiert. Ein Concierge-Service erledigt auf Wunsch der Bewohner nicht nur deren Einkäufe oder kümmert sich bei Bedarf um Catering und Textilreinigung, sondern führt im Fall des Falles sogar den Hund Gassi. Natürlich dürfen die Hausherren und Hausherrinnen auch den Spa- und Wellness-Bereich des angrenzenden Hotels nutzen und sich nicht zuletzt am Komfort ihrer neuen Domizile erfreuen. Individuelle Ausstattung ist dabei ebenso selbstverständlich wie die individuelle Preisgestaltung. Eine standardisierte Preisliste gibt es nicht, stattdessen Spielräume, die von 5.000 EUR bis zu gut 10.000 EUR/m2 alle Möglichkeiten ausschöpfen. Auch hier gilt wie im Alten Hof: Das Interresse an den 180 m2 bis 350 m2 großen Wohnungen im Max-Ensemble und den so genannten Steidle-Lofts ist groß. Auch der Klenze Palazzo mit seinen neun hochwertigen Eigentumswohnungen zwischen 120 m2 und 190 m2 ist gefragt. Gut 20% der Einheiten haben bereits den Besitzer gewechselt, und das, obwohl der Verkauf erst kurz vor Weihnachten begonnen hat.

Schmuddeleck wird Luxuszone

Kein Wunder, dass auch Projektentwickler Wöhr + Bauer GmbH, München, ein Stück vom Münchner Luxuskuchen abschneiden will. Wöhr baut den Angerhof am Oberanger. Neben 14.000 m2 Bürofläche soll das Projekt auch Platz für 4.000 m2 Wohnfläche bieten. Die Lage, obgleich momentan noch als Schmuddeleck verschrien, wird sich spätestens mit der geplanten Ausweitung der Fußgängerzone in zwei Jahren zum Spitzenstandort wandeln. Dementsprechend luxuriös soll auch das von Steidle + Partner entworfene Bauwerk gestaltet werden. Raumhöhen von 3 m sollen ebenso selbstverständlich sein wie individuelle Grundrisse und lichtdurchflutete Räume. Loggien, Dachterrassen und Balkone mit bis zu 100 m2 Größe sind vorgesehen, großzügige Verglasung ist obligatorisch. "Wir wollen im Angerhof das Flair eines Altbaus mit den Leistungsmerkmalen einer zeitgemäßen Immobilie verknüpfen", wirbt Wolfgang Röck, geschäftsführender Gesellschafter der Wöhr + Bauer GmbH, für das Projekt. Ob die Wohnungen veräußert oder nur vermietet werden, ist bis dato allerdings noch nicht klar. Auch zu den Preisen mag sich Röck nicht äußern. Schließlich soll der Grundstein für das Projekt erst 2006 gelegt werden, die Fertigstellung ist für 2008 geplant.

Isarlofts werben mit Szeneflair

Zuvor wird noch ein anderes Gebäude fertig gestellt werden, das ebenfalls zu den außergewöhnlichen Projekten in München zählt: Die von Tecta-Plan als Projektentwickler und Bauherrn konzipierten Isarlofts setzen den Traum von eleganten, großzügigen Lofts mit dem außergewöhnlichen Flair, das nur ehemalige Fabrikhallen und Produktionsstätten verbreiten, um. Tecta-Plan wandelt die Verwaltung, die Produktion und die Auslieferung der Deutschen Städtemedien im Münchner Stadtviertel Au in ein exklusives Wohnensemble um. Das vom Architekturbüro Weickenmeier, Kunz und Partner entworfene und von der Bauwerk Capital GmbH & Co. KG, München, in Sachen Marketing unterstützte Projekt in der Lilienbeziehungsweise Zeppelinstraße kann sich nicht über mangelndes Interresse beklagen. Die Käufer honorieren den Anspruch des Bauwerks und den Mut des Projektentwicklers, Ungewöhnliches zu wagen. Schon vor dem offziellen Vermarktungsbeginn wechselten zwei Wohnungen den Besitzer. Dabei liegen die Verkaufspreise der zwölf Einheiten zwischen 4.100 und 7.200 EUR/m2. Die kleinste Wohnung kostet 600.000 EUR, die größte 1,35 Mio. EUR. Die Ausstattung ist so edel wie auf Schlichtheit bedacht. Die Gestaltung der Grundrisse ist individuell. Keine Wohnung soll der anderen gleichen. Jeder Kunde erhält, was er sich wirklich wünscht. Vom 6 m hohen Luftraum bis zum 50 m2 Wohnzimmer wird kein Wunsch von vornherein ausgeschlagen. Der Kunde ist König, und das Luxusgeschäft boomt.

St. Anna: Wohnen am Kloster

Schon kurz nach ihrem Erfolg im Alten Hof geht die Bayerische Hausbau daher in Kürze ein weiteres prestigeträchtiges Bauprojekt im Top-Segment an. Ende des Jahres 2005 wurde der Erbbaurechtsvertrag zwischen dem traditionsreichen St.-Anna-Kloster im Lehel und der Bayerischen Hausbau beurkundet. Damit ist der erste Schritt hin zu einer Projektentwicklung getan, die den Bau von voraussichtlich 34 Wohnungen im gehobenen Preissegment auf dem Klosterareal vorsieht. Insgesamt sollen 3.700 m2 Geschossfläche entstehen. Unter Beachtung des Denkmalschutzes werden im nördlichen Teil des Klostergebäudes in so genannter Spolienarchitektur restaurierte historische Fassadenelemente in die neue Fassade integriert. Dadurch ergeben sich Raumhöhen von bis zu 4 m. Im nordwestlichen Teil bleiben eine Fassade und ein historisches Treppenhaus erhalten. Die Wohnungen werden luxuriös ausgestattet und fast alle Blick auf den Klostergarten bieten. Das Genehmigungsverfahren für das Projekt läuft bereits. Die Bayerische Hausbau hofft, zum Jahresende mit dem Bau beginnen zu können. Die Werbetrommel für den Verkauf des Projekts wird voraussichtlich ab Sommer 2006 gerührt werden. Doch bereits jetzt gebe es zahlreiche Anfragen, freut sich Johannes Humberg, Geschäftsführer Markt der Bayerischen Hausbau: "Die Wohnungen im Alten Hof konnten wir vor der Fertigstellung fast alle verkaufen, und auch für den Klostergarten St. Anna im Lehel gibt es schon viele Interessenten, obwohl die Vermarktung noch nicht begonnen hat."

Das Spitzenobjekt

Es scheint zu stimmen, was Bauwerk-Capital-Geschäftsführer Schorn behauptet: Beim richtigen Objekt sei der Preis in einer bestimmten Kundenklientel einfach Nebensache. Es ist ihm zu wünschen, dass er damit auch Recht behält. Denn sein Unternehmen hat sich einer ganz besonderen Aufgabe verschrieben. Es will die derzeit wahrscheinlich teuerste Wohnung Deutschlands an den Mann bringen. Die entsteht nach den Entwürfen des Architekturbüros Franke und Rössel gerade in München-Nymphenburg, direkt an der Schlossmauer, und ist Teil des in den 60er Jahren von dem Architekten Paul Schneider-Esleben entworfenen und nun vom Projektinvestor Mattusch Wohnbau umgenutzten ehemaligen Jesuitenklosters. Statt der Mönche sollen in Bälde 14 weltliche Wohnungsbesitzer in die außergewöhnlichen Räumlichkeiten einziehen. Die schönste davon wächst derzeit im ehemaligen Bibliotheksturm heran. Ihr Preis: stolze 4,5 Mio. EUR. (cry)