Ob Offenlegungsverordnung, EU-Taxonomie oder Green-Finance-Anforderungen: Die ESG-Regulatorik verschont die Immobilienbranche nicht. Anleger geben den Druck, den die europäischen Regulatoren entfachen, direkt an ihre Fondsmanager und Dienstleister weiter. Diese lassen sich unterschiedliche Lösungen für die Besetzung von ESG-Rollen einfallen.

Fonds- und Investmentmanager, Asset- und Property-Manager sowie alle anderen Marktteilnehmer, die sich dieser Aufgabe stellen müssen, eint eine Erkenntnis: "Fix und fertige ESG-Experten existieren nicht", sagt Werner Harteis. "Der eine ist mehr strategisch unterwegs, der andere steckt mehr in den Prozessen drin - und selbst wenn Sie einen Umweltingenieur haben, deckt der auch nur einen Teil des Themas ab." Harteis leitet beim Fondsanbieter Wealthcap das Risikomanagement und verantwortet bei der HVB-Tochter seit gut einem Jahr zusätzlich den Bereich Environmental and Social Governance (ESG) auf der Unternehmensebene.

Der Grund für diese Vielfalt: Den einen klassischen Königsweg zum ESG-Profi gibt es nicht. "Studieren kann man das - noch - nicht", sagt Madlen Fiedler, die bei Hansainvest Real Assets für ESG-Themen zuständig ist. Viele, die sich damit auskennen, haben sich ihr Wissen selbst angeeignet. Das sind Generalisten, Allrounder", sagt Fiedler. Und das sollen sie auch sein: "Man muss das A bis Z der Immobilie bedienen können, weil man an den Schnittstellen sitzt - da braucht es Praxisleute; allein mit der Theorie kommt man da nicht weit."

Beim Recruiting ist Flexibilität gefragt

Kathrin von Hardenberg, Geschäftsführerin der Personalberatung Indigo Headhunters, rät Immobilienunternehmen, beim Recruiting von ESG-Experten Flexibilität zu zeigen. "Klassische Eins-zu-eins-Besetzungen wie z.B. im Investment- oder im Asset-Management sind hier meistens nicht möglich." Kandidaten, die

hier reüssieren möchten, sollten sich mit der Finanzindustrie ebenso gut auskennen wie mit dem Pariser Klimaabkommen und CO2-Budgets. Und sollten in der Lage sein, all dies auf ganz konkrete Immobilien übertragen zu können:

Wann droht ein Gebäude auf dem langen Weg zur Klimaneutralität die vorgegebene Messlatte zu reißen? Und mit welchen Investitionen kann der Asset-Manager es auf den rechten Pfad zurückführen?

ESG-Profis sollten dabei nicht nur langfristige Risiken im Blick behalten. Aktuelles Beispiel Starkregen/Überschwemmungsgefahr: "Das ist Teil unserer Sustainability Due Diligence", sagt Viola Joncic, die bei Commerz Real den Nachhaltigkeitshut aufhat. "Was gekauft wird, entscheidet am Ende das Fondsmanagement; aber wir helfen dabei, die Risiken abzuwägen." Dazu gehört auch die Frage: "Wie hoch sind die Prämien, wenn ich ein Risiko versichern möchte - und ist das noch bezahlbar? Es gab schon Gebäude, die wir nicht gekauft haben, weil die Versicherungsprämien zu hoch waren."

Und dann sind da ja noch das S und G in ESG. Unter dem S werden z.B. Spenden und Sponsorings sozialer Einrichtungen verbucht, aber auch Investments z.B. des offenen Publikumsfonds Hausinvest in geförderte bzw. als bezahlbar geltende Wohnungen oder alles, was den Mitarbeitern zugute kommt, etwa mobiles Arbeiten oder Jobfahrräder. Das G der guten Unternehmensführung indes ist am schwersten zu fassen bzw. zu messen. Es bezieht sich vor allem auf Richt- und Leitlinien der UN, des deutschen Fondsverbands BVI und des Instituts für Corporate Governance der Immobilienwirtschaft (ICG).

Klar ist: "ESG ist ein weites Feld, man muss interdisziplinär arbeiten können und in der Lage sein, von einer Stunde auf die andere in einer anderes Themengebiet zu springen und viele Bälle gleichzeitig in der Luft zu halten. Außerdem ist Kommunikation extrem wichtig, auf allen Ebenen: vom Vorstand bis zur operativen Fachabteilung, die die Dinge am Ende umsetzt", beschreibt Joncic ihre täglichen Herausforderungen.

Diese Herausforderung, ESG bei sich zu verankern, lösen die Immobilienunternehmen auf ganz unterschiedliche Weise: Die einen rekrutieren extern, z.B. bei Beratungsgesellschaften, andere vertrauen auf hauseigene Ressourcen. Bei den einen trägt ESG ein einzelnes Gesicht, die anderen stellen ganze Teams zusammen.

Beispiel Wealthcap: Die HVB-Tochter hat eine zwölfköpfige ESG-Mannschaft mit Spielern aus allen Abteilungen aufgestellt: Asset- und Fondsmanagement, Real Estate und Alternative Investments, Risiko- und Prozessmanagement, Finanzierung, Kommunikation etc.

Die Kollegen widmen einen erklecklichen Teil ihrer Arbeitszeit ihrem Zweitjob - "30% bis 70%", meint Harteis, der mit seiner Zweitrolle selbst "mindestens die Hälfte" seiner Zeit verbringt. Sie behalten aber auch ihre bisherigen Rollen. "Uns war wichtig, dass wir die Themen in die gesamte Organisation reinbringen", so Harteis.

Das scheint ziemlich gut zu funktionieren, denn mittlerweile würden immer mehr Kollegen mitmischen wollen: "In Meetings treffen wir uns inzwischen teilweise mit 20 Leuten. Da muss man schon ein bisschen auf die Disziplin achten."

Bei einer anderen Bankentochter dagegen, Commerz Real, zieht Viola Joncic als Head of Sustainability full-time und hauptamtlich die ESG-Strippen. Joncic wurde von Deloitte abgeworben: Die einschlägigen Beratungsgesellschaften gelten mit als Vorreiter der ESG-Bewegung. Real I.S., Immobilienfondstochter der Bayern LB, hat sich mit Giulia Peretti ebenfalls für eine externe Lösung entschieden. Peretti kam vom Ingenieurbüro Werner Sobek, wo sie Teamleiterin für Nachhaltigkeit, Bauphysik und Zertifizierung war, und brachte Erfahrung als DGNB-Auditorin und Sachverständige für nachhaltiges Bauen mit.

Eine interne Beförderung wählten der Asset-Manager Hansainvest Real Assets, der zur Signal-Iduna-Gruppe gehört, und IC Immobilien. Hansainvest übertrug Fiedler als Abteilungsleiterin Property-Management zusätzlich die ESG-Verantwortung. Damit sie sich künftig im Schwerpunkt um ihre neue Rolle kümmern kann, soll sie das Property-Management an einen separaten Abteilungsleiter abgeben, der noch eingestellt werden soll.

Ähnlich wie die Signal-Iduna-Tochter machte es der Property-Manager IC Immobilien. Getrieben von den Anforderungen ihrer Kunden, die sich ihrerseits mit wachsenden regulatorischen Ansprüchen konfrontiert sehen, machte die IC-Geschäftsführung Marco Helbig, bereits Leiter Prozessmanagement bei IC, auch noch zum Head of ESG. "Um das Thema zu treiben, müssen Sie jemandem den Hut aufsetzen, der sich verantwortlich fühlt", sagt Michael Stüber, Geschäftsführer der IC Immobilien Holding.

Es ist noch gar nicht so lange her, dass ESG in Immobilienfirmen eher stiefmütterlich behandelt wurde. Ganz darum herum kam man nicht, allzu viel sollte die Beschäftigung mit diesen Non-Profit-Dingen aber nicht kosten. So wurden gern auch euphorische Youngster, die vielleicht keine 120.000 Euro im Jahr verlangen, sondern sich schon mit 65.000 Euro bescheiden, auf das Thema angesetzt - mehr als Feigenblatt denn als echte Transformationsbegleiter.

"Nehmen Sie das Zepter in die Hand!"

Diese Zeiten sind vorbei: ESG ist profitrelevant geworden, Jobs in der Immobilienbranche sprießen seit ein, zwei Jahren wie die Pilze aus dem Boden. Gutes tun und Karriere machen schließen sich nicht mehr aus: "Im Gegensatz zu einer NGO oder zur Wissenschaft kann ich in der Wirtschaft unmittelbar Wirkung erzielen - und das zu einer ordentlichen Bezahlung und mit einem unbefristeten Vertrag", sagt Joncic.

Wer Karriere in Sachen ESG machen will, sollte nicht zögern: "Wer sich wirklich für das Thema interessiert, dem sei gesagt: Es gibt da draußen nicht viele Leute, die weiter sind als Sie selbst. Wenn Sie frühzeitig die Hand heben, haben Sie hier gerade gute Chancen", prophezeit Headhunterin Hardenberg. Wichtiger als Zusatzausbildungen (z.B. bei der DVFA, der DGNB oder an der EBS) sei der richtige Spirit: "Nehmen Sie das Zepter in die Hand! Arbeiten Sie an ESG-Initiativen mit, vernetzen Sie sich mit Interessierten aus anderen Unternehmen und werden Sie visibel, indem Sie sich z.B. auf Panels setzen, ob virtuell oder analog."

ESG-Mann Helbig von IC Immobilien hat genau das getan, wie sein Geschäftsführer Michael Stüber berichtet: "Marco hat sich uns aktiv aufdrängt. Er hat ein ganz persönliches Interesse an dem Thema, nicht zuletzt, weil er selbst Kinder hat. Es ist wichtig, dass sich jemand mit ESG identifiziert, nur dann kann er andere mitnehmen." Die nötige fachliche Qualifikation brachte Helbig offensichtlich auch mit: Den Personalmarkt scannte Stüber nämlich gar nicht erst nach externen Lösungen ab.

Der Bedarf an ESG-Experten wächst. Fiedlers Team bei Hansainvest beispielsweise soll mittelfristig von zwei auf fünf Kollegen anwachsen.

Denn die Aufgaben nehmen in der Breite und Tiefe zu: Sie reichen vom Abschluss günstiger Stromrahmenverträge und der Zentralisierung des Abfallmanagements über diverse datengesättigte Reportings an Signal Iduna und die Erstellung eines ESG-Katalogs für die Ankaufs-Due-Diligence bis hin zum Verkäufer-Screening im Rahmen der Bonitätsabfrage bei Creditreform: "Wir sind in Gesprächen, das auszubauen."

Die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft und ihre Auswirkungen auf die Berufsbilder ist ein kontrovers diskutiertes Thema. Für Objektverwalter wie Markus Reinert von IC Immobilien ist es noch "viel zu früh", über veränderte Anforderungen zu sprechen. Analyseexperte Jens R. Rautenberg von Conversio hingegen spürt den "Atem der Technik" im Nacken.

Jens R. Rautenberg zögert. Der Gründer des Kölner Analysehauses Conversio Wahre Werte denkt lange über seine Antwort auf die Frage nach, ob er denn seinem Nachwuchs empfehlen würde, auch ein solcher Analyseexperte zu werden, wie er es ist. Das Problem ist, dass Rautenberg schon jetzt die Digitalisierung im Berufsalltag spürt. Der Bedarf an seinem Berufsstand werde zurückgehen, darin sei er sich "ganz, ganz sicher".

Gerade die Felder Standort- und Objektanalyse seien im Wandel. "Es ist noch gar nicht lange her, da stand die Objektanalyse im Mittelpunkt", sagt Rautenberg. Fakten wie Neu- oder Altbau, Projekt oder Bestand, Baujahr und Größe waren die ersten, die abgefragt wurden. Dann sei der Dienstleister rausgefahren und habe sich das Objekt der Begierde angeschaut und dabei die Lage in Augenschein genommen. "Innerhalb der vergangenen drei bis vier Jahre hat sich das gewandelt", sagt Rautenberg. Jetzt liegt der Fokus seiner Arbeit zunächst auf der Analyse des Standorts. Mit der Anschrift könnten vom Schreibtisch aus Daten wie Art und Zahl der Transaktionen vor Ort, Quadratmeterpreise, Faktoren, Mieten im Bestand und bei Neuverträgen abgerufen werden. "Vor drei Jahren noch haben wir einen Mietspiegel bei der Stadt angefordert und mussten einen frankierten Rückumschlag beilegen", erinnert er sich. Darüber könne er nur noch schmunzeln. Heutzutage erwarten Auftraggeber oft innerhalb von Stunden eine Einschätzung zu Objekt und Lage. Wer sich der Digitalisierung entzieht, werde Aufträge verlieren.

Rautenberg sieht diese Entwicklung allerdings kritisch. "Das Objekt rückt dabei ein Stück weit nach hinten", bemerkt der Berater. "Wenn es von der Datenlage her passt, dann sind 75% bis 80% des Weges zur Transaktion schon erledigt." Das Urteil des Gutachters, der sich das Objekt vor Ort anschaut, mache dann nur noch den Rest aus. Das gehe so lange gut, wie die momentane Hochphase anhalte. Steigende Verkaufs- und Mietpreise machten manch eine Fehlentscheidung wett. Spätestens jedoch mit einer Seitwärtsbewegung des Markts werde sich das ändern und professionelle sowie detailliertere Einschätzungen zu Objekt und Lage wieder mehr wertgeschätzt. Dem Berufsstand komme es zudem zupass, wenn der Gesetzgeber wieder neue Regeln für den Wohnungsmarkt einführt. Denn örtlich unterschiedlich gehandhabte oder mancherorts gar erst geplante Instrumente wie Mietpreisbremsen, Mietdeckel, Milieuschutzsatzungen seien aktuell nur sehr aufwendig digital abzubilden, belastbare Mietpreisprognosen also kaum mit einem Klick darstellbar. Dazu brauche es einen Profi mit Sachverstand und Weitblick.

Doch die Konkurrenz aus dem Netz wächst, das fängt schon bei den Onlineimmobilienportalen für den Laien an. Nach nur wenigen Klicks soll er seine Immobilie bewerten können, und das zu einem Spottpreis im Vergleich zu Forderungen eines Profis. Die Folge: Bewerter müssen auf diese Herausforderungen reagieren. Rautenberg rät, mehr ins eigene Marketing zu investieren und sich auf eine Assetklasse zu spezialisieren. Conversio selbst fokussiert sich seit Gründung auf Wohnimmobilien in unterschiedlicher Ausprägung. "Das wird auch so bleiben", betont der Inhaber.

Was sich allerdings bei den Kölnern verändern wird, ist die Zusammensetzung des Teams. In einer seiner nächsten Stellenanzeigen wird Rautenberg wohl einen ITler suchen müssen - nicht zur Pflege der Firmenrechner, sondern als Teil des Analyseteams. Immobilien-Know-how muss er oder sie nicht unbedingt mitbringen, das der Kollegen reicht, es geht viel mehr darum, Daten zu sammeln, zu strukturieren und sie wieder anders aufbereitet auszugeben. Ob es da um Häuser oder andere Produkte geht, ist im Grunde zweitrangig.

Um Immobilienexperten wie Rautenberg auch weiterhin bei der Personalsuche zu unterstützen, hat sich jüngst Richard-Emanuel Goldhahn, Geschäftsführer der Personalberatung Cobalt Recruitment Deutschland, Gedanken darüber gemacht, ein eigenes Geschäftsfeld mit digitalen Berufsbildern mit Immobilienbezug zu eröffnen. Doch das Vorhaben hat er ad acta gelegt. Es habe sich vor allem herausgestellt, dass ähnlich wie Conversio viele andere Firmen bereit sind, bei den gesuchten ITlern auf das Immobilienwissen zu verzichten. Reine Informatiker, Spezialisten in Datenbanken, Blockchain und Software-Programmierung zu vermitteln, ist für Goldhahn allerdings zu fachfremd.

Im Lichte der Digitalisierung betrachtet, bemerkt der Personalberater kaum veränderte Anforderungen an die jungen Immobilienfachkräfte. "Dieser Hype ist mindestens verfrüht, wenn nicht sogar übertrieben", sagt Goldhahn. Damit stößt er ins gleiche Horn wie Markus Reinert. "Die Immobilienwirtschaft befindet sich da noch in der Steinzeit", sagt der Vorstandsvorsitzende von IC Immobilien. Bei vielen Unternehmen fehle noch die Grundlage, um überhaupt von Digitalisierung sprechen zu können. Sie scheiterten schon daran, alle Objektunterlagen, z.B. kaufmännische Dokumente, technische Planunterlagen und Grundbuchauszüge, im digitalen System abzulegen. Auch von einer papierlosen Mieterakte sei die Branche noch weit entfernt, das aber auch, weil die Technik dafür noch nicht ausgereift genug sei, z.B. beim Einlesen von Mietverträgen. Etliche unterschiedliche Sprachen, verschiedene Gesetzgebungen und individuelle Besonderheiten gilt es dabei zu berücksichtigen. Reinert weiß aus Gesprächen mit Proptech-Fachleuten, dass die Fehlerquote beim maschinellen Einlesen zurzeit bei 5% bis 7% liegt. "Selbst wenn sie nur bei 1% liegen würde, hieße das für mich, dass ich den Fehler finden muss", sagt Reinert. Denn dieser eine Fehler könnte unter Umständen große und kostspielige Folgen haben. Die Konsequenz: Die digitalisierten Mietverträge müssten erneut von einem Mitarbeiter kontrolliert werden. Ein Anreiz, viel Geld in diese Art von Digitalisierung zu investieren, ist das nicht gerade. "Bei aller künstlicher Intelligenz, man wird nie eine 100%ige Sicherheit erreichen", weiß auch Reinert. "Auch bei Menschen nicht." Aber für ihn sei derzeit das von IC-Mitarbeitern praktizierte Vier- bis Sechs-Augen-Prinzip in Verbindung mit weiteren Prüfmechanismen beim An- und Ablegen eines Mietvertrags sicherer als lediglich ein Klick am Rechner.

Abgesehen davon ersetzt im Berufsalltag der Umgang mit digitalen Daten nicht den Einsatz eines Objektverwalters vor Ort. "Mieterbetreuung und -management sind ein hohes Gut", sagt Reinert. Das sei der Schlüssel dafür , eine Immobilie stabil zu halten und aufzuwerten. Die Digitalisierung könne dabei unterstützen, die Arbeit eines Verwalters effizienter und professioneller zu machen. Aber so weit, Mitarbeiter zu ersetzen, sei die Technik noch lange nicht.