In Zeiten wie diesen, in denen die Arbeit am Asset Immobilie verstärkt auf die Tagesordnung rückt, weil die Märkte abgegrast und schwierigere Objekte aus Portfolios herausgedreht sind, ...
Die "begrenzte Verfügbarkeit personeller Ressourcen" ist der zweitgrößte Hemmschuh für Wachstumsambitionen von Immobilien-Asset-Managern. Das sagen fast zwei von drei (63%) der 44 Asset-Management-Dienstleister und Immobilienbestandshalter, die EY für seine "Real Estate Asset Management Studie 2016" befragt hat.
Die häufige Nennung knapper Humanressourcen auf die Frage nach möglichen Engpässen sei damit zu erklären, so Co-Autor Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate, dass "ein hoher Wettbewerb um Asset-Management-Mandate besteht und nur Anbieter mit gut ausgebildeten Mitarbeitern in diesem Wettbewerb bestehen können". Dies wiederum habe zu einer erhöhten Nachfrage nach Weiterbildungen in dem Bereich geführt, so Fischer. Sei es, dass sich Leute aus anderen Branchensegmenten "gute Chancen auf einen Job im Asset-Management ausrechnen", oder sie "schon im Wechsel begriffen sind".
Fischer spricht nicht nur als Autor der aktuellen Studie und Berater von Immobilien-Asset-Managern. Er spricht auch als Dozent der Irebs. Diese bietet schon seit 2008 den berufsbegleitenden Studiengang Real Estate Asset Management (Ream) an, seit diesem Jahr flankiert vom Studiengang Handelsimmobilien-Asset-Management.
Der im April 2016 an den Start gegangene, insgesamt 18. Jahrgang des berufsbegleitenden Irebs-Studiengangs Ream zählte 30 Teilnehmer und war damit zum ersten Mal ausgebucht: "Damit sind wir an unserer internen Obergrenze. Eine gute Interaktion zwischen den Teilnehmern und Dozenten soll immer möglich sein", sagt Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie. Der Handelsimmobilienkurs, der parallel stattfindet, wird zusätzlich von 14 Teilnehmern besucht.
Die Teilnehmerzahlen 2014/2015 und des im April in Hamburg gestarteten ersten Kurses 2016 scheinen gute Argumente für die von EY-Berater Fischer verfochtenen Thesen zu sein: Anno 2014 zählten beide damaligen Kurse zusammen 24 Teilnehmer, dabei verdoppelte sich die Teilnehmerzahl vom ersten zum zweiten Kurs von acht auf 16. Im Jahr 2015 nahmen insgesamt 36 Weiterbildungsstudenten teil. Die Zahl der Köpfe pro Kurs blieb dabei mit 19 und 17 in etwa auf dem Niveau des zweiten Halbjahres 2014. Die 30 Teilnehmer des aktuellen Kurses - die 14 Teilnehmer des Zusatzangebots zu Einzelhandelsimmobilien nicht mitgerechnet - bedeuten, so möchte man meinen, einen echten Sprung nach oben.
Insgesamt 44 Personen sah Fischer bei seiner jüngsten Vorlesung in Hamburg also vor sich, rund zweieinhalbmal so viele wie in den beiden Kursen im Jahr zuvor. Doch nicht nur die reine Quantität, auch die Zusammensetzung des Rekordkurses ist für Fischer aussagekräftig: "Nur etwa ein Drittel der Teilnehmer kam von klassischen Asset-Management-Häusern, die restlichen zwei Drittel waren bunt gemischt: z.B. Facility-Manager, Ingenieure, Makler, Mitarbeiter von Sparkassen und Banken und jemand von einer Hotelgesellschaft, Projektsteuerer und Anwälte."
Die detaillierte Aufschlüsselung des Teilnehmerfelds der Jahrgänge 2014/2015 und des laufenden Kurses, die der Immobilien Zeitung vorliegt, bestätigt Fischers Aussagen. Dieser Analyse ist zu entnehmen, dass es eine immer größere Auffächerung gibt: sei es nach der Fachrichtung, aus der die Studenten kommen, sei es nach der Tätigkeit, die sie aktuell ausüben, oder sei es nach der Branche, in der ihr aktueller Arbeitgeber aktiv ist.
Die Irebs hält ihren Asset-Management-Kurs abwechselnd im Rhein-Main-Gebiet, in München und Hamburg ab. Aktuell findet er zum dritten Mal in der Hansestadt statt. Bei der ersten Veranstaltung im hohen Norden im Jahr 2014 waren acht Leute mit von der Partie, im Jahr 2015 waren es 18, nun also 30: "Qualifiziertes Asset-Management wird offenbar in Hamburg wichtiger, wohl auch, weil die Preissteigerungen der letzten Jahre einfach verdiente Renditen für Investoren erschweren", sagt Just. Wer aggressiv eingekauft habe, z.B. zum 25fachen der Jahresmiete, müsse jetzt z.B. Leerstände reduzieren, um noch eine auskömmliche Rendite zu erzielen. "Und da kommt eben das Asset-Management ins Spiel: Wie kann ich meine Objekte aufwerten? Und was kostet mich das eigentlich?"
Jan Mutl, Geschäftsführer EBS Real Estate Management Institute (EBS Remi) aus Wiesbaden, schlägt in dieselbe Kerbe: "Steigen die Preise, befasst man sich mehr mit dem Bestand. Und da wir in Deutschland inzwischen in eine Phase eingetreten sind, in der weniger gute Objekte aus Portfolios herausgedreht sind, es aber kaum noch etwas zum Zukaufen gibt, liegt die Vermutung nahe, dass die Optimierung der Bestände nun im Vordergrund steht."
Ein Indiz dafür könnte sein, dass auch das EBS Remi nach einer "Pause" im vergangenen Jahr nun, 2016, wieder ein berufsbegleitendes Studium Immobilien-Asset- & Risikomanagement aufgelegt hat. Insgesamt bietet das EBS Remi diesen Kurs zum vierten Mal an: 2009 und 2010 gingen bereits vergleichbare Kurse über die Bühne. Absolute aktuelle Teilnehmerzahlen will Mutl nicht nennen - die Obergrenze hat auch das EBS Remi bei 30 Personen angesetzt -, dafür gibt er aber Zahlen zur Entwicklung von Selbstzahlern und Quereinsteigern preis.
So hat sich die Quote derer, die ihr Studium neben dem Job aus eigener Tasche bezahlen, von 2014 auf 2016 von 41% auf 78% annähernd verdoppelt. Der Anteil von Asset-Managern ist dagegen deutlich gesunken: Lag er 2014 noch bei 41%, sind in diesem Jahr nur noch 12% der Teilnehmer bereits als Asset-Manager tätig.
Für Mutl ist das kein Zufall: "Ich vermute, dass der Anstieg von Quereinsteigern - und damit auch von Selbstzahlern - mit besseren Jobchancen für Asset-Manager zusammenhängt. Diese können zyklisch bedingt sein, dergestalt, dass sich die jeweilige optimale Strategie über den Zyklusverlauf ändert: In - und am Ende von - Boom-Phasen ist es klüger, sich auf das Asset-Management von Portfolios statt auf Transaktionen als Werthebel zu konzentrieren."
Laut Irebs-Geschäftsführer Just liegt die Verteilung auf Selbstzahler und Teilnehmer, die von ihren Arbeitgebern finanziell unterstützt werden, bei den Angeboten der Irebs-Akademie relativ stabil ungefähr bei "fifty-fifty", mit vergleichsweise geringen Schwankungen nach oben wie unten. "Zurzeit bezahlen etwas mehr Unternehmen ihren Mitarbeitern eine Weiterbildung, damit sie nicht wechseln, und schließen Bindungsverträge mit ihnen ab."
Aber der Anteil der von ihren Arbeitgebern finanziell unterstützten Teilnehmer ist nach Justs Worten aktuell nicht deutlich höher als vor drei Jahren. Was vielleicht auch daran liegt, dass Arbeitnehmer in wirtschaftlich guten Zeiten nicht immer erpicht darauf sind, eine Weiterbildung, mit der sie ja auch ihre Chancen auf einen Wechsel erhöhen, vom Arbeitgeber bezahlen zu lassen.
Bei der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) in Freiburg war im Aufbaustudiengang Asset-Management "die Firmenanmeldung seit je her der übliche Weg", berichtet Thomas Bühren, Prokurist an der DIA. Die Teilnehmerzahlen haben sich seit dem ersten Jahrgang 2007 und 2012 immer zwischen zehn und 15 bewegt. In den vergangenen drei Jahren lagen sie mit rund 15 bis 20 deutlich darüber. Für den nächsten Kurs, der im Oktober 2016 beginnt, liegen bis dato neun Anmeldungen vor. Bühren rechnet erneut mit 15 bis 20 Teilnehmern.
Die höheren Studentenzahlen in den vergangenen drei Jahren erklärt er sich so: "Hier gehen wir einerseits von dem übersichtlichen Bildungsangebot insgesamt aus. Hinzu kommt, dass die DIA aufgrund der Gemeinnützigkeit gegenüber Wettbewerbern einen erheblichen Preisvorteil bietet, und das ohne Einschränkung in der Ausbildungsqualität." Bei der DIA fallen Kosten von insgesamt 3.200 Euro an: 250 Euro Einschreibegebühr und 2.950 Euro Studiengebühr.
Bei der Irebs liegt die Gebühr für die Asset-Management-Studiengänge regulär bei 7.500 Euro plus Mehrwertsteuer. Bei der EBS zahlen Privatpersonen für das Intensivstudium Immobilien-Asset- & Risikomanagement regulär 10.700 Euro, für Unternehmen mit Vorsteuerabzugsberechtigung kostet es 9.900 Euro. "Wir investieren in die Qualität der Lehre und die Betreuung der Studenten, und mit der Teilnahme am Studiengang löst man ein Ticket für unser Alumni-Netzwerk", antwortet Mutl auf die Frage, warum sein Kurs am teuersten ist.
Neben dem Aufbaustudiengang sind bei der DIA 2015/2016 Bühren zufolge vermehrt Anfragen nach Inhouse-Schulungen für das Management von Immobilienbeständen von Bestandshaltern und professionellen Asset-Management-Anbietern eingegangen. Insbesondere größere Gesellschaften hätten einen erheblichen Qualifizierungsbedarf, der durch individuelle, auf den Arbeitgeber abgestimmte Ausbildungskonzepte abgedeckt werden soll, lautet Bührens Schlussfolgerung.
Eine dieser Gesellschaften ist Corpus Sireo: "Wir haben mit der DIA ein Zertifizierungsprogramm für unsere Asset-Manager gestartet", berichtet Tania Schütte, Director Human Resources. Ziel sei es, "erfahrene Kollegen mit hoher Expertise weiter zu professionalisieren". Corpus Sireo übernimmt zu 100% die Kosten für diese Weiterbildungsmaßnahmen.
Das Programm besteht aus Expertise-Modulen, die von der DIA abgebildet werden, und zusätzlich aus Modulen zur Weiterentwicklung der persönlichen Kompetenzen als Asset-Manager, die innerhalb der hauseigenen Corpus Sireo Academy stattfinden, erzählt Schütte. Der zuständige Geschäftsführer, Michael Belau, habe die Verantwortung für den praktischen Teil übernommen, der eine Hausarbeit und die Präsentation zur Umsetzung des Erlernten in die Praxis umfasst. Die DIA macht die Abschlussprüfung für die Zertifizierung zum "Certified Real Estate Manager/in (DIA)".
Die EY-Studie hat begrenzte Personalressourcen als Wachstumsbremse für Asset-Manager identifiziert. Einen großen Nachfragesprung bei Weiterbildungsangeboten in diesem Bereich kann jedoch nicht jeder ausmachen: Hanspeter Gondring, wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI), sieht eher keine deutlich erhöhte Nachfrage nach Fortbildungsprogrammen für Immobilien-Asset-Manager: "Punktuell mag es eine Nachfrage nach Weiterbildungsmöglichkeiten für Asset-Manager geben", holt Gondring aus.
Das Problem sei die Definition und damit der Wirkungskreis eines Asset-Managers: "In Deutschland haben wir eine große Begriffsvielfalt. Einige meinen Property-Manager, andere wiederum Portfolio-Manager, und einige sogar Facility-Manager, wenn sie von Asset-Manager sprechen." Im angelsächsischen Raum werde unter einem Asset-Manager lehrbuchmäßig ein Vermögensmanager verstanden, der die Aufgabe des Eigentümers, entweder als Dienstleistung oder für den Eigenbestand, wahrnimmt. "Für diesen Kreis sehe ich nur eine begrenzte Nachfrage, da hierfür in der Regel neben der fachlichen Qualifikation internationale Erfahrung und eine mehrjährige verantwortungsvolle Berufstätigkeit vorausgesetzt werden", so Gondring.
Er sieht einen größeren Bedarf an Property-Managern, weil diese als Generalisten die gesamte Bandbreite des immobilienwirtschaftlichen Wissens abdecken müssen - von der Immobilienbewertung über Performancemessung und Cashflow-Modellierung bis hin zur Risikoanalyse - und auch rechtliche Grundlagen beherrschen müssen.
Das Property-Management sei eine Querschnittsaufgabe, die einen Generalisten mit einem fundierten allgemein betriebs- und immobilienwirtschaftlichen Wissen verlangt. "Dies decken wir mit unserem Kontaktstudium an der ADI voll ab", so Gondring. "Nach meiner Auffassung sind die bestehenden Weiterbildungsprogramme von ADI und Irebs völlig ausreichend, die Qualifikation für Asset- und Property-Manager zu vermitteln."
