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Ein Grund mehr, in die Pfalz zu reisen

Köpfe 22.06.2006
Mit Geld aus Schottland wird das Designer Outlet Zweibrücken (DOZ), schon jetzt eigenen Angaben zufolge das größte Fabrikverkaufszentrum in Deutschland, erweitert. Um die Kunden länger als ... 

Mit Geld aus Schottland wird das Designer Outlet Zweibrücken (DOZ), schon jetzt eigenen Angaben zufolge das größte Fabrikverkaufszentrum in Deutschland, erweitert. Um die Kunden länger als einen Tag in der Gegend zu halten, investiert das Centermanagement nicht nur in neue Marken, sondern setzt auch auf den Faktor Tourismus.

Es war ein zähes Ringen, bis Kenmore das DOZ im Oktober 2005 endlich gekauft hatte. Die letzte Verhandlungsrunde zwischen den Abgesandten des schottischen Investors John Kennedy und den Minderheitsgesellschaftern Hans Dobke, Ralph Dommermuth und Erhard Pascher dauerte dem Vernehmen nach 18 Stunden und war erst um 4 Uhr früh beendet. Centermanagerin Regina Leitner kaufte am Morgen einen Satz Hemden. Die Herren waren ohne Gepäck angereist, da sie nicht damit gerechnet hatten, dass sich der Notartermin derart in die Länge ziehen würde. Kenmore erwarb das bestehende Center und die Grundstücke, auf denen die Erweiterungsbauten entstehen. Die Investition der Schotten beläuft sich auf insgesamt 70 Mio. EUR.

Neben dem Flughafen Hahn ist das im Jahr 2000 eröffnete DOZ wohl die erfolgreichste militärische Konversion in Rheinland-Pfalz. Vater des Centers ist Hans Dobke, ein Deutscher, der seit rund 30 Jahren in England lebt. Er ist Chef der Betreiberfirma OCI, die auch das Fabrikverkaufszentrum in Wolfsburg baut. Seinen Vorschlag, ein Outlet abseits der großen Städte, Verkehrsströme und Reiseziele auf einem ehemaligen Nato-Flughafen zu platzieren, hielten viele Beobachter zunächst für eine Schnapsidee. Nicht so die Investmentbank Lehman Brothers, die bis Herbst 2005 mit 75% am DOZ beteiligt war. Für Dobkes Erfolg waren nach Ansicht von Regina Leitner zwei Faktoren ausschlaggebend. Dobke konnte sich auf die Unterstützung der Landesregierung verlassen. Die politische Rückendeckung erwies sich als hilfreich, als die saarländischen Nachbarstädte Homburg und Neunkirchen die Erweiterung des DOZ per Klage zu verhindern versuchten. Andererseits zogen nach anfänglicher Skepsis auch die Hersteller mit, weil sie erkannten, dass sie mit einem Verkaufspunkt im abgelegenen Zweibrücken vergleichsweise wenig Widerstand unter ihren eigenen Händlern provozieren würden. Hätte Dobke das Outlet in der Nähe eines Ballungsraums platzieren wollen, vermutet Leitner, hätten sich die Händler weit entschiedener gewehrt. "Die Nähe zu den Vollpreisläden wäre kritisch geworden." Der Erfolg des DOZ zeige, dass man bei Investitionen "nicht nur von Zahlen und Machbarkeitsstudien ausgehen darf".

Im vergangenen Jahr besuchten 1,3 Mio. Menschen das DOZ, 50 Mio. EUR wurden umgesetzt. Die durchschnittlichen Ausgaben pro Besucher steigen seit vier Jahren, 2005 ließ jeder Kunde zwischen 35 EUR und 45 EUR zurück. Im Jahre 2005 legten 36% der Kunden für ihren Einkauf eine Strecke von bis zu 50 km zurück, 37% zwischen 51 und 100 km, 18% zwischen 101 und 200 km, und 9% kamen aus einem Radius größer als 200 km. Auffällig ist der steigende Anteil französischer Gäste: Sie sorgten 2005 für 14% des gesamten Besucheraufkommens. Die Flächenproduktivität liegt Leitner zufolge zwischen 3.000 EUR/m2 und 10.000 EUR/m2, Angaben über die Mietpreise macht sie nicht.

Die Erweiterung erfolgt in Etappen. Im Juli eröffnet der erste Bauabschnitt mit 25 Geschäften und 4.500 m2 Verkaufsfläche (VKF); im Herbst folgt der zweite Abschnitt mit 1.500 m2 VK und zwölf Geschäften. Laut städtebaulichem Vertrag darf das DOZ (derzeit 10.800 m2 VKF mit 55 Shops) bis maximal 21.000 m2 VKF wachsen. Die Geschäfte in den beiden kommenden Bauabschnitten sind so gut wie vermietet.

Wer weit anreist, gibt viel aus

Bei der Akquise neuer Marken achtet das DOZ auf eine Mischung der Preissegmente. Weitere berühmte Designer sind erwünscht, aber auch Mode für den kleinen Geldbeutel darf nicht fehlen. Nicht jeder Kunde ist bereit, in einem Outlet 79 EUR für ein Hemd auszugeben - auch wenn Versace auf dem Etikett steht. "An einem Standort wie Zweibrücken kann man es sich nicht leisten, nur mit Top-Marken zu arbeiten", sagt Leitner. Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl einer Marke sei deren "Bekanntheit".

Das Verhältnis zum Innenstadthandel Zweibrücken hat sich Leitner zufolge "sehr stark entspannt". Die Centermanagerin ist seit kurzer Zeit Vorsitzende der Zweibrücker Werbegemeinschaft. "Es gab Einbußen, aber in anderen Bereichen profitiert die Stadt. Wir haben Zweibrücken auf die Landkarte gebracht", findet sie. Sogar Ansätze einer Zusammenarbeit mit dem Innenstadthandel sind zu erkennen. So darf der Intersport-Händler aus der Fußgängerzone das Schaufenster des adidas-Shops mit Waren dekorieren, deren Verkauf im DOZ, das nur Vorsaison-, Ib- und Musterware anbieten darf, untersagt ist. Auch in anderer Form versucht die Innenstadt, von dem Besuchermagneten an der Peripherie zu profitieren. Auf einem städtischen Grundstück laufen zurzeit die Bauarbeiten für ein City-Outlet mit rund 2.500 m2 VKF. "Dort sollen Sortimente verkauft werden, die für uns tabu sind", so Leitner. Dazu zählen Bücher, Elektrowaren und Sportgeräte.

Nachdem es dem DOZ gelungen ist, sich als Einkaufsadresse mit überregionaler Ausstrahlung zu etablieren, möchte Marketing-Manager Peter Hirsch die Verweildauer der Besucher erhöhen. Die Erfahrung zeigt, dass Kunden, die eine weite Anreise in Kauf nehmen, pro Besuch mehr Geld ausgeben als Menschen aus dem unmittelbaren Einzugsgebiet. Hirsch findet, dass die Pfalz mehr zu bieten hat als einen Bummel bei Versace, Polo, Burberry oder Bogner. Außer einer schönen Landschaft zählt er Festungen, Burgen, römische Ausgrabungen und die Gastronomie dazu. "Allein im benachbarten Saarland gibt es 45 Lokale, die in einem Restaurantführer gelistet sind." Hirsch möchte aus alldem "attraktive touristische Bausteine schaffen, die buchbar sind". Ein ideales Shoppingwochenende stellt er sich so vor: am Freitag Anreise per Auto oder Flugzeug (Flughafen Zweibrücken), Einkaufen, am Wochenende Ausflüge in die Umgebung, am Montag "wiederkommen und das kaufen, was man am Freitag vergessen hat". Parallel dazu sponsert das DOZ Veranstaltungen in der Umgebung wie z.B. das Flughafenfest Zweibrücken. Während der Fußball-Weltmeisterschaft ist das Center auch sonntags geöffnet, zahlreiche Spiele werden auf einer Leinwand übertragen und mit einem musikalischen Rahmenprogramm garniert.

Aus der Nähe zum Flughafen Zweibrücken, der ebenfalls aus der Konversion hervorgegangen ist, schlägt das DOZ bereits Kapital. Einmal ist ein Shopping-Flieger aus Luxemburg gelandet. Eine Fluggesellschaft plant, das DOZ als Zwischenstation auf der Verbindung Luxemburg-Mallorca anzufliegen. "Wir sind das einzige Outlet in Deutschland mit Flughafenanschluss", sagt Hirsch. Das wussten auch die Manager der Kenmore-Gruppe zu schätzen. Sie reisten zum Notar mit einem Privatjet an. (cvs)

IZ

Martin Busse

Köpfe 26.05.2006
Martin Busse, heute Head of Valuation und Member of the Management von Catella Eureal, wurde 1964 in Solingen geboren. Dort und im nahen Hilden verbrachte er auch seine Kindheit. Busse hat ... 

Martin Busse, heute Head of Valuation und Member of the Management von Catella Eureal, wurde 1964 in Solingen geboren. Dort und im nahen Hilden verbrachte er auch seine Kindheit. Busse hat Abschlüsse als Immobilienwirt und als Bachelor of Real Estate in der Tasche und sich außerdem zum Sachverständigen ausbilden lassen. Mit 25 Jahren heuerte er bei einer kleinen Düsseldorfer Beratungsgesellschaft als erstem Arbeitgeber an. 14 Jahre später, Ende 2003, vollzog er seinen bisher letzten beruflichen Wechsel und kam zu Catella, wo er nun in Deutschland für die Catella Property Group den Bereich Valuation Services und Consulting verantwortet. Busse ist verheiratet und seit wenigen Wochen auch Vater eines dritten Kindes.

Die Immobilienbranche erinnert an welches Tier?

An die Ente - konkret an eine Mischung aus Donald und Dagobert Duck.

Kamen Sie zufällig zur Immobilienbranche?

Halb zog es mich, halb sank ich hin.

Ihr Lieblingsgericht?

Zu meinen Favoriten zählen Königsberger Klopse.

Was wären Sie heute, wenn nicht Immobilienprofi?

Dozent/Mitarbeiter in der Naturwissenschaft.

Ihr letzter Besuch im Theater, Kino, Konzert, Stadion ...?

"Der kleine Eisbär II" im Kino, mit der Familie.

Welche berufliche Entscheidung würden Sie gerne revidieren?

Alle Entscheidungen haben in der Summe dorthin geführt, wo ich heute stehe- und da fühle ich mich schon sehr wohl!

Ihre Lieblingsimmobilie?

Vom denkmalgeschützten Brunnenhäuschen bis zum Skyscraper - es gibt sehr viele faszinierende Bauwerke, die mir gefallen.

Ihr erster Vermieter? Ihr erster Kauf?

Ein schwäbisches Ehepaar, das einen ausgebauten Kellerraum vermietet hat. Kauf: ein Wohn- und Geschäftshaus in Düsseldorf.

Können Sie sich vorstellen, für eine gewisse Zeit in die Politik zu gehen?

Ja, insbesondere, um Marktnähe zu fördern und die Immobilienwirtschaft mit Kompetenz zu vertreten, aber auch, um andere Projekte anzugehen, wo ich mir Veränderungen wünsche.

Womit beschäftigen Sie sich gerade besonders intensiv?

Mit unserem Kerngeschäft.

Haben Sie einmal eine Nacht im Gefängnis verbracht?

Nein.

Auf einer Party schon mal wegen der Vorurteile über die Immobilienbranche geärgert?

Das Schöne an Vorurteilen ist, dass es keine fundierten Urteile sind und sie daher eher zum Schmunzeln als zum Ärgern anregen.

Was tun Sie in ausweglos erscheinenden Situationen?

Überblick verschaffen, analysieren, Handlungsalternativen prüfen und entscheiden (evtl. auch Tun durch Nichttun).

Wen würden Sie gerne einmal treffen?

Zum Beispiel Leonardo da Vinci.

Was soll auf Ihrem Grabstein stehen?

Liebe Worte meiner Familie.

IZ