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Ex-Beos-Vorstandssprecher Martin Czaja ist bei Inbright "zurück am Objekt"

Gruppenbild ohne Dame: die Führungsmannschaft von Inbright (von links nach rechts) mit Johannes Nöldeke, Sebastian Pijnenburg, Neuzugang Martin Czaja, Torsten Schmidt und Steffen Uttich.

Gruppenbild ohne Dame: die Führungsmannschaft von Inbright (von links nach rechts) mit Johannes Nöldeke, Sebastian Pijnenburg, Neuzugang Martin Czaja, Torsten Schmidt und Steffen Uttich.

Quelle: Inbright, Urheber: Fotograf Simon Wegener

Köpfe 05.01.2022
Martin Czaja, 17 Jahre Mitarbeiter und zuletzt Vorstandssprecher von Beos, ist zum Jahreswechsel in eine neue Rolle geschlüpft. Beim Berliner Light-Industrial-Spezialisten Inbright wird ... 

Martin Czaja, 17 Jahre Mitarbeiter und zuletzt Vorstandssprecher von Beos, ist zum Jahreswechsel in eine neue Rolle geschlüpft. Beim Berliner Light-Industrial-Spezialisten Inbright wird der 47-Jährige zusammen mit Steffen Uttich als Gesellschafter und Geschäftsführer den Investmentbereich für institutionelle Kunden aufbauen. Potenziellen Anlegern stellen Uttich und Czaja Artikel-8-Fonds und 4% Ausschüttungsrendite in Aussicht.



Bei Inbright trifft Czaja auch noch auf paar andere Ex-Kollegen von Beos, zum Beispiel Sebastian Pijnenburg und Johannes Nöldeke. Pijnenburg leitete früher die Berliner Niederlassung von Beos, Nöldeke wirkte dort als Leiter Baumanagement. Im ersten Corona-Jahr 2020 hoben die beiden zusammen mit Torsten Schmidt, der keine Beos-Vergangenheit hat, die Firma Inbright, die damals noch Bright Industrial Investment hieß, aus der Taufe.

Seit dem Jahreswechsel 2021/2022 leiten Czaja, Pijnenburg und Uttich die Gesellschaft Inbright Investment, die Institutionellen-Schiene von Inbright. Das zweite - oder eigentlich erste - Standbein ist die Projektentwicklung, die über die Gesellschaft Inbright Development läuft. Die Fondssparte soll für institutionelle Investoren regulierte Anlagevehikel für Light-Industrial-Objekte mit Flächen für Produktion, Büro, Logistik sowie Forschung und Entwicklung auflegen und managen ?also mit ebenjenen Immobilien, die Czaja und Uttich der institutionellen Kundschaft einst schon bei Beos schmackhaft machten. Den Schwerpunkt sollen Spezialfonds bilden, die von einer Service-KVG aufgelegt werden. Club-Deals und Einzelmandate sind den Inbrights aber auch herzlich willkommen. Das Premierenprodukt soll 2022 fliegen.

Geringe Mietausfallquote bei Light Industrial

Als Vermarktungsargument pro Light-Industrial-Investments führt Uttich die Mietausfallquote ins Feld, wobei er sich vermutlich nicht zuletzt auf die bei Beos gemachten Erfahrungen stützen dürfte: "Wir waren positiv überrascht, dass der potenzielle Ausfall bei Light Industrial in Deutschland nach unserer Marktbeobachtung nie mehr als 5% der Jahresnettokaltmiete betragen hat. Die Investoren haben durch die ganze Corona-Zeit hindurch die komplette Ausschüttung bekommen." Shoppingcenterinvestoren beispielsweise können von solchen Werten nur träumen.

Czaja war bei Beos ab 2015 im Vorstand u.a. für das Portfolio-, Asset- und Property-Management der Spezialfonds zuständig. Im April 2021 war er dann ausgestiegen. Bei Inbright stellt er künftigen Investoren zusammen mit Uttich um die 4% Ausschüttungsrendite in Aussicht.

ESG-Scoring in Planung

Zum Jahreswechsel ist nicht nur Czaja bei Inbright eingestiegen, auch die ersten Teile der EU-Taxonomie mit Bezug auf ökologisch nachhaltiges Wirtschaften sind in Kraft getreten. Wie so viele andere Spieler auch, bereitet Inbright ein eigenes Scoring-Modell mit Blick auf Ökologie (E wie Environmental), gesellschaftlichen Nutzen (S wie Social) und gute Unternehmensführung (G wie Governance) vor ? wobei erstmal das E ganz klar im Vordergrund steht.

ESG, daraus macht Czaja keinen Hehl, kostet Anleger den einen oder anderen Basispunkt Rendite - dafür sollen sie dann aber auch ein resilientes Investmentprodukt im Eierkörbchen haben. Damit der "Develop to green"-Ansatz (bei Projektentwicklungen) bzw. "Manage to green" (bei Bestandserwerben) den Cashflow nicht allzu sehr strapaziert, hat Inbright letzten Herbst den Energiedienstleister Getec an Bord geholt und das Joint Venture Inbright Energy gegründet.

Joint Venture mit Getec schont den Cashflow

Der Gedanke dahinter: Mit dem Finanzinvestor EQT bzw. bald einem Investmentvehikel von J.P. Morgan im Rücken ? EQT und die Getec Energie Holding wollen ihre Anteile an dem Energiedienstleister im ersten Quartal 2022 an den J.P.-Morgan-Fonds verkaufen ? bringt der Joint-Venture-Partner ordentlich Finanzierungs-Power mit in die Inbright-Projekte und Bestandsankäufe. "So sollen die laufenden Ausschüttungen nicht zu sehr beeinträchtigt werden", erklärt Czaja. "Die Kunst wird darin bestehen, die energetischen Maßnahmen so aufzuteilen, dass der Cashflow nicht so massiv belastet wird."

Contracting mit Energiepartnern ? das kennt Czaja schon seit 15 Jahren. "Aber beim Contracting hörte es dann auch schnell auf. Mit Inbright Energy gehen wir den nächsten Schritt: Photovoltaik, Wärmepumpen ? all die Themen, die sich bisher schlecht gerechnet haben und Auswirkungen aufs Investment haben." Das Motiv ist klar: "Wir wollen in Richtung Artikel-8-Fonds gehen. Das heißt, wir kaufen die Objekte entweder schon grün - oder wir machen sie während der Laufzeit grün." Und da Light-Industrial-Immobilien mit ihrem Produktionsanteil recht viel Energie verbrauchen und damit CO2ausstoßen, sollen schon kleinere Maßnahmen eine vergleichsweise große Wirkung entfalten.

"Exit-Risiko ausschließen"

Wie groß das Interesse potenzieller Anleger an Artikel-8-Fonds ausfällt? "Tatsächlich ist das nicht mehr nur ein Lippenbekenntnis, sondern ein wirtschaftlicher Faktor, um das Exit-Risiko auszuschließen", konstatiert Uttich, der seit Herbst vergangenen Jahres für Inbright trommelt und vorher als Leiter Kapitalmärkte bei Beos eng an den Investoren dran war. Inbright wolle Objekte ganz klassisch zehn Jahre halten ? nur ist dann, anders als in der Vergangenheit, "der Markt für Schrabbel nach Artikel 6 vielleicht nur noch schwer zu verkaufen, weil es für sowas immer weniger Käufer geben wird".

Die Fondsmacher von Inbright rechnen sich deshalb auch Chancen aus, weil sich der eine oder andere Eigentümer bzw. sein Asset-Manager möglicherweise von Objekten trennen könnte, die morgen oder übermorgen nicht mehr en vogue sind oder nur für teuer Geld auf den Klimapfad gehoben werden können. Hier und da fehle Kapital und/oder Knowhow für ausgiebiges Asset?Management, argumentiert Uttich. Ist aber auch so ehrlich, zuzugeben: "Wir hoffen auf günstigere Objekte, ja. Wir glauben auch schwer daran. Noch sehen wir da aber gar nichts."

Ab in die "volle Eigenständigkeit"

Wer Czaja fragt, weshalb es ihn von der kapitelreichen Erfolgsgeschichte Beos zur Neugründung Inbright verschlagen hat, dem nennt er zwei Gründe: "Kultur und Struktur". "Ich habe eine hohe Eigenverantwortung gesucht, wollte in die volle Eigenständigkeit gehen ? das war bei Beos trotz aller Erfolge so nicht möglich." Anders als bei Beos - und auch das macht den Reiz seiner neuen Rolle für Czaja aus - gibt "keine Investoren, keine reinen Geldgeber", die hinter Inbright stünden.

Last but not least schätzt es Czaja, bei Inbright "wieder zurück am Objekt" zu sein. "Bei Beos sind wir so lange so stark gewachsen. Als ich ging, hatten wir 150 Mitarbeiter an sechs Standorten und einen Immobilienbestand von 4 Mrd. Euro. Jetzt bin ich wieder back to the roots." Zum Vergleich: Inbright beschäftigt 15 Mitarbeiter und hat eine Entwicklungs-Pipeline aus fünf Objekten mit einem Projektvolumen von 300 Mio. Euro. Nach Deals in Hamburg-Billbrook, Berlin-Moabit und im hessischen Hanau hat Inbright um den Jahreswechsel herum zwei Bestandsimmobilien im Raum Stuttgart und in Augsburg gekauft.

Zwei neue Projekte bei Stuttgart und in Augsburg

Im Schwabenland soll der Nutzen-Lasten-Wechsel Mitte Januar erfolgen. Auf dem 51.000 qm großen Grundstück stehen Bestandsgebäude mit 79.000 qm Mietfläche. Der Bestand ist mittelfristig vermietet. Ziel ist die Baurechtschaffung für eine Neukonzeptionierung des Areals hin zu einem gemischt genutzten Light-Industrial- bzw. Research-&-Development-Campus. Dafür sollen einige Gebäude im Bestand nachgenutzt und andere durch Neubauten ersetzt werden.

In Augsburg hat Inbright eine bestehende Produktionshalle samt Bürogebäude von 2006 gekauft. Der Nutzen-Lasten-Wechsel hat im Dezember 2021 stattgefunden. Das Grundstück misst 15.666 qm, die Mietfläche summiert sich auf 9.850 qm. Getreu dem Motto Manage to green sollen die technische Gebäudeausrüstung und die Grundrissstruktur optimiert werden. Für 2022 streben die Projektentwickler eine Neuvermietung an.

Lieber als zurück schaut Czaja nach vorn: "Jetzt gilt es, möglichst schnell die Entscheidung über die Eigenkapital-Partner zu treffen. Höchstwahrscheinlich werden wir als erstes einen Spezialfonds anbieten." In diesen sollen entweder abgeschlossene Projektentwicklungen von Inbright und Objekte vom Markt mit energetischem Upside-Potenzial wandern, die Inbright sich über Bieterschlachten oder gerne - aber eher unwahrscheinlicher Weise - off market angelt.

Harald Thomeczek

Devolution holt Tobias Rödl-Cardinal von Widdern in die Geschäftsführung

Franco Powilleit.

Franco Powilleit.

Quelle: Devolution GmbH

Köpfe 05.01.2022

Stavros Efremidis übernimmt Vorsitz im Corestate-Aufsichtsrat

Köpfe 04.01.2022
Nachdem Friedrich Munsberg zum Jahreswechsel aus dem Aufsichtsrat von Corestate Capital ausgeschieden ist, hat Stavros Efremidis die Position des Vorsitzenden übernommen. Dr. Bertrand Malmendier ... 

Nachdem Friedrich Munsberg zum Jahreswechsel aus dem Aufsichtsrat von Corestate Capital ausgeschieden ist, hat Stavros Efremidis die Position des Vorsitzenden übernommen. Dr. Bertrand Malmendier wurde zum Stellvertreter gewählt. 



Im Aufsichtsrat der Corestate Capital hat Stavros Efremidis, der in der Vergangenheit die Immobilienunternehmen KWG, WCM und Godewind aufgebaut hat, den Vorsitz übernommen. Außerdem haben die Aktionäre den Rechtsanwalt Dr. Bertrand Malmendier in den Aufsichtsrat bestellt und zum stellvertretenden Vorsitzenden gewählt. 

Die beiden folgen im Kontrollgremium auf Friedrich Munsberg und seinen Stellvertreter Prof. Dr. Hermann Wagner, die zum Jahreswechsel aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden sind. Hintergrund der Umbesetzungen sind Veränderungen im Aktionariat von Corestate Capital. 

Dr. Friedrich Oelrich, früheres Vorstandsmitglied der Deka Bank, der seit November 2020 dem Corestate-Aufsichtsrat angehört, behält seine Funktion bei. Zudem soll Karl Ehlerding in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung als weiteres Mitglied vorgeschlagen werden.
Janina Stadel