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Ein Grund mehr, in die Pfalz zu reisen

Köpfe 22.06.2006
Mit Geld aus Schottland wird das Designer Outlet Zweibrücken (DOZ), schon jetzt eigenen Angaben zufolge das größte Fabrikverkaufszentrum in Deutschland, erweitert. Um die Kunden länger als ... 

Mit Geld aus Schottland wird das Designer Outlet Zweibrücken (DOZ), schon jetzt eigenen Angaben zufolge das größte Fabrikverkaufszentrum in Deutschland, erweitert. Um die Kunden länger als einen Tag in der Gegend zu halten, investiert das Centermanagement nicht nur in neue Marken, sondern setzt auch auf den Faktor Tourismus.

Es war ein zähes Ringen, bis Kenmore das DOZ im Oktober 2005 endlich gekauft hatte. Die letzte Verhandlungsrunde zwischen den Abgesandten des schottischen Investors John Kennedy und den Minderheitsgesellschaftern Hans Dobke, Ralph Dommermuth und Erhard Pascher dauerte dem Vernehmen nach 18 Stunden und war erst um 4 Uhr früh beendet. Centermanagerin Regina Leitner kaufte am Morgen einen Satz Hemden. Die Herren waren ohne Gepäck angereist, da sie nicht damit gerechnet hatten, dass sich der Notartermin derart in die Länge ziehen würde. Kenmore erwarb das bestehende Center und die Grundstücke, auf denen die Erweiterungsbauten entstehen. Die Investition der Schotten beläuft sich auf insgesamt 70 Mio. EUR.

Neben dem Flughafen Hahn ist das im Jahr 2000 eröffnete DOZ wohl die erfolgreichste militärische Konversion in Rheinland-Pfalz. Vater des Centers ist Hans Dobke, ein Deutscher, der seit rund 30 Jahren in England lebt. Er ist Chef der Betreiberfirma OCI, die auch das Fabrikverkaufszentrum in Wolfsburg baut. Seinen Vorschlag, ein Outlet abseits der großen Städte, Verkehrsströme und Reiseziele auf einem ehemaligen Nato-Flughafen zu platzieren, hielten viele Beobachter zunächst für eine Schnapsidee. Nicht so die Investmentbank Lehman Brothers, die bis Herbst 2005 mit 75% am DOZ beteiligt war. Für Dobkes Erfolg waren nach Ansicht von Regina Leitner zwei Faktoren ausschlaggebend. Dobke konnte sich auf die Unterstützung der Landesregierung verlassen. Die politische Rückendeckung erwies sich als hilfreich, als die saarländischen Nachbarstädte Homburg und Neunkirchen die Erweiterung des DOZ per Klage zu verhindern versuchten. Andererseits zogen nach anfänglicher Skepsis auch die Hersteller mit, weil sie erkannten, dass sie mit einem Verkaufspunkt im abgelegenen Zweibrücken vergleichsweise wenig Widerstand unter ihren eigenen Händlern provozieren würden. Hätte Dobke das Outlet in der Nähe eines Ballungsraums platzieren wollen, vermutet Leitner, hätten sich die Händler weit entschiedener gewehrt. "Die Nähe zu den Vollpreisläden wäre kritisch geworden." Der Erfolg des DOZ zeige, dass man bei Investitionen "nicht nur von Zahlen und Machbarkeitsstudien ausgehen darf".

Im vergangenen Jahr besuchten 1,3 Mio. Menschen das DOZ, 50 Mio. EUR wurden umgesetzt. Die durchschnittlichen Ausgaben pro Besucher steigen seit vier Jahren, 2005 ließ jeder Kunde zwischen 35 EUR und 45 EUR zurück. Im Jahre 2005 legten 36% der Kunden für ihren Einkauf eine Strecke von bis zu 50 km zurück, 37% zwischen 51 und 100 km, 18% zwischen 101 und 200 km, und 9% kamen aus einem Radius größer als 200 km. Auffällig ist der steigende Anteil französischer Gäste: Sie sorgten 2005 für 14% des gesamten Besucheraufkommens. Die Flächenproduktivität liegt Leitner zufolge zwischen 3.000 EUR/m2 und 10.000 EUR/m2, Angaben über die Mietpreise macht sie nicht.

Die Erweiterung erfolgt in Etappen. Im Juli eröffnet der erste Bauabschnitt mit 25 Geschäften und 4.500 m2 Verkaufsfläche (VKF); im Herbst folgt der zweite Abschnitt mit 1.500 m2 VK und zwölf Geschäften. Laut städtebaulichem Vertrag darf das DOZ (derzeit 10.800 m2 VKF mit 55 Shops) bis maximal 21.000 m2 VKF wachsen. Die Geschäfte in den beiden kommenden Bauabschnitten sind so gut wie vermietet.

Wer weit anreist, gibt viel aus

Bei der Akquise neuer Marken achtet das DOZ auf eine Mischung der Preissegmente. Weitere berühmte Designer sind erwünscht, aber auch Mode für den kleinen Geldbeutel darf nicht fehlen. Nicht jeder Kunde ist bereit, in einem Outlet 79 EUR für ein Hemd auszugeben - auch wenn Versace auf dem Etikett steht. "An einem Standort wie Zweibrücken kann man es sich nicht leisten, nur mit Top-Marken zu arbeiten", sagt Leitner. Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl einer Marke sei deren "Bekanntheit".

Das Verhältnis zum Innenstadthandel Zweibrücken hat sich Leitner zufolge "sehr stark entspannt". Die Centermanagerin ist seit kurzer Zeit Vorsitzende der Zweibrücker Werbegemeinschaft. "Es gab Einbußen, aber in anderen Bereichen profitiert die Stadt. Wir haben Zweibrücken auf die Landkarte gebracht", findet sie. Sogar Ansätze einer Zusammenarbeit mit dem Innenstadthandel sind zu erkennen. So darf der Intersport-Händler aus der Fußgängerzone das Schaufenster des adidas-Shops mit Waren dekorieren, deren Verkauf im DOZ, das nur Vorsaison-, Ib- und Musterware anbieten darf, untersagt ist. Auch in anderer Form versucht die Innenstadt, von dem Besuchermagneten an der Peripherie zu profitieren. Auf einem städtischen Grundstück laufen zurzeit die Bauarbeiten für ein City-Outlet mit rund 2.500 m2 VKF. "Dort sollen Sortimente verkauft werden, die für uns tabu sind", so Leitner. Dazu zählen Bücher, Elektrowaren und Sportgeräte.

Nachdem es dem DOZ gelungen ist, sich als Einkaufsadresse mit überregionaler Ausstrahlung zu etablieren, möchte Marketing-Manager Peter Hirsch die Verweildauer der Besucher erhöhen. Die Erfahrung zeigt, dass Kunden, die eine weite Anreise in Kauf nehmen, pro Besuch mehr Geld ausgeben als Menschen aus dem unmittelbaren Einzugsgebiet. Hirsch findet, dass die Pfalz mehr zu bieten hat als einen Bummel bei Versace, Polo, Burberry oder Bogner. Außer einer schönen Landschaft zählt er Festungen, Burgen, römische Ausgrabungen und die Gastronomie dazu. "Allein im benachbarten Saarland gibt es 45 Lokale, die in einem Restaurantführer gelistet sind." Hirsch möchte aus alldem "attraktive touristische Bausteine schaffen, die buchbar sind". Ein ideales Shoppingwochenende stellt er sich so vor: am Freitag Anreise per Auto oder Flugzeug (Flughafen Zweibrücken), Einkaufen, am Wochenende Ausflüge in die Umgebung, am Montag "wiederkommen und das kaufen, was man am Freitag vergessen hat". Parallel dazu sponsert das DOZ Veranstaltungen in der Umgebung wie z.B. das Flughafenfest Zweibrücken. Während der Fußball-Weltmeisterschaft ist das Center auch sonntags geöffnet, zahlreiche Spiele werden auf einer Leinwand übertragen und mit einem musikalischen Rahmenprogramm garniert.

Aus der Nähe zum Flughafen Zweibrücken, der ebenfalls aus der Konversion hervorgegangen ist, schlägt das DOZ bereits Kapital. Einmal ist ein Shopping-Flieger aus Luxemburg gelandet. Eine Fluggesellschaft plant, das DOZ als Zwischenstation auf der Verbindung Luxemburg-Mallorca anzufliegen. "Wir sind das einzige Outlet in Deutschland mit Flughafenanschluss", sagt Hirsch. Das wussten auch die Manager der Kenmore-Gruppe zu schätzen. Sie reisten zum Notar mit einem Privatjet an. (cvs)

IZ

Martin Busse

Köpfe 26.05.2006
Martin Busse, heute Head of Valuation und Member of the Management von Catella Eureal, wurde 1964 in Solingen geboren. Dort und im nahen Hilden verbrachte er auch seine Kindheit. Busse hat ... 

Martin Busse, heute Head of Valuation und Member of the Management von Catella Eureal, wurde 1964 in Solingen geboren. Dort und im nahen Hilden verbrachte er auch seine Kindheit. Busse hat Abschlüsse als Immobilienwirt und als Bachelor of Real Estate in der Tasche und sich außerdem zum Sachverständigen ausbilden lassen. Mit 25 Jahren heuerte er bei einer kleinen Düsseldorfer Beratungsgesellschaft als erstem Arbeitgeber an. 14 Jahre später, Ende 2003, vollzog er seinen bisher letzten beruflichen Wechsel und kam zu Catella, wo er nun in Deutschland für die Catella Property Group den Bereich Valuation Services und Consulting verantwortet. Busse ist verheiratet und seit wenigen Wochen auch Vater eines dritten Kindes.

Die Immobilienbranche erinnert an welches Tier?

An die Ente - konkret an eine Mischung aus Donald und Dagobert Duck.

Kamen Sie zufällig zur Immobilienbranche?

Halb zog es mich, halb sank ich hin.

Ihr Lieblingsgericht?

Zu meinen Favoriten zählen Königsberger Klopse.

Was wären Sie heute, wenn nicht Immobilienprofi?

Dozent/Mitarbeiter in der Naturwissenschaft.

Ihr letzter Besuch im Theater, Kino, Konzert, Stadion ...?

"Der kleine Eisbär II" im Kino, mit der Familie.

Welche berufliche Entscheidung würden Sie gerne revidieren?

Alle Entscheidungen haben in der Summe dorthin geführt, wo ich heute stehe- und da fühle ich mich schon sehr wohl!

Ihre Lieblingsimmobilie?

Vom denkmalgeschützten Brunnenhäuschen bis zum Skyscraper - es gibt sehr viele faszinierende Bauwerke, die mir gefallen.

Ihr erster Vermieter? Ihr erster Kauf?

Ein schwäbisches Ehepaar, das einen ausgebauten Kellerraum vermietet hat. Kauf: ein Wohn- und Geschäftshaus in Düsseldorf.

Können Sie sich vorstellen, für eine gewisse Zeit in die Politik zu gehen?

Ja, insbesondere, um Marktnähe zu fördern und die Immobilienwirtschaft mit Kompetenz zu vertreten, aber auch, um andere Projekte anzugehen, wo ich mir Veränderungen wünsche.

Womit beschäftigen Sie sich gerade besonders intensiv?

Mit unserem Kerngeschäft.

Haben Sie einmal eine Nacht im Gefängnis verbracht?

Nein.

Auf einer Party schon mal wegen der Vorurteile über die Immobilienbranche geärgert?

Das Schöne an Vorurteilen ist, dass es keine fundierten Urteile sind und sie daher eher zum Schmunzeln als zum Ärgern anregen.

Was tun Sie in ausweglos erscheinenden Situationen?

Überblick verschaffen, analysieren, Handlungsalternativen prüfen und entscheiden (evtl. auch Tun durch Nichttun).

Wen würden Sie gerne einmal treffen?

Zum Beispiel Leonardo da Vinci.

Was soll auf Ihrem Grabstein stehen?

Liebe Worte meiner Familie.

IZ

Teuer geht immer

Köpfe 13.04.2006
Die Verkaufszahlen am Weißwurstäquator beweisen es: Teuer geht einfach immer. Neue Luxus-Eigentumswohnungen, die offenbar reißenden Absatz finden, bestätigen diese Aussage. Ist das Projekt in ... 

Die Verkaufszahlen am Weißwurstäquator beweisen es: Teuer geht einfach immer. Neue Luxus-Eigentumswohnungen, die offenbar reißenden Absatz finden, bestätigen diese Aussage. Ist das Projekt in sich stimmig und genügt auch höchsten Anforderungen, so ist der Preis anscheinend nur Nebensache. Die Lenbach Gärten, der Angerhof und die Isarlofts sind Beispiele hierfür.

"Die Luxushotels sind zuerst voll." Diese Überschrift zierte Anfang März ein Interview der Süddeutschen Zeitung mit André Witsche, dem Vorsitzenden der Geschäftsführung der Accor Hotellerie Deutschland GmbH in München. Klotzen statt Kleckern gilt auch beim Autokauf: Kostete das teuerste Mercedes-Modell CL 600 vor einigen Jahren noch rund 100.000 EUR, zahlen Interessenten für das heutige Spitzengefährt SLR das Vierfache. Und die Warteliste ist lang.

Gezählt: 1 Mio. Euro-Millionäre

Das Fazit dieser Aussagen ist eindeutig: Das Luxusgeschäft im Allgemeinen boomt. Kein Wunder, es gibt nicht nur mehr Arme, auch die Zahl der Wohlhabenden steigt. Allein Deutschland zählt etwa 1 Mio. Euro-Millionäre - mit entsprechenden Konsumwünschen, die selbstverständlich an das eigene Zuhause ebenfalls höchste Ansprüche stellen.

Das schlägt sich natürlich auch im Wohnungsmarkt nieder. Denn nicht jeder, der eine gut gefüllte Geldbörse vorweisen kann, lebt in einer Villa in Grünwald. Im Gegenteil, meint Jürgen Schorn, Geschäftsführer des Beratungs- und Investmenthauses Bauwerk Capital GmbH & Co. KG: "Der Trend geht weg vom Eigenheim und hin zur Wohnung." Dem Häuschen im Grünen mit der mitgekauften Pflicht zum Schneeräumen, zur Gartenpflege und zur jährlichen Heizölbestellung zieht so mancher das sorgenfreiere Domizil in der Innenstadt vor. Wer schon im Beruf unter Dauerstress steht, möchte nach beendeter Geschäftsreise lieber relaxen als Rasen mähen.

Zum Beispiel im Alten Hof am Münchner Marienhof: Mit 10.000 EUR/m2 toppte dieses Projekt vor wenigen Monaten die bisher gültigen Preisvorstellungen der Landeshauptstadt. Dem ersten Aufschrei folgte ein zweiter: Bis auf eine Wohnung sind inzwischen alle Einheiten verkauft. Auf ihre Besitzer wartet eine Ia-Lage im belebten Zentrum der Stadt.

Auf die Besitzer mancher der 47 Einheiten warten auch Dachterrassen und Loggien zum ruhigen Innenhof. Luxuriöse Ausstattung ist ebenso im Preis inbegriffen wie der Erbbauzins, den der jeweilige Käufer an den Freistaat Bayern zu entrichten hat. Denn der hatte das Objekt dem Projektentwickler Bayerische Hausbau GmbH, München, lediglich auf 65 Jahre in Erbpacht überlassen - ein Umstand, der die Kosten schon wieder in einem anderen Licht erscheinen lässt.

Doorman für Lenbach Gärten

Damit könnte der Preis für die derzeit exklusivste Wohnung in München womöglich an einen anderen Projektentwickler weitergereicht werden: an die Frankonia Eurobau Max-Viertel GmbH aus Nettetal. Sie ist der Bauherr der mit 300 Mio. EUR veranschlagten Lenbach Gärten. Ihr Zuhause ist ein rund 23.000 m2 großes Areal zwischen Sophien-, Meiser-, Karl- und Luisenstraße, direkt am Alten Botanischen Garten. Dort entstehen ein 15.500 m2 Geschossfläche umfassendes Hotel, 100 Eigentumswohnungen mit insgesamt 16.950 m2 und 40 weitere Wohnungen. Letztere sind Beamten des Freistaats Bayern vorbehalten. Zwei Bürobauten von zusammen 23.000 m2 Fläche sind bereits an McKinsey beziehungsweise Condé Nast Publications vermietet. Das Fünf-Sterne-Hotel soll im Frühjahr nächsten Jahres eröffnet werden. Zwischen Sommer und Herbst 2007 sollen auch die 100 Wohnungen bezugsfertig sein. Der Clou des Gebäudes: Es ist als so genanntes Doorman-Haus konzipiert. Ein Concierge-Service erledigt auf Wunsch der Bewohner nicht nur deren Einkäufe oder kümmert sich bei Bedarf um Catering und Textilreinigung, sondern führt im Fall des Falles sogar den Hund Gassi. Natürlich dürfen die Hausherren und Hausherrinnen auch den Spa- und Wellness-Bereich des angrenzenden Hotels nutzen und sich nicht zuletzt am Komfort ihrer neuen Domizile erfreuen. Individuelle Ausstattung ist dabei ebenso selbstverständlich wie die individuelle Preisgestaltung. Eine standardisierte Preisliste gibt es nicht, stattdessen Spielräume, die von 5.000 EUR bis zu gut 10.000 EUR/m2 alle Möglichkeiten ausschöpfen. Auch hier gilt wie im Alten Hof: Das Interresse an den 180 m2 bis 350 m2 großen Wohnungen im Max-Ensemble und den so genannten Steidle-Lofts ist groß. Auch der Klenze Palazzo mit seinen neun hochwertigen Eigentumswohnungen zwischen 120 m2 und 190 m2 ist gefragt. Gut 20% der Einheiten haben bereits den Besitzer gewechselt, und das, obwohl der Verkauf erst kurz vor Weihnachten begonnen hat.

Schmuddeleck wird Luxuszone

Kein Wunder, dass auch Projektentwickler Wöhr + Bauer GmbH, München, ein Stück vom Münchner Luxuskuchen abschneiden will. Wöhr baut den Angerhof am Oberanger. Neben 14.000 m2 Bürofläche soll das Projekt auch Platz für 4.000 m2 Wohnfläche bieten. Die Lage, obgleich momentan noch als Schmuddeleck verschrien, wird sich spätestens mit der geplanten Ausweitung der Fußgängerzone in zwei Jahren zum Spitzenstandort wandeln. Dementsprechend luxuriös soll auch das von Steidle + Partner entworfene Bauwerk gestaltet werden. Raumhöhen von 3 m sollen ebenso selbstverständlich sein wie individuelle Grundrisse und lichtdurchflutete Räume. Loggien, Dachterrassen und Balkone mit bis zu 100 m2 Größe sind vorgesehen, großzügige Verglasung ist obligatorisch. "Wir wollen im Angerhof das Flair eines Altbaus mit den Leistungsmerkmalen einer zeitgemäßen Immobilie verknüpfen", wirbt Wolfgang Röck, geschäftsführender Gesellschafter der Wöhr + Bauer GmbH, für das Projekt. Ob die Wohnungen veräußert oder nur vermietet werden, ist bis dato allerdings noch nicht klar. Auch zu den Preisen mag sich Röck nicht äußern. Schließlich soll der Grundstein für das Projekt erst 2006 gelegt werden, die Fertigstellung ist für 2008 geplant.

Isarlofts werben mit Szeneflair

Zuvor wird noch ein anderes Gebäude fertig gestellt werden, das ebenfalls zu den außergewöhnlichen Projekten in München zählt: Die von Tecta-Plan als Projektentwickler und Bauherrn konzipierten Isarlofts setzen den Traum von eleganten, großzügigen Lofts mit dem außergewöhnlichen Flair, das nur ehemalige Fabrikhallen und Produktionsstätten verbreiten, um. Tecta-Plan wandelt die Verwaltung, die Produktion und die Auslieferung der Deutschen Städtemedien im Münchner Stadtviertel Au in ein exklusives Wohnensemble um. Das vom Architekturbüro Weickenmeier, Kunz und Partner entworfene und von der Bauwerk Capital GmbH & Co. KG, München, in Sachen Marketing unterstützte Projekt in der Lilienbeziehungsweise Zeppelinstraße kann sich nicht über mangelndes Interresse beklagen. Die Käufer honorieren den Anspruch des Bauwerks und den Mut des Projektentwicklers, Ungewöhnliches zu wagen. Schon vor dem offziellen Vermarktungsbeginn wechselten zwei Wohnungen den Besitzer. Dabei liegen die Verkaufspreise der zwölf Einheiten zwischen 4.100 und 7.200 EUR/m2. Die kleinste Wohnung kostet 600.000 EUR, die größte 1,35 Mio. EUR. Die Ausstattung ist so edel wie auf Schlichtheit bedacht. Die Gestaltung der Grundrisse ist individuell. Keine Wohnung soll der anderen gleichen. Jeder Kunde erhält, was er sich wirklich wünscht. Vom 6 m hohen Luftraum bis zum 50 m2 Wohnzimmer wird kein Wunsch von vornherein ausgeschlagen. Der Kunde ist König, und das Luxusgeschäft boomt.

St. Anna: Wohnen am Kloster

Schon kurz nach ihrem Erfolg im Alten Hof geht die Bayerische Hausbau daher in Kürze ein weiteres prestigeträchtiges Bauprojekt im Top-Segment an. Ende des Jahres 2005 wurde der Erbbaurechtsvertrag zwischen dem traditionsreichen St.-Anna-Kloster im Lehel und der Bayerischen Hausbau beurkundet. Damit ist der erste Schritt hin zu einer Projektentwicklung getan, die den Bau von voraussichtlich 34 Wohnungen im gehobenen Preissegment auf dem Klosterareal vorsieht. Insgesamt sollen 3.700 m2 Geschossfläche entstehen. Unter Beachtung des Denkmalschutzes werden im nördlichen Teil des Klostergebäudes in so genannter Spolienarchitektur restaurierte historische Fassadenelemente in die neue Fassade integriert. Dadurch ergeben sich Raumhöhen von bis zu 4 m. Im nordwestlichen Teil bleiben eine Fassade und ein historisches Treppenhaus erhalten. Die Wohnungen werden luxuriös ausgestattet und fast alle Blick auf den Klostergarten bieten. Das Genehmigungsverfahren für das Projekt läuft bereits. Die Bayerische Hausbau hofft, zum Jahresende mit dem Bau beginnen zu können. Die Werbetrommel für den Verkauf des Projekts wird voraussichtlich ab Sommer 2006 gerührt werden. Doch bereits jetzt gebe es zahlreiche Anfragen, freut sich Johannes Humberg, Geschäftsführer Markt der Bayerischen Hausbau: "Die Wohnungen im Alten Hof konnten wir vor der Fertigstellung fast alle verkaufen, und auch für den Klostergarten St. Anna im Lehel gibt es schon viele Interessenten, obwohl die Vermarktung noch nicht begonnen hat."

Das Spitzenobjekt

Es scheint zu stimmen, was Bauwerk-Capital-Geschäftsführer Schorn behauptet: Beim richtigen Objekt sei der Preis in einer bestimmten Kundenklientel einfach Nebensache. Es ist ihm zu wünschen, dass er damit auch Recht behält. Denn sein Unternehmen hat sich einer ganz besonderen Aufgabe verschrieben. Es will die derzeit wahrscheinlich teuerste Wohnung Deutschlands an den Mann bringen. Die entsteht nach den Entwürfen des Architekturbüros Franke und Rössel gerade in München-Nymphenburg, direkt an der Schlossmauer, und ist Teil des in den 60er Jahren von dem Architekten Paul Schneider-Esleben entworfenen und nun vom Projektinvestor Mattusch Wohnbau umgenutzten ehemaligen Jesuitenklosters. Statt der Mönche sollen in Bälde 14 weltliche Wohnungsbesitzer in die außergewöhnlichen Räumlichkeiten einziehen. Die schönste davon wächst derzeit im ehemaligen Bibliotheksturm heran. Ihr Preis: stolze 4,5 Mio. EUR. (cry)

IZ