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Immobilienverwalter verkaufen ihre Dienste nicht teuer genug

Die Grundvergütung von Immobilienverwaltern ist in den vergangenen Jahren offenbar weniger stark gestiegen als die Anforderungen an Verwalter.

Die Grundvergütung von Immobilienverwaltern ist in den vergangenen Jahren offenbar weniger stark gestiegen als die Anforderungen an Verwalter.

Bild: magele/fotolia.com

Karriere 18.05.2016
Die Vergütungssätze von Immobilienverwaltern sind in den vergangenen fünf Jahren kaum gestiegen – beziehungsweise real eigentlich gar nicht, sondern sogar eher gesunken. Diesen Schluss ... 

So habe sich die durchschnittliche monatliche Vergütung in der WEG-Verwaltung bei Objekten mit weniger als 49 Wohneinheiten um weniger als zwei Euro netto auf 19,67 Euro netto erhöht. In der WEG-Verwaltung von mehr als 100 Wohneinheiten betrage die Steigerung im selben Zeitraum durchschnittlich nur 0,90 Euro netto.

Ähnlich ist die Entwicklung den Verbänden zufolge in der Mietverwaltung verlaufen. Bei Mietshäusern mit weniger als zehn Wohnungen erhält der Verwalter laut der Cres-Studie im Durchschnitt 22,74 Euro netto pro Monat. Anno 2010 bekam er laut BSI-Studie 21,31 Euro. Immerhin: Bei Miethäusern mit bis zu 29 Wohneinheiten hat sich seine Vergütung im Schnitt von 19,39 Euro auf 25,00 Euro gesteigert.

Anforderungen an Immobilienverwalter sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen

Dass die Vergütung von Immobilienverwaltern aber nicht nur kaum gestiegen ist, sondern tatsächlich sogar rückläufig ist, begründen die Verbände wie folgt: Der Verbraucherpreisindex in Deutschland sei im betrachteten Zeitraum um sieben Punkte gestiegen, 100 Euro seien heute also rund 6,54 Euro weniger wert als vor fünf Jahren. Dabei seien die Anforderungen an Immobilienverwalter in den letzten Jahren "gerade durch politisch motivierte Zusatzaufgaben wie die Pflichten im Zuge des Meldegesetzes, des Mess- und Eichgesetzes und des Mindestlohngesetzes" deutlich gewachsen.

Marco Wöfle, Wissenschaftlicher Leiter des Cres und Autor der aktuellen Studie, kann keinen direkten, belastbaren Vergleich ziehen, da das Cres erstmals eine solche Erhebung durchgeführt hat. Die Argumentation, dass die Verwalterentgelte de facto rückläufig sind, findet er zumindest nicht unplausibel: Ein Blick in die BSI-Studie zeige, dass "unsere Werte nicht so weit von den BSI-Werten weg sind". Als Beispiel führt auch er die Vergütungssätze von WEG-Verwaltern von Wohnanlagen ab 100 Einheiten an: In dieser Kategorie bewegten sich die Grundvergütungssätze in der BSI-Studie von 2010 zwischen 15,14 Euro und 17,26 Euro. Die Cres-Untersuchung kommt in dieser Kategorie auf 15,58 Euro bis 17,82 Euro.

"Mehr Inhalt zum gleichen Preis"

Die Verwalter würden also "nicht viel mehr verlangen" als vor fünf Jahren, hätten dafür aber mehr zu tun als damals, so Wölfle. Denn all die Gesetze und Verordnungen, die sie inzwischen beachten müssten, hätten ihren Aufwand erheblich erhöht: "Mietrechtsnovellierung, energetische Vorschriften, Brandschutz: All das produziert einen höheren Kostendruck, und es ist fraglich, ob dieser Druck eins zu eins an die Auftraggeber weitergegeben werden konnte", so Wölfle. Mit hoher Wahrscheinlichkeit gebe es heute "mehr Inhalt zum gleichen Preis".

Harald Thomeczek

Pradera plant Büro in Deutschland

Das Äppelallee-Center in Wiesbaden.

Das Äppelallee-Center in Wiesbaden.

Bild: Union Investment

Karriere 17.05.2016
Der Londoner Fonds- und Asset-Manager Pradera, mit seinen vier Bestandsfonds u.a. auch hierzulande investiert, stellt einen Finanzexperten ein. Weitere Mitarbeiter könnte Pradera in ... 

Der Londoner Fonds- und Asset-Manager Pradera, mit seinen vier Bestandsfonds u.a. auch hierzulande investiert, stellt einen Finanzexperten ein. Weitere Mitarbeiter könnte Pradera in absehbarer Zeit in Deutschland benötigen. Nach dem Einstieg eines Multi-Family-Office hat man offenbar Größeres vor.

Der Londoner Einzelhandelsimmobilien-Fondsmanager Pradera hat Andrew Payne zum Finance Director für sein Fondsgeschäft ernannt. Als solcher soll er das Neugeschäft mit vorantreiben und sich um Finanzierungsthemen der vier Bestandsfonds kümmern, die da heißen: Pradera European Retail Fund (PERF), Pradera European Retail Fund 2 (PERF 2), Pradera Central and Eastern Fund (PCEF) und Pradera Open-Ended Retail Fund (POERF). Letzterer hatte Anfang 2016 das Fachmarktzentrum Äppelallee-Center in Wiesbaden für rund 82 Mio. Euro von Union Investment gekauft.

LJ Partnership erwirbt "signifikante Minderheitsbeteiligung"

Nach dem im April 2016 erfolgten Einstieg des Londoner Multi-Family-Office LJ Partnership, das eine "signifikante Minderheitsbeteiligung" an Pradera erwerben will, möchte Pradera in neue Segmente des Einzelhandelsimmobilienmarktes vorstoßen und sich perspektivisch auch geografisch neue Märkte erschließen, heißt es. Die Hauptgesellschafter von LJ Partnership sind Family-Offices bzw. Familienunternehmen aus Hongkong und Lateinamerika. Das Multi-Family-Office hat für die Übernahme der Anteile von den zuständigen Behörden bereits grünes Licht erhalten, so Pradera.

Pradera ist außer in UK und Deutschland aktuell auch in Spanien, Italien und Griechenland, Tschechien und Polen sowie der Türkei investiert. Dort gehören den Pradera-Fonds insgesamt mehr als 50 Shoppingcenter und Fachmarktzentren. In fast allen Märkten, in denen die Pradera-Fonds Immobilien besitzen, ist Pradera auch mit einem eigenen Büro präsent - außer in Deutschland. Das wird sich ändern: Laut dem Branchenmedium PropertyEU plant Pradera nach dem Einstieg von LJ Partnership, auch in Deutschland ein Büro zu eröffnen. Das Unternehmen bestätigte dies der Immobilien Zeitung auf Nachfrage, ohne Details zu nennen.

Der neue Finanzexperte bringt Erfahrung mit deutschen Immobilien mit

Der neue Kopf im Senior Management Team, Andrew Payne, war in den vergangenen rund sieben Jahren im Mittleren Osten tätig und bringt aus dieser Zeit auch Erfahrung mit Immobilien in Deutschland mit: Dort war er bei der Khaleeji Commercial Bank in Bahrain zunächst Head of Real Estate Investment und später Fondsmanager eines 750 Mio. US-Dollar schweren Fonds, der in deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien investierte. Vor dieser Zeit wirkte er zwölf Jahre lang für Deloitte Corporate Finance in London.

Harald Thomeczek

Stefan Loipfinger meldet sich am Fondsmarkt zurück

Stefan Loipfinger.

Stefan Loipfinger.

Bild: Dr. Susanna Berndt

Karriere 17.05.2016
Er war der Schrecken aller Fondsmanager, die Probleme bei ihren Produkten für Privatanleger lieber vertuschen als preisgeben wollten: Stefan Loipfinger. Der Analyst hatte sich als Autor und ... 

Er war der Schrecken aller Fondsmanager, die Probleme bei ihren Produkten für Privatanleger lieber vertuschen als preisgeben wollten: Stefan Loipfinger. Der Analyst hatte sich als Autor und Herausgeber im Jahr 2008 als Beobachter des "Grauen Kapitalmarkts" zurückgezogen und ist jetzt für das wissenschaftliche Analyseteam der Stiftung Warentest tätig. Nun hat er sich mit dem Portal investmentcheck.de zurückgemeldet. Er wolle "wieder die Fahne der Transparenz am Grauen Kapitalmarkt hochhalten", sagt er. Außerdem habe er es "vermisst, auch mal wieder selber meine Meinung zu sagen".

Investmentcheck.de liefert keine detaillierten Produktanalysen, sondern vergibt zunächst nur Sterne für die Auskunftsbereitschaft der Emittenten für ihre Produkte. Außerdem soll man dort einen Überblick über alle Neuemissionen des Grauen Kapitalmarkts erhalten. Das sei nötig, so Loipfinger, denn die einschlägigen Branchenzahlen bildeten den Markt nicht ausreichend ab. "Heuzutage gehören nicht nur klassische geschlossene Immobilienfonds dazu, sondern auch auch z.B. Nachrangdarlehen, Genussscheine und Crowdfunding. Ich veranschlage das jährliche Neugeschäft im gesamten Sektor auf deutlich mehr als 2 Mrd. Euro, es könnten sogar mehr als 4 Mrd. Euro sein." Zum Vergleich: Feri zählte für 2015 ein Brutto-Neugeschäftsvolumen mit Publikumsfonds von 1,37 Mrd. Euro, der Sachwerteverband BSI kommt auf 0,7 Mrd. Euro.

Monika Leykam

Immobilienverwalter bilden zu wenig aus

Immobilienverwalter bilden den Nachwuchs häufiger selbst aus.

Immobilienverwalter bilden den Nachwuchs häufiger selbst aus.

Bild: Kzenon/Fotolia.com

Karriere 12.05.2016
Vier von fünf Bewerbern für eine Stelle als Immobilienverwalter sind nicht ausreichend qualifiziert. Und fast 80% der 478 Verwaltungsunternehmen, die an der Befragung für das "4. ... 

Vier von fünf Bewerbern für eine Stelle als Immobilienverwalter sind nicht ausreichend qualifiziert. Und fast 80% der 478 Verwaltungsunternehmen, die an der Befragung für das "4. Branchenbarometer" des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) teilgenommen haben, erwarten einen Fachkräftemangel. Doch nur jedes dritte Unternehmen setzt auf Ausbildung.

Immerhin ist der Anteil der Immobilienverwaltungen, die ausbilden, kräftig angestiegen. Hatten während der Vorjahresumfrage noch 22% der befragten Unternehmen Auszubildende beschäftigt, liegt dieser Wert aktuell bei knapp 32%. Zugegeben, der Markt ist zersplittert. Fast 59% der Anbieter verwalten dem aktuellen Branchenbarometer des DDIV zufolge weniger als 1.000 Wohneinheiten und beschäftigen also nur einige wenige Mitarbeiter (von Einzelkämpfern und Nebenberuflern ganz zu schweigen).

Hemmschuhe für eine höhere Ausbildungsquote sind auch: Es gibt noch immer keine gesetzlichen Mindestanforderungen an Immobilienverwalter - wenngleich sich dies dem Vernehmen nach bald ändern soll -, eine spezifische Ausbildung gibt es nicht; und nur wenige Berufsschulen bieten eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann an. Dennoch: "Es bilden zu wenige Unternehmen aus", sagt Steffen Haase, DDIV-Vizepräsident und Geschäftsführer der Immobilienverwaltung Haase & Partner aus Augsburg. Dabei "eignen sich Quereinsteiger immer weniger. Die Anforderungen an Immobilienverwalter, z.B. auf der rechtlichen Seite, haben in den letzten zehn, 15 Jahren stark zugenommen." Allein rund 50 Gesetze und Verordnungen (und deren Novellierungen) gilt es inzwischen zu beachten.

Von den 20 Mitarbeitern, die Astrid Schultheis, Geschäftsführerin der Focus Immobilienverwaltung aus Brühl bei Köln, beschäftigt, sind "mindestens die Hälfte Seiteneinsteiger". Gelernte Steuerfachgehilfen, studierte Architekten oder Juristen, die durch das zweite Staatsexamen gefallen sind, hat Schultheis schon zu Immobilienverwaltern ausgebildet.

Besonders ausgeprägt ist der Fachkräftemangel in der Wohnungseigentumsverwaltung. Komplexe Rechtskonstruktionen, anspruchsvolle Privateigentümer, häufige Abendtermine, eine überschaubare und auch auf lange Sicht nicht in den Himmel wachsende Vergütung: Der Gründe sind viele, warum z.B. bei Schultheis "höchstens jeder zweite Auszubildende in der WEG-Verwaltung bleibt".

Der Fachkräftemangel wächst: Bei der DDIV-Umfrage im Jahr 2014 hatten "nur" knapp 62% der Verwaltungsunternehmen ein Zuwenig an qualifiziertem Personal konstatiert, nun sind es schon knapp 80%. Gestalt gewinnt der Mangel darin, dass inzwischen vermehrt Headhunter gestandenen Fachkräften Avancen machen. "Gerade in Ballungsräumen wie beispielsweise in Frankfurt finden immer wieder Abwerbeversuche von gutem Personal statt", sagt Dr. Stefan Ollig, Geschäftsführer von Vonovia Immobilien Treuhand. Deutschlands größter Wohnungseigentümer ist nach Zukäufen auch in der WEG-, Haus- und Drittverwaltung ein Schwergewicht und beschäftigt im Bereich der Verwaltungsdienstleistungen heute rund 300 Mitarbeiter.

Im laufenden Jahr sollen bei Vonovia Immobilien Treuhand 14 Azubis, die im Juni ihre Abschlussprüfung machen, einen Arbeitsvertrag erhalten. Ollig kündigt an, dass "wir in diesem Jahr einen eigenen Ausbildungszweig für Immobilienkaufleute mit dem Schwerpunkt WEG-Verwaltung ins Leben rufen und jedes Jahr fünf bis sechs WEG-Azubis einstellen und speziell ausbilden" werden. Dazu muss man wissen: An Berufsschulen kommen die Themen WEG- und Mietverwaltung in der Ausbildung zum Immobilienkaufmann nur am Rande vor.

Astrid Schultheis bildet aktuell fünf künftige Immobilienverwalter aus, darunter Quereinsteiger aus kaufmännischen oder Handwerksberufen. Statt in die Berufsschule nach Köln fahren diese zum Unterricht nach Bochum zum EBZ. U.a. deshalb, weil der Blockunterricht am EBZ sich besser mit dem Betriebsalltag vereinbaren lässt als das Modell der Berufsschule: zwei Tage Schule, drei Tage im Job. Die EBZ-Ausbildung zum Immobilienkaufmann ist WEG-Verwaltern zwar nicht auf den Leib geschneidert: "Aber die IHK fragt in den Prüfungen ja auch nichts zur WEG-Verwaltung ab", erklärt Schultheis.

Eine geringe Vergütung im Vergleich mit dem (Branchen-) Wettbewerb sehen nur 2,4% der Teilnehmer der aktuellen DDIV-Umfrage als Grund für den Fachkräftemangel an. Die Verdienstmöglichkeiten "liegen bei fachlich qualifiziertem Personal in der WEG-Verwaltung zwischen 1.800 und 3.200 Euro brutto. Die Einstufung richtet sich nach Berufserfahrung, Qualifikation, Firmenzugehörigkeit und Alter des jeweiligen Beschäftigten", sagt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Haase hält bei Berufseinsteigern 2.200 bis 2.500 Euro brutto und "im Endstadium" bis zu 4.000 Euro für möglich. Und Astrid Schultheis würde ihren Mitarbeitern "gern 30% mehr bezahlen. Aber dann müsste ich von meinen Kunden eine Grundgebühr von 30 Euro netto pro Wohneinheit verlangen. Dabei liege ich schon mit aktuell 20 Euro am oberen Ende der abgegebenen Angebote."

Harald Thomeczek