Drei von vier Immobilienverwaltern wollen ihre Vergütungssätze in diesem Jahr anheben, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) jüngst in seinem 4. DDIV-Branchenbarometer herausgefunden. Im Durchschnitt wird demnach eine Preissteigerung von 5% angestrebt. Doch zu welchen Preisen bieten Verwalter ihre Leistungen zurzeit eigentlich an?

Eine Antwort auf diese Frage gibt eine Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) aus Freiburg. Das CRES hat Ende 2015 im Auftrag dreier Branchenverbände - Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) und Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) - per Umfrage die Struktur von Verwalterentgelten unter die Lupe genommen.

In der WEG-Verwaltung liegt die Grundvergütung bei Wohnanlagen mit mehr als 99 Einheiten demnach im Durchschnitt netto bei 17,10 Euro pro Einheit und Monat. Bei Anlagen mit 50 bis 99 Einheiten beläuft sich der Mittelwert auf 18,37 Euro und bei Gebäuden mit 20 bis 49 Wohnungen auf 19,67 Euro. Da die Verwalter oft einen objektbezogenen fixen Aufwand treiben müssen, steigt die den Eigentümern in Rechnung gestellte Grundvergütung für gewöhnlich mit einer abnehmenden Zahl an betreuten Einheiten pro Objekt. So verlangen WEG-Verwalter bei Wohnanlagen mit elf bis 19 Einheiten durchschnittlich 21,34 Euro, und bei Objekten mit zehn oder weniger Einheiten werden sogar 25,58 Euro fällig.

Hausgröße entscheidend für Kosten pro Wohneinheit

In der Verwaltung von Mietwohnungen liegen die Kosten je Einheit und Monat bei Wohnhäusern mit weniger als elf Einheiten im Schnitt bei 22,74 Euro. Wächst das Objekt auf bis zu 30 Wohnungen, wird es der Studie zufolge allerdings im Mittel der befragten Verwalter nicht billiger, wie zu erwarten wäre, sondern deutlich teurer (25 Euro). Die Spanne reicht hier jedoch von 15 Euro bis 30 Euro, während sie bei Wohnhäusern mit zehn oder weniger Einheiten in der Spitze bis zu 40 Euro reicht. Häuser mit 31 bis 60 Einheiten schlagen in der Verwaltung mit einer Grundvergütung von durchschnittlich 19,53 Euro zu Buche. Und die Verwaltung von Objekten mit mehr als 60 Wohnungen kostet den Eigentümer im Durchschnitt 18,01 Euro.

Die CRES-Studie liefert auch Zahlen zur Vergütung der Verwaltung von Gewerbeeinheiten und zur Honorierung von Leistungen, die nicht mit der Grundvergütung abgedeckt sind. Außerdem fächert sie regionale Unterschiede auf.

Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne (44) ist auf das Feld von Forschung und Lehre gewechselt. Bis zum 31. März 2016 war Schöne Geschäftsführer der LHI Kapitalverwaltungsgesellschaft (LHI KVG), zum 1. Mai 2016 ist er zum Professor für Immobilien-Betriebswirtschaft an die Hochschule Aschaffenburg berufen worden. Für LHI war er seit Januar 2011 tätig. Als Geschäftsführer der LHI KVG zeichnete er nach eigenen Angaben für rund 100 Investmentgesellschaften und ein Investitionsvolumen von 3,5 Mrd. Euro verantwortlich. In seiner akademischen Laufbahn promovierte er in Wuppertal bei Claus Jürgen Diederichs auf dem Gebiet Bauwirtschaft. Rund zehn Jahre war er Lehrbeauftragter für Portfolio- und Asset-Management an der TU München. Aktuell widmet er sich ausschließlich Forschung und Lehre, will nebenberufliche Baustellen für die Zukunft aber nicht ausschließen.

Steffen Höhn (48) hat nach seinem unfreiwilligen Abschied bei Cushman & Wakefield eine neue Mission: Als Leiter der Vermietungsabteilung des Berliner Projektentwicklers HGHI bringt er aktuell Developments mit einer Fläche von insgesamt rund 250.000 qm an den Mann bzw. Mieter. Ihm zur Seite stehen zwei zusätzliche Vermietungsmanager sowie zwei Kräfte fürs Back-Office. Die Leitungsposition bei HGHI hat er zum 1. Mai 2016 übernommen. Zuvor stand er ziemlich genau ein Jahr lang als Associate im Bereich Retail Development und Vermietung in Diensten von Cushman & Wakefield. Als der Immobilienberater nach dem Merger mit DTZ die Schließung der Retail-Vermietungsabteilung hierzulande beschloss, waren seine Tage dort gezählt. Im Frühjahr 2012 hatte sich Höhn mit Höhn & Co. Immobilienkontor selbstständig gemacht. Davor war er rund fünf Jahre als Director Leasing & Marketing für MAB Development unterwegs und kümmerte sich um die Vermietung des 2009 eröffneten Einkaufszentrums MyZeil in Frankfurt.

Das SB-Warenhaus Kaufland hat sich von langjährigen Mitarbeitern der Immobilienabteilung in Deutschland getrennt. Expansionsmanager Oliver Distel (Nord-Ost) und Thomas Höster (Süden) haben dem Vernehmen nach das Unternehmen verlassen. Zahlreichen weiteren Managern wurde die Prokura entzogen. Zum neuen Immobilienchef Deutschland wurde Jörg Siegel ernannt.

Christoph Heckmann (53) hat den Herrenausstatter Engbers nach einem Vierteljahrhundert verlassen und bei reccom Retail Cost and Contract Management, Münster, angeheuert. Dort wirkt er seit Anfang Mai 2016 an der Seite von reccom-Gründer Hans-Joachim Mergen als Geschäftsführer. Bis dato führte Mergen die Geschäfte des Spezialisten für das Mietvertragsmanagement von Einzelhändlern alleine. Bei Engbers war Heckmann zuletzt Prokurist und Mitglied der Geschäftsleitung und kümmerte sich vor allem um Expansion, Standortmanagement und Objektverwaltung. Er habe das Filialnetz der Modekette von 70 auf über 320 Läden ausgeweitet, teilt reccom zu seiner Berufung mit. Das Unternehmen wurde vor rund fünf Jahren gegründet. Es will Retail-Mieter sicher durch den "Nebenkosten-Dschungel" gewerblicher Mietverträge führen.

Frank Roseen hat die WCM schon wieder verlassen. Roseen, der erst zum 1. September 2015 in den Vorstand der Gewerbeimmobilien-AG eingetreten war, ist zum 5. Mai 2016 aus dem Unternehmen ausgeschieden. Als Ersatz für Roseen trat zeitgleich Ralf Struckmeyer in den WCM-Vorstand ein. Struckmeyer war bei der WCM bisher für die Bereiche M&A und Corporate Finance zuständig. Nun übernimmt er laut einer Mitteilung Roseens bisherige Aufgaben und verantwortet den gesamten Finanzbereich der Gesellschaft. Roseen war vor seinem Eintritt in den WCM-Vorstand 13 Jahren bei GE Capital Real Estate tätig gewesen. Im WCM-Vorstand verantwortete er die Bereiche Akquisition und Finanzen. Der Vertrag von Vorstandschef Stavros Efremidis wurde unterdessen bis zum 30. April 2021 verlängert.

Tobias Kotz (32) rückt bei Real I.S. zum Leiter institutionelle Kunden auf. Kotz, bis dato stellvertretender Bereichsleiter, schließt die Lücke, die mit dem Weggang von Karsten Mieth entsteht. Mieth, der erst Anfang April 2015 als Vertriebsleiter für institutionelle Kunden zu Real I.S. gewechselt war, verlässt die BayernLB-Fondstochter schon wieder zum 1. Juli 2016. Er wird dann Vorstandsmitglied des Wind- und Solarparkbetreibers Chorus Clean Energy. Kotz war seit 2012 als Direktor in stellvertretender Führungsposition im Bereich Institutionelle Kunden für Real I.S. tätig und steigt nun also in die direkte Leitungsposition auf.

Gemeinsame Aktivitäten außerhalb des betrieblichen Alltags können den Zusammenhalt von Mitarbeitern stärken und das Zugehörigkeitsgefühl zum Unternehmen fördern. Ein Allheilmittel sind sie jedoch nicht.

Bei Strabag PFS hat ein firmeninternes Fußballturnier Tradition, das noch zu DeTe-Immobilien-Zeiten seinen Ursprung hat. Damals, so erzählt man sich, kam in der Belegschaft die Idee auf, eine Region gegen eine andere antreten zu lassen. "Wenn ihr das selbst organisiert kriegt, dann macht das mal", soll es von oben geheißen haben. Und die Mitarbeiter machten mal.

Die Belegschaft organisiert das Turnier seit Anbeginn komplett selbst, doch ohne Unterstützung der Konzernleitung wäre das Strabag-Fußballturnier wohl nicht der Event mit 500 oder mehr aktiven Teilnehmern und Zuschauern, der er heute ist. Die Kosten für Übernachtung, Platzmiete und die Party nach der Show trägt das Unternehmen. Zusätzlich schenkt es den Teilnehmern einen Arbeitstag zur Anreise. Die Teams strömen aus vielen deutschen und der einen oder anderen internationalen Niederlassung des Immobiliendienstleisters zum Firmenkick: Gesichtet wurden schon Mannschaften aus Ungarn oder der Slowakei. "Das ist gut angelegtes Geld", ist sich Kommunikationschef Oliver Stumm sicher.

Neuerdings sind auch die Kollegen des von Strabag PFS 2014 übernommenen Industriedienstleisters DIW dabei: Ein ranghoher Manager, so berichtet der Kommunikationsleiter, erkundigte sich, als er von dem Teamevent erfuhr, ob auch eine Truppe aus seinem Hause beim Strabag-Cup mittun dürfe. Die Antwort: Da müssen Sie schon die Mitarbeiter fragen, die sich um die Organisation kümmern, denn das Unternehmen hält sich in organisatorischen Fragen raus. "Allein die Vorbereitung ist schon eine Teambuilding-Maßnahme", sagt Stephen Esken, Keeper und Kapitän des Teams Real REM. Schließlich wollen Teams gebildet, ein Austragungsort und eine Location für die Aftershow gefunden und Zimmer für alle Anreisenden gebucht werden etc. Eskens Team setzt sich - ganz bewusst - aus bundesweit verstreuten Mitarbeitern zusammen. Esken kickte anno 2007 erstmals mit, damals noch als Azubi. Er spielte u.a. mit seinem damaligen Teamleiter und heutigen Head of Facility Services Germany, Thorsten May, in einer Mannschaft. "Außerhalb des Protokolls lernt man Kollegen und Vorgesetzte ganz anders kennen", sagt Esken. "Es ist gut, auch in Hamburg oder München oder in ganz anderen Sparten Gesichter zu kennen und zu wissen, wen man anrufen kann, wenn mal was ist", sagt der Leiter An- und Vermietung West und Frankfurt. Die nächste Gelegenheit, Kontakte zu knüpfen, hat Esken im September im Erfurt, wo das Turnier dieses Jahr stattfindet. Im vergangenen Jahr waren 15 Mannschaften, darunter zwei vom Kunden Deutsche Telekom, dabei. Kicker und Zuschauer zusammengenommen summierte sich die Zahl der Teilnehmer auf rund 600.

Die Deutsche Reihenhaus ist mit rund 150 Mitarbeitern an fünf deutschen Standorten um ein Vielfaches kleiner als Strabag PFS mit über 14.500 Köpfen an 250 deutschen Standorten und Niederlassungen in elf weiteren Ländern. Der Bauträger setzt zur Förderung des Zusammenhalts zum einen auf Tagesausflüge, auf denen einzelne Abteilungen auf Kosten der Firma etwas unternehmen, sei es Quadfahren, Bowlen oder eine Führung über die Dächer des Kölner Doms.

Alle zwei Jahre, immer Ende Mai, bietet das Unternehmen allen Mitarbeitern zudem die Teilnahme an einer Auslandsreise an. Dieses Jahr geht es mit rund 90 Mitarbeitern für fünf Tage nach Malta, davor war man u.a. auf Madeira. Gut 2.000 Euro pro Reiseteilnehmer für Flug, Hotel, Guides usw. plus anderthalb Tage zusätzlichen Urlaub lässt sich die Deutsche Reihenhaus das kosten. Die Organisation der Reisen sowie die Auswahl der Herausforderungen, die auf die Reisenden warten, übernimmt traditionell, seit der ersten Reise 2002, der Vorstand.

Catherine Boisserée, Leiterin Personal der Deutschen Reihenhaus, erinnert sich noch gut an eine Mountainbike- Tour in Montenegro: "Die einen schoben die anderen praktisch den Berg hoch. Man muss auf unseren Reisen manchmal über Grenzen gehen. Aber das Schöne war, dass Rad-Cracks und weniger Ambitionierte zusammen unterwegs waren, weil die Teams sich zufällig bilden."

"Ein Erholungsurlaub soll das ja auch ausdrücklich nicht sein. Allen ist klar, dass es darum geht, gemeinsam aktiv zu sein", ergänzt Kollegin Franziska Bertelsmeier, die als Juristin für das Unternehmen tätig ist. "Man hat nicht mit jeder Abteilung Berührungspunkte. Durch die Reisen lernt man die Gesichter zu den Namen kennen", sagt sie. Damit das tatsächlich klappt, ist der Tagesablauf klar strukturiert. Ist der Abmarsch für morgens um sieben vorgesehen, kommt nicht ein Kollege zu spät, versichern Boisserée und Bertelsmeier.

"Thrill öffnet die Menschen", sagt Christoph Martin, Geschäftsführer der Yezzt-Gruppe, die Offroad-Trainings mit Geländewagen, Kanu-, Rafting- oder Canyoning-Touren als Teamevents u.a. für Firmen anbietet. "Kommen Endorphine ins Spiel, wird der Umgang mit dem Mitmenschen plötzlich ein ganz anderer", so Martin. Selbst Alphamännchen, die im Büro oder auf der Baustelle schnell aneinandergeraten, lernen sich in freier Wildbahn schätzen, wenn es z.B. gilt, ohne Guide (aber unter Aufsicht) eine Wildwasserpassage zu meistern.

Die Teilnehmer der Yezzt-Events haben ihre entscheidenden Aha-Erlebnisse oft in den stillen Momenten, wenn der Guide ein Spiel in die Tour einstreut. Sollen sie z.B. eine knapp vier Quadratmeter große Plane komplett von oben nach unten umdrehen, während sie die ganze Zeit über auf derselben stehen, wiederholt sich fast mit der Regelmäßigkeit eines Naturgesetzes ein ganz bestimmtes Muster. Häufig reißt ein Alphatier die Situation an sich, hat sofort eine Lösung parat und weiß diese auch mit Verve durchzusetzen. Doch mit ebenso schöner Regelmäßigkeit sind die erstbesten Ideen der Leitbullen zum Scheitern verdammt. Was folgt, sind betretenes Schweigen und verschämte Blicke - und die Gruppe beginnt, gemeinsam an einer Lösung zu tüfteln. Man tauscht sich aus und stimmt sich ab, ein jeder wird gehört.

"Situationen aus dem betrieblichen Alltag treten klarer hervor", sagt Martin. Die Prozesse, die sich in Team-Spielen und auf Kletter- oder Bike-Touren abspielen, seien "kleine Parabeln auf die Realität". Wer es vergessen oder verdrängt hat, dem fällt hier wieder auf und ein, dass er auf die anderen angewiesen ist und sie auf ihn. Nur dass es hier wie unter einem Brennglas deutlicher hervortritt. Firmen buchen Events bei Yezzt oft, weil es in der Kommunikation knirscht oder am gegenseitigen Grundvertrauen fehlt. Mehr als Denkprozesse anzustoßen, könne ein Event, das einige Stunden dauert, nicht, dämpft Martin übertriebene Erwartungen. Und "wenn zwei Abteilungen ernsthaft im Clinch liegen, sind eintägige Veranstaltungen kein Allheilmittel, sondern könnten die Situation noch verschärfen". In solchen Fällen empfiehlt er langfristig angelegte, z.B. von Psychologen moderierte Teamentwicklungsmaßnahmen.

Das Forschungsinstitut InWIS, Dipl.-Psychologe Thomas Körzel (Büro für Karrierecoaching) und die Kommunikationsagentur Betty und Betty rufen zur Teilnahme an der zweiten Human Resources Benchmarkanalyse in der Wohnungswirtschaft auf.

Erhoben werden u.a. personalwirtschaftliche Daten und Quoten (Fluktuation, Fehlzeiten, betreute Wohneinheiten je Mitarbeiter etc.), Ausgaben für die Personalentwicklung und Instrumente zur Personalgewinnung sowie Daten zu Vergütungsbestandteilen und freiwilligen Leistungen. Ein Scoring-Modell soll eine Einschätzung zur Employer Brand Ability, also zur Attraktivität eines Arbeitgebers, ermöglichen.

An der Pilotstudie vor zwei Jahren hatten sich 22 Unternehmen beteiligt. "Was uns diese Studie vor allem gezeigt hat, ist, dass gutes Personalmanagement nicht nur in Unternehmen möglich ist, die eine wohlstrukturierte Personalabteilung aufbieten können. Ein gutes HR-Management hat nichts mit der Größe eines Unternehmens zu tun", sagt Körzel.

Ein weiteres Ergebnis: "Die Wohnungswirtschaft scheint ein interessanter Arbeitgeber für Frauen zu sein, wobei je nach Unternehmensgröße die Karrieremöglichkeiten von Frauen in höheren Hierarchiestufen noch begrenzt scheinen." Auch in anderen Bereichen wie der Gestaltung von Arbeitsverträgen haben die Wohnungsfirmen nach Meinung der Analysten zum Teil noch Aufholbedarf, wollen sie auch im Wettbewerb mit anderen Branchen um talentierte Nachwuchskräfte selbstbewusst auftreten können.